финансовые аспекты купли-продажи объектов недвижимости во

ПРОЕКТ
Alexandre KOLOSOVSKI
Управляющий Партнер адвокатской компании
Femida.us, International Legal Counsels PLLC France
email : kolosovski@legal-counsels.com
www.legal-counsels.com
www.femida.eu
Alexandre Kolosovski, Esq., управляющий партнер адвокатской компании
Femida US, Парижский офис компании (Париж, Франция)
Особенности приобретения и владения элитной недвижимости и специфика
рынка элитной недвижимости Монако и Парижа
Налогово-финансовые аспекты купли-продажи объектов недвижимости во
Франции гражданами России
Решение о покупке недвижимости является очень серьезным шагом и требует к
себе самого серьезного отношения, равно как и любое другое решение, связанное с
финансовыми инвестициями. Прежде чем принять окончательное решение, необходимо
ознакомится с особенностями, касающимися не только приобретения, но и дальнейшего
владения, в том числе и с правилами пребывания на территории страны, в которой
располагается объект недвижимости.
Итак, принято решение о покупке недвижимого имущества в одной из зарубежных
стран, допустим, во Франции. Первым шагом юридического оформления покупки
недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и
покупателем, которое называется Sous-Seing Prive (если заключается при посредничестве
французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (если составлено через
нотариуса). Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При подписании
этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от
стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный
банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или
аннулирования покупки. Задаток может быть возвращен при определенных условиях если
Compromis de Vente составлен с учетом интересов покупателя.
В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и
прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем,
то есть будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель
откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок – семь дней. После
этого срока договор может быть аннулирован, если явно не выполняется одно из условий
договора. При этом покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки по
другим основаниям, которые специально не отраженны в договоре.
После подписания вышеуказанного документа следует период в 30–90 дней, в
течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления
юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их
устранения.
В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного
финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения
проводит агент и нотариус. Нотариус во Франции действует не в интересах какой-либо из
сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства.
Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в
соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет
проходит финансирование сделки и взаиморасчеты сторон.
1
ПРОЕКТ
После завершения подготовительных мероприятий следует юридическое
оформление покупки недвижимости. Во Франции данный акт протекает посредством
подписания продавцом и покупателем заключительного договора (Acte de Vente – Договор
о продажи) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который
обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости
нотариусу. Нотариус в последствие выплачивает ее продавцу.
Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до
момента заключения договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем
нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю.
На этом же этапе рекомендуется уточнить у нотариуса о возможном наследстве на
купленную недвижимость, чтобы не решать эти вопросы после совершения сделки. В
компетенцию нотариуса входит сообщить покупателю перечень необходимых
документов.
Важное значение имеет решение покупателя о порядке оформления недвижимости
в собственность, так как от этого зависит процедура и все вытекающие будущие
налоговые последствия, включая возможное наследование или дарение.
После заверения акта продажи нотариус в короткий срок регистрирует нового
собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в
обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.
Помимо вышеперечисленных расходов, покупатель несет дополнительные расходы
на оформление сделки. К ним можно причислить государственные взносы и
регистрационные налоги, которые составляют примерно 7–8 % от стоимости
недвижимости. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente.
Впоследствии недвижимость облагается следующими основными налогами:
земельный налог и жилищный налог. Эти налоги рассчитываются для каждого объекта
индивидуально и оплачиваются ежегодно. Налог «на богатство» составляет
приблизительно 1–1,5% и выше от стоимости недвижимости. Этим налогом облагаются
объекты стоимостью свыше 780 тыс. евро (по ставке 2007-го налогового года) по
прогрессивной ставке.
Что необходимо предусмотреть иностранцу при покупке недвижимости во
Франции?
Во-первых, возможные проблемы при оплате купленного объекта – учитывая
значительную стоимость недвижимости. Они могут быть связаны с обязательной
проверкой источника происхождения средств, если они приходят из-за пределов ЕС или
со счетов не резидентов стран ЕС. Операции с наличными большими суммами запрещены,
а банковские перечисления контролируются при суммах близких к нескольким тысячам
евро.
Во-вторых, при оформлении акта купли-продажи нотариусом необходимо указать
назначение приобретаемой недвижимости, а именно как основное или неосновное место
жительства. Если недвижимость покупается для основного места жительства на
территории Франции, то это подразумевает налогообложении всех доходов.
