АИЖК

Социальная инфраструктура российских кластеров.
Арендное жилье как инструмент решения проблемы.
2013 год
1
Устойчивое и динамичное развитие промышленных зон
Человеческий
капитал
Комфортные
рабочие
места
Удобное и
доступное
жилище
Соцкультбыт
Финансовый и
производственный
капитал
Производственные
мощности
Логистические комплексы
Разумная и сбалансированная
градостроительная политика
Развитие промышленной территории или кластера
Успешное построение инновационной экономики
Административные
центры
Смена модели территориального планирования инновационнопроизводственных комплексов
«Советская» модель
развития промышленных городов
Интересы
Новый подход к планированию
Интересы
работников
Производство
Комплексный
подход –
одновременное
создание,
равнозначные
составляющие
производства
Схема размещения производства –
каркас плана города
(Магнитогорск, Братск, многие
ЗАТО и т.д.)
Соцкультбыт
Жилье
Арендное жилье.
Оптовый спрос на возводимое жилье.
Удовлетворение потребности в жилье
не через покупку, а через наем
Наем жилья
на цивилизованном рынке
Формирование рынка арендного жилья с четким законодательным
регулированием правил поведения участников: профессиональных
наймодателей и нанимателей-граждан либо арендаторов-предприятий
Оптовый спрос на возводимое
жилье по
дисконтированной цене
Увеличение объемов жилищного строительства
4
Арендное жилье – инновационному бизнесу
Собственники арендного
жилья - наймодатели
Служебное
жилье
Арендное
жилье
«Рыночное»
арендное жилье
Субсидируемое
арендное жилье
(ученые, ИТР)
5
Предприятия –
резиденты
кластеров
Рыночные
инвесторы
Регоператоры
АИЖК
Органы власти
регионов
Текущие законодательные инициативы
Жилищный кодекс:
• Разделение жилищного фонда на фонд найма и фонд потребительского (личного) пользования,
• Введение понятия «арендный (наемный) дом», признание его неделимым объектом прав,
• Введение нового института найма – некоммерческого.
Налоговый кодекс:
• Предоставление налогового вычета по НДФЛ с сумм, потраченных на оплату найма жилья
(аналогично вычету при покупке жилья),
• Снижение НДФЛ и налога на прибыль предприятий в отношении доходов от сдачи жилья внаем,
снижение налога на прибыль для юр.лиц – владельцев арендного жилья,
• Отнесение на затраты предприятий компенсаций работникам на наем жилья,
• Пониженная госпошлина за регистрацию прав на арендный (наемный) дом.
Гражданский кодекс:
• Введение требования о гос.регистрации договоров найма жилья на срок свыше года.
Земельный кодекс:
• Бесплатное предоставление земель под строительство некоммерческих арендных домов.
Кодекс об административных правонарушениях:
• Ответственность за нерегистрацию договора найма на срок более года.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
• Регулирование особенностей ипотеки арендного многоквартирного дома.
Законы «Об электроэнергетике», «О теплоснабжении», «О водоснабжении и
водоотведении»:
• Приравнивание тарифов для арендного жилого фонда к тарифам для физ.лиц.
6
Продукт АИЖК «Арендное жилье» – финансовый инструмент формирования
арендного жилья.
Организационная схема продукта
АИЖК
Погашение
кредита
Кредит
Предприятия/
Администрация (в лице Регионального
оператора)
Жилье
Возмещение части
платы за наем
(некоторым)
Жители
7
Строительство
Арендного жилья
Финансирование
строительства
Передача жилья
Плата за наем
Основные параметры Кредитного продукта «Арендное жилье»
Контрактование осуществляется в пределах лимита бизнес-плана АИЖК в 2 стадии:
• Соглашение о реализации проекта (с закреплением площадей создаваемого арендного жилищного фонда,
сроков его создания, объемов и источников финансирования) ;
• Договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки).
Параметры:
• Заемщик – специальная проектная компания.
• Поток входящих арендных платежей и компенсаций (Доход) должен составлять не менее 125% от
обязательных ежемесячных Платежей Заемщика (аннуитетного платежа по кредиту, расходов по
содержанию имущества, страхованию и т.д.).
• Собственный капитал (первоначальный взнос) - не менее 30% стоимости проекта.
