Негосударственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования Уральский институт фондового рынка Курсовая работа по дисциплине: «Экономика недвижимости» на тему: «Особенности оформления залога недвижимости» Студент IV курса очно-заочного отделения: Лазарев Д.В. Руководитель: Сорокина М.Н. Екатеринбург 2009 1 Содержание Введение ................................................................................................................... 3 1. Общие положения об ипотеке (залоге недвижимости) ................................... 6 1.1. Понятие ипотеки (залога недвижимости)................................................... 6 1.2. Заключение договора об ипотеке ................................................................ 9 1.1. Предмет договора об ипотеке .................................................................... 10 1.3. Оценка предмета ипотеки .......................................................................... 13 1.4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой .............................................................................................................. 14 2. Государственная регистрация договора об ипотеке: проблемы и особенности ........................................................................................................... 16 2.1. Государственная регистрация договора об ипотеке ............................... 16 2.2. Порядок государственной регистрации договора об ипотеке................ 18 2.3. Основные причины, являющиеся основанием для приостановления и (или) отказа в государственной регистрации договора об ипотеке.............. 22 2.4 Основные проблемы и особенности государственной регистрации залога недвижимости (ипотеки) ....................................................................... 24 Заключение ............................................................................................................ 31 Список литературы ............................................................................................... 33 2 Введение Состояние экономики любой страны требует развития производства, что упирается в источники обеспечения надёжного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого имущества (которое можно заложить свободно) и недвижимого (с которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабы такого вида кредитования, как ипотека. Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие её характерные черты. Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов. Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны. И в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной). В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая кризисное состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами. Любые операции с недвижимостью, в том числе и ипотечные, приносят большой доход, поскольку цены на землю и строения в некоторых районах 3 России значительно выше мировых. Однако пока особого развития сфера ипотечного кредитования получить не может, прежде всего из-за отсутствия реального рынка земли и недвижимости. И это при том, что интерес к ипотечному кредитованию постоянно растёт, поскольку снижается доходность других финансовых инструментов. Практика показывает, что невозвращение ипотечных кредитов минимально. Однако почему-то наши банки не смущает большая доля невозвращённых кредитов, выданных юридическим лицам, а небольшая доля невозврата ипотечных - смущает. В какой-то степени, здесь есть определённые психологические барьеры. Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как социальных, так и экономических проблем, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества будет способствовать её социально-экономической стабилизации. Цель данной работы состоит в том, чтобы выявить особенности оформления залога недвижимого имущества как на стадии заключения договора ипотеки, так и в процессе государственной регистрации залога недвижимого имущества. Для достижения поставленной цели необходимо разрешить следующие задачи: Определить, что представляет собой залог недвижимого имущества (ипотека); Выявить существенные условия договора ипотеки, а также предмет такого договора и порядок его заключения; Установить каким образом осуществляется государственная регистрация ипотеки, с какими особенностями и проблемами приходится сталкиваться заявителю в процессе осуществления регистрационных действий. 4 В данной работе будет проведен подробный анализ действующего законодательства регулирующего порядок оформления, заключения и регистрации залога недвижимого имущества, указаны основные недостатки правовой базы регулирующей ипотеку. 5 1. Общие положения об ипотеке (залоге недвижимости) 1.1. Понятие ипотеки (залога недвижимости) Согласно ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Таким образом, кредитор получает право требования к заемщику исполнения договорных обязательств. Гарантией исполнения договорных обязательств является ряд предусмотренных ГК РФ средств защиты кредитора - способов обеспечения исполнения договорных обязательств. Одним из таких способов является залог. Наиболее прогрессивной формой залога является ипотека. В современном праве термин «ипотека» употребляется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. А также для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог - это правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом. Предметом залога могут быть как движимые (в том числе ценные бумаги), так и недвижимые вещи. Недвижимые вещи как предмет залога обладают существенными особенностями, которые отражены в Федеральном 6 законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г. (далее - Закон об ипотеке)). Именно залог недвижимости и называется ипотекой. Согласно п. 1 ст. 5 указанного Закона предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. К таким объектам относятся: - земельные участки (за исключением изъятий, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке); - предприятия; - здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности; - жилые помещения: дома, квартиры, их части, состоящие