Процессуальные проблемы оценки недвижимости в

А.Ю. Бутырин
(Российский федеральный центр
судебной экспертизы при Минюсте России)
ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
В СУДОПРОИЗВОДСТВЕ
Законодательство
России
регламентирует
деятельность
сведущих
лиц,
специальные знания которых бывают востребованы в ходе расследования, судебного
разбирательства, а также исполнения судебного решения. Оценщик недвижимости может
иметь процессуальное положение эксперта и специалиста. Первому отводится роль
исследователя (ст.ст. 57 УПК, 85 ГПК, 55 АПК), второму – консультанта (ст.ст. 58 УПК,
188 ГПК; ст. 41 Федерального Закона от 21.10.1997 №118-ФЗ «Об исполнительном
производстве»). На практике такое деление становится весьма условным – в ходе
исполнения судебных решений сведущее лицо, привлеченное судебным приставомисполнителем, проводит не предусмотренное законом исследование, ход и результаты
которого отражаются в Отчете оценщика. Это выходит за рамки «разъяснения…
вопросов, требующих специальных знаний» (ч. 1 ст. 41 Закона). Кроме того, ч.2 ст. 41
Закона в качестве документа, оформляемого сведущим лицом, предусматривает только
заключение специалиста, но не названный «Отчет…». Таким образом, имеет место
несоответствие между требованиями Закона «Об исполнительном производстве» и
действиями пристава-исполнителя, а также лица, задействованного для оценки
недвижимости.
В уголовном и гражданском процессах приведенное выше разграничение
определено достаточно четко и строго соблюдается на практике. Эксперт, проводя
исследования, оформляет заключение эксперта (ч.1 ст. 57 УПК, ч.1 ст. 80 УПК, ч.1 ст. 85
ГПК, ст. 86 ГПК). Специалист при рассмотрении гражданских дел дает суду
консультацию в устной или письменной форме, при этом подчеркивается, что выполнение
таких действий не требует проведения специальных исследований, назначаемых на
основании определения суда (ч.3 ст. 188 ГПК). Лицо, имеющее аналогичный статус в
уголовном процессе, призвано, кроме оказания технической и организационной помощи
следователю и суду, разъяснять сторонам по делу и суду вопросы, входящие в его
профессиональную компетенцию (ч.1 ст. 58 УПК). Федеральным Законом от 07.07.2003
№106 «О внесении изменений и дополнений в Уголовно-процессуальный кодекс
Российской Федерации» определен документ, оформляемый этим сведущим лицом –
«Заключение специалиста». Это представленное в письменном виде суждение по
вопросам, поставленным перед специалистом сторонами (ч.3 ст. 80 УПК).
2
Арбитражный процессуальный кодекс не предусматривает такого участника
судопроизводства, как специалист, соответственно рассматриваемых вопросов здесь не
возникает. Однако существуют проблемы иного рода. Следует сказать о недопустимой, с
процессуальной точки зрения, устойчивой тенденции уклонения судей от выполнения
процедуры приобщения тех или иных документов к материалам дела и перекладывания ее
на экспертов. Объяснение такой практики не сложно: в производстве судей находится
большое число дел; они – юристы, а не строители и далеко не всегда специализируются на
определенной категории дел. При этом, однако, упускается из вида, что все собранные по
делу
доказательства
правоохранительные
(именно
органы
в
либо
этом
качестве
документы
соответствующим
образом
предоставляются
в
подготавливаются)
подлежат обязательному всестороннему, полному, объективному и непосредственному
исследованию (ч.1 ст. 71 АПК) и оценке по таким критериям, как относимость (ст. 67, ч.2
ст. АПК), допустимость (ст. 68, ч.2 ст. 71 АПК), достоверность (ч.2, ч.3 ст. 71 АПК), а
также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч.2 ст. ст. 71 АПК).
Не смотря на недопустимость использования доказательств, полученных с нарушением
закона (ч.3 ст. 64 АПК), такие действия стали повседневной судебной практикой.
