Регламент и Комплексные мероприятия по управлению и продаже непрофильных Активов недвижимости Май, 2011 г. А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 1 Ваши текущие потребности Что мы предлагаем?! Оперативная ликвидация Активов для высвобождения замороженных средств От неликвидных к востребованным Надежная и прозрачная схема владения и управления Активами Единое окно Регламент Оценка реалистичной стоимости Актива для целей продажи / подготовка документации / представление, оперативное взаимодействие в процессе экспертизы / устранение выявленных препятствий для закрытия сделки Стоимость активов < Объема обязательств Окупаемость > Длины обязательств Низкая ликвидность на рынке До продажи - эффективное операционное управление временно невостребованными Активами - комплексные мероприятия по подготовке к продаже Начало / Этапы сотрудничества Закрытие убытков от ликвидации с дисконтом, капитализацией пула временно невостребованных Активов, с целью продажи в течение 1 – 2 лет Повышение качества и снижение затрат на эксплуатацию и управление Максимизация потока - выработка оптимальной Концепции / Брокеридж / реклама и продвижение Оперативное взаимодействие с арендаторами / cбор арендных платежей / работа с дебиторской задолженностью Активы передаются в ЗПИФН, задолженность реструктуризируется с залогом имущества и / или паев. Владение паями осуществляется в РФ и / или на Кипре. Стоимость Активов / Паев переоценивается на регулярной основе. А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 2 Ваши текущие потребности Что мы предлагаем?! От неликвидных к востребованным Начало / Этапы сотрудничества Единое окно Регламент 1. Оказать Собственнику содействие в подготовке Актива к продаже, представлении Инвесторам. Практика свидетельствует о значительном расхождении ожиданий по стоимости Активов у Собственников и Покупателей, переговоры затягиваются, сделки распадаются по ходу. 2. Мы готовы взять в управление любые непроданные Активы до момента их продажи – выработать индивидуальный подход и условия сотрудничества для каждого случая: a) Все сегменты рынка недвижимости в т.ч. пром. и с/х, в любом регионе РФ b) Любая стадия готовности – от земельных участков до объектов в процессе эксплуатации c) Любой уровень текущей / прогнозной рентабельности в т.ч. нерентабельные, убыточные d) Вне зависимости от качества существующей концепции в т.ч. и неудачные e) Вне зависимости от качества текущих прав, исходно-разрешительной документации 3. Наша цель: стать для непрофильных Собственников Единым окном по работе с недвижимостью организатором, координатором и ответственным за результат управления, осуществляемого силами привлеченных на тендерной основе наиболее эффективных участников рынка. 4. Целевые показатели нашей деятельности – достижение экономии на масштабе: a) в течение 12 месяцев стать лидером управления временно невостребованными Активами на территории РФ собрав от 25 до 100 (по 5 – 10 от аналогичного числа Собственников) b) в течение 6 – 12 месяцев реализовать комплекс первичных мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности переданных активов для потенциальных Инвесторов c) в течение 6 – 24 месяцев продать находящиеся в управление Активы 5. Для целей диверсификации и не принятия риска одного управляющего Собственникам предлагается передать в управление не более 25% Активов. Позволит проводить сравнительный анализ эффективности собственных специализированных подразделений, иных управляющих. А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 3 Ваши текущие потребности Что мы предлагаем?! От неликвидных к востребованным Начало / Этапы сотрудничества Единое окно Регламент Как мы планируем сделать неликвидные Активы востребованными?! Независимый рыночный фактор – кризисное падение стоимости, компенсируется ростом в период восстановления (прогнозируется в перспективе 1 - 3 лет). Успех монетизации зависит от качества предлагаемого Инвестору Актива на этапе роста 1. Операционное управление Активами до продажи: a) Максимизация доходов – выработка оптимальной концепции, взаимодействие с широким кругом Арендаторов, привлечение брокеров, минимизация дебиторской задолженности b) Минимизация затрат на эксплуатацию и управление посредством аутсорсинга, автоматизации, унификации регламентирования бизнес-процессов c) Экономия на масштабе достигается за счет аутсорсинга, централизации и управления значительным числом диверсифицированных Активов d) Глобальное партнерство, объединение компетенций профессионального сообщества, взаимодействие посредством re-search.ru 2. Приведение в соответствие документации по Активу для повышения инвестиционной привлекательности для сторонних Инвесторов: a) Права на использование инженерных сетей b) Исходно-разрешительная, проектная, исполнительная c) Правоустанавливающая на землю и объекты недвижимого имущества d) Эксплуатационная, разрешительная, лицензии и т.