УДК Кулумбетова Л.Б. Казахский экономический университет им. Т.Рыскулова, г.Алматы, Республика Казахстан

УДК
Кулумбетова Л.Б.
Казахский экономический университет им. Т.Рыскулова,
г.Алматы, Республика Казахстан
kulumbetova@mail.ru
ВЛИЯНИЕ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ
НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация: в статье обосновывается необходимость учета экологических факторов при
оценке недвижимости и предлагается использовать методику учета экологического
состояния территорий.
Ключевые слова: оценка недвижимости, Казахстан, экологические проблемы,
экологические факторы, Концепция перехода к «зеленой» экономике, устойчивое развитие.
Казахстан за 20 лет своей независимости добился значительных экономических и
социальных успехов, а также позиционировал себя активным сторонником в решении
национальных, региональных и глобальных экологических проблем. Инициативы
Президента Казахстана по закрытию Семипалатинского полигона, нераспространению и
уничтожению ядерного оружия, спасению Аральского моря и другие имеют глобальное
значение для устойчивого развития и всеобщей безопасности. Вместе с тем многие
проблемы окружающей среды в нашей стране и во всем мире остаются нерешенными.
Нарастающее опустынивание земель, увеличение объемов отходов, изменение климата и
другие представляют угрозу для экономического развития, окружающей среды и здоровья
населения. В этой связи стране принята и реализуется Концепция по переходу Республики
Казахстан к «зеленой» экономике, которая закладывает основы для глубоких системных
преобразований с целью перехода к «зеленой экономике» посредством повышения
благосостояния, качества жизни населения Казахстана и вхождения страны в число 30-ти
наиболее развитых стран мира при минимизации нагрузки на окружающую среду и
деградации природных ресурсов.
«Зеленая экономика» определяется как экономика с высоким уровнем качества жизни
населения, бережным и рациональным использованием природных ресурсов в интересах
нынешнего и будущих поколений и в соответствии с принятыми страной международными
экологическими обязательствами, в том числе с Рио-де-Жанейрскими принципами,
Повесткой дня на XXI век, Йоханнесбургским планом и Декларацией Тысячелетия. «Зеленая
экономика» является одним из важных инструментов обеспечения устойчивого развития
страны [1].
Следует отметить, что Казахстан имеет уникальные возможности и предпосылки для
перехода к «зеленой» экономике:
- обширная территория,
- выгодное геополитическое положение,
- поступательное технологическое развитие,
- значительный потенциал возобновляемой энергетики,
- имеющиеся финансовые и природные ресурсы.
Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто
природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда,
предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих
непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта
недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории,
на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание, зависят масштабы спроса
на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в
прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей
эти объекты природно-антропогенной среды [2].
1
Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее
метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта
недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную
(денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость
объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость
объекта недвижимости может быть как позитивным, так и негативным. В условиях
рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность
экологической метаинфраструктуры находит свое адекватное отражение в структуре
рыночной стоимости недвижимости.
В
зависимости
от
научно-технических
и
экономических
возможностей
целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно
подразделить на управляемые и неуправляемые (рисунок 1).
Неуправляемые
Управляемые
радиационное загрязнение
шумовое загрязнение
загрязнение воздушного
бассейна
сейсмичность территории
температурный режим
ветровой режим
рельеф местности
тип почв
оползневая опасность
режим увлажнения
разнообразие зеленых
насаждений
лесистость территории
чистоа потребляемой воды
Рисунок 1 – Экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит
от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития
конкретного региона. Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте
использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый
экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства,
снижающие негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости:
шумопоглощающие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения
прямого воздействия шума и т. д. [3].
Сделки с недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный характер, а это требует от
профессионального оценщика недвижимости адекватного отражения влияния экологических
факторов (позитивных и негативных) на стоимость недвижимости. Профессиональный
оценщик может реализовать оценку влияния негативного экологического фактора на
стоимость недвижимости с помощью расчета экономического ущерба, причиняемого
объекту недвижимости, используя значения затрат (предельных) на предотвращение и
компенсацию воздействия негативного экологического фактора на объект недвижимости. В
зависимости от поставленной задачи оценки влияния экологических факторов на стоимость
недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможны
два подхода. Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех
рассматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов
смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, специалистов по антикоррозионной
защите и санитарной гигиене и т.д.). Второй подход базируется на возможности
использования профессиональным оценщиком нормативно-справочной информации,
2
позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических
факторов на стоимость недвижимости.