В-третьих, для осуществления своего права на владение недвижимостью
иностранцу необходимо легальное пребывание во Франции. Для получения визы
необходимо обратиться в французское посольство (консульство) и представить комплект
правоустанавливающих документов на купленную недвижимость.
Процедура получения визы не очень обременительна, но зависит от типа
приобретения – на собственное имя или на SCI. В последнем случае владелец долей
должен получить приглашение от SCI и обратиться с запросом о получении визы, которая
в данном случае может быть деловой и выдана на срок до года с правом многократного
пребывания в течение срока разрешенного в самой визе. Если один из владельцев SCI
является и управляющим, то он имеет вполне легитимное право просить о последующем
2
ПРОЕКТ
праве на работу во Франции в качестве управляющего. Это право на работу может быть
сопряжено с получением права на проживание. В этой связи это лицо становиться
налоговым резидентом Франции со всеми декларативными последствиями. вытекающими
из ситуации.
Согласно законному регулированию лицо, ставшее резидентом, должно
декларировать все источники дохода, в том числе и заграничные, а также имеющиеся
банковские счета. Таким образом, в подобном случае необходимо предусмотреть
предварительное получение документов, подтверждающих как, во-первых, отсутствие
статуса резидента во Франции до получения статуса налогового резидента, так и, вовторых, выплаты налогов в стане предыдущего пребывания. Документы, выдаваемые в
данном случае, согласованы на уровне Франции и Российской Федерации в рамках
конвенции о двойном налогообложении заключенной между двумя странами в 1996 году.
Если с французской стороны положение дел с документами достаточно понятное то в
Российской Федерации существует неопределенность следующего плана.
Согласно порядку применения конвенции о двойном налогообложении между
Францией и Россией существует очень немало неясностей, так как в России с июня 2006
года отменены нормативные акты, утверждающие порядок получения необходимого
подтверждения налогового резидента физического лица.
Новые, в настоящее время вступившие в силу, нормативные документы
отсутствуют. Следовательно, если пойти с формами, которые запросили в налоговую, то
возможен негативный результат.
Тем не менее справку-подтверждение можно получить после июня 2006 года (дело
в том, что датами налогового резиденства не являются даты реально проживания, а даты
последнего налогового периода, за который налоги были уплачены (а не подана
декларация) года, с учетом подачи запроса до 09 июня 2006 года (когда утвержденный
порядок являлся уже утратившим силу). Правда, форма справки остается предметов для
дальнейшего выяснения, так как Франция просит одну, а Россия имеет в виду другую,
если дело доходит до практики. Обращение к специалистам по данному вопросу в этом
случае более чем необходимо предусмотреть.
Инвестиции в движимое и недвижимое имущество в Монако и Франции (в
частности в Париже), а также в связанное с ними налогообложение
Владение движимым и недвижимым имуществом во Франции и Монако а также
вопросы, связанные с налогообложением, особенностями налогообложения доходов и
прибыли от вложений, а также способами оптимизации уплаты налогов, являются
комплексными.
Рассмотрим некоторые вопросы налогообложения, вытекающего из инвестиций в
элитную недвижимость. Нерезиденты уплачивают налоги во Франции только в
соответствии с тем имуществом, которое принадлежит им во Франции (физически
находится во Франции).
Что касается недвижимого имущества, то с него l’ISF уплачивается во Франции в
том случае, если его стоимость (предполагаемая продажная стоимость за вычетом займов)
превышает 780 тыс. евро (порог установлен в 2008 году).
Что касается движимого имущества (финансовых вложений), то они
освобождаются от l’ISF во Франции за исключением двух следующих случаев. Ценные
бумаги представляют собой долевые бумаги плюс 10% капитала и подписаны во время
выпуска или сохраняются в течение двух лет Доли или акции принадлежат компании, не
выставляющейся на бирже и не являющейся обществом по продаже коммерческой и
промышленной недвижимости, актив которой на 50% составляет недвижимое имущество,
находящееся во Франции.
3
ПРОЕКТ
Если стоимость недвижимого имущества, находящегося во Франции, превосходит
указанный порог и будет доказано, что имущество или денежные средства принадлежат
прямо или опосредовано, то возникнет вопрос об уплате этого налога.
