Золотухина А.И - Финансовый Университет при Правительстве РФ

ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТОРОВ В ПРОЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА
ДОХОДНЫХ ДОМОВ
Золотухина А.И.
Научный руководитель
д.э.н, профессор Данилов А.И.
Финансовый университет при Правительстве
Российской Федерации
Во всем мире арендное жилье вполне успешно развивается наряду с
домами, находящимися у домохозяйств в собственности. По данным журнала
«Экономика и социум», В России доля многоквартирных домов составляет
приблизительно 70% от общего количества жилых помещений, при этом
официально сдается в аренду менее 20% жилых помещений. Доля жилого
фонда РФ, сдаваемого в аренду (10-20% в зависимости от источника
информации) гораздо ниже среднеевропейского уровня.
Рынок аренды жилой недвижимости в России, безусловно, очень большой,
весьма перспективный, динамично расширяющийся – и, при этом, совершенно
непрозрачный и практически полностью находится вне налогового поля.
Спрос на аренду жилой недвижимости в целом ряде крупнейших
мегаполисов формируется на очень высоком уровне. Поэтому формирование
значительного фонда арендного жилья (широко распространенная в мире
практика) - действительно актуальная задача. Кроме того, опосредованно такие
проекты позволяют в долгосрочной перспективе повысить фискальные сборы в
этом секторе экономики.
Доходный дом – специализированный дом, собственник которого в целях
извлечения прибыли предоставляет по договору аренды во временное владение
и пользование обособленные помещения. Арендатор обособленного помещения
1
может
использовать
его
для
проживания
предпринимательства
на
основе
и/или
организации
интеллектуальной
или
малого
творческой
деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других
арендаторов. На момент написания статьи термин «доходный дом» не
закреплен в законодательстве РФ.
На рассмотрении Государственной Думы РФ в данный момент находится
Законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные
законодательные акты в части регулирования отношений по некоммерческому
найму жилых помещений». Главная цель законопроекта – узаконить в
Жилищном кодексе новый тип недвижимости для РФ – наемные (арендные)
многоквартирные жилые дома и ввести понятие некоммерческого найма жилья.
Это позволит сделать первый шаг к формированию рынка арендного жилья для
граждан со средним уровнем доходов, не малоимущих. Предполагается, что все
жилые
помещения
в
доходных
домах
будут
принадлежать
одному
собственнику и предоставляться внаем по одному виду договора.
Национальное агентство развития жилищных фондов социального и
коммерческого найма (НААЖ) Российской Федерации – это масштабный
федеральный проект по привлечению инвестиций в строительство и управление
жилья предназначенного для последующей сдачи в аренду, передовых научных,
производственных и управленческих технологий.
Согласно
материалам,
опубликованным
НААЖ
РФ,
концепция
распространения доходных домов в России бесспорно обладает социальной и
экономической значимостью.
Социальная значимость реализации концепции:
– снижение социальной напряженности в жилищной сфере;
– создание альтернативных по отношению к способам приобретения жилья
в собственность способов улучшения жилищных условий;
– сокращение числа семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Экономическая значимость реализации концепции:
2
– повышение экономической эффективности жилищной сферы в ВВП за
счет мультипликативного эффекта в секторе жилищного строительства;
– обеспечение прозрачности ценообразования на рынке найма жилья;
– обеспечение налоговых поступлений в бюджет, сокращение «теневой»
прослойки сектора найма жилья;
– повышение производительности труда населения за счет улучшения
жилищных условий и, как следствие, уровня жизни.
Основная проблема в части финансирования инициативы создания
доходных домов в нынешних экономических условиях состоит в том, что
создание доходного дома (то есть строительство жилья не на продажу, а для
сдачи в наем) экономически невыгодно для инвесторов как в рамках
социального найма (льготные арендные ставки), так и в рамках коммерческого.
Конкуренция бесплатно приватизированных квартир, в арендную ставку
которых не заложены их стоимость и амортизация, высокая стоимость
подготовленного участка земли и подключения к сетям, отчисления на
инфраструктуры города, налог на недвижимость и землю, высокий банковский
процент – все это не позволяет инвестору, ориентированному на «короткие
деньги», вкладываться в строительство арендного жилья.
Сегодня на обсуждение Государственной Думы выносятся четыре
различных предложения по инструментам привлечения инвесторов. Так, им
могут быть предоставлены льготные (субсидируемые государством) кредиты,
бесплатно выделены участки земли под строительство или инфраструктура (она
будет построена за счѐт бюджета). Также инвесторам готовы предложить
налоговые льготы.
В рамках дальнейшего исследования автором данной статьи предполагается
разработка
инструментов
привлечения
инвесторов
с
учетом
фактора
повышения доходности и сокращения срока окупаемости проектов по созданию
доходных домов.
Предполагается, что одним из способов повышения привлекательности
подобного проекта для инвесторов может стать возможность предоставления
3
части квартир доходных домов в аренду сотрудникам организаций-инвесторов.
Таким образом, инвестиционный проект становится социально значимым для
инвестора, улучшая жилищные условия
его сотрудников, повышая их
лояльность к организации. Однако для реализации данной меры необходимо
разработать механизм определения допустимой доли квартир доходного дома,
предназначенных
для
распределения
среди
сотрудников
организации-
инвестора. Кроме того, необходима система контроля за распределением
данных квартир среди сотрудников во избежание угрозы незаконной передачи
квартир в субаренду.
Иным способами сокращения срока окупаемости строительства доходного
дома и, как следствие, инструментом привлечения инвестора может служить
включение в его структуру нежилых помещений на первых этажах в качестве
объектов Street retail (тип торговой недвижимости, представляющий собой
торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие
отдельный вход и собственные витрины). В рамках дальнейшего исследования
предполагается исследование влияния доходности данного типа недвижимости
на совокупную доходность проекта доходного дома.
4