Разъяснительные материалы

Страхование ответственности
застройщиков
214-ФЗ как инструмент снижения себестоимости строительства
120,0
100,0
80,0
60,0
120,0
Текущее положение
После вступления изменений 214-ФЗ
100,0
100,0
Формирование
отрицательного
денежного
потока
Дефицит
отсутствует
80,0
40,0
20,0
80,0
60,0
60,0
40,0
40,0
0,0
Коробка
Инженерия
Сдача
Реализация
При полном запрете привлечения
средств дольщиков
Формирование
отрицательного
денежного
потока
20,0
20,0
Подготовка Котлован
120,0
0,0
0,0
Подготовка Котлован
Расходы девелопера
Собственные средства застройщика
Поступления от дольщиков и собстевенные средства
Коробка
Инженерия
Сдача
Реализация
Расходы девелопера
Собственные средства застройщика
Поступления от дольщиков и собстевенные средства
Подготовка Котлован
Коробка
Инженерия
Сдача
Реализация
Расходы девелопера
Собственные средства застройщика
Поступления от дольщиков и собстевенные средства
Качественное функционирование закона 214-ФЗ позволит снять страхи граждан «покупать» жилье на
ранних стадиях строительства, что устранит зависимость стройки от дорогого банковского кредита.
Снижение себестоимости строительства составит около 7%.
При работающем 214-ФЗ кредитные организации приравняют залог прав ДУДС к первоклассному залогу,
а значит снизят ставки по ипотеке при кредитовании дольщиков на этапе строительства.
В случае отказа от использования средств дольщиков как источника финансирования строительства,
себестоимость строительства вырастет примерно на 20% за счет необходимости роста объемов дорогого
банковского кредита
В условиях сокращения фондирования жилищного строительства со стороны банков именно
средства дольщиков могут значимо поддержать темпы финансирования жилищного
строительства.
Задача всех органов власти – обеспечить защищенность граждан, участников долевого
строительства
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2
Требования законодательства о защите прав дольщиков
С 01.01.2014 г вступили в силу требования о страховании гражданской
ответственности застройщика (N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации").
Социальная защита дольщика по исполнению обязательств застройщика
должна быть обеспечена в одной из трех форм:
1.
Поручительство банка
2.
Договор страхования с обществом взаимного страхования
гражданской ответственности застройщиков
3.
Договор страхования гражданской ответственности застройщика
со страховой организацией.
Надежность любой из трех форм защиты дольщика достигается за счет:
 Юридической надежностью поручительства/полиса
 Финансовой надежностью банка/страховщика
3
Концентрация рисков – ключ к пониманию надежности гаранта
Объект защиты – договор ДУДС: средний размер
ДУДС = 36.000 руб/м2 х 52м2 = 1,9млн.руб
Концентрация риска - один объект
строительства. Типовой дом в регионе:
4кв/этаж х 9 этажей х 4 подъезда = 270млн руб
Фактическая рисковая нагрузка на
гаранта по одному ЗАСТРОЙЩИКУ будет
от 200млн до …млрд
Предельные значения концентрации рисков на застройщика:
• Для банка (банковское поручительство) – 25% от размера собственных
средств (капитала)
• Для Страховой Организации – 30% от собственных средств (капитала) +
перестрахование
4
Закон принят – его необходимо исполнять
Ст. 23.п.2. «Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом
уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории
которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган)».
 Непрерывность защиты прав дольщика. Контролируемые события:
А) Расторжение договора страхования/поручительства после того, как он прошел
государственную регистрацию в органах Росреестра.
Б) Банкротство гаранта
Законом предусмотрена обязанность застройщика иметь полис [всегда], однако ряд
застройщиков вольно трактуют данную норму.
 Упреждающая оценка последствий
Банковские поручительства не имеют функции надзорного контроля со стороны Банка
России, что делает данный сегмент защиты дольщиков наиболее уязвимым.
Заключение договора страхования/поручительства заведомо неплатежеспособным или
финансово слабым страховщиком/банком
Оценка возможности гаранта «исполнить» принятые обязательства.
Местные органы власти должны разработать процедуру контроля за
непрерывностью действия договора страхования/поручительства в
течение всего периода строительства.
5
Работающий закон – снятие проблемы обманутых дольщиков
в регионе
При наступлении страхового случая гарант сразу
выплачивает возмещение дольщику (дольщик не
ждет окончания банкротства застройщика).
Гарант, заплатив дольщику, самостоятельно
взыскивает с застройщика выплаченные суммы.
Надлежащий
контроль
за
долевым
строительством
дает
региональной
администрации:
 Отсутствие скандалов с обманутыми
дольщиками