из изолированных комнат, дачи, садовые дома; - гаражи и другие строения потребительского назначения; - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Предметом ипотеки не может быть имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое нельзя обратить взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация или приватизация запрещена. В залог могут быть сданы: - право собственности на объект недвижимости (в том числе право общей долевой собственности); - право хозяйственного ведения; - право аренды. При этом следует иметь в виду, что данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Это означает, что иные вещные права на объекты недвижимости в ипотеку не могут быть сданы. Такое разъяснение дано Высшим Арбитражным Судом РФ (информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики 7 применения арбитражными судами земельного законодательства» от 27 февраля 2001 г. № 61). Слово «ипотека» имеет греческие корни и вошло в обиход в VI в. до н.э. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить долг мог попасть в рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. В свете одобрения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации [18] и возросшим интересом граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке. В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими 8 кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. [21] В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ [19] о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке. 1.2. Заключение договора об ипотеке В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога. При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ. Рассмотрим существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные действующим законодательством. 9 1.1. Предмет договора об ипотеке Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимо отметить, что Закон об ипотеке (ст. 63) не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2,0 га, для садоводства - 0,06 га, для огородничества - 0,04 га, а для дачного строительства - 0,06 га [9]. В силу ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Положения указанной статьи также должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого 10 имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее - информационное письмо № 90) [3]. Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать: наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества; площадь объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер объекта недвижимости. Абзац 3 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке также предусматривает, что, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. 11 При ипотеке земельного участка необходимо учитывать положения п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [20] (далее Закон о регистрации), устанавливающие ограничение который наличие, возникновение, (обременение) представляемые на предусматривает, прав на государственную что документы, прекращение, недвижимое регистрацию переход, имущество прав, и должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП). Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка. В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. 12 1.3. Оценка предмета ипотеки В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении [13]. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося собственности, в осуществляется государственной оценка или рыночной муниципальной стоимости этого имущества. Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. Следует признать, что такая практика не совсем верна - необходимо принимать во внимание только оценку определенную по соглашению сторон, остальные сведения указываются справочно. В настоящее время практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку - по соглашению сторон [16]. 13 С такой точкой зрения можно не согласиться, поскольку стороны вправе указывать несколько оценок, но при условии наличия оценки, о которой договорились стороны. Например, при ипотеке земельных участков стороны зачастую указывают нормативную стоимость земельного участка, рыночную стоимость по оценке независимого оценщика, балансовую стоимость, а в завершение указывают сумму, в которую стороны оценили предмет ипотеки. Ключевым моментом в данном случае является фраза в договоре: «Стороны оценивают предмет ипотеки». Данную точку зрения подтверждает и информационное письмо № 90. В частности, в его п. 19 указывается, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. 1.4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Таким образом, в договоре об ипотеке указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека. 14 Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. 15 2. Государственная регистрация договора об ипотеке: проблемы и особенности 2.1. Государственная регистрация договора об ипотеке Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в первой главе настоящей статьи, или нарушены правила составления и выдачи закладной, предусмотренные п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Цитируемая статья подверглась изменению в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ, который отменил обязательное требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Данный факт уменьшил издержки сторон договора и сократил сроки его заключения. Требование о нотариальном удостоверении договоров об ипотеке было признано неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации) совпадало с той же функцией, которая лежит на нотариате (ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1) [2]. Помимо материальных расходов участники ипотечного кредитования несли существенные временные издержки при прохождении сразу двух процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация). Данное обстоятельство увеличивало стоимость ипотечного кредитования, 16 снижало его доступность для населения и, как следствие, сдерживало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. С другой стороны, данная новелла предъявляет дополнительные требования к сторонам при заключении договора. Они должны надлежащим образом