Доходные дома - Рынок недвижимости России

Российская академия народного
хозяйства и
государственной службы при Президенте РФ
Международный опыт и становление рынка
арендного жилья в России
Иванкина Елена Владимировна
Волошин Дмитрий Владимирович
Cафиуллина Регина Радиковна
E-mail: ivankina@rane.ru
www.frem.ane.ru
Показатели доступности жилья эконом-класса широко используется мировым сообществом.
Существует общепринятая классификация рынков жилья с точки зрения доступности жилья.
В методике расчета коэффициента доступности жилья должны использоваться
среднемедианные значения доходов домохозяйств.
Доступность жилья
Категория
жилье доступно (affordable)
жилье не очень доступно (moderately unaffordable)
Значение коэффициента
До 3 лет
От 3 до 4 лет
приобретение жилья осложнено (seriously unaffordable)
От 4 до 5 лет
Жилье существенно недоступно (severely unaffordable)
Более 5 лет
Иванкина Елена Владимировна
Волошин Дмитрий Владимирович
Сафиуллина Регина Радиковна
E-mail: ivankina@rane.ru
Расчет доступности жилья на 2012 год
При стоимости жилья эконом класса – 160 000 руб./кв.м
(Площадь квартиры – 54 кв.м. Общая стоимость – 8 640 000 руб.)
Доходные группы
населения
Средняя официальная
заработная плата
Примерная реальная
з/п
Официальная зарплата 2-х Примерная реальная зарплата 2-х
супругов за год (ст.2х2х12)
супругов за год (ст.3х2х12)
Доступность жилья по российскому
стандарту
по офиц. з/п
по прим.реал. з/п
1
2
3
4
5
6
7
Первая
4662
7925
111888
190210
77
45,4
Вторая
7097
12065
170328
289558
50,7
29,8
Третья
9504
16157
229056
387763
37,7
22,3
Четвертая
11969
20347
287256
488335
30
17,7
Пятая
14630
24871
351120
596904
24
14,5
Шестая
17635
29980
423240
719508
20
12,0
Седьмая
21314
36234
511536
869611
16,8
9,9
Восьмая
26471
45001
635088
1080017
13,6
8,0
Девятая
34977
59461
839208
1427062
10
6,1
Десятая
75081
127638
1801980
3063305
4,7
2,8
3
Города с самой доходной жилой недвижимостью
Рейтинг
Город
Цена, долл./м²
Ставка доходности, %
Годовой прирост
стоимости, %
Совокупная
доходность, %
1
Берлин
1 568
4,12
17,4
21,52
2
Сан-Франциско
6 940
5,26
14
19,26
3
Хьюстон
8,3
6,10
14,4
4
Лос-Анджелес
3 346
5,14
7,9
13,04
5
Даллас
1 259
6,93
4,8
11,73
Данные CBRE, Freddie Mac, Global Property Guide, Jones Lang LaSalle, LoopNet.Com,
Nationwide, Numbeo.Com, Real Capital Analitycs, Savills, Trulia, Zillow
Источник:«Эксперт РА» «Рынок найма жилья в развитых странах – национальная специфика,
классификация, системы государственного стимулирования»
Соотношение доли жилого фонда,
занимаемого собственниками жилья и
сдаваемого в аренду
Арендодатели жилого фонда
в разных странах

государственные структуры (Китай, Украина, Чехия);

региональные образования, штаты и территории (Австралия);

муниципалитеты (США, Чехия, Великобритания);

кооперативы (Чехия, Нидерланды, Канада);

работодатели (Аргентина);

общественные фонды и жилищные ассоциации (Великобритания,
Нидерланды, Австралия);

физические лица – собственники жилья и девелоперы (все страны).
Государственное участие на рынке
аренды в различных странах

регулирование арендной платы (Чехия, США, Аргентина);

субсидирование малоимущих (США, Великобритания, Австралия) или предоставление им в
аренду социального жилья (США, Австралия);

субсидирование арендодателей, предоставляющих жилье малоимущим (США);

предоставление кредитов на оплату залога за аренду, оплату аренды, погашение
задолженности (Австралия);

контроль использования арендованного социального жилья (США, Чехия, Австралия);

регулирование развития рынка аренды фискальными методами (Украина, Чехия);

привлечение общественных организаций и кооперативов для управления арендуемым
социальным жильем (Нидерланды, Канада, Великобритания);

выделение на льготных условиях земельных участков под строительство жилых
многоквартирных домов для социальной и коммерческой аренды (США, Китай, Украина,
Бразилия);

прямой запрет на сдачу в аренду жилья отдельным категориям граждан (чехия, Австралия);

субсидирование строительства жилья для социального найма (Канада, чехия, Китай);

