Апрелев - XIII Национальном Конгрессе

Выступление Апрелева К.Н.
XIII Конгресс по недвижимости
Секция № 8 «Кризис на рынке коммерческой недвижимости,
или новые возможности для управляющих недвижимостью»
г.Екатеринбург, 07 июня 2010 г.
УПРАВЛЕНИЕ ПРОБЛЕМНЫМИ И
НЕПРОФИЛЬНЫМИ АКТИВАМИ
КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ
I. Типы недвижимости на которую обращается взыскание.
Квартиры и другие
жилые помещения
Права требования на объекты
незавершенные строительством,
права застройки земельных
участков
Здания производственного и
промышленного назначения,
другие объекты недвижимости
Земельные
участки
Офисная
недвижимость
Гостиничные
комплексы
Торговоразвлекательные
объекты
Складские
площади
II.Цели собственника активов и задачи решаемые
управленческой командой
Цели собственника и выбор стратегии управления активом
Создание команды для управления многопрофильными активами
 Оптимизация затрат при переводе активов
 Оптимизация налогообложения владения активами.
 Повышение эффективности управления активами.
 Обеспечение реализаций избранной собственником стратегии
рыночности цен при продаже кризисных активов и
сокращение сроков их реализации
1.Цели собственника и стратегия управления активами
 Обеспечение сохранности
 Контроль операционного управления
 Повышение эффективности управления
 Увеличение текущей стоимости
 Продажа
2.Создание команды для управления многопрофильными активами.
 что можно передать на аутсорсинг;
 какие функции необходимо оставить за собой командой
управляющей проектами;
 функционал команды управляющей проектами;
 юристы, адвокаты, антирейдеры, финансисты, управляющие,
брокеры, девелоперы инвесторы;
 создание системы мотивации по снижению издержек и
увеличению доходности активов;
 бюджетирование проектов.
3.Оптимизация затрат при переводе активов.
 Оформление прав на объекты.
 Оптимизация затрат на переоформление прав.
 Перехват управления активами.
 Аудит качества управления активами.
 Выбор формы владения активами.
Преимущества ЗПИФ
Налоговые преимущества:
 Отсутствие налога на имущество (до 2,2 стоимости активов в год)
 Отсрочка по налогу на прибыль (доход подлежит обложению налогом в момент
фактических выплат пайщикам).
 Возможность полного учета затрат для целей налогообложения (облагается
только фактически полученный доход).
 Возможность уменьшения эффективной ставки налога за счет применения
Соглашений об избежание налогообложения (снижение ставки до 5%).
 Отсутствие налогообложения реинвестированной прибыли.
Другие:
 На имущество, переданное в ЗПИФ, не может быть наложен арест по
обязательствам пайщика.
 Возможность оперативно передвигать активы внутри группы путем продажи
паев.
 Гарантия целевого использования средств, определенных в инвестиционной
декларации, внешний контроль спецдепозитария над сделками.
Недостатки ЗПИФ
Налоговые риски:
Несовершенство законодательства в области налогообложения приводит к наличию
налоговых рисков в части:
 возможности принятия к вычету НДС при передаче имущества в ЗПИФ
 возможности применения пониженной ставки налога на доходы по Соглашению
об избежание двойного налогообложения.
Другие:
 Переданное в ПИФ имущество не может быть получено пайщиком в натуре
(возможные варианты: через куплю-продажу или вклад в УК)
 Дополнительные издержки по содержанию ЗПИФ (ориентировочно 150 тыс.$ в
год на каждый ПИФ) (снижение возможно в случае использования собственной
управляющей компании)
 Риски, связанные с недобросовестностью управляющей компании в условиях
широких полномочий доверительного управляющего (снижаются в случае ЗПИФ
для квалифицированных инвесторов созданием инвестиционного комитета)
 Инерционность банков в работе с ЗПИФ по выдаче кредитов, получения залогов.
Негибкость и инерционность в управлении ЗПИФ, связанная с необходимостью
согласования договоров и документов со спецдепозитарием.
4. Инструменты повышения эффективности управления
активами и снижения затрат на эксплуатацию объектов
• Экспертиза прав на объекты и проекты.
• Техническая экспертиза объектов и инженерных систем.
• Экономический анализ текущего состояния объекта или проекта.
• Обеспечение эффективности продажи активов.
• Принятие управленческих и проектных решений.
• Унификация и стандартизации договоров с компаниями привлекаемыми на
аутсорсинг
- Управление недвижимостью
- Управление строительством
- Оценочные
- Аудиторские
- Юридические
- Брокерские и управление продажами в регионах
5. Обеспечение эффективности и продажи активов
 Подбор контрагентов и компаний партнеров привлекаемых для
разработки стратегии управления и реализации актива.
 Выбор стратегии реализации и подготовка активов к продаже.
 Разработка управленческой стратегии, направленной на увеличение
стоимости объектов и сокращения сроков продажи активов.
Разработка плана реализации актива и бюджета проекта
Мониторинг эффективности работы аутсорсинга
Анализ реализации планов и стратегии, корректировка процессов
управления, финансовая и управленческая отчетность.
Пример объектов
Екатеринбург
ул. Луначарского, 31
S = 263,9 кв.м.
Екатеринбург
ул. Антона Валека, 15
S = 169,2 кв.м.
Пермь
ул. Уинская, 8а
S = 209,3 кв. м.
Москва
Б. Якиманка, 22
S = 5 907,5 кв. м.
Москва
ул. Красная Пресня, 22
S = 6 661 кв. м.
Пример объектов
Остров Истра
Московская обл., Новорижское ш.,
Истринское вдхр., сельское поселение Бужаровское
Площадь участка более 1000 Га
На территории планируется размещение современного
поселка на 5000 домовладений.
Пример объектов
Екатеринбург, ул. Донбасская 26, Литер Щ
S = 1792 кв.м.
Магнитогорск, ул. Советская, д. 170
S = 339,1 кв.м.
Нижний Тагил, ул. Салмышская 71
S = 8 500 кв.м.
Челябинск, ул. Салютная, д. 2
S = 930,7 кв.м.
Магнитогорск, пр. Ленина 90
S = 248 кв.м.
Спасибо за внимание!
Инвестиционный департамент
ООО «Инвестиционная компания А1»
Альфа ГРУПП
Константин Апрелев
тел.(495)967-00-00, доб.21-20
e-mail: Konstantin.Aprelev@a-1.com