составить договор об ипотеке так, чтобы не возникли вопросы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. При наличии развитой системы ипотечного кредитования, при предоставлении кредита гражданам и заключении договоров об ипотеке функция проверки правоспособности заемщика и отсутствия на его стороне порока воли падает на кредитные и иные организации, поскольку в их интересах обеспечить надлежащее оформление договорных отношений [11]. Впрочем, стороны могут самостоятельно и добровольно в силу подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ принять решение о нотариальном удостоверении заключаемого ими договора об ипотеке. В таком случае нотариальный тариф составит: 200 руб. - если предметом договора об ипотеке будет являться жилое помещение, и 0,3% суммы договора об ипотеке, но не более 3000 руб. - если предметом ипотеки будет являться другое недвижимое имущество, за исключением морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания. При этом, согласно п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (абз. 3 п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 17 При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, осуществляющий закладная. Если вместе государственную заключение с таким договором регистрацию прав, соответствующего в орган, представляется договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. 2.2. Порядок государственной регистрации договора об ипотеке Как было указано ранее, государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в простой письменной форме, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, то для осуществления государственной регистрации достаточно заявления залогодателя или залогодержателя. Итак, определим, какие документы необходимы для государственной регистрации договора об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о 18 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимо отметить, что положение Закона об ипотеке относительно количества экземпляров договора об ипотеке, которые необходимо представить для государственной регистрации, противоречит п. 5 ст. 18 Закона о регистрации. В частности, указанная норма Закона о регистрации предусматривает, что необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярахподлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов. На практике данное противоречие разрешается следующим образом. В случае если договор об ипотеке совершен в нотариальной форме, действует положение Закона об ипотеке, т.е. на государственную регистрацию представляются оригинал договора об ипотеке и его нотариально удостоверенная копия, которая помещается в дело правоустанавливающих документов. В случае если договор составлен в простой письменной форме, действует положение Закона о регистрации, т.е. на государственную регистрацию представляются как минимум два подлинных экземпляра договора об ипотеке, при этом один экземпляр помещается в дело правоустанавливающих документов. В договоре об ипотеке, совершенном в простой письменной форме, представляется целесообразным указывать количество экземпляров, в которых он заключен, при этом необходимо указывать, что один экземпляр составлен для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Данная рекомендация применима и для нотариального договора об ипотеке, но тогда на регистрацию представляются не менее двух подлинных 19 экземпляров договора, один из которых для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, либо в договоре (при нотариальной форме) указывается, что органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, представляется копия договора. При предъявлении документов на государственную регистрацию необходимо руководствоваться абз. 4 п. 5 ст. 18 Закона о регистрации, который предусматривает, что иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. Кроме того, копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина уплачивается в следующих размерах за государственную регистрацию: 1) договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическим лицам - 500 руб.; организациям - 2000 руб.; 2) соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: 20 физическим лицам - 100 руб.; организациям - 300 руб.; В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц. Учитывая положения абз.4 п. 5 ст. 18 Закона о регистрации документ об уплате государственной пошлины представляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник - после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В силу абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Учитывая тот факт, что регистрирующий орган проводит правовую экспертизу законности сделки, на государственную регистрацию договора об ипотеке необходимо представление документов, относящихся к данной сделке. Например, в соответствии с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон об акционерных обществах) крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества. Кроме того, в силу п. 1 ст. 79 Закона об акционерных обществах крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров. В связи с этим на государственную регистрацию необходимо представлять документы об одобрении крупной 21 сделки либо документ, подтверждающий, что ипотека не является крупной сделкой для залогодателя. В случае если залогодателем государственную регистрацию залогодателя заключение на является необходимо договора об физическое лицо, представлять ипотеке либо на согласие документ, подтверждающий, что залогодатель в зарегистрированном браке не состоит либо не состоял на момент приобретения права собственности (права аренды). Данное требование вытекает из п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, который предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Кроме того, при государственной регистрации договора об ипотеке в регистрирующий орган необходимо представлять: учредительные документы сторон сделки (для юридических лиц) (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации); доверенности и иные документы, которые подтверждают полномочия представителей сторон сделки, подписавших договор об ипотеке и кредитный договор; технический паспорт на объект недвижимости (абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации); кадастровый план земельного участка (абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации); иные документы, необходимые для государственной регистрации. 