ООО «УО «Жилье-26-1 - Городские управляющие компании г
реклама
ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 2013 год ООО «Городской инженерно-технический центр» www.gitc-penza.ru Г. Пенза, ул. Фрунзе, д. 31, тел. 92-82-36 Данная презентация создана для представителей органов власти, фискальных органов, представителей советов домов, собственников жилых и нежилых помещений, нанимателей в целях: создания условий для обеспечения прозрачности обязательных расходов по статье «Содержание и ремонт жилья»; Раскрытия требований действующего законодательства в части обязательных работ, не требующих согласования ни с одной из вышеперечисленных сторон. Для формирования индивидуального тарифа на обслуживание общего имущества МКД. Действующее законодательство РФ В настоящее время существует около 250 законодательных и подзаконных нормативных актов, определяющих требования к эксплуатации жилищного фонда и регулирующих деятельность по управлению многоквартирными домами. Но основными из них являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, а также недавно вышедшее Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и о порядке их оказания и выполнения», которые практически дополняют и конкретизируют ранее упомянутые Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Основные положения Постановления Госстроя от 27 сентября 2003г № 170 п. 1.1. Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда. (Конспект Постановления в приложении №1, полный текст Постановления на сайте www.gitc-penza.ru) Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Организация технического обслуживания включает в себя: Организацию и функционирование круглосуточных объединенной диспетчерской службы (ОДС), аварийно-ремонтной службы (АРС) (далее по тексту АДС). Осуществление аварийнодиспетчерского обслуживания определено разделом IV Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Систему технического осмотра жилых зданий Техническое обслуживание жилых домов Подготовку жилищного фонда к сезонной эксплуатации Требования действующего законодательства РФ Существует 47 видов работ, обязательных к исполнению, согласно постановлению Госстроя от 27.09.2003 г. №170. 115 регламентных работ по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества МКД необходимо выполнять в соответствии с Постановлением Правительства РФ №290 от 03.04.13 Кроме того имеется ряд нормативных документов Государственных надзорных органов, которые также обязательны к исполнению (Роспотребнадзор, Госпожнадзор, Ростехнадзор, Госжилстройтехинспекция и т.п.) Обязательные затраты на техническое обслуживание МКД На примере многоквартирного дома по ул. Фурманова, 1 и управляющей организации, в управлении которой находится данный дом, производим расчет обязательных затрат. Приведем общие данные управляющей организации, необходимые для расчетов: всего в управлении имеет 93 дома, общая площадь домов составляет 470 464,83 м2, убираемая площадь земельного участка – 422 478,47 м2 Осуществление аварийнодиспетчерского обслуживания. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, регистрацию и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем, а также принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения. Работа круглосуточно. аварийно-диспетчерской службы осуществляется При поступлении сигналов об аварии или повреждении внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей, систем газоснабжения и внутридомового газового оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и устраняет такие аварии и повреждения самостоятельно либо с привлечением указанных служб. Расчет нормативной численности и ФОТ на круглосуточное аварийное обслуживание в управляющей организации на 2013 год. № Наименование Объемн ые нормат. Коэффиц Единица Показатель тарифна Тарифн Коэффиц иент я ставка ый иент особенн измерен показате численно 1 коэффи вредност остей ия для расчета ли сть разряда циент и работ должно профм стной астерст оклад во (тарифн празд Прем