Основные тенденции и анализ рынка загородной недвижимости

Основные тенденции
и анализ рынка
загородной
недвижимости
Докладчик: Федотов Максим Александрович
генеральный директор АН «Титул»
Екатеринбург
2008
Плотность застройки
г. Екатеринбурга
Смещение спроса в
сторону загородной
недвижимости
Расширение
границ
Рост цен
на объекты
Смещение
приоритетов в
строительстве
от многоэтажного
строительства к
малоэтажному
Классификация коттеджных поселков
по типу домовладения
1.
2.
3.
4.
5.
Домовладение
Коттедж
Частный дом
Сблокированный дом
Коттеджный поселок
Классификация коттеджных поселков
по типу проживания
1. Поселки постоянного проживания
2. Поселки «выходного дня» (дачные поселки)
3. Поселки-«резиденции»
4. «Курортные» поселки
Классификация коттеджных поселков
по организованности застройки
1. Стихийная застройка
(генеральный план застройки отсутствует)
2. Слабо организованные коттеджные
поселки (в рамках генерального плана,
является продолжением стихийной застройки)
3. Организованные поселки
Организованные поселки
- Застройка ведется в рамках генерального плана;
- Полная либо частичная согласованность
архитектурного стиля;
- Отсутствие неликвидных/неактуальных объектов;
- Наличие развитой инженерной инфраструктуры;
- Наличие развитой социальной инфраструктуры;
- Благоустройство;
- Наличие службы безопасности;
- Наличие управляющей компании;
- Единая социальная среда в поселке.
Эконом - класс
К эконом-классу относятся объекты, приобрести
которые, как правило, можно продав квартиру в г.
Екатеринбурге площадью около 120 кв.м. не в центре или
объекты, являющиеся альтернативой квартире.
Покупатели такой недвижимости предъявляют, в
основном, требования по количеству, а не по качеству
кв.м. и по невысокой абсолютной стоимости объекта,
они часто ценоискатели и готовы жить за городом, если
это дешевле.
Плотность 7 – 9 домовладений (на 1 га), минимальный
набор социальной структуры
Бизнес - класс
К бизнес-классу относятся объекты, покупатели
которых, в основном, предъявляют требования к
недвижимости
с
такими
потребительскими
характеристиками: лучшее соотношение цена/качество
объекта, наличие в поселке службы эксплуатации,
охраняемая территория поселка, понятные сроки
строительства и сдачи объекта.
Плотность 4 – 7 домовладений (на 1 )га
Бизнес «+» – широкий набор социальной структуры
Бизнес – минимальный расширенный набор
социальной структуры
Люкс - экстра
Объекты этого сегмента отличает уникальность
местоположения или самого объекта, бескомпромиссное
качество, большая или очень большая цена, полный,
дорогой и исчерпывающий сервис от службы
эксплуатации, архитектура, единая концепция застройки
Плотность 0,5 – 3 домовладений (на 1 га)
Алгоритм принятия решения
покупателем
при покупке загородного дома.
I вариант
Цена
Свобода освоения
Экология
своей
территории
II вариант
Улучшение экологии
Дополнительный комфорт
Отдых, развлечения
Схема 1.
Принцип замочной скважины
Источник информации АН «Титул»
Схема 2.
Характеристика транспортной составляющей г. Екатеринбурга
Источник информации АН «Титул»
Схема 3.
Структура предложения по направлениям
Источник информации АН «Титул»
Источник информации - Аналитический отдел РИЦ УПН
Полевской таркт
Челябинский
тракт
Старопышминский
тракт
Старотагильский
тракт
Серовский тракт
Московский тракт
Тюменский тракт
черта города
кол-во поселков
Схема 4
Структура предложения по направлениям
7
6
5
4
3
2
1
0
Схема 5
Структура предложения по стадии развития
проекта (% от количества домовладений)
частично
сданные
24%
планов ые
48%
строящиеся
28%
Источник информации - Аналитический отдел РИЦ УПН
Схема 6
Структура предложения по плотности
застройки (кол-во домовладений на 1 Га)
9 – 12
10%
6–9
30%
18 – 21
5%
0–3
7%
3–6
48%
Источник информации - аналитический отдел РИЦ УПН
Схема 7
Структура предложения по типу
построек, сентябрь-2006
сблокиров анные
дома
9%
Источник информации - аналитический
отдел РИЦ УПН
коттеджи
91%
Схема 8
Структура предложения по общей площади застройки
"Уральская слобода"
14%
"Соснов ый бор"
1%
"Бобры"
7%
Д ачный поселок "Д обрый
город"
13%
"Палникс"
13%
"Гринв илль"
5%
"Снегири"
2%
"Канадская дерев ня"
8%
"Ру чьи"
2%
"Нов ый"
2%
"Нов ые Решеты"
1%
"Георгиев ские дачи"
3%
Краснолесье, коттеджи
11%
"Малый Исток"
2%
"Коттеджи на Разлив ной"
2%
"Коттеджи на Листв енной"