2.3. Основные причины, являющиеся основанием для приостановления и (или) отказа в государственной регистрации договора об ипотеке Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых 22 документов. Например, на государственную регистрацию не всегда представляются все доверенности, подтверждающие полномочия представителей сторон сделки. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Бывает, после государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества произошли изменения в описании предмета ипотеки (например, изменился инвентарный номер или адрес объекта недвижимости). В данном случае необходимо внесение изменений в ЕГРП. Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке. В частности, согласно указанному пункту, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка. В нарушение указанной нормы право аренды передается в ипотеку на срок, превышающий срок аренды. Это значит, что в данном случае кредитный договор заключен на срок, превышающий срок аренды. Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям Закона об ипотеке. При этом государственная регистрация данных договоров приостанавливается в соответствии с Законом о регистрации. Впоследствии стороны договора с целью устранения замечаний государственного регистратора к договору об ипотеке заключают дополнительное соглашение. В данном случае, учитывая положения п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке, дополнительное соглашение к договору об ипотеке не может рассматриваться как таковое, поскольку права и обязанности государственной у сторон договора регистрации ипотеки данного возникают договора. с момента Следовательно, 23 правоотношения сторон возникают только с момента государственной регистрации договора об ипотеке и в них не представляется возможным внести какие-либо изменения. Таким образом, в договор об ипотеке, который не зарегистрирован, нельзя внести какие-либо изменения и дополнения путем заключения дополнительного соглашения. 2.4 Основные проблемы и особенности государственной регистрации залога недвижимости (ипотеки) Основные проблемы при государственной регистрации ипотеки (залога недвижимости) в системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним связаны не только с несовершенством практической части законодательства РФ но также и с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос о том, как регистрировать ипотеку в указанной системе: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога либо же как ограничение (обременение) вещного права залогодателя. Как известно, ипотека в большинстве случаев возникает в силу договора. По сути, регистрация появившегося в результате заключения договора ипотеки права залога залогодержателя не является необходимостью, поскольку право обратить взыскание на заложенное имущество появляется у залогодержателя исключительно в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства. Сам же залогодержатель может даже и не воспользоваться этим правом. Однако с момента своего возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. Именно поэтому ст. 131 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации возникновения ипотеки независимо от источника ее возникновения (договор или закон) как ограничения вещного права в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр прав). 24 Статьей 339 ГК РФ, а также ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена необходимость регистрации договора об ипотеке. Только с момента государственной регистрации договора об ипотеке он считается заключенным. Самое интересное в этой ситуации то, что запись об ипотеке в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее - Правила ведения реестра), вносится в Подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом. Получается, что наличие в Реестре прав записи об ипотеке подтверждает собой, по сути, регистрацию договора о залоге и обременение прав залогодателя ипотекой. Необходимо обратить внимание и на то, каким образом документально подтверждается совершение в Реестре прав записи об ипотеке. Пунктом 77 Правил ведения реестра предусмотрено, что государственная регистрация сделки удостоверяется штампом регистрационной надписи на договоре об ипотеке с указанием даты и номера регистрации. Пункт 73 Правил, в свою очередь, устанавливает, что при регистрации ипотеки залогодержателю выдается свидетельство. Однако в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, в то время как проведение регистрации сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в данном случае - договоре об ипотеке. Поскольку регистрируется не право залога, а сделка, регистрация ипотеки не может быть удостоверена свидетельством. Таким образом, п. 73 Правил ведения реестра противоречит ст. ст. 14, 29 Закона о государственной регистрации и ст. 22 Закона об ипотеке. 25 При рассмотрении вопроса об особенностях государственной регистрации ипотеки необходимо учитывать и то обстоятельство, что проекты Закона об ипотеке и Закона о государственной регистрации разрабатывались практически параллельно. Но поскольку не было уверенности ни в том, что они будут приняты одновременно, ни в том, что первым будет принят Закон о государственной регистрации, авторы законопроекта об ипотеке внесли в него целую главу (гл. 4) о государственной регистрации ипотеки. Многие нормы данной главы дублируют положения Закона о государственной регистрации, тогда как в ст. 29 последнего указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки. В сложившейся ситуации практическое значение приобретает вопрос о том, какие нормы Закона об ипотеке устанавливают особенности государственной регистрации ипотеки, а какие дублируют общие положения Закона о государственной регистрации и должны рассматриваться как подчиненные ему в силу п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке. Несомненно, что к