ая ничны Ночны ия ставка) е е 30% Годовой ФОТ руб. Обслуживание внутридомовывх сетей (аварийное обслуживание круглосуточно) Диспетчер чел. Слесарьсантехник чел. общая площадь Электромонтер чел. Электрогазосварщ ик чел. Итого 4 4741 1,91 1,25 11320 552 1132 3901 811 426,4 470464,83 4 4741 2,16 1,25 12802 624 1280 4412 917 634,1 общая площадь 470464,83 4 4741 2,16 1,25 12802 624 1280 4412 917 634,1 общая площадь 470464,83 4 4741 2,16 1,25 14338 699 1434 4941 1 027 750,2 1,12 16 Нормативные документы применяемые для расчета: 1. Рекомендации по нормированию труда работников аварийно-ремонтной службы жилищного хозяйства( ЦМЭП 2008) 2. Отраслевое тарифное соглашение в жилищно-коммунальном хозяйстве РФ на 2008-2010г.г. (с изменениями и дополнениями) 3.Письмо общероссийского профсоюза жинеобеспечения от 27 февраля 2012г. №01/57-В 4. Приказ госстроя РФ от 31 марта 1999г. № 81 5. Трудовой кодекс РФ 3 674 445 Расходы по созданию аварийно-диспетчерской службы в управляющей организации составят 5 726 284 руб. в год. Расчет стоимости аварийного обслуживания жилищного фонда, находящегося на обслуживании ООО "УО "Жилье-26-1" на 2013 год Наименование статей Сумма на 2013 год Фонд оплаты труда ( руб. ) по расчету 3 674 445 Начисление на социальные нужды 20,2% ( руб.) 742 238 Расходы на содержание автотехники по расчету 264 215 Материалы, расходуемые на аварийно-ремонтные работы в размере 10% от ФОТ 367 445 Накладные расходы 65% 2 388 389 Итого по смете 7 436 732 С учетом понижающего коэффициента от степени благоустройства Общеполезная площадь, м2 Затраты в расчете на 1 м2 общеполезной площади в месяц 5 726 284 470 465 1,01 Многоквартирный дом по ул. Фурманова, 1 5-этажный панельный дом на 6 подъездов, 90 квартир. Избран совет дома, председатель совета дома - Казанцева Светлана Владимировна Выбрана управляющая организация. Всего в г. Пензе 607 аналогичных домов, относящихся к управляющим организациям, не считая других форм управления. Технические характеристики МКД ул. Фурманова, 1. Общая площадь помещений дома составляет 3963,1 м2. Год постройки - 1966 Количество квартир – 90 Количество проживающих – 213 Степень благоустройства: центральное отопление, центральное холодное водоснабжение, водоотведение, горячее водоснабжение от газовой колонки, электроснабжение Кровля мягкая, двускатная с неорганизованным водостоком, площадью 1170 м2 Площадь отмостки – 225 м2 Трубы ХВС в техническом подполье длиной 197 м.п. Трубы водоотведения в техническом подполье диаметром 100мм, длиной 140 м.п. Выпуски труб водоотведения до приемных колодцев диаметром 150мм, 3 штуки, длиной 28 м.п. Площадь торцов фасада – 292 м2 Трубы центрального отопления в техническом подполье длиной 589 м.п. 1 элеваторный узел Площадь полов на лестничных клетках - 373,6 м2 Площадь окон на лестничных клетках – 101,2 м2 Убираемая площадь земельного участка – 4931 м2 Расчет нормативной численности и ФОТ на содержание и техническое обслуживание МКД по ул. Фурманова, 1 на 2013 год. № Код п/п 1 Профессия Количество Тарифная Месячный фонд (должность) штатных ставка заработной единиц (оклад), руб. платы, руб. 5 6 7 0,1 14793 1479 1 9056 9056 3 4 1 23796 Мастер 2 Рабочий по комплексному обслуживанию и 17544 ремонту зданий (включая сантехнические, слесарные, электромонтажные, сварные, плотницкие, малярно-штукатурные работы, а также уборку чердачных и подвальных помещений и мест общего пользования) Итого по документу: 1,1 Примечание: Приказ Госстроя РФ от 9 декабря 1999 г. N 139 "Об утверждении Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда" Норма обслуживания на одного мастера: 65 тыс. м² общеполезной площади помещений 10535 Расчет стоимости технического обслуживания МКД по ул. Фурманова, 1 Наименование статей Сумма на 2013 год Фонд оплаты труда ( руб. ) по расчету 176 988 Начисление на социальные нужды 20,2% ( руб.) 35 752 Материалы, расходуемые на работы в размере 10% от ФОТ 17 699 Накладные расходы 65% 115 042 Итого по смете 345 481 Общеполезная площадь помещений в МКД Затраты на 1 кв.