Инвестиции в недвижимость в Монако
Рынок недвижимости Княжества Монако характеризуется, с одной стороны,
высоким уровнем международного спроса и небольшим объемом существующих
предложений с другой, что приводит к практически постоянному отсутствию равновесия,
влекущему за собой повышение цен, а также относительную уверенность в длительном
росте стоимости недвижимости.
Благоприятный климат отнюдь не является основной причиной интереса со
стороны инвесторов: географическое расположение в центре средиземноморского
бассейна, близость международного аэропорта в Ницце, политическая стабильность,
вселяющая уверенность окружающая обстановка, спортивные и культурные события,
активно освещаемые в СМИ, и выгодная система налогообложения – вот мотивы желания
приобрести жилье в княжестве.
Маленькая территория (197 га) и большая плотность населения приводят к
наличию очень малого количества предложений, представленных в основном квартирами.
Княжество с должным вниманием относится к данной ситуации и недавно началось
исследование с целью дальнейшего территориального расширения своих морских
владений. (банк CALYON и CMF Монако, принадлежащие Groupe Crédit Agricole, были
выбраны в качестве финансовых советников в данном проекте).
Напряженная ситуация в области спроса на жилье объясняется также тем, что
подобная покупка является первым этапом для иностранных граждан в процедуре
получения статуса резидента Монако.
Основные участники рынка – иностранные граждане (коренные жители Монако
составляют лишь 19% населения), сделки осуществляются при посредничестве агентов по
недвижимости, действующих в рамках недавних предписаний. Надо располагать
финансовыми гарантиями и профессиональной страховкой. Большая часть агентств
входит в состав Палаты Недвижимости Монако, которая следит за соблюдением
профессиональной этики.
В 2007 году количество проданных квартир составило примерно 650 единиц. Для
сравнения можно сказать, что этот показатель ниже, чем продажи в шестом округе
Парижа (примерно 725 единиц).
Хотя большая часто покупок совершается без использования кредита – что
показывает уровень покупателей, некоторые банки, расположенные в Монако – в
частности CMF Монако – предлагают специалистов по вопросам недвижимости и
способы финансирования, адаптированные для каждого случая.
В среднем площади квартир являются следующими. Однокомнатные квартиры – 60
кв. м + 10 кв. м террасы, двухкомнатные квартиры – 110 кв. м + 35 кв. м террасы,
трехкомнатные квартиры – 140 кв. м + 70 кв. м террасы, четырехкомнатные квартиры –
180 кв. м + 80 кв. м террасы.
Предложение представлено в основном одно-, двух- и трехкомнатными
квартирами. А большие квартиры (площадью 300 кв. м и более) являются скорее
исключением и очень востребованы.
Продаваемые площади включают в себя также балкон и лоджии, этот момент
является специфическим в Монако. Во Франции площадь террас сбалансирована для
подсчета цены, то есть составляет 30–50% от их реальной площади.
В Монако больше не существует привилегированных кварталов, очень красивые
здания можно найти на всей территории. «Золотой квадрат недвижимости» составлен из
4
ПРОЕКТ
секторов, окружающих казино и его сад. В кварталах Ларвотто, Сен-Ромен и Фонвьей
находятся недавно построенные здания высокого качества.
Здания, находящиеся в совместной собственности, отличаются не только своим
расположением по отношению к прибрежной полосе или видами, которые вы предлагают,
но и также уровнем предоставляемых дополнительных услуг (охрана, бассейн и т. д.) и
качеством используемых материалов. Вот почему квартиры в элитных домах, таких как
«Сисайд Плаза» в квартале Фонвьей, продаются по цене около 42 тыс. евро за кв. м, в то
время как квартиры в стандартных домах, таких как «Микеланджело», – приблизительно
по 22 тыс. евро/кв. м. Для сравнения: средняя цена в наиболее престижном шестом округе
Парижа составляет 14–18 тыс. евро (I-II кварталы 2008 года).
Гонорар агента по недвижимости уплачивается покупателем и составляет
примерно 3% от стоимости продажи. При продаже зданий обязательно участие нотариуса,
его гонорар составляет 1,5% от стоимости продажи. Пошлина на регистрацию продажи
составляет 6,5% от суммы продажи.
В период владения зданием не существует никаких налогов, а во время продажи в
соответствии с системой налогообложения Монако не уплачивается налог на
добавленную стоимость.
