project_8473

МОДЕРНИЗАЦИЯ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЗАСТРОЙКИ
Савранчук П.П., проф. ФД, МОК (КазГАСА)
В настоящее время ощущается острая необходимость в новых помещениях и
площадях для организации различных форм деловой активности и пополнения
рынка жилья. Предпочтение отдается центральным и другим сформировавшимся
городским участкам и районам со сложившейся застройкой, инженерной
инфраструктурой и высокой повседневной посещаемостью.
На сегодняшний день действует решение городской администрации о
передаче под эти функции первых этажей жилых домов (с выводом их из жилого
фонда). При этом происходит выбытие относительно недорогих жилых квартир из
жилого фонда и, как следствие, уменьшение его объемов, что приводит к
дальнейшему обострению жилищной проблемы.
Компенсировать эти потери может надстройка зданий с организацией в
надстраиваемой части квартир для жильцов первых этажей, а также
дополнительно получаемых помещений для различных форм приватизации.
С помощью надстроек решается также потребность деловых,
производственных и общественных учреждений в расширении площадей и
организации новых форм деятельности без необходимости увеличения площади
под застройкой и земельных участков.
Увеличение объемов (надстройки) существующих зданий являются одним из
наиболее эффективных методов строительства в условиях сформировавшихся
городских территорий. Удельная стоимость сооружения новых объектов при этом
значительно ниже нового строительства на необустроенных территориях за счет
отсутствия затрат на инженерное оборудование и благоустройство участков,
работы по сооружению «нулевого цикла», потребности в тяжелой строительной
технике.
Как основные могут использоваться следующие методы:
- надстройка одного или нескольких этажей с опиранием на несущие
конструкции существующего здания;
- надстройка нескольких этажей с опиранием на собственные опорные
элементы (рамы), охватывающие существующее здание и не передающие на него
нагрузку;
- пристройка объемов к торцам и фасадам существующих домов, вставки в
разомкнутых углах и разрывах.
При надстройке, в случае необходимости, осуществляются сопутствующие
работы по сейсмоусилению и ремонту «базовой» части здания. Надстраиваться
может здание как по всей длине, так и отдельные его фрагменты с переменной
этажностью. В зависимости от особенностей градостроительной ситуации
возможно активное изменение силуэтных и фасадных решений.
Рис. Методика определения параметров комплексной модернизации застройки.
Масштабы преобразования могут охватывать отдельное здание, группу
зданий, ансамбль городской площади, магистрали, жилого района и т.п.
Поскольку возможности преобразования застройки регламентируются
санитарно-гигиеническими, эксплуатационными, социальными, эстетическими
требованиями – наибольшей эффективности можно достичь при углубленном
научно-теоретическом пред проектном обосновании.
Необоснованно проведенное локальное мероприятие, как показывает
практика, значительно снизит общую потенциальную эффективность всех
последующих на данном градостроительном участке.
В определенных ситуациях по экологическим требованиям более
рациональна надстройка зданий не первого, а второго фронта застройки улиц и
магистралей. Часто по санитарно-гигиеническим требованиям здание не может
застраиваться по всей длине, инсоляционные и сейсмические требования
ограничивают увеличение архитектурных объемов здания. Весьма важна
преобладающая ориентация фасадов, особенности рельефа, габариты открытых
пространств и т.п.
В распоряжении инициативной группы имеется научно-методический
инструментарий,
включающий
собственные
разработки,
позволяющие
объективно выбирать строительные методы, приемы и их оптимальное сочетание.
На основе этого подхода можно на стадии разработки генерального плана
города (ПДП городского участка) определять возможности увеличения жилищной
емкости структурно-планировочных элементов, архитектурной «массы»
застройки, значительно повышая градостроительную значимость до этого
инертных территорий и комплексов.
Наиболее
предпочтительными
для
«вертикальной»
модернизации
существующей застройки являются:
- жилые и общественные здания в центральной части города, где при
достаточно высокой плотности застройки – плотность жилищного фонда
невысока;
- маловыразительная застройка, оказавшаяся впоследствии включённой в
ансамбли центральных городских площадей, и вблизи крупных торговообщественных центров, снижающая архитектурные качества престижных
фрагментов городской среды;
- жилые, производственные и общественные здания вдоль основных
транспортных магистралей на участках с высокой интенсивностью посещений,
где необходимо увеличение плотности деловых и сервисных функций;
- массовая жилая застройка в средней и периферийной части города
(микрорайоны), где при обоснованном подходе за счет увеличения этажности в
том числе – жилищный фонд и площади помещений с нежилой функцией могут
быть увеличены на 40-50 % и более (имеется значительный резерв по
современным требованиям нормативной базы).