Для определения натурального и экономического ущерба от загрязнения окружающей
среды применяются следующие методы: элиминирование факторов, не относящихся к
загрязнению, метод эмпирических зависимостей, комбинированный метод эмпирических
зависимостей с учетом элиминирования факторов, не относящихся к загрязнению. Эти
методы могут быть использованы в практике оценки стоимости недвижимости, если в
качестве реципиента (объекта, находящегося в загрязненной окружающей среде)
рассматривать объект недвижимости. При этом реципиент состоит из двух составляющих:
материальной структуры (земельный участок, здания и сооружения, сельскохозяйственные
угодья, источник природных ресурсов и т. д.) и «одушевленной» составляющей (люди,
проживающие либо работающие на объектах недвижимости, размещенных на загрязненных
территориях).
Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов
необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры
качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого
объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта
недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С
позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа
окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и
физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью
идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природноантропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с
учетом влияния этих факторов [4].
Механическое загрязнение — захламление (например, мусор) территории (участка
земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без
физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического
загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления: отношение массы
или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м2 и т. д.) либо доля (в процентах)
захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.
Химическое загрязнение — изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды
(при наличии в структуре объекта недвижимости обособленного водного объекта),
оказывающее негативное воздействие как непосредственно на объект недвижимости
(снижение урожайности сельскохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях,
коррозия металлических конструкций зданий и сооружений и т.д.), так и на обитателей
рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме, работающих в
офисе и т.д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни
концентрации (мкг/м3, мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред
(воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня
загрязнения соответствующей среды.
Физическое загрязнение — изменение физических параметров окружающей природноантропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое,
электромагнитное), радиационное и т.п.
– Тепловое загрязнение рассматривается как повышение температуры среды вокруг
объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и
воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных
недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого
вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного
объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала.
– Световое. Изменение естественной освещенности территории объекта недвижимости в
следствии действия затенения от ближайших объектов недвижимости и искусственных
источников света. Такого рода изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений,
3
животных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В
качестве измерения этих изменений используется прирост или уменьшение световых
потоков в люксах на единицу площади (люкс/м2).
– Шумовое. Увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияющее на
проживающих либо работающих на рассматриваемом объекте недвижимости (у человека
такое увеличение интенсивности шума ведет к повышению утомляемости, снижению
умственной активности и при достижении 90-100 дб (децибел) к постепенной потере слуха).
В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дб) с коррекцией по
шкале “А” стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное)
время. Необходимо различать две категории шума и источников шума; 1– проникающие в
помещение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта
недвижимости ( жилого дома, офиса и так далее); к числу таких источников шума относятся
транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других
объектов, а также внешние шумы ( школьные дворы, спортивные площадки и так далее); 2
— звуки, проникающие в отдельные помещения рассматриваемого объекта недвижимости от
источников, находящихся в том же здании объекта недвижимости (шума лифтов и другого
инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания и
так далее).
– Электромагнитное. Изменение электромагнитных свойств среды , в пространстве
которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения,
работы промышленных установок и так далее). Эти изменения могут приводить к местным
географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым
также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразующую
систему измерений и в этой связи при проведении экологической экспертизы этого вида
загрязнения считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, то есть
можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня
основных источников, их мощности,
(например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность
радиорелейной установки и так далее) в зоне поражения рассматриваемого объекта
недвижимости.
– Радиационное. Превышение естественного уровня содержания в среде радиационных
веществ, в пространстве которой находится рассматриваемый объект недвижимости. В
качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и
осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и так далее). Источники радиации
могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта
недвижимости. Внешние — объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов,
промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными
установками и т.п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения
рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние — наличие загрязненных либо
радиационно-небезопасных материалов в зданиях или сооружениях рассматриваемого
объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен,
каминов и других, ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих
материалов, добытых из загрязненных карьеров и тому подобное).
При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и
анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей
природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики
благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как
позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на
рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект
недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то
экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом позитивных
экологических факторов:
4
- наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного
объекта недвижимости,
- высокая и эффективная доступность к экологически чистым природным объектам
(парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.) для обитателей объекта недвижимости,
-разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на
территории размещения объекта недвижимости.
Многообразие такого вида экологических полезностей далеко не исчерпывается
представленным перечнем. Система измерений этих благоприятных экологических
факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна,
учитывая субъективную основу их ценности. В этой связи при проведении экологической
экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом
аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику. Последнее
весьма необходимо для реализации метода сравнимых продаж, с помощью которых можно
элиминировать (выявить) адекватную стоимость этих экологических факторов [5].