привлечение частных инвесторов к строительству арендуемого жилья на условиях его
последующего перевода в частную собственность (Чехия);

организация фондов финансирования строительства и сдачи жилья в наем (Бразилия, США).
Источник:«Эксперт РА» «Рынок найма жилья в развитых странах – национальная специфика, классификация, системы
государственного стимулирования»
Распределение жилого арендного фонда
по форме собственности в Германии
Соотношение собственников и арендаторов жилья в
США на 2012г.
Type of
Household
RenterOccupied
OwnerOccupied
Total
Households (000s)
% of U.S.
Total
Residents (000s)
% of U.S.
Total
38,762
35%
94,495
32%
75,159
65%
197,024
67%
113,921
100%
291,519
100%
Source: NMHC tabulations of 2012 Current Population Survey, Annual Social and Economic
Supplement, U.S. Census Bureau (http://www.census.gov/cps). Updated October 2012.
Характеристика арендаторов квартир в США за 2011г.
New Apartments Total Households
All Apartments
(Built 1990(Renters and
2011)
Owners)
Total Households
16,060,156
3,375,747
115,076,390
Возраст арендаторов
New
Total Households
Apartments
All Apartments
(Renters and
(Built 1990Owners)
2011)
Количество детей в семье арендаторов (до 18 лет)
<30
30%
32%
12%
Mean Number
0.4
0.4
0.6
30-44
28%
31%
27%
45-64
26%
19%
39%
% Households with
One or More
24%
24%
30%
65+
15%
18%
22%
Доход арендаторов
Median Age
39
37
50
41%
35%
22%
Mean Age
43
43
51
22%
19%
18%
14%
15%
14%
12%
15%
17%
12%
$37,095
$25,768
15%
$44,490
$31,982
30%
$64,728
$45,964
$41,938
$30,000
$53,814
$38,978
N/A
N/A
Mean Number
per Household
1.1
1.3
1.8
% Households with
One or More
73%
85%
92%
Less than
$20,000
$20,000 $34,999
$35,000 $49,999
$50,000 $74,999
$75,000+
Mean Income
Median Income
Тип арендаторов по семейному положению
Single Male
22%
20%
12%
Single Female
25%
28%
15%
Married Couple
Only
9%
10%
21%
Married Couple
with Children
10%
10%
24%
Single Parent
13%
13%
10%
Other
Households
21%
20%
18%
Средний доход семьи арендаторов
Численность семьи арендаторов
1
47%
48%
27%
2
27%
26%
33%
3
13%
13%
16%
4+
13%
13%
24%
Mean Number
2.0
2.0
2.5
Mean Income
Median Income
Наличие автомобиля
Источник: NMHC tabulations of 2011 American Housing Survey. "Market Rate" apartments are those privately
owned units whose residents reported that no government subsidy is received. Updated 3/2013
Расходы на аренду в общей структуре
доходов арендаторов в США на 2012г.
Население, жилье и арендаторы в крупных
городах США
City Names
Population
New York, NY
Los Angeles, CA
Chicago, IL
Houston, TX
Philadelphia, PA
Phoenix, AZ
San Antonio, TX
San Diego, CA
Dallas, TX
San Jose, CA
Jacksonville, FL
Indianapolis, IN
Austin, TX
San Francisco, CA
Columbus, OH
Fort Worth, TX
Charlotte, NC
Detroit, MI
El Paso, TX
Memphis, TN
Boston, MA
Seattle, WA
Denver, CO
Baltimore, MD
Washington, DC
8,244,910
3,819,708
2,707,123
2,145,933
1,536,471
1,469,484
1,359,730
1,326,183
1,223,378
967,478
827,909
824,232
820,601
812,826
796,014
760,758
751,074
706,640
665,577
652,078
624,969
620,778
619,968
619,493
617,996
Total
Apartments
Total
Occupied
Percent Of
Housing Apartments
All Housing
Units
3,023,330 1,514,341
50%
1,304,145
545,250
42%
1,016,342
288,115
28%
774,630
292,875
38%
576,429
89,510
16%
519,369
109,413
21%
482,783
114,840
24%
468,194
135,928
29%
455,371
176,882
39%
305,460
68,190
22%
311,369
60,646
19%
324,438
66,434
20%
331,582
125,401
38%
342,706
130,869
38%
322,314
88,469
27%
263,676
55,177
21%
292,715
69,808
24%
253,629
37,409
15%
219,568
37,451
17%
245,836
53,958
22%
251,745
88,669
35%
282,492
99,602
35%
266,624
86,859
33%
239,251
51,505
22%
268,670
111,192
41%
Источник: NMHC tabulations of 2011 American Community Survey, 1-Year Estimates. Updated October 2012.
Владельцы доходной недвижимости в США
All
Properties
2-4 Unit
Properties
5-49 Unit
Properties
50+ Unit
Properties
Individual Investor
67%
83%
49%
7%
Limited Liability Partnership/General
Partnership
7%
3%
10%
30%
Limited Liability Company
13%
6%
22%
42%
Real Estate Investment Trust (REIT)
1%
1%
1%
4%
Real Estate Corporation
1%
0%
2%
3%
Other Corporations
1%
0%
2%
3%
2%
1%
4%
9%
Other
7%
7%
11%
3%
Total
100%
100%
100%
100%
Nonprofit Organization/Housing
Cooperative
Источник: NMHC tabulations of 2012 Rental Housing Finance Survey microdata, US Census Bureau.Updated
3/2013.
Вклад доходных домов в экономику США
строительство 1000 квартир дает:

323тыс. рабочих мест в строительной и
сопутствующих отраслях;

$14,8 млрд. в виде зарплат;

$42,5 млрд. поступлений налогов в бюджеты
всех уровней.
СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ОТДЕЛЬНЫХ СТРАН ПО ВИДАМ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (%)
Страна
Аренда
ВСЕГО
социальная
коммерческая
Проживание
собственника
Кооператив
Другое
Австрия
40
23
17
56
4
Великобритания
31
20
11
69
0
Нидерланды
42
32
10
58
—
0
Германия
54
5
49
46
—
0
Финляндия
31
16
15
66
0
3
Швеция
44
17
27
38
18
0
США
32,6
1,0
31,6
66,4
1,0
0
РОССИЯ
25,6
14,21)
11,42)
74,23)
—
По данным ИЭГ
0,2
Структура жилого фонда России
34 млн. квартир в многоквартирных домах
жилого фонда
16 млн. индивидуальных жилых домов
жилого фонда
-
68 % общей площади
32 % общей площади
Общее число российских хозяйств составляет около 52,5 млн.
Преобладающей формой жилой собственности является
частная, к которой относится 85,6 % общей площади жилого фонда.
Рынок аренды города Москва
Оборот столичного рынка сдачи жилья внаем
Потенциальные налоги от сдачи квартир внаем
$4млрд./год
12 млрд.руб./год
Заявили о доходах
5%(6 тыс.чел.)
Заплачено налогов
217 млн.руб.
Потери города от нелегальной сдачи квартир в
аренду
10 млрд.руб./год
Иванкина Елена Владимировна
Волошин Дмитрий Владимирович
Сафиуллина Регина Радиковна
E-mail: ivankina@rane.ru
www.frem.ane.ru
Бездотационный дом – многоквартирный жилой дом, все жилые помещения в
котором предоставляются гражданам во владение и пользование по договорам найма, с
оплатой по полной стоимости за пользование, содержание и ремонт помещения.
•
Преимущества формирования
•
бездотационного жилищного фонда
•
•
Позволяет улучшить свои жилищные условия посредством найма
жилья по приемлемым ценам
Позволяет наращивать городской жилищный фонд коммерческого
использования
Привлекателен для граждан благодаря гарантиям пролонгации
договора при соблюдении нанимателем его условий.
Высвобождение средств на решение иных социальных задач в
жилищной сфере
Иванкина Елена Владимировна
Волошин Дмитрий Владимирович
Сафиуллина Регина Радиковна
E-mail: ivankina@rane.ru
www.frem.ane.ru
Условия предоставления аренды, нормы предоставления
Условия и нормы предоставления:
•Договор заключается на срок до 5 лет включительно.
•Размер жилого помещения, предоставляемого на условиях найма в бездотационном доме,
должен составлять не менее 18 кв. метров на каждого из членов семьи.
Основание для отказа в заключении договора найма на новый срок:
•улучшение нанимателем жилищных условий до нормы предоставления, установленной
законодательством города Москвы;
•- неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств
по договору найма жилого помещения;
•- проживание в жилом помещении лица, которому договором найма не предоставлено право
проживания в данном жилом помещении;
•иные предусмотренные законодательством.
Иванкина Елена Владимировна
Волошин Дмитрий Владимирович
Сафиуллина Регина Радиковна
E-mail: ivankina@rane.ru
www.frem.ane.ru
•
Категории лиц с правом получения
Жилого помещения по договору найма
•
в бездотационных домах:
•
•
гражданам, признанным нуждающимися в содействии
города Москвы в приобретении жилых помещений в
рамках городских жилищных программ.
гражданам, признанным нуждающимися в улучшении
жилищных условий (принятым на учет до 01.03.2005 года)
Семьи молодых специалистов
Семьи молодых преподавателей, ученых и аспирантов
Иванкина Елена Владимировна
Волошин Дмитрий Владимирович
Сафиуллина Регина Радиковна
E-mail: ivankina@rane.ru
www.frem.ane.ru
Оплата найма и содержания жилого помещения
Оплата жилищно-коммунальных услуг, а также плата за содержание и ремонт производится
нанимателем в размере их фактической (100%) стоимости.
Средние показатели стоимости проживания на территории города Москвы (корректируются
индивидуально, в связи с применением понижающих коэффициентов):
С 01.01.2012 ставка платы за пользование жилым помещением в бездотационных домах города
