Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

Публикация на тему: «Залог как способ обеспечения
исполнения обязательств»
Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в
пользу другого лица (кредитора) определенное действие, выполнить работу,
уплатить деньги и т.п., а кредитор вправе требовать от должника исполнения его
обязанности.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может
обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника,
поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами,
предусмотренными законом или договором.
Однако, можно заметить, что залог, как способ обеспечения исполнения
обязательств является одним из более распространенных и надежных способов
защиты прав кредитора. Данный факт обусловлен тем, что права кредитора
защищены даже в том случае, если должник по каким либо из причин не может
исполнять своих обязательств возникших перед кредитором. Залог выполняет
обеспечительную функцию, так как предмет залога предоставляется кредитору до
наступления факта неисполнения должником своих обязательств.
Понятие и основания возникновения залога, как способа обеспечения
исполнения обязательств содержатся в ст. 334 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному
залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения
должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного
имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому
принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования
кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может
осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
На основании п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое
имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением
имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью
кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда,
причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу
запрещена законом.
Вместе с тем наиболее эффективным способом обеспечения исполнения
обязательств является залог объектов недвижимого имущества.
Положениями п.п. 2, 3 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных
участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого
имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке), а общие
правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ применяются к ипотеке в случаях, когда
ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона
при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено,
2
какое имущество и для обеспечения исполнения
какого
обязательства
признается находящимся в залоге.
Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно
применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не
установлено иное.
Согласно п.2 ст.209 и п.2 ст.335 ГК РФ залогодателем может является только
собственник закладываемого имущества.
Допускается залог имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Для
залога недвижимости, закрепленной за организацией на праве хозяйственного
ведения, требуется согласие собственника имущества (п.2 ст.295 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке залогодателем может быть сам
должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в
этом обязательстве (третье лицо).
Согласно п. 1 ст. 2 Закона об ипотеке залог может быть установлен в
обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного
обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде,
подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено
федеральным законом. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой
обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной
(ст. 13 закона об ипотеке).
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10, п. 1 ст. 19
Закона об ипотеке договор об ипотеке, а также ипотека как обременение прав на
недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее - ЕГРП), в порядке, установленном Федеральным законом Российской
Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация
договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, также является
основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Общие основания прекращения залога установлены в п. 1 ст. 352 ГК РФ.
Так, залог как обеспечительная мера исполнения должником своих
обязательств прекращается в связи:
- с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
- по требованию залогодателя о досрочном прекращении залога, в случае
грубого нарушения залогодержателем своих обязанностей по страхованию и
сохранению заложенного имущества, создающими угрозу утраты или повреждения
заложенного имущества;
в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если
залогодатель не воспользовался правом, в разумный срок восстановить предмет
залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не
предусмотрено иное;
в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях
удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом,
а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
3
При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре,
в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК РФ).
В случае надлежащего исполнения должником своих обязательств, в
соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке
погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления
залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным
представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об
исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения
суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Кроме того, ст. 25.1 Закона об ипотеке предусматривает погашение
регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя,
являющегося юридическим лицом, которая осуществляется на основании заявления
залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц,
подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного
юридического лица.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником
обеспеченного залогом обязательства, для удовлетворения требований
залогодержателя (кредитора), в соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ на заложенное
имущество может быть обращено взыскание.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, если в день
наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет
исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право
возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
В тех случаях, когда обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не
предусматривает срок его исполнения, а также не содержит условия, позволяющие
определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на
предмет залога в разумный срок после возникновения обязательства.
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по
решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено
обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во
внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя
и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.
Однако п. 3 ст. 349 ГК РФ устанавливает ряд случаев, когда обращение
взыскания на предмет залога осуществляется только по решению суда, а именно
если:
1) предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве
собственности физическому лицу;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную
историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано
безвестно отсутствующим;
4) заложенное имущество является предметом предшествующего
и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения
4
взыскания на предмет залога или разные способы
реализации
заложенного
имущества
5) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств
нескольким созалогодержателям.
Положения п. 1.1 ст. 9 Закона об ипотеке предусматривают возможность
сторонам в договоре об ипотеке определять порядок обращения взыскания
и реализации предмета залога на заложенное имущество во внесудебном порядке
и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении
взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в
отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного
имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной
регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.
Законодательством установлен специальный порядок реализации предмета
залога, на которое обращено взыскание.
В соответствии со ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по
договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется
путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных
законом об ипотеке. Суд с согласия залогодателя и залогодержателя может
установить в решении, что имущество подлежит реализации путем проведения
открытого аукциона организатором торгов.
Реализации (продажи) заложенного недвижимого имущества, на которое
обращено взыскание на торгах, осуществляется по правилам, установленным
ст.ст. 447-449 ГК РФ, а также ст.ст. 56-59.1 Закона об ипотеке.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного
по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством
Российской Федерации.
Важно отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 60 Закона об ипотеке должник
по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим
лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество,
удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме,
какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право
может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного
имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения
права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
Таким образом, законодательством предусмотрены меры правового
воздействия, которые могу повлечь за собой возникновение неблагоприятных
имущественных последствий для должника, в случае не исполнения или
ненадлежащего исполнения своих обязательств перед кредитором.
И.о. начальника
Родионово-Несветайского отдела
Г.В. Щербакова