м. в месяц (без учета НДС) 3 963,1 7,26 На сегодняшний день, в связи с тем что жители не приняли индивидуальный тариф, расчеты производятся по муниципальному тарифу (12,18 руб. с кв.м.). Статьи доходов Конструктивные элементы Центральное отопление Холодное водоснабжение Водоотведение Электрические сети Внутридомовое газовое оборудование Итого на содержание и ремонт Сбор вывоз и утилизация ТБО Придомовая территория Всего по ст. "Содержание и ремонт жилья" тариф руб/кв.м 2,73 1,94 0,76 0,74 0,76 0,6 7,53 1,39 3,26 12,18 Выводы по затратам на техническое обслуживание На примере многоквартирного дома по ул. Фурманова, 1 мы видим, что затраты на содержание аварийно-диспетчерской службы составляют 1,01 руб. с м2, на содержание и техническое обслуживание МКД – 7,26 руб. с м2, т.е. в сумме 8,27 руб. с м2, в то время как муниципальным тарифом предусмотрено 7,53 руб. с м2 без учета затрат на обслуживание благоустройство и внутридомового управление. газового оборудования, Соответственно на на выполнение обязательных работ по содержанию дома средств недостаточно, не говоря о текущем ремонте. Отсутствие надлежащего выполнения работ по содержанию общего имущества МКД и своевременного проведения текущего ремонта, ведет к созданию аварийных ситуаций Организация и планирование текущего ремонта (п. 2.3 Постановления от 27 сентября 2003 г. N 170) 2.3.3. Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении N 7. 2.3.4. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий. п. 2.4 Организация и планирование капитального ремонта 2.4.2. При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении N 8. МКД по ул. Фурманова, 1 требует проведения следующих видов капитального ремонта: Ремонт мягкой кровли Ремонт фасада с утеплением 923 584,40 руб. Замена труб ЦО 833 600,00 руб. Ремонт канализации в т/п 133 000,00руб. Замена труб ХВС в т/п 216 000,00руб. Ремонт отмостки 163 203,00 руб. Электрические сети 900 000,00 руб. Итого: 1 053 000,00 руб. 4 222 387,40руб. Стоимость капитального ремонта МКД по Фурманова,1 с рассрочкой платежей на 5 лет: Исходные данные : Площадь жилых помещений - 3934,1 м2 ; Площадь нежилых помещений - 29 м2 ; ИТОГО по дому -3963,1 м2. Прож.217чел. Общеполез Рассрочка на 5 лет ная №п/п Вид работ Сумма (руб) площадь 1 год 2 год 3 год 4 год 5 год кв.м Сумма в рассрочку (руб.) Капитальный ремонт 1. Ремонт мягкой кровли 2. Ремонт фасада с утеплением 3. Замена труб центрального отопления 4. 5. Ремонт канализации в техническом подполье Замена труб ХВС в техническом подполье 3963,1 1 053 000,0 210 600,0 210 600,0 210 600,0 210 600,0 210 600,0 3963,1 923 584,4 184 716,9 184 716,9 184 716,9 184 716,9 184 716,9 3963,1 833 600,0 166 720,0 166 720,0 166 720,0 166 720,0 166 720,0 3963,1 133 000,0 216 000,0 26 600,0 26 600,0 26 600,0 26 600,0 26 600,0 43 200,0 43 200,0 43 200,0 43 200,0 43 200,0 3963,1 6. Ремонт отмостки 7. Электрические сети Всего расходов по капитальному ремонту %по кредитам банка (16%) 3963,1 163 203,0 32 640,6 32 640,6 32 640,6 32 640,6 32 640,6 3963,1 900 000,0 180 000,0 180 000,0 180 000,0 180 000,0 180 000,0 844 477,5 844 477,5 844 477,5 844 477,5 844 477,5 4 222 387,4 675 582,0 540 465,6 405 349,2 270 232,8 135 116,4 2 026 746,0 3963,1 4 222 387,4 Итого: 1 520 059,5 1 384 943,1 1 249 826,7 Расходы по статье капитальный ремонт МКД руб./ м2. в месяц 88,79 31,96 29,12 26,28 1 114 710,3 979 593,9 23,44 20,60 6 249 133,4 131,40 Вывод В связи с Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» требуется заложить в тариф на содержание не менее 8,27 руб. с м2 и это без учета затрат на благоустройство придомовой территории, вывоза ТБО, обслуживания ВДГО и услуг по управлению. С учетом всех вышеуказанных статей затрат расчетный тариф должен быть не менее 17,29 руб. с м2. Решение вопроса о включении в индивидуальный тариф текущего ремонта следует отложить до принятия регламента региональной программы по капитальному ремонту. Спасибо за внимание!