Отсутствие негативной репутации у
региональных органов власти

Своевременное выполнение мероприятий по
социальной политике региона

Отсутствие необходимости поиска
дополнительных источников финансирования,
чтоб достроить объект
Неэффективный контроль и надзор - появление новыз обманутых
дольщиков.
6
Негативные последствия для ЗАСТРОЙЩИКА при отзыве
(приостановлении) лицензии гаранта
Оплата штрафа за каждый договор долевого участия, заключенный без
договора страхования:
(ст. 14.28 КоАП РФ, привлечение денежных средств граждан по договорам, не
обеспеченным страхованием (в нарушение требований, установленных N214ФЗ) и до государственной регистрации, влечет за собой штраф для
юридических лиц в размере от 500 000 до 1 000 000 рублей за каждый эпизод
привлечения (за каждый заключенный договор долевого участия).

Потеря репутации

Потеря ранее уплаченной страховой премии

Приостановка на неопределенный срок деятельности по
привлечению средств дольщиков

Поиск нового страховщика, согласование новых условий
страхования и нового размера страхового тарифа

Сбор и оформление документов в процессе заключения нового
договора страхования

Повторная оплата страховой премии по ранее заключенным
договорам долевого участия
7
Рынок строительства жилья с долевым участием.
Банковское поручительство/коммерческое страхование/НО ОВС
Банковское
поручительство
Контроль за
качеством
юридической
защиты
Компенсация
ошибки в тарифе
Базовый
тариф
Лимит
собственного
удержания
Ответственность
застройщика
Нет
Из капитала банка
ВЫСОКИЙ
(за счет жесткого
регулирования)
Ограничен показателем
Н6 банка (25% от
собственного капитала
банка)
Только по своему объекту
строительства
Коммерческое
страхование
ОВС
Последующий - ЦБР
Предварительный -членами
ОВС на этапе
утверждения документов,
Последующий - ЦБР
Из капитала страховщика
Из средств членов ОВС
(солидарная субсидиарная
ответственность по всем
убыткам)
СРЕДНИЙ
(регулярный
андеррайтинг,
отсутствие права на
ошибку в тарифе)
НИЖЕ
(нерегулярный
андеррайтинг,
необходимость
«скинуться» на убыток)
50-350 млн.
+
перестраховочная
емкость СК АИЖК
=
600-800 млн. руб.
Не ограничено
Только по своему
объекту строительства
Солидарная субсидиарная
ответственность по всем
убыткам
(из средств членов ОВС )
8
Хорошему объекту – низкий тариф
1,35%?
0,58%
Типовые факторы снижения тарифа:




Высокая степень строительной готовности

Строительство в рамках реализации государственных или
муниципальных программ

Земельный участок принадлежит застройщику на праве
собственности


Наличие гарантированных источников финансирования
Наличие опыта застройщика в строительстве
Достаточная финансовая устойчивость
Наличие доли государственных или муниципальных органов в
строящемся объекте
…
9
Надежный объект- низкий тариф
Многоквартирный дом в г.
Нижневартовск
Примененные факторы снижения
тарифа:

Высокая степень строительной
готовности


Наличие опыта в строительстве
Наличие доли государственных
или муниципальных органов в
строящемся объекте
Итоговый тариф – 0,42 %
10
214-ФЗ. Роль регионального оператора

Доведение
до
региональных
властей
методических
рекомендаций
(и
участие
в
совершенствовании)
по
обеспечению надлежащего уровня надежности защиты прав
дольщиков

Для Страховых Компаний


Андеррайтер

Агент по оформлению договоров в регионе
Для СК АИЖК

строительный сюрвейнг (мониторинг изменения уровня
риска на объекте)