Москвы составляет 41,21 руб/кв.м.
С 01.07.2012 ставка платы за пользование жилым помещением в бездотационных домах города
Москвы составит 49,16 руб/кв.м.
Иванкина Елена Владимировна
Волошин Дмитрий Владимирович
Сафиуллина Регина Радиковна
E-mail: ivankina@rane.ru
www.frem.ane.ru
Новый инструмент формирования жилищного фонда
арендного жилья - ипотечный продукт «Арендное жилье»
Назначение продукта
Для применения в долгосрочном целевом финансировании
проектов, предусматривающих формирование и
эксплуатацию арендного жилищного фонда,
предназначенного для передачи внаем (аренду).
Цель кредита
Оплата части стоимости приобретаемых Заёмщиком Жилых
помещений:
(а) всех квартир в отдельно стоящем многоквартирном доме
(либо отдельной его секции)(б) Жилых домов с Земельными
участками, в количестве не менее пяти
Сумма кредита
(в) нескольких Квартир в отдельно стоящем
многоквартирном доме, в целях дальнейшей сдачи их в наем
(аренду).
Определяется с учетом коэффициентов К/З и П/Д
Минимальная сумма- 5 млн. руб. Максимальная сумма
зависит от количества приобретаемых заемщиком квартир
Коэффициент К/З
Коэффициент П/Д
Ставка по кредиту
Срок кредита
Возврат кредита
Страхование
Не менее 30% и не более 70% (до 90% при условии
ипотечного страхования). В значении «З»- залоговая
стоимость всех квартир в залоге
Не должен превышать 80%. В значении «Д»- данные бизнесплана по проекту коммерческого найма
В соответствии с расчетом АИЖК
Не более 20 лет
Ежемесячные равные (аннуитетные) платежи
Обязательное имущественное страхование
Источник: http://www.arhml.ru
Расчет простых показателей проекта строительства экономичного арендного жилья
с использованием механизмов господдержки и без них
Базовые параметры проекта
Количество квартир
Доля вакантных площадей
Арендная ставка (руб./мес.) за
условную квартиру
Строительство
Строительство
Строительство арендного жилья с
Строительство арендного
арендного жилья
арендного жилья с
привлечением частных
жилья частным
частным инвестором в
привлечением как
инвестиций и бюджетным
инвестором с
текущих финансовочастных, так и
субсидированием расходов по
привлечением дешевого и
экономических
бюджетных инвестиций
обслуживанию 15-летнего
долгосрочного кредита
условиях
и 15-летним кредитом
кредита
200
5%
30 000 (рыночная ставка для 140 квартир); 21 000 (льготная
30 000
30 000
ставка для 60 квартир, например, молодым семьям с
доходом ниже среднего и проч.)
Годовая валовая арендная плата
(руб.)
68 400 000
Годовые накладные расходы
(эксплуатация, ремонт, налоги,
страхование и проч. без учета
затрат на обслуживание
кредита), руб.**
Чистый годовой операционный
доход (руб.)
Ориентировочная стоимость
проекта (руб. )
27 360 000
41 040 000
Текущая доходность
(промежуточный денежный
поток/собственный капитал), %
34 884 000
360 000 000
Собственный капитал
застройщика (руб.)
Заемные средства (руб.)
Процентная ставка, годовых
Срок кредитования (лет)
Ежегодные затраты на
обслуживание долга (руб.)
Промежуточный денежный
поток
62 244 000
108 000 000; 108 000 000
бюджетная субсидия
застройщику
108 000 000
108 000 000
252 000 000 (70%)
14%
3
252 000 000
7%
30
144 000 000
252 000 000
14%
15
28 190 300 (треть платежей
по кредиту покрывает бюджет)
103 353 144
20 118 744
23 012 484
–62 313 144
20 921 256
11 871 516
6 693 700
—
19,3
10,9
6,2
Реализация программы развития арендного жилья и, в
том числе, строительства общероссийской сети
доходных домов позволит обеспечить:

создание легального рынка качественного арендного жилья;

снижение социальной напряженности;

формирование жилой среды, отвечающей потребностям
постиндустриального общества;

внедрение новых стандартов качества жизни;

гармоничное развитие всех качеств человеческого капитала;

повышение территориальной мобильности активного населения;

введение нового инструмента для реализации социальной,
демографической, миграционной и кадровой политики.