д. 3. Привлечение стороннего финансирования по мере роста привлекательности Активов (заемного, акционерное), для выплат Собственникам и инвестирование в развитие. А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 4 Ваши текущие потребности Что мы предлагаем?! От неликвидных к востребованным В управление принимаются Активы, перешедшие под контроль Инвестора. В иных случаях Инвестору / Собственнику предлагается поддержка по вступлению во владение / реструктуризации задолженности 1. Этап 1 (16 мероприятий). Комплексный аудит портфеля непрофильных Активов, с концентрацией на наиболее проблемных для Собственника, определение перспективных с учетом возможностей и компетенций. = до 3 месяцев 2. Этап 2 (16 мероприятий). Агентский договор на управление Активом(ами), операционное управление, предпродажная подготовка или внесение в ЗПИФН (по обстоятельствам), реалистичный финансовый план развития, потребности в финансировании, источники, сроки и объемы выплат. Затраты 100 - 300 тыс. руб. за Актив в зависимости от параметров и ситуации (обсуждается выполнение за счет собственных средств Исполнителя) = до 3 месяцев 3. Этап 3 (12 мероприятий). Операционное управление непроданными Активами переданными в ЗПИФН, максимизация денежных потоков, минимизация издержек, приведение в соответствие документации, наращивание капитализации, привлекательности = до 6 - 24 месяцев Начало / Этапы сотрудничества Единое окно Регламент Ответственность УК Целевые показатели операционной деятельности, доходности, прироста капитализации, сроков продажи Долг в объеме до 70% от стоимости с залогом Актива, реалистичный график обслуживания / погашения, улучшение баланса Финансирование кассовых разрывов Управляющего за счет собственных средств Акционеров Право Собственника на одностороннее расторжение связанных с Активами Договоров в случае несоблюдения обязательств Управляющим Вознаграждение УК (за Актив) Мин. Фикс вознаграждение, в т.ч. ЗПИФН / УК (если применяется) = 40 - 75 тыс. руб. 5 – 15% от операционной прибыли (в т.ч. все затраты на управление, эксплуатацию, маркетинг, продажи) 20 – 30% от прироста стоимости за период управления, но не менее 1,5 – 2,5% от суммы сделки по продаже А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 5 Что мы предлагаем?! Ваши текущие потребности От неликвидных к востребованным Начало / Этапы сотрудничества Единое окно Регламент Комплексное решение по Управлению и Продаже Активов - «Под ключ». Функции УК: организация, координация и контроль, привлечение и интеграция компетентных и эффективных участников рынка на тендерной основе, принятие ответственности за результат Брокеридж и консалтинг • • • • • Эксплуат. и тех. обслужив. • • • • • • Бизнеспроцессы • • • Разработка концепции развития объектов Исследования рынков и суб-рынков недвижимости Оценка объектов недвижимости и инвестиционных проектов Сдача в аренду и формирование эффективного пула арендаторов Подготовка инвестиционных предложений, привлечение инвесторов, продажа Активов Мониторинг технического состояния зданий / оборудования Работы по обслуживанию и поддержанию исправного состояния Планово-предупредительный ремонт и регламентные работы Текущий ремонт и эксплуатационные показатели Выполнение законодательных нормативных актов Взаимодействие с органами гос-тех надзора, поставщиками, проектными и монтажными организациями Унификация бизнес - процессов и Автоматизация Консолидация финансовой и управленческой информации Снижение трудозатрат Knight Frank … И многие другие ведущие профессиональные участники рынка, выбираемые на тендерной основе А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 6 Ваши текущие потребности Что мы предлагаем?! 0. Займ не обслуживается 1. Идентификация заблаговременно 2. Анализ и оценка 2.1. Классификация 2.2. Анализ юр-прав им-во и ИРД 2.3. Реалистичная оценка текущей ликвидационной стоиомости 2.4. Анализ альтернативных вариантов наилучшего использования 2.5. Инвестиционный бюджет и источники финансирования 2.6. Потенциальная ликвидационная стоимость 2.2 2.3 и 2.6 2.4 2.5 От неликвидных к востребованным Начало / Этапы сотрудничества Единое окно 3 Этапа = 44 мероприятия Анализ / Аудит / Оценка рисков (16) Выработка рекомендаций (16) Реализация (12) 4 Группы Технические Маркетинговые Финансовые Юридические Задача УК Банк Анализ юр-прав Им-во (ЗУ, им-во и ИРД недвижимость) Текущая / потенциальная ликвидационная стоимость Анализ альтернативных вариантов наилучшего использования Ожидания не менее Инвестиционный бюджет 