0%
"Тау нхау сы на
Краснолесье"
1%
"Зу бров о"
5%
Источник информации - аналитический отдел РИЦ УПН
"Д ома Адажио"
4%
"Д олинка"
4%
Схема 9
Структура предложения по количеству домовладений
"Бобры"
6%
"Уральская слобода"
17%
"Соснов ый бор"
2%
Дачный поселок
"Добрый город"
17%
"Палникс"
4%
"Снегири"
5%
"Гринв илль"
3%
"Ручьи"
3%
"Канадская дерев ня"
8%
"Нов ый"
2%
"Нов ые Решеты"
2%
"Георгиев ские дачи"
6%
"Коттеджи на
Разлив ной"
2%
"Коттеджи на
Листв енной"
1%
"Таунхаусы на
Краснолесье"
1%
"Малый Исток"
1%
Краснолесье,
коттеджи
9%
"Зубров о"
5%
"Дома Адажио"
2%
"Долинка"
4%
Источник информации - аналитический отдел РИЦ УПН
Схема 10
Структура предложения по срокам сдачи
2006 год, 2%
2007 год,
15%
2010 год,
46%
2008 год,
26%
2009 год,
11%
Источник информации - аналитический отдел РИЦ УПН
0
Июнь 2004
Январь 2004
Август 2003
Март 2003
Октябрь 2002
Май 2002
Декабрь 2001
Июль 2001
Источник: w w w .upn.ru
Июль 2006
Февраль 2006
Сентябрь 2005
Апрель 2005
Ноябрь 2004
35000
Февраль 2001
40000
Сентябрь 2000
Апрель 2000
Ноябрь 1999
Июнь 1999
Январь 1999
Схема 11
Динамика цены 1 сотки земли в зависимости от районов,
рублей
45000
Березов ский
Верхнепышминский
Сысертский
30000
25000
20000
15000
10000
5000
100
20
50
10
0
0
"Бобры"
Количество домовладений
Общая площадь застройки, га.
450
80
400
70
350
60
300
250
50
200
40
150
30
Источник информации аналитический отдел РИЦ УПН
общая площадь застройки, Га
"Уральская слобода"
"Палникс"
"Сосновый бор"
"Снегири"
"Ручьи"
"Новый"
"Новые Решеты"
"Коттеджи на Разливной"
"Коттеджи на Лиственной"
"Таунхаусы на Краснолесье"
Краснолесье, коттеджи
"Зуброво"
"Долинка"
"Дома Адажио"
"Малый Исток"
"Георгиевские дачи"
"Канадская деревня"
"Гринвилль"
"Добрый город"
кол-во домовладений
Схема 12
Количество домовладений и общая площади застройки по поселкам,
п р е д л о же н н ы м н а п р о д а жу
Тендеры
Кол-во выставленных
объектов
Дата выставления Дата реализации
11
29.04.2006
30.05.2006
2
5
4
2
30.05.2006
27.06.2006
22.07.2006
25.08.2006
30.06.2006
31.07.2006
31.08.2006
25.09.2006
Реализация объектов (шт.)
ДА
НЕТ
2
9
1
2
2
2
4
2
Стоимость
лотов(руб.)
290 000,00
120 000,00
90 000,00
13 500 000,00
7 000 000,00
Факторы, способствующие
росту загородного строительства:
- плотность застройки г. Екатеринбурга;
- «перегретые» цены за кв.м.;
- малое количество земельных участков под
комплексное освоение территорий для
многоэтажной застройки;
- неблагоприятная экологическая обстановка в
г.Екатеринбурге;
- усиление законодательных требований к
многоэтажной застройке;
- изменение менталитета и смещения приоритетов
потребителей в сторону индивидуального жилья;
- развитие женской автомобилизации.
Факторы, мешающие
росту загородного строительства
- недостаточное развитие дорожной сети и отсутствие
замкнутого третьего кольца г. Екатеринбурга.
- финансовые несправедливости со стороны
естественных монополий,
- невысокая энерго-обеспеченность ряда территорий,
- отсутствие четких правил по разграничению
балансовой принадлежности сетей,
- непрозрачные требования норм и правил в
строительстве по отношению к генеральному плану
территорий и теплотехнике ограждающих конструкций,
- невысокая степень развития пригородных территорий
в социальной сфере (школы, торговые центры,
общественный транспорт).
- отсутствие зонирования территорий МО
- не спланированное развитие сетей и дорог районов
- малые площади участков
Виды строительства
Камень
Дерево
Цельная кладка
- кирпич
- кирпич +ГЗБ
- ГЗБ
- полистеролбетон
Несъемная
опалубка
Слоистая кладка
с применением:
- полистеролов
- базальтов
Цельные
- каменное
- брус
- рубленные
сруб в срубе
(с эффективным
утеплителем
- сборные
Каркасные
- панельные
- мелко панельная
- крупно панельная
СНИП
Основные тенденции в
строительстве
• Оптимизация себестоимости кв.м.,
• Уменьшения количества разных материалов в конструкции
(материалоемкость)
• Уменьшение сроков строительства,
• Выполнение теплотехнических норм ограждающих
конструкций (стен),
• Понижение строительного объема объектов,
• Повышение профессионального уровня строителей,
• Повышение объема производства эффективных утеплителей
листовых материалов и конструкционных элементов (OSB, LVL,и
т.п)
• Повышение профессионального уровня проектировщиков и
архитекторов
Береги природу – мать твою!