Что и для чего проверяется

Анализ правоустанавливающей, правоподтверждающей и технической документации
при залоговой экспертизе нежилых зданий и помещений
Документ
Свидетельство о государственной регистрации права
собственности
Правоустанавливающие
документы,
указанные
в
качестве документов-оснований в свидетельстве о
государственной регистрации права собственности:
 договор
купли-продажи
со
всеми
дополнительными
соглашениями,
зарегистрированный в надлежащем порядке, со
всеми доп. соглашениями;
 договор мены/дарения/отступного, акт приёмапередачи;
 план приватизации;
 акты приемки законченного строительством
объекта и решение органа исполнительной
власти о вводе законченного строительством
объекта в эксплуатацию или Разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию;
 иные документы
Документы, подтверждающие оплату, в случае, если
закладываемый объект приобретался на основании
договора купли продажи или иной сделки, носящей
возмездный характер
Выписка из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним о наличии
(отсутствии) обременений (выданная не более 1 месяца
Что проверяется при залоговой
экспертизе
- собственник объекта;
- вид права;
- перечень документов-оснований;
- точное наименование объекта;
- общая площадь и проч.характеристики;
- адрес;
- обременения;
- дата выдачи свидетельства
- наличие всех документов, указанных в
свидетельстве о гос. регистрации права;
- наличие особых условий купли-продажи
объектов
недвижимости
(сохранение
определённого
статуса,
назначения,
использования
объекта,
прочих
обременений)
Комментарии
Правоподтверждающий
документ.
Информация в свидетельстве может быть
устаревшая – касательно обременений,
технических характеристик объекта и проч.
- особые условия договоров купли-продажи
могут существенно влиять на ликвидность и
рыночную
стоимость
объекта
недвижимости.
- 100% оплата объекта
- в общем порядке недвижимость может
выступать в качестве предмета залога
после полной оплаты
- собственник объекта
- вид права;
- точное наименование объекта;
- при наличии обременений с залогодателя
запрашиваются документы, на основании
которых возникли обременения;
до даты заключения договора ипотеки)
- общая площадь и проч.характеристики;
- адрес;
- обременения;
- дата выдачи выписки
Кадастровый паспорт (выписка из государственного
кадастра недвижимости)
- кадастровый номер объекта;
- точное наименование объекта;
- площадь;
- адрес;
- назначение;
- план помещений
- наименование объекта;
- адрес;
- собственник;
- общая площадь объекта и целого здания,
проч.площади
(административные,
вспомогательные и т.п.);
- год постройки;
- технические характеристики;
- наличие пристроек, перепланировок,
красных линий, особых отметок;
соответствие
поэтажных
планов
фактической планировке (устанавливается в
ходе осмотра/после осмотра объекта);
- подтверждение принадлежности к данному
объекту
продемонстрированных
Залогодателем помещений (в случае залога
помещений, части здания)
Техпаспорт БТИ или выписка из техпаспорта с
экспликациями
и
поэтажными
планами
здания,
сооружения, помещения либо кадастровый паспорт
объекта недвижимости (с даты оформления прошло не
более 5 лет)
Справка
о
балансовой
стоимости
объектов
недвижимости, предлагаемых в залог (с указанием
наименования объекта, адреса, площади и кадастрового
- подтверждение факта постановки
баланс предлагаемого в залог объекта
на
- любые расхождения данных в Выписке и
Свидетельстве о гос.регистрации права
требуют разъяснений залогодателя и при
необходимости
–
предоставления
документов, объясняющих расхождения;
- дата выдачи Выписки должна быть
максимально близка к дате проведения
экспертизы.
