Ипотечное страхование и социальная защита заемщика

Ипотечное страхование
и социальная защита
заемщика.
заседание комиссии РСПП по страховой деятельности
декабрь 2015
Проблемы ипотечного кредитования. № 1 «15-5-0,5»
Средний срок ипотечного кредита
15-17 лет
Средний срок работы на одном месте
5 лет*
Средний срок поиска работы
0,5 года**
Лишь
10%
заемщиков
имеют
полугодовую
подушку
безопасности.
 Статистика АРИЖК: 80% заемщиков даже в условиях кризиса
2009 года успешно восстанавливали свою платежеспособность.




ВЫВОД: 90% ипотечных заемщиков могут трижды в течение
срока
ипотечного
кредита
оказаться
в
состоянии
просроченной задолженности 90+, но большая часть из них
в состоянии преодолеть временные финансовые сложности.
Следствие 1: в России крайне высокая скорость досрочного
погашения ипотечных кредитов (CPR 10-15% в год), что очень
плохо и для кредиторов, и для инвесторов.
Следствие 2: в ипотеку не идут осторожные заемщики.
2
Проблемы ипотечного кредитования. № 2 «Четыре И»
В точке 90+ кредитор вправе обратить
взыскание на залог. В результате
заемщик:
 «И1»
лишается
своего
первоначального взноса.
 «И2» лишается всех платежей по
ипотеке за период обслуживания
долга.
 «И3» лишается жилья.
 «И4» зачастую остается должен банку
суммы, сопоставимые с размером
кредита.
ВЫВОД:
Дефолт
в
ипотечном
кредитовании приводит к очень тяжелым
социальным последствиям
Пример из жизни: Магниторгорск,
семья распалась. Бывший муж взял
ипотечный кредит 1,2 млн по ставке 14%
на 20 лет и купил себе однокомнатную
квартиру за 1,3 млн руб (своих средств
было только 100тыс + страховки +
оформление сделки).
Ежемесячный платеж 15тыс.руб/мес
Год исправно платил (~ 180тыс), долг
сократился до 1,190млн, но потом
заемщика сократили. На 91-ый день
банк подал иск в суд.
Два года длился суд, проценты
составили 330 тыс (по ставке 14%), еще
столько же пени. Итого долг заемщика
= 1.190 +330+330 = 1.850.000.
Квартира была продана с публичных
торгов за 900тыс.
Остаток долга заемщика: 950 тыс
Заемщик потерял 100тыс
первоначального взноса ,180 тыс
ежемесячных платежей, потерял жилье
и остался банку должен 950 тыс руб.
Заемщик вынужден работать в ИЧП, где
получает серую зарплату 1 МРОТ, что
бы банк не мог списывать средства по
исполнительному листу
3
Реструктуризация. Позиция кредиторов
Руб
Практика
преодоления
кризисных
явлений 2008 года показала:
 80% заемщиков успешно преодолевают
временные финансовые сложности.
Цена залога в
момент выдачи
Цена торгов с
учетом потерь и
сложностей
 Проблема «взять ответственность»:
кредитор боится принять решение о
возможной реструктуризации кредита (а
вдруг убыток, кто ответит)?
Время
 Проблема экономии: Кредитор не пошевелит пальцем и не пойдет
на издержки, если заемщик погасил большую часть кредита (не
ожидается убыток), заставляя заемщика платить из последних.
Период реструктуризации
Закон о Банкротстве физических лиц убыточен для кредиторов,
но это защитная мера государства от произвола кредиторов.
ВЫВОД:
кредиторы
не
будут
добровольно
проводить
[убыточную] реструктуризацию ипотечных кредитов, чем
формируют большой очаг социальной напряженности
Право заемщика на реструктуризацию
В
странах
с
низкой
социальной Руб
ответственностью
кредиторов
законодательно вводится право заемщика
на реструктуризацию:
 Кредитор не должен понести убытка
(Кредит*/Залог<60%).
 Заемщик не должен злоупотреблять
своим правом
Проблема России: свыше 60% кредитов,
находящихся на балансах банков могут
принести кредитору убыток в случае
дефолта заемщика, т.е.такое право не
получит большая часть заемщиков.
Решение:
1. Компенсационный
механизм:
активное
внедрение
ипотечного
страхования
2. Понуждение через законодательство
Страхование
«поднимает» точку
безубыточности
Точка
безубыточности
с учетом
страхования
СС
Цена залога в
момент выдачи
Цена торгов с
учетом потерь и
сложностей
Время
Период реструктуризации
Мировой опыт: макроэкономические последствия
1. Ипотечное страхование не приводит к росту расходов заемщика:
 Ниже риск – ниже ставка. Снижение ставки по кредиту
обеспечивает для заемщика «окупаемость» оплаты страховки за
2-3 года
 Ниже ставка – меньше платежная нагрузка на заемщика, реже
дефолты, выше доступность ипотечных кредитов.
 «Прощение долга» заемщика после страховой выплаты.
2. Право заемщика на реструктуризацию:
 вовлекает
в
ипотечное
кредитование
самых
надежных
(осторожных заемщиков)
 избавляет государство от необходимости запуска дорогостоящих
антикризисных мер по спасению/субсидированию заемщиков
3. Снизит убыточность ипотечных кредиторов и защитит их от
втягивания в процедуру банкротства физических лиц.
4. Расширение емкости страхового рынка (+10 млрд/год страховой
премии по долгосрочным договорам страхования и совокупным
объемом страховых резервов около 50млрд рублей)
6
ВСС и развитие ипотечного страхования
Сделано:
1. Обобщена практика применения ипотечного страхования через
уточнение закона 102-ФЗ «Об ипотеке» (принято в 2014 году)
2. Проведена частичная интеграция ипотечного страхования в
банковское регулирование (Инструкция 139-И и Положение 254-П,
внедрено в 2015 году для низкорисковых кредитов)
3. В целях единого понимания риска и обеспечения высокой степени
защищенности граждан разработаны и внедрены Типовые Правила
Страхования для заемщиков (2014 год ), разработаны Типовые
Правила Страхования для кредиторов (декабрь 2015 года,
внедрение – 2016)
Предстоит:
1. Обратиться к Банку России с просьбой сблизить регуляторную
оценку риска для банков (капитал и резервы) с фактической для
сегмента высокорисковых кредитов.
2. Провести анализ лучших зарубежных практик по законодательному
регулированию права заемщика на реструктуризацию и развитию
ипотечного страхования.
7