В зависимости от здания жилищная рентабельность составляет от 2,5% до 3,5%. В
новых элитных зданиях (Фонвьей) стоимость аренды в среднем равняется 38 евро за кв. м
в месяц с сильными колебаниями в соответствии с этажом и видом на море. В роскошных
квартирах стоимость может достигать 70 евро за кв. м в месяц. Рынок арендуемой
собственности очень невелик из-за напряженного спроса. Продолжительность арендных
договоров устанавливается свободно, и обычно они заключаются на короткий срок. При
заключении арендного договора уплачивается пошлина на регистрацию, составляющая
1% общей стоимости аренды за период его действия.
В заключение следует подчеркнуть, что рынок недвижимости Монако без какихлибо проблем преодолел все кризисы по недвижимости, в частности, тот, который
коснулся Франции в 1990-х годы. В течение наиболее благоприятных периодов цены
прекращают свой рост, а объем продаж сокращается, таким образом, этот рынок
характеризуется очень солидными составляющими.
Согласно рейтингу самых переоцененных рынков недвижимости в мире первые
три строчки заняли княжество Монако, а также европейские столицы Рим и Париж.
Главным показателем, который учитывался при составлении рейтинга, было число лет,
необходимое для того, чтобы окупить стоимость недвижимости. В Княжестве Монако это
74,07 года, в Риме – 50,51 года, а в Париже аренда окупит вложенные средства через 37,45
года.
Аналогичный показатель используется при оценке инвестиционной
привлекательности ценных бумаг. Большие значения свидетельствуют о переоцененности
бумаги, а в случае недвижимости – о перегреве рынка.
Свободной земли в Монако уже давно нет, на вторичном рынке объекты
появляются редко. Новый объект строительства в Монако заведомо эксклюзивен и очень
дорог, его приходится вести на насыпных территориях в море, но заказчики на это идут.
Местные агентства недвижимости, входящие в профессиональную ассоциацию Chambre
Immobiliere Monegasque, не считая множества компаний из окружающей княжество
Франции, постоянно следят за выставляемыми на продажу виллами и квартирами.
Дефицит предложения так велик, что поисками жилья в княжестве семьи Ренье
готовы заниматься буквально единичные российские фирмы. По степени элитности и
безопасности с адресом «г. Монте-Карло, ул. Гримальди и т. п.» не может тягаться,
пожалуй, ни одна из мировых столиц. В Монте-Карло охране частной собственности
уделяется повышенное внимание: на каждую сотню жителей здесь приходится в среднем
5
ПРОЕКТ
один полицейский, а по качеству оснащения служб правопорядка Монако занимает
первые позиции в Европе.
Отсутствие налога на доходы, предметы роскоши, наследство (для прямых
родственников), а также на прирост рыночной стоимости капитала привлекает сюда
людей со всей Европы и даже из-за океана. В самой Франции налог на доход составляет от
25% (для иностранцев) до 50% (для граждан). Французы налоговыми благами не
пользуются и платят по своей национальной ставке (иначе перемещение капитала из
большой Франции в маленькое княжество неизбежно бы росло).
Граждане всех остальных стран мира, имеющие право на постоянное проживание в
Монако (так называемый Carte de Sejour), пользуются налоговыми преимуществами в
полной мере.
Наиболее востребована недвижимость больших площадей в качественных зданиях
с превосходной отделкой. Различия в цене ощутимы в зависимости от этажности, наличия
или отсутствия красивых видов из окна (например панорамного вида на море).
Нет никаких налогов на владение или проживание, а также нет налога на
реализованную разницу в случае перепродаж.
Инвестиции в недвижимость в Париже
Как мы уже видели выше, в Париже аренда окупит вложенные средства через 37,45
года.
В настоящий момент недвижимость во Франции не подвержена таким колебаниям,
как во многих других странах. Но, естественно, в целом стоимость недвижимости растет.
Поэтому можно говорить и о наличии инвестиционных сделок.
В частности, тенденция на рынке элитной недвижимости такова, что объекты
стоимостью от 1,5 млн евро и выше начинают задерживаться в продажах и практически
держаться на рынке по нескольку месяцев.
Наиболее ощутимым стал вопрос о получении кредитования. В частности, в
условиях повышений требований в отношении критериев выделения ссуд.