Действие экологических факторов может проявляться либо на локальном, либо на
региональном уровне. Локальный уровень предполагает повышение стоимости квартир или
отдельных домов на конкретной улице или в конкретном доме, в зависимости от
расположения по отношению к тому или иному источнику экологического влияния.
Например, стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли при доме двор с деревьями, в
тихом ли месте он находится и выходят окна на шумную магистраль или не выходят. На
региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в
повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем
значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону.
Существует объективная закономерность роста ценности экологических благ. При этом
по мере роста уровня (качества) жизни, исходя из закона предельной полезности, возникают
повышающиеся потребности у покупателя объекта недвижимости не только в традиционных
экологически чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеленых
насаждений), но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность
созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с
естественной природой и т.п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости
обладают значительной рыночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее
дальнейшего роста [6].
В настоящее время на казахстанском рынке недвижимости цены по сделкам с
недвижимостью не всегда отражают влияние экологических факторов на стоимость
недвижимости. В этой связи, на наш взгляд, необходимо совершенствовать методические
подходы к учету экологических факторов при оценке недвижимости.
В частности, предлагается использовать разработанный экономистом Бакировой А.В.
методический инструментарий учета экологического состояния территорий при оценке
недвижимости, позволяющий в отличие от существующих научных подходов обеспечить
сведение параметров состояния окружающей среды в единый показатель посредством
использования аппарата многокритериальной оптимизации и теории нечетких множеств.
Предложенный инструментарий включает в себя три логически увязанных в единую систему
этапа:
-методику ранжирования территории по комплексному показателю качества
окружающей среды;
-расчет экологической составляющей в рыночной цене недвижимости;
-оценку влияния параметров состояния окружающей среды на экологическую
составляющую рыночной цены недвижимости [7].
Возможность провести оценку влияния параметров экологического состояния
территории на экологическую составляющую рыночной цены недвижимости позволит
установить приоритетность направлений финансирования природоохранных программ.
5
Литература
1.
Концепция по переходу Республики Казахстан к «зеленой» экономике.
Утверждена Указом Президента Республики Казахстан от 30 мая 2013 года № 577 //
http://www.eco.gov.kz/
2.
Оценка недвижимости / Под ред. Грязновой А.Г. - М.: Финансы и статистика,
2007.
3.
Оценка бизнеса. Учебное пособие. Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.:
Финансы и статистика, 2000.
4.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - Спб: СПбГТУ, 1997.
5.
Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов
недвижимости / http://www.ipages.ru/
6.
Филиппова Л.А. Оценка бизненса.- М.: КНОРУС, 2006.
7.
Бакирова А.В. Учет экологического состояния территории муниципального
образования при оценке недвижимости / дисс. к.э.н. ВАК 08.00.04, 2000.
Құлымбетова Ләззат Балтабай қызы
Т. Рысқулов атындағы Қазақ экономикалық университеті,
Алматы, Қазақстан республикасы
kulumbetova@mail.ru
ЭКОЛОГИЯЛЫҚ ФАКТОРЛАРДЫҢ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҚ ҚҰНЫНА ӘСЕР ЕТУІ
Аннотация: мақалада жылжымайтын мүлікті бағалаған кезде экологиялық факторларды еске алу
қажеттелігі көрсетіледі, және қолдануға мекен-жайлардың экологиялық жағдайын еске алу әдістемесі
ұсынылады
Кілті сөздер: жылжымайтын мүлікті бағалау, Қазақстан, экологиялық мәселелер, экологиялық факторлар,
жасыл экономикаға өту Концециясы, тұрақты даму.
Kulumbetova Lyazzat Baltabaevna
Kazakh Economic UniversityT.Ryskulov,
Almaty, Kazakh Republik
kulumbetova@mail.ru
THE IMPACT OF ENVIRONMENTAL FACTORS ON REAL ESTATE APPRAISAL
Abstract: The necessity of integrating environmental factors real estate evaluation and are encouraged to use the
accounting treatment of ecological state territories.
Key words: real estate appraisal, Kazakhstan, environmental problems, environmental factors, The Concept of
transition to a "green" economy, sustainable development.
Сведения об авторе: Кулумбетова Л.Б. д.э.н., профессор - заведующий кафедрой
статистики и экономического анализа, Казахский экономический университет им.
Т.Рыскулова, с.т. 87014330932, Алматы, 11 мкрн, д.8, кв.10, kulumbetova@mail.ru
6