Основной социально-экономический эффект предлагаемых мероприятий,
подтвержденный примерами проектно-строительной практики, заключается в
следующем:
- получение дополнительных площадей под различные функции и формы
приватизации в освоенной (популярной) части города без специального
земельного отвода и работ по сносу и новому строительству;
- пополнение рынка жилья квартирами любого уровня комфортности в уже
благоустроенных районах и при этом более экономичными в строительстве
(удешевление составляет более 20%), а рыночная их цена их при этом выше;
- снижение возможного ущерба от землетрясений за счет «упреждающего»
повышения сейсмостойкости зданий (принцип корсета);
- улучшение условий проживания в существующих жилых домах,
прогрессивное переоборудование общественных зданий (лифтовые блоки,
пентхаузы, увеличенные кухни и т.п.
- дополнительные рабочие места в строительном комплексе и сфере услуг;
- насыщение промежуточных (между крупными общественными центрами)
зон городских магистралей объектами сервисной инфраструктуры;
- повышение эстетических качеств застройки;
- отчисления или прямой доход от различных форм приватизационной
деятельности.
ПРОГРАММА «ВОЗРОЖДЕНИЕ»
В рамках реализации Стратегии индустриально-инновационного развития
города Алматы предлагается прорывной проект «Возрождение».
КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА:
1. Модернизация сложившейся застройки.
-Основной проблемный вопрос города Алматы в настоящее время
является его перенаселенность и физическая загруженность, снижение
качества окружающей природной среды.
В этой связи предлагается наиболее эффективно модернизировать
существующие микрорайоны, при этом концентрируясь не только на
экономической выгоде, но и на вопросах экологии, энергоэффективности,
комфорта населения и эстетических показателях.
Жилые панельные дома далеки от требований сегодняшнего дня, как
физически, так и морально. Они имеют огромные затраты на техническое
обслуживание, устаревшие системы отопления, стены покрывающиеся
плесенью, и сквозняки. Жители вынуждены годами жить с неизбежной
печатью, второго сорта.
Комплексная санация – это всеобъемлющая модернизация здания,
решаться проблема должна комплексно: обновлений микрорайона
происходит путем решения градостроительных проблем, инфраструктуры
(детские сады, учебные заведения) и только затем – перестройка жилья. И
путем реформирования ЖКХ.
2. Город Алматы, являясь крупным мегаполисом, позиционирует себя, как
региональный центр междугородного значения. В этой связи остро стоит
вопрос реализации политики в области парковки.
-Предлагается строительство многоярусных подземных парковок с
комплексом автосервиса с инновационной технологией (переработка
выхлопных газов в воду).
3. Реализация политики в области защиты от разрушительных
землетрясений.
-Усилительные конструкции многочисленных подземных парковок
(пригодится опыт строительства метро) создадут сплошной диск, который
примет на себя основные колебания земной коры, защищая жилые и
административные строения от разрушительного землетрясения.
4. В силу уникальности расположения у подножия горных массивов,
нахождения на трассе Великого Шелкового пути, разнообразия природноклиматических условий города Алматы имеет мощный туристскорекреационный потенциал, способствующий развитию оздоровительного
и спортивного туризма.
Перспективным направлением была бы реализации политика в области
оздоровления воздушного бассейна города.
-Принимая уникальный опыт исследования в области подбора места
бывшего санатория ЦК «Алатау» с применением новейших
компьютерных технологий, позволит решить проблему оздоровления
воздушного бассейна города Алматы.
Исполнитель:
Хохряков Сергей Петрович
Тел: +7 (727) 291-40-56
Сотовый: +7 (777) 199-96-17
Профессиональный опыт:
1967-1973гг. - проектный институт.
1973-1981гг.- строительно-монтажное управление, начальник участка.
1981-1989гг. - строительная организация.
1989-1991гг. – кооператив заместитель начальника строительства.
1991- по настоящее время – частное строительное предприятие
генеральный директор.