ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ Правовые риски при сделках коммерческого найма (на примере реализации Московской программы по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма) Правовые риски и причины их возникновения Правовые риски - риски того, что соглашение между участниками правоотношений окажется невозможным выполнить в силу неурегулированности данного вида правоотношений действующим законодательством или соглашением сторон, либо вследствие нарушения одной их сторон требований закона или договора, а также того, что соглашение окажется не надлежащим образом оформленным. Правовые риски при заключении договоров коммерческого найма возникают в ситуации правовой неопределенности, которая до сих пор свойственна режиму правового регулирования правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма жилой площади. Федеральные законодательные акты Кодексы Российской Федерации Специальные законы Отсутствуют Гражданский кодекс РФ Жилищный кодекс РФ Налоговый кодекс РФ Подзаконные акты по коммерческому найму Указы Президента РФ Отсутствуют Нормативно-правовые акты субъектов РФ Постановления Правительства РФ Закон г.Москвы №29 от 14.06.2006 г. Закон г. Москвы №2 от 27.01.2010 г. Постановления Правительства Москвы Постановление Правительства Москвы №708-ПП от 05.08.2008 г Ненормативные акты органов исполнительной власти субъекта РФ Распоряжение ДЖПиЖФ №785 от 16.04.2009 г. Распоряжение ДЖПиЖФ №1744 от 21.09.2009 г. Отсутствуют Московская программа по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма Нормативное регулирование 1. Постановление Правительства Москвы от 05.08.2008 г. №708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма»: бездотационные дома определены как дома, входящие в состав государственного жилищного фонда г.Москвы коммерческого использования, эксплуатируемые в режиме доходных домов с нулевой рентабельностью, не требующие дотирования средств на их содержание и ремонт из бюджета г.Москвы, с оплатой гражданами за пользование, содержание и ремонт жилых помещений по полной стоимости; определены цели, задачи и способы реализации программы; определены роль и место бездотационных домов; дана оценка потребности города Москвы в бездотационных домах и определены приоритеты их формирования; определены условия и порядок формирования сети бездотационных домов. Московская программа по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма Нормативное регулирование 2. Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 16.04.2009 г. №785 «Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов города Москвы» и от 21.09.2009 г. №1744 «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов жилищного фонда города Москвы»: определены конкретные жилые дома к сети бездотационных домов жилищного фонда г.Москвы; утверждены формы договоров найма жилых помещений в бездотационных домах для различных категорий граждан; установлен порядок определения платы за найм; дано поручение ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» на осуществление работ по оформлению и сопровождению договоров найма в бездотационных домах жилищного фонда г.Москвы. Московская программа по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования города Москвы: 1. Жители города Москвы, состоящие на жилищном учете 1. Без ограничения срока пользования – со снятием с жилищного учета Признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий 2. На установленный срок – с включением в договор найма условия об улучшении жилищных условий только с использованием субсидии на строительство или приобретение жилья Московская программа по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования города Москвы: 2. Участники программы «Молодой семье – доступное жилье» 1. Без ограничения срока пользования – со снятием с жилищного учета Признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий 2. На установленный срок – с включением в договор найма условия об улучшении жилищных условий только с использованием субсидии на строительство или приобретение жилья Семьи молодых специалистов На установленный срок Семьи молодых преподавателей, талантливых ученых и аспирантов государственных вузов и институтов города Москвы На установленный срок Московская программа по формированию сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма Группы нанимателей жилых помещений в бездотационных домах жилищного фонда коммерческого использования города Москвы: 3. Жители города Москвы, прожившие в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет Бывшие члены семьи собственника жилого помещения, если: у них отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением; имущественное положение бывших членов семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением На установленный договором срок Факторы риска, приводящие к убыткам Преступный умысел или халатность одной из сторон; недостатки в составлении договора в части, касающейся ответственности сторон за нарушения отдельных его пунктов; недостатки в составлении договора в части, касающейся способов разрешения возможных споров и противоречий между сторонами; недостатки в составлении договора в части, касающейся определения порядка компенсации убытков, возникших по вине нанимателя; отсутствие или недостатки юридического сопровождения отношений коммерческого найма. Риски наймодателя Переход права собственности на переданное в наём жилое помещение нанимателю или третьим лицам без согласия наймодателя; ухудшение качества жилого помещения; причинение ущерба третьим лицам; порча или уничтожение самого жилого помещения и переданного нанимателю имущества (оборудования); отказ нанимателя от добровольного освобождения жилого помещения после окончания срока действия договора коммерческого найма или досрочного его расторжения по инициативе наймодателя; подача искового заявления о возмещении убытков, понесенных нанимателем в связи с установлением фактов сокрытия наймодателем информации о недостатках жилого помещения или о его обременении (правах третьих лиц на жилое помещение); неплатежи (просрочки платежей) нанимателя. Город Москва в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда Поручение на оформление и сопровождение договора коммерческого найма Обязательство о порядке внесения платежей Договор коммерческого найма ГУП г.Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» Гражданин – наниматель жилого помещения Обязательство о порядке пользования жилым помещением Выводы Неурегулированность действующего федерального законодательства в сфере правоотношений, возникающих при заключении договоров коммерческого найма, существенно увеличивает риски наймодателя. Единственным фактором сведения данных рисков к минимуму в существующих условиях является грамотное составление договора коммерческого найма с учетом норм законодательства субъекта федерации. Спасибо за внимание! Доклад подготовлен адвокатом Сычёвым Валерием Павловичем, заведующим филиалом №70 Московской областной коллегии адвокатов