Практика выдачи кредитов нерезидентам во Франции появилась не очень давно,
максимум полтора года назад. Как правило, речь идет о среднестатистическом
покупателе, у которого нет там бизнеса, который мог бы дать банку свои банковские
счета, проводить через него оплату и т. п.
Сам процесс получения кредита довольно простой. К иностранцам предъявляются
практически те же требования, что и к французам – согласно французскому
законодательству. При полной ипотеке недвижимости оценивается финансовое состояние
клиента, оценивается уровень его задолженности в целом – то есть берется критерий
доходов и расходов всей его семьи за год. Берутся в расчет расходы на оплату за квартиру,
если он сейчас снимает жилье, учитывается количество детей и среднестатистический
уровень жизни. Практика привлечения поручителей во Франции, в отличие от России,
широко не используется. Все гарантии обычно требуются от кредитополучателя.
Иностранцу просто надо знать, куда обращаться по поводу кредита. Во Франции
это примерно пять-шесть учреждений. Если говорить о российских покупателях, то им
гораздо проще ставить вопрос о получении кредита уже имея открытый счет, например,
во французском «Сосьете Женераль», который имеет офис в Москве. Для банка это
вообще будет самая удачная ситуация, потому что у него будет доступ к средствам
клиента, и он сможет проверить его платежеспособность.
В целом базовая ставка составляла до недавнего времени примерно 3,8–3,9%.
Максимум – 4,1%, если клиент совершенно не знаком банку. При этом добавляются
расходы, страховка, и общая сумма поднимается до 4,5–4,8%. Сейчас она поднялась до 6%
и, возможно, будет расти, учитывая условия на рынке кредитования. Ставка кредита
привязана к средней банковской ставке, которую устанавливает Центральный банк ЕЭС.
6
ПРОЕКТ
Во Франции любое приобретение недвижимости осуществляется только через счет
нотариуса продавца. Других вариантов просто нет.
Еще примерно год назад автоматически все платежи из России оценивались
критично и рассматривались как подозрительные. Ситуация изменилась, когда
Российскую Федерацию вывели из списка стран, перевод из любого банка которых
оценивался подозрительно. Но это не значит, что ситуация сильно облегчилась. И сейчас
многие покупатели говорят, что чтобы не было никаких проблем, надо переводить деньги
со своего счета в Сбербанке, Внешторбанке или Внешэкономбанке. То есть только из тех
банков, которые хорошо известны во Франции.
Еще ситуация осложнилась в связи с тем, что в законодательстве ЕЭС появилась
директива, которая касается контроля источника происхождения средств. Раньше у
банковских учреждених ЕЭС не было обязанности иметь свой внутренний отдел по
оценке происхождения средств. Сейчас это стало обязательным условием для
существования банка, и начиная с 2008 года практически все банковские учреждения
стран ЕЭС обязаны внедрить это в практику.
Помимо существовавшего ранее контроля происхождения средств нотариусом,
дополнительно появилась эта внутренняя служба банков, которая всегда может
затребовать огромное количество документов для контроля происхождения средств.
Вплоть до того, что покупатель должен доказать, что он выплатил налоги в своей стране.
Это малоизвестная практика, но по своей работе мы с ней знакомы. Как правило,
внимание привлекают большие суммы. Скажем, сделки примерно до полмиллиона евро
они не особенно внимательно рассматривают.
При этом налоговые органы или органы по борьбе с организованной
преступностью во Франции могут открыть расследование. И об этом расследовании они
не будут рассказывать никому. Если, например, нотариус продавца увидел, что состоялся
какой-то перевод денег под какую-то покупку, он даже не будет об этом говорить своему
клиенту. Он просто сделает определенную декларацию в эти органы, и они могут
вернуться к этой же операции, подождав, когда она произойдет – через год или два.
Адвокаты специализированной в данном секторе адвокатской фирмы Cabinet
d’Avocats International Legal Counsels (www.legal-counsels.com), работающей во Франции
(в Париже и Монако), обладают богатым опытом в разрешении наиболее часто
возникающих вопросов и проблем, связанных с покупкой, владением и управлением
недвижимым приобретенным имуществом во Франции и Монако, и смогут оказать
качественные услуги по юридическому обеспечению сделок в секторе элитной
недвижимости.
7