0. ЗУ 3 стадии готовности ЗУ СМР Эксплуатация Комментарии Юр-ты Банка - опыт и навыки юрправ эксп недвиж в качестве залога, ИРД не обладают специфическими знаниями необходимыми для анализа ИРД Банк не мене, Управляющий На основе реалистичную стоимость (ожидания ожиданий покупателей на основе регулярных Покупателей контактов Управляющий выработка, представление. Банк обсуждение, принятие, отклонение, отправление на доработку. Источники финансирования – совместно 1.1. Категория / целевое испл. Соответствует Концепции 1.2. ПИР / ИРД / Проектирование 1.1. Категория / целевое испл. Не Соответствует Концепции Изменение целевого назначения Жилая Регламент Коммерческая Промышленная С/х А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 7 Ваши текущие потребности 3.1. Реструктаризация / пролонгация ‘ Что мы предлагаем?! От неликвидных к востребованным 4.1. Представление инвесторам 4. Владение до продажи 4.2. Управление до продажи 3.2. Изъятие недвижимости 4.2.2. Мин Расходы Банк Управляющий 3.1 Реструктаризация / пролонгация 3.2 Изъятие 4 Владение до продажи 4.1 Представление Инвесторам Единое окно С Upside – Всегда продажа 5. Закрытие сделки – выход из Недвижимости 4.2.1. Макс Доходы Задача Начало / Этапы сотрудничества Регламент Дисконт / Рекапитализация До 15% 5.1. Ликвидация с дисконтом VS Рекапитализация Предложения о продаже До 30% Потенциал рекапитализции До 80% До 50% Более 80% Продать По ситуации Рекап Комментарии Управляющий может осуществлять контроль за исполнением Заемщиком согласованных целевых показателей (аналог западной практики Surveyer) Управляющий может оказывать содействие в юридически-правовых вопросах изъятия активов в случае высокой загрузки юридической службы Банка или отсутствие ожидаемых результатов Управляющий услуги УК-ЗПИФН в случае отсутствия у Банка собственной и / или не желания обременять собственную излишними обоснованными рисками и / или желание привлечь профессиональную компетенцию Совместное усилия сторон по привлечению внимание. Управляющий отвечает за оперативное взаимодействие на объекте, показы, представление информации Управление: эксплуатации, 4.2 продажи, аренда, продвижение Узко профессиональная специализированная компетенция по Максимизации Доходной и Минимизации Расходной частей Закрытие сделки Специалисты Банка обладают всем необходимым опытом. Операционная поддержка со сторону Управляющего подразумевается. 5 А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 8 Релевантный опыт и достижения за 12 месяцев Управление с Осени 2009 г., работы реализованы на 25 Объектах, от 5 неаффилированных Собственников, сформировано несколько не связанных ЗПИФН. Недвижимость различного назначения: торговые, офисные, складские площади, строительство жилья, дома отдыха, промышленные объекты, земли с/х и т.д. Основные р-ны: УРФО, СЗФО, ПФО, ЮФО. Задачи: аналогичны рассмотренным. Активное участие в реструктуризации портфеля дочернего Банка. Объем реструктуризированной задолженности / Рыночная стоимость Активов под управлением = более 1,5 млрд. руб. ~ 0,8 млрд. руб. / 15 Объектов Погашение Дебиторской задолженности ~ 50 млн. руб. (накоплена за 12 месяцев) Выявление возможности повышения выручки в 2,5 раза по 2-ум объектам с 50 до 125 млн. руб. Работы по повышению качественного состава Арендаторов, привлечению новых, к сотрудничеству привлечены ведущие Брокеры, условия на 20 – 30% ниже среднерыночных, анализируются альтернативные условия сотрудничества. Затраты на текущий ремонт сокращены с 10 до 5 млн. руб. в 2 раза Техническая эксплуатация: проведен анализ затрат управление, тендер среди внешних эксплуататоров, по результатам выявлена возможность 30 - 50% экономии на эксплуатационных затратах в результате аутсорсинга. В процессе запуска пилотный проект. Определен, в процессе тестирования и настройки софт для автоматизации налогового и управленческого учета «1С Аренда и управление недвижимостью»: консолидация финансовой и управленческой информации, снижение трудозатрат, повышение прозрачности и оперативности А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 9 Контактная информация: ИДК «АЛУР» «РусНедвижимость» Михаил Уринсон Управляющий директор ИДК «Алур» / «РусНедвижимость» Тел: +7 (495) 380 19 41, Моб: +7 (495) 790 50 35 E-mail: mao@alur-id.ru º Постоянный член Экспертного совета по градостроительной деятельности и земельным отношениям ГД РФ º Постоянный член Рабочей группы Фонда РЖС по вопросам исследования и анализа рынка доступного жилья РФ º Возглавляет рабочую группу по финансированию строительства Российского Союза Строителей 117452, Москва, Симферопольский б-р, д.22 E-mail: info@alur-id.ru Web: www.alur-id.ru А Л У Р Инвестиционно-Девелоперская Компания 10