• Предмет залога – вновь построенный многоквартирный дом или его обособленная секция (подъезд); либо
несколько жилых домов на примыкающих земельных участках в пределах территории (малоэтажной)
застройки. Не допускается частичная распродажа арендного жилья (размывание арендного фонда
частным жильем).
• Возврат кредита – ежемесячные аннуитетные платежи (за счет входящего потока арендных платежей
и/или бюджетных поступлений). Возможна отсрочка от 3 до 6 месяцев (с капитализацией).
• Срок кредитования до 20 лет.
• Ставка рефинансирования 8,8-12,7% годовых в рублях.
• Страхование предмета залога от рисков причинения ущерба либо гибели.
8
Преимущества использования продукта «Арендное жилье»
Бизнес:
1. Увеличение объемов производства за счет привлечения новых
высококвалифицированных сотрудников;
2. Удержание текущих высококвалифицированных кадров;
3. Сокращение издержек на кадровую политику: жилье не переходит в
собственность сотрудника и при увольнении используется для привлечения
новых сотрудников.
Кредитный
продукт
«Арендное
Жилье»
Власть:
1. Повышение инвестиционной привлекательности региона;
2. Рост объемов жилищного строительства, создание новых рабочих мест;
3. Возможность предоставления внаем жилья отдельным категориям
граждан для снижения социальной напряженности.
Работники:
1. Свобода трудовой миграции;
2. Минимальная плата за проживание;
3. Возможность проживания с целью накопления денежных средств для
покупки жилья около места работы;
4. Альтернативный вариант решения жилищного вопроса: нет
необходимости покупать жилье сразу по устройству на работу.
Кредитный продукт «Арендное жилье». Текущее состояние
•
Реализован пилотный проект в Новосибирской области для работников бюджетной
сферы, ученых, преподавателей, сотрудников ННЦ СО РАН и Новосибирского
технопарка.
•
10
Объем строительства – 6 402 кв.м., введены в эксплуатацию 2 трех этажных
жилых дома на 130 квартир.
•
Возведено арендное жилье в г. Арзамас (Нижегородская область, инициатор и
застройщик – ГП НО НИКА).
•
Заключены соглашения о намерениях развития арендного жилищного сектора с
администрациями Республики Алтай, ХМАО, Архангельской, Калининградской,
Калужской, Новосибирской, Нижегородской и Московской областей.
•
Заключено Соглашение со Сбербанком РФ от 26.07.2012 о сотрудничестве в сфере
развития арендного жилья для особых экономических зон.
Реализация проекта строительства арендного жилья в Нижегородской области
г.Арзамас по заказу ОАО «Арзамасский приборостроительный завод»
1.
Строительство трехэтажного дома с четырьмя подъездами на 60 квартир. По программе «Арендное жилье» сданы
первые 12 квартир (один подъезд жилого дома) общей площадью 438 кв.м, из которых 6 однокомнатных и 6
двухкомнатных по 31 и 42 кв. м. Оставшиеся квартиры предоставлены гражданам, переселившимся из аварийного жилья.
Реализация проекта велась за счет средств ГП НО «НИКА» (30% - собственные и 70% кредит ОАО «АИЖК» в рамках
продукта «Арендное жилье») .
2.
Арендная плата за квартиру в среднем на 20-30 % ниже рыночной арендной платы в г. Арзамасе. Кроме того,
арендная плата для работников ОАО «Арзамасский приборостроительный завод» будет снижена за счет возмещения
Работодателем части затрат за наем жилых помещений.
Параметр
11
Рыночные условия
Условия по проекту
Себестоимость кв.м. в
35 000 рублей
27 000 рублей
регионе в готовом
жилье
Размер арендной платы (без коммунальных платежей):
7 000 рублей
6 100 рублей
1 комнатные квартиры
12 000 рублей
10 500 рублей
2 комнатные квартиры
не предусмотрено
не предусмотрено
3 комнатные квартиры
Размер субсидии,
предоставляемой от
50 % от платежа
50 % от платежа
завода в счет
погашения арендной
платы за физ.лицо
Фактические затраты
сотрудника
не предусмотрено
3 050 рублей
5 250 рублей
не предусмотрено
Спасибо за внимание
Начальник отдела продвижения жилищных продуктов
Виноградова Екатерина Михайловна
emvinogradova@ahml.ru
Тел. (495) 775-47-40 доб. 2009
12