- кадастровый паспорт содержит актуальный
кадастровый номер объекта недвижимости,
в остальных ранее выданных документах
кадастровый номер может быть устаревшим
(свидетельство, выписка из ЕГРП)
- любые расхождения данных в Техпаспорте
и в Свидетельстве о гос.регистрации права
или Выписке из ЕГРП требуют разъяснений
залогодателя и при необходимости –
предоставления документов, объясняющих
расхождения
- перепланировки должны быть изучены на
предмет нарушений законодательства;
- в случае залога помещений/ частей здания
или фактического залога целого здания, но
юридически разделённого на несколько
объектов (помещений), принадлежащих
одному или нескольким собственникам,
иногда
возникают
сложности
с
идентификацией
помещений
смежных
собственников Необходимо разобраться,
какие помещения не передаются в залог, и
оказывает ли это влияние на ликвидность
или условного номера объекта)
Баланс на последнюю отчетную дату с отметкой ИФНС
Расшифровки статей баланса: 01 счёт (здания и
строения, машины и оборудование), 08 счёт
Акты формы ОС-1 (о постановке объекта на баланс),
инвентарные карточки
Договоры аренды и субаренды площадей объекта:
 долгосрочные с отметкой о гос. регистрации
(указанные как обременения в выписке из ЕГРП);
 краткосрочные (заключённые на срок менее года)
или сводная ведомость по существующим
арендаторам (по запросу)
Свидетельство о государственной регистрации права
(собственности,
аренды)
либо
Договор
аренды
земельного участка
- наличие прочих объектов недвижимости,
связанных с объектом, предлагаемым в
залог, и уточнение залоговой массы;
- наличие на балансе оборудования,
неразрывно
связанного
с
объектом
недвижимости
(сети
коммуникаций,
вентиляция,
лифты,
встроенные
холодильные
камеры
и
т.п.),
или
проч.оборудования, которое целесообразно
оформить в залог дополнительно к залогу
объекта недвижимости;
- выявление собственника оборудования,
установленного в объекте залога
- подтверждение факта постановки на
баланс предлагаемого в залог объекта
- площадь, срок, назначение, стоимость
аренды;
- особые условия аренды;
- отметка о регистрации на договорах
долгосрочной аренды;
соответствие
зарегистрированных
обременений и представленных документов
Собственность/аренда:
- правообладатель;
- вид права;
- перечень документов-оснований;
- точное наименование объекта;
- общая площадь и проч.характеристики;
- категория земель
и разрешённое
использование;
- «классический» пример обязательного к
оформлению оборудования – оборудование
котельной при залоге здания котельной.
Другой пример – АЗС как комплекс объектов
недвижимости и оборудования;
нередко
объект
недвижимости
и
неразрывно связанное с ним оборудование
принадлежат разным собственникам, о чём
залогодатель объекта недвижимости может
не проинформировать банк.
- к особым условиям договоров аренды
могут относиться: запрет на передачу прав
на объект недвижимости собственником
третьим лицам, в т.ч. залог; нерыночная
ставка аренды и невозможность её
изменения;
запрет
на
доступ
в
арендованное помещение в течение срока
аренды;
проч.нестандартные
условия,
которые могут оказать влияние на рыночную
стоимость и ликвидность предмета залога.
- свидетельство о госрегистрации права –
правоподтверждающий
документ.
Информация в свидетельстве может быть
устаревшая – касательно обременений,
характеристик объекта и проч.;
- необходимо установить, собственник прав
на объект недвижимости и прав на
земельный участок – одно лицо или разные,
При отсутствии прав на земельный участок - Выписка из
ЕГРП на земельный участок либо документ из
территориального
административного
органа,
подтверждающий, что у Залогодателя нет прав на
данный земельный участок
Правоустанавливающие документы на передаваемый в
залог земельный участок/право аренды земельного
участка, указанные в качестве документов-оснований в
свидетельстве
о
государственной
регистрации
права/договоре аренды земельного участка:
 договор
купли-продажи
со
всеми
дополнительными
соглашениями,
зарегистрированный в надлежащем порядке, со
всеми доп. соглашениями;
 договор мены/дарения/отступного, акт приёмапередачи;
 план приватизации;
 решение
уполномоченного
органа
о
предоставлении
земельного
участка/права
землепользования;
 иные документы, подтверждающие выполнение
условий предоставления земельного участка в
- адрес;
- дата выдачи свидетельства, договора
аренды;
- обременения, сервитуты;
Аренда:
- срок аренды;
- ставка аренды и условия её оплаты;
наличие
особых
условий
аренды
земельного участка;
наличие
необходимости
согласия
собственника зем.участка на передачу прав
в залог;
- наличие штампа о гос.регистрации
договора аренды
- подтверждение отсутствия прав на землю
под
объектом
недвижимости,
передаваемым в залог
- наличие всех документов, указанных в
свидетельстве о гос. регистрации права или
в договоре аренды
- наличие особых условий купли-продажи
земельного участка, передачи в аренду
(сохранение
определённого
статуса,
назначения, использования земельного
участка, прочих обременений)
для решения вопроса о залоге прав на
землю;
- в случае наличия обременений, в т.ч.