При подготовке заключений экспертов специалистами в области оценки
недвижимости сказывается влияние формального характера правил, принятых в сфере
оценочной деятельности. Так, например, указанные правила предполагают сбор данных
об оцениваемом объекте путем опроса лиц, обладающих сведениями, которые
используются впоследствии при определении стоимости здания, строения, сооружения
либо земельного участка. Факт получения такого рода «интервью» (этот термин
достаточно часто встречается в специальной литературе, лекционных материалах,
посвященных оценочной деятельности) и его результаты отражаются в заключении. При
этом не учитывается требование закона, в соответствии с которым эксперт не вправе без
ведома следователя и суда вступать в личные контакты и вести переговоры с участниками
судопроизводства по вопросам, связанным с производством судебной экспертизы (п.1 ч.4
ст.57 УПК, ч.2 ст.85 ГПК), самостоятельно собирать материалы для проведения
экспертного исследования (п.2 ч.4 ст. 57 УПК, ч.2 ст.85 УПК). Безусловно, эксперт в ходе
натурных исследований с участием сторон по делу, а также иных лиц, в силу объективных
причин общается с ними, получает от них информацию ориентирующего характера, что
помогает ему в работе, однако ни сам факт «общения», ни полученные при этом сведения
не должны отражаться в заключении эксперта. Общение со сторонами – прерогатива
следователя, суда, дознавателя, оно облечено в форму допроса и оформляется в виде
протокола, а не заключения эксперта.
3
Обращает на себя внимание часто встречающаяся излишняя насыщенность
заключений выкладками чисто теоретического характера: дается подробное описание
существующих в Европе и США подходов к определению стоимости объектов оценки,
приводится анализ складывающихся тенденций в отечественной практике и пр., причем
описанию конкретного исследования зачастую отводится в несколько раз меньше места,
чем «прелюдии» к нему. Такая информация не уместна в заключении эксперта, это не
научная статья, не лекция, не монографическое исследование.
Достаточно часто эксперты в тексте заключения называют его «Отчетом»,
забывая, что деятельность эксперта (производство экспертизы) в связи с конкретным
уголовным, гражданским либо арбитражным делом регламентируется законодательно и
закон предусматривает составление по результатам исследования «Заключения эксперта»
либо – «Заключения специалиста», но никак не «Отчета».
Отдельно следует отметить то обстоятельство, что в результате исследования
экспертом определяется «ориентировочная» либо «наиболее вероятная» цена объекта
недвижимости. Такая форма суждения является разновидностью вероятного вывода,
который не может быть положен в основу приговора (п.14 постановления №1 Пленума
Верховного суда СССР «О судебной экспертизе по уголовным делам» от 16.03.1971 г.)
либо решения суда и для органа (лица), назначившего экспертизу, имеет лишь
ориентировочное значение. Вместе с тем, экспертиза назначается прежде всего для
получения
категорических,
однозначных
ответов,
что
невозможно,
если
руководствоваться Федеральным Законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации (с изменениями от 21.12.2001г., 21.03.2002 г.), в
соответствии со ст. 3 которого «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается
наиболее вероятная цена (курсив мой. - А.Б.), по которой данный объект оценки может
быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции…». Текстуально это
положение повторяется и в ст.3 постановления Правительства РФ от 06.07.2001 №520 «О
частичном изменении постановления Правительства Российской Федерации от 22 февраля
200 № 148». Представляется, что преодолеть указанное несоответствие в приведенных
регламентирующих положениях возможно либо заменой вероятностного определения
понятия рыночной стоимости объекта оценки на категорический, например, используя
термин «расчетная денежная сумма» или в законодательном порядке оговорить
возможность суда (судьи) основывать постановления приговоров и принятие решений по
рассматриваемой категории дел на вероятных выводах сведущего лица, определив
впоследствии допустимые пределы вероятностной составляющей итоговых результатов
расчетов, отраженных в заключении эксперта.
4
На основании изложенного можно сделать следующий вывод: процессуальные
проблемы
экспертно-оценочной
деятельности
обусловлены,
с
одной
стороны,
несовершенством законодательной базы, что порождает определенные противоречия
между нормативными положениями, регламентирующими собственно
оценочную
деятельность
другой
и
положениями
процессуального
законодательства;
с
–
недостаточной эффективностью системы правовой, и в частности – процессуальной
подготовки лиц, как осуществляющих назначение, оценку и использование судебных
экспертиз, так и лиц, проводящих исследование в условиях судопроизводства – экспертов.
Представляется, что названные препятствия не являются непреодолимыми:
реализуя существующий порядок внесения изменений и дополнений в действующее
законодательство возможно устранить его изъяны; объем и характер знаний, необходимых
для участия сведущего лица в судопроизводстве не отличаются особой громоздкостью и
сложностью – все это легко усваивается обучаемыми, учитывая традиционно высокий
интеллектуальный уровень оценщиков.
Разрешение процессуальных
проблем обеспечит соответствие оценочной
деятельности в судопроизводстве современным требованиям, что безусловно позитивно
скажется на эффективности функционирования всей судебной системы России в целом.