нормам, устанавливающим особенности регистрации ипотеки, можно отнести норму п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, где говорится о документах, необходимых для государственной регистрации ипотеки: для государственной регистрации ипотеки среди прочих должен быть также представлен «документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства». Необходимо выяснить, что же подразумевается под этим документом. Представляется возможным рассмотрение двух вариантов: 1) под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного залогом обязательства, понимается документ, доказывающий факт заключения кредитного или иного договора либо наступление иного юридического факта, породившего относительное правоотношение, - денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости; 2) под названным документом можно понимать документ, свидетельствующий либо о выдаче кредита, либо о возникновении факта, с 26 которым связывается необходимость выплаты должником, получившим услуги, денежных сумм за них кредитору. При признании правомерным такого варианта возможно возникновение конфликтных ситуаций. Допустим, банк выдает кредит и хочет обеспечить его возврат залогом недвижимости. Естественно, что банк заинтересован в том, чтобы выдать деньги заемщику только после регистрации залога недвижимости. Это ему необходимо не только в целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком, но и для того, чтобы избежать бланкового, ничем не обеспеченного кредитования в нарушение нормативов банковской деятельности. Если предположить, что для регистрации ипотеки банк должен представить документы, доказывающие выдачу кредита, то на период, в течение которого будет производиться государственная регистрация ипотеки, выданный банком кредит будет необеспеченным. Помимо всего, при таких обстоятельствах заемщик, получивший кредит, может попытаться уклониться от регистрации залога недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии со ст. 3 Закона об ипотеке «ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке». Но обязанность должника возвратить сумму долга возникает не сразу после выдачи кредита, а только с момента наступления срока погашения кредита. В связи с изложенным представляется правомерным предположение о том, что под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, Закон об ипотеке понимает документ, доказывающий наличие юридического факта, породившего относительное правоотношение, элементом или сутью которого является денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости. Изложенная проблема возникла в том числе из-за отсутствия в ГК РФ, Законе о государственной регистрации четкого разграничения регистрации сделок и регистрации прав. Нормативная конструкция п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке - одно из подтверждений данного обстоятельства. В ней сделана 27 ничем не оправданная попытка объединить механизм регистрации сделки с недвижимостью с механизмом регистрации права, вытекающего из этой сделки. Для регистрации сделки, связанной с залогом недвижимости, достаточно предъявить в регистрирующий орган договор об ипотеке и документ, свидетельствующий о возникновении правоотношения, элементом или сутью которого является обеспечиваемое ипотекой обязательство. Ипотека подлежит регистрации наряду с регистрацией сделки, породившей ее. Но ипотека может возникнуть и после регистрации такой сделки, о чем прямо сказано в ст. 11 Закона об ипотеке. Не менее интересен вопрос о соотношении в Законе о государственной регистрации и Законе об ипотеке понятий «приостановление государственной регистрации прав» (ст. 19 Закона о государственной регистрации) и «отложение государственной регистрации ипотеки» (ст. 21 Закона об ипотеке). Нормы данных статей во многом схожи, однако следует обратить внимание на п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке об отложении государственной регистрации в случае несоответствия договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства. В соответствии со ст. 20 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган в подобной ситуации должен не просто остановить, а отказать в государственной регистрации права. Встречается мнение, что в подобной ситуации должна применяться ст. 21 Закона об ипотеке. Основным мотивом такого вывода служит уже упоминаемый выше п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, в соответствии с которым «особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке». При этом по непонятной причине игнорируются положения п. 1 ст. 19 и п. 1 ст. 21 Закона об ипотеке, согласно которым «ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о 28 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним...» и «в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в первую очередь в Законе о государственной регистрации прав. Следовательно, в рассматриваемой ситуации должны применяться положения ст. 20 Закона о государственной регистрации, и лишь затем нормы Закона об ипотеке. Следует обратить внимание и на ст. 24 Закона об ипотеке, которая указывает на расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки. Данные расходы возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. В свою очередь, п. 2 ст. 11 Закона о государственной регистрации прав гласит: «Плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами Российской Федерации. Максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации». На сегодняшний день размер подобных платежей определен Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах». Особенностью государственной регистрации ипотеки является тот факт, что ипотека представляет собой единственный вид сделок, за регистрацию которого взимается государственная пошлина в соответствии с подп. 4 п. 9 ст. 4 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. № 2005-1 «О государственной пошлине». Государственная пошлина взимается помимо платы за государственную регистрацию, установленной Законом о государственной 29 регистрации. Итак, при регистрации залога недвижимости имеет место требование об уплате двух видов платежей за совершение одного регистрационного действия, что, конечно же, недопустимо. Закон об ипотеке и Закон о государственной регистрации представляют собой нормативно-правовые акты, положения которых во многом регулируют большую часть особенностей, связанных с регистрацией залога недвижимости. Вместе с тем в каждом из названных Законов присутствуют в том числе и положения, единовременное и системное толкование которых не всегда может привести к однозначному выводу в процессе правоприменения. Большая часть законотворческих ошибок обусловлена, прежде всего, не недооценкой существующих реалий в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а существующим расхождением мнений цивилистов, в данном случае относительно природы залога недвижимости. 