Участие в процедуре банкротства застройщика (в случае
реализации страхового случая)
Рекомендация: войти в состав региональных комиссий,
ответственных за контроль исполнения Закона (выдача
разрешений на строительство и мониторинг хода ведения
строительства)
11
Совершенствование законодательства в области долевого
строительства
Мера
Значение
Контроль за непрерывностью действия
договора страхования/поручительства
Введение единого реестра
заключенных договоров
Штрафы за нарушение
Контроль за концентрацией рисков
Внедрение жестких нормативов по
объему принимаемых рисков
Указание в рекламе названия
организаций, которые выдали договор
страхования/поручительства
Дополнительная мера контроля
Ограничение и повышенный контроль за
привлечением денежных средств через
жилищно-строительные кооперативы
Повышение уровня защищенности
дольщиков в альтернативных
схемах финансирования
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12
Открытое акционерное общество
«Страховая компания АИЖК»
117418, Россия, г. Москва,
ул. Новочеремушкинская, д.69
Телефон: +7 (495) 272-0373, факс: 272-0384
www.insurahml.ru
Этап выдачи разрешения.
Контролирующие органы региона имеют возможность
проверить и оценить потенциальную устойчивость гаранта
Контроль на этапе выдачи разрешения на строительство:


Застройщик представляет предполагаемого гаранта

Расчет допустимого лимита концентрации:

В бизнес плане отражает объемы, планируемые к реализации с привлечением
средств дольщиков (вплоть до момента ввода в эксплуатацию)

Банковское поручительство - 25% от собственных средств банка в отношении
одного застройщика

Страхование – 30% от собственных средств страховщика в отношении одного
застройщика
Если размер концентрации риска превышен – уточнить информацию о
дополнительных формах обеспечения выполнения обязательств (например, наличие
перестрахования)
14
Регулярный мониторинг.
Необходимо наладить текущий контроль за непрерывностью
защиты прав дольщиков силами ответственного органа власти
Контроль непрерывности защиты дольщика через запрос информации Росреестра по
участникам рынка строительства


Контролирующий орган в области долевого строительства вправе получать от органов
Росреестра документы и информацию, необходимую для осуществления надзора за долевым
строительством (ст.23.п.6 ФЗ-214), в том числе информацию о количестве
зарегистрированных договоров долевого участия в регионе с указанием:


Страховщиков/гарантов, действующих в регионе
Объемов выданных поручительств/страховок по застройщикам в регионе
Сверка данных позволяет выявить незащищенные ДУДСы дольщиков и недобросовестных
застройщиков (штраф)
Оценка степени концентрации риска на одном застройщике

Регулярный Анализ финансовой отчетности гаранта для контроля риска концентрации и
требование своевременной замены гаранта.

Страховые компании могут использовать перестрахование (требует надлежащего контроля)
15
Отсутствие контроля – негативный эффект для всего региона
Для застройщика
 Потеря ранее уплаченной премии и повторная оплата
премии, если у гаранта отозвана лицензия
 Репутационные риски
Для дольщика
 Отсутствие защиты своих интересов – потеря денег и не
получение квартиры
Для государственных и
муниципальных органов
 Наличие обманутых дольщиков в регионе и рост
социальной напряженности
 Поиск дополнительных денег на дофинансирование
строительства
 Вопрос об эффективности работы контролирующих
органов и кадровые перестановки
 Репутационные риски
Для недобросовестного
гаранта
 Потеря лицензии – уход с рынка
Для добросовестного
гаранта
 Наличие недобросовестной конкуренции «закрывает»
рынок для надлежащих гарантов
16
Надежное страхование застройщиков – стабильность на
рынке строительства недвижимости в регионе
Ст.23.2 Контроль и надзор в области
долевого строительства
многоквартирных домов …
осуществляются … уполномоченным
органом исполнительной власти
субъекта Российской Федерации.
Надежная защита для региона это:
 Отсутствие страховщиков-банкротов
 Отсутствие обманутых дольщиков
 Защита бюджетных вложений в строительство, если государство выступает
соинвестором стройки и (или) дольщиком при реализации государственных
социальных программ по выкупу квартир
 Своевременное выполнение социальных обязательств в жилищной сфере
Надежное страхование застройщиков в надлежащей страховой
компании - гарант защиты интересов участников рынка в регионе
17