сервитутов, необходимо изучить, как это
повлияет на рыночную стоимость прав на
землю и объекта недвижимости в целом;
- соответствие категории земель
и
разрешённого использования фактическому
использованию земельного участка (с
учётом результатов осмотра)
собственность или аренду
В случае если земельный участок принадлежит
Залогодателю на праве собственности: документы,
подтверждающие оплату по договору купли-продажи
земельного участка или иной возмездной сделки
В случае если земельный участок используется
Залогодателем
на
праве
аренды:
документы,
подтверждающие оплату арендных платежей по
договору аренды земельного участка за 3 последних
периода
Выписка из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним о наличии
(отсутствии) обременений земельного участка (выдана
не более 1 месяца до даты заключения договора
ипотеки)
Справка о балансовой стоимости земельного участка
либо
прав
землепользования
(с
указанием
наименования, адреса, площади и кадастрового номера
земельного участка) определенной на основании данных
бухгалтерской отчетности за последний отчетный
период.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости либо
Кадастровый план земельного участка (выписка из
государственного земельного кадастра)
Все имеющиеся договоры (или иные документы)
отражающие обременения предлагаемого в залог
земельного участка либо прав землепользования
Сводный сметный расчет затрат (в случае нового
строительства, недавно произведённой реконструкции,
отделки (при наличии))
Действующие договоры ипотеки с третьими лицами
- 100% оплата
- в общем порядке недвижимость может
выступать в качестве предмета залога
после полной оплаты
- отсутствие долгов по арендной плате
- в случае нарушений договора аренды в
части оплаты арендной платы существует
риск, что договор может быть расторгнут по
требованию арендатора
См. выше Выписку из ЕГРП по объекту
недвижимости
- подтверждение факта постановки на
баланс предлагаемого в залог земельного
участка
- кадастровый номер объекта;
- точное наименование объекта;
- площадь;
- адрес;
- назначение;
- план помещений
- условия обременения, в чью пользу
действует, срок
- действительная стоимость работ
-
условия
ипотеки:
срок,
стоимость
- кадастровый паспорт содержит актуальный
кадастровый номер объекта недвижимости,
в остальных ранее выданных документах
кадастровый номер может быть устаревшим
(свидетельство, выписка из ЕГРП)
- учитывается при определении рыночной
стоимости
и
ликвидности
объекта
недвижимости
- смета должна быть проверена на
адекватность приведённых в ней цен перед
использованием данных в оценке рыночной
стоимости предмета залога
(указанные как обременения в выписке из ЕГРП)
Договор страхования, полис страхования, документы,
подтверждающие отплату страховой премии/взноса (при
наличии)
Документ, подтверждающий оплату налогов
Отчёт профессионального оценщика об оценке
передаваемого в залог имущества (при наличии)
Договоры
на
коммунальное
(электроэнергия,
водоснабжение,
уборка, вывоз мусора и др.)
обслуживание
теплоснабжение,
Договоры, охранные обязательства, иные документы,
характеризующие ограничения (обременения) объекта
недвижимости, в том числе в качестве объекта
культурного наследия
имущества;
- залогодержатель;
- есть ли ограничения на последующий
залог
- срок, страховая сумма, франшиза, особые
условия, соответствие объекта требованиям
страховой компании (наличие сигнализации
и т.п.);
- отсутствие задолженностей по оплате
страховой
премии,
действительность
договора
- отсутствие задолженности
- размер налога
- описание объекта
- адекватность методики оценки
- правильность выбора аналогов
- изучение договоров со сторонними
организациями на подключение к сетям
коммуникаций:
поставщики,
условия
предоставления,
объёмы
и
проч.технические характеристики, особые
условия, ограничения
- в чью пользу установлено обременение;
- условия;
- срок;
- возможность залога
изучается
соответствие
договора
страхования
требованиям
банка
к
страхованию
залогов,
в
случае
необходимости выносятся рекомендации по
внесению изменений в существующий
договор страхования
- в зависимости от политики банка в
отношениях с независимыми оценщиками
отчёт может использоваться как основной
документ для определения рыночной
стоимости предмета залога, либо как
вспомогательный
информационный
материал
- полная информация о поставщиках услуг и
условиях
предоставления
услуг
значительно упрощают впоследствии (в
случае дефолта заёмщика) реализацию
предмета залога
- может оказывать существенное влияние
на ликвидность и рыночную стоимость
объекта недвижимости