30 Заключение Залог обеспечения является одним обязательств. из самых предпочтительных Удовлетворение требований способов кредитора, обеспеченных залогом не зависит от финансового положения должника, с которым связана его возможность выплатить неустойку, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника. Рынок ипотеки в России до наступления финансового кризиса находился в стадии своего качественного формирования. В то же время наблюдались высокие темпы его роста - все больше сделок на рынке недвижимости заключались с использованием ипотеки. Если в 2005 году доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2006 году уже 8,6%, а в 2007 году по итогам первого полугодия - 14% [17]. Темпы развития ипотечного рынка превзошли самые смелые ожидания экспертов. Начиная с 2004 года объем выданных ипотечных кредитов увеличивался примерно на 30-35% ежегодно. Объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2007 года вырос до 486,2 млрд. руб., увеличившись в два раза по сравнению с 1 января 2007 года, по оценкам РИА «Рос-Бизнес-Консалтинг»(РБК). Однако, несмотря на высокую докризисную динамику развития ипотечного кредитования в России, абсолютные его объемы оставались очень малы в сравнении с развитыми странами. Так, например, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Sta№dard & Poor`s на 01.01.2007, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП была крайне низкая и составляла менее 2% (1,8% от ВВП) против 53% в США и 38% в странах Евросоюза [28]. 31 По суммарному объему ипотечного кредитования российский рынок отстает от европейского более чем в 300 раз, а по некоторым характеристикам приближается к развивающимся странам. Действующее российское законодательство выявляет ряд существенных проблем возникающих в процессе заключения и регистрации ипотеки. Если говорить о государственной регистрации залога недвижимого имущества, то такие проблемы связаны не только с несовершенством практической части законодательства РФ но также и с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос о том, как регистрировать ипотеку в существующей системе: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога либо же как ограничение (обременение) вещного права залогодателя. За последнее время в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены изменения, которые существенно изменили положения о залоге недвижимости, а также порядок государственной регистрации. Внесенные в Закон об ипотеке изменения, а также создание Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии являются существенными достижениями не только в области развития института ипотеки, но и системы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью. Однако в условиях финансового кризиса указанные поправки могут не исполнить основной задачи - повысить привлекательность ипотеки. Существующие процентные ставки по кредитам и условия их предоставления настолько ужесточились, что число лиц, желающих улучшить своих жилищные условия с помощью кредита, резко сократилось. 32 Список литературы 1. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2007 г. 2. Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 10. Ст. 357. 3. Вестник ВАС РФ. 2005. № 4. 4. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006г. № 74-ФЗ с изм. 19.06.2007г. // СЗ РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381. 5. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 5. – М.: Виоланта, 2007. 6. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью // под общей редакцией М.Ю. Тихомирова. – М., 2008. 7. Довдиенко, И.В. Ипотека / И.В. Довдиенко. – М.: ЮНИТИ, 2005. 8. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование - М., 2007 9. Закон Московской области от 17 июня 2003 г. № 63/2003/ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» // Ежедневные новости. Подмосковье. 2003. № 110. 10.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136ФЗ // СЗ РФ - 2001 г. – № 44 - ст. 4147. 11.Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости» (постатейный)» // М.: Юстицинформ, 2005. 12.Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2006. 13.Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. № 2. 14.Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием // «Российская газета» - 1993 г. - № 237. 33 15.Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006г. № 200-ФЗ с изм. 13.05.2008г. // СЗ РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278. 16.Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. № 11. 17.Официальный сайт АИЖК. 18.Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст. 278. 19.СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. 20.СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594. 21.СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. 22.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1997 г. № 30, ст. 3594. 23.Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» // CЗ РФ. - 1996 г. - №1. 24.Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996 г. - №5. - Ст. 410; СЗ РФ. - 2001 г. - №49. - Ст. 4552. 25.Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994 г. - № 32. - Ст. 3301. 26.Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. 27. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Гриненко С.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 28.www.cbrf.ru 29.www.kremlin.ru 30.www.rusipoteka.ru 34
