Александр Сергеевич Червяков - Строители Ленинградской

Государственное казенное учреждение
"Управление строительства Ленинградской области"
191104, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, 14
тел: (812) 2798910, факс: (812) 2798909
Доклад
Тема: «Регистрация объектов недвижимости в органах государственной регистрации».
Докладчик:
Начальник отдела по подготовке конкурсной документации и
оформлению регистрации законченных и незавершенных объектов недвижимости
Государственного казенного учреждения Управления строительства Ленинградской
области Александр Сергеевич Червяков
В Российской Федерации действует определенный порядок оформления прав на
недвижимое имущество — это государственная регистрация прав и сделок с ним.
Для точного соблюдения установленного порядка оформления необходимо знать
ключевые положения законодательства.
Основным законодательным актом, регулирующим порядок регистрации недвижимости в
Российской Федерации, является Федеральный закон «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной
регистрации) от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, который вступил в силу 31 января 1998 г.
Положения о регистрации также содержатся в Гражданском кодексе Российской
Федерации, Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года
№102-ФЗ и других нормативных правовых актах Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи.
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства, объекты инженерной инфраструктуры.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Статья 131. Государственная регистрация недвижимости.
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих
прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в
едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
2
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией
могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого
имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с
ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию
путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи
на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с
ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных
правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем
регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
5. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо
уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.
6. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации
устанавливаются в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Государственная регистрация недвижимости — юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и
прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным
доказательством существования права на недвижимость.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в
судебном порядке.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих
записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения
недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено
Федеральным законом.
Что регистрировать? В соответствии с законодательством регистрации подлежат
права, ограничения (обременения) прав и сделки с недвижимым имуществом. Гражданский
кодекс РФ устанавливает, что государственной регистрации недвижимости подлежат
право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, их возникновение,
переход и прекращение.
В Российской Федерации вся недвижимость имеет следующие основные виды
собственности:
 государственная (собственность РФ и собственность субъекта РФ);
 муниципальная;
 частная (собственность физического лица и собственность юридического лица).
К иным вещным правам относят: право хозяйственного ведения, право оперативного
управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного
пользования. Обязательность государственной регистрации возникает в двух случаях: если
права приобретены после 31 января 1998 г.; если права возникли до 31 января 1998 г., но
собственник недвижимости в настоящее время собирается совершить сделку, влекущую
отчуждение или ограничение прав на недвижимое имущество (для этого перед сделкой
необходимо зарегистрировать ранее возникшие права на недвижимость).
Последнее можно сделать одновременно со сделкой или переходом права. Тогда
платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права не нужно. В
других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию
правообладателя, государственную пошлину взимают в размере, равном половине
установленного размера пошлины за регистрацию прав.
Если никакой сделки с недвижимым имуществом не предвидится, то регистрировать ранее
возникшие права необязательно.
3
Права на
регистрации.
недвижимое
имущество возникают
с
момента
государственной
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество удостоверяют
свидетельством. Кроме прав государственной регистрации подлежат и ограничения
(обременения) этих прав, а именно: ипотека недвижимости, аренда, сервитут, рента. Сделки
с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в случаях,
предусмотренных законом.
Например:
Гражданский
кодекс
РФ
предусматривает
обязательную
государственную регистрацию договоров купли-продажи жилого помещения, мены,
дарения недвижимости, аренды зданий, строений, сооружений на срок не менее одного
года и так далее. Если договор подлежит регистрации, то его считают заключенным с
момента государственной регистрации.
Произведенную государственную регистрацию сделки подтверждают штампом на
договоре.
Порядок государственной регистрации.
Для государственной регистрации правообладатель, стороны договора или
уполномоченные на то лица подают пакет документов и заявление. Если права возникают на
основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, то заявление
подает лицо, в отношении которого приняты акты. Если документы на регистрацию
передают через представителя, то необходима нотариально удостоверенная доверенность.
Без нее от имени юридического лица документы вправе отдать руководитель организации.
Вместе с заявлением и документами о правах на недвижимое имущество предъявляют
документ об уплате государственной пошлины за регистрацию, размеры которой регулирует
НК РФ. Должностное лицо органа, осуществляющего регистрацию недвижимости, выдает
расписку в получении документов с их перечнем, указанием даты и времени принятия с
точностью до минуты. Государственную регистрацию прав проводят не позднее чем в
месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для нее. Со дня
внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) – сделку считают
зарегистрированной, а правовые последствия от совершения сделки наступившими.
К заявлению прилагают документы, являющиеся в соответствии со статьей 17 Закона
о государственной регистрации основаниями для регистрации наличия, возникновения,
прекращения, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Перечислим их:
 акты, изданные органами государственной власти или органами местного
самоуправления;
 договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;
 акты о приватизации жилых помещений;
 свидетельства о праве на наследство;
 судебные акты, вступившие в силу;
 иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают
наличие, возникновение, прекращение, ограничение и переход прав.
Обязательными приложениями к документам, необходимым для государственной
регистрации прав, считают кадастровый план земельного участка и план объекта
недвижимости с кадастровым номером (кадастровый паспорт объекта недвижимости)
В соответствии с пунктом 3 статьи13 Закона о государственной регистрации началом срока
государственной регистрации прав является день подачи заявления о проведении
государственной регистрации.
Подача документов на регистрацию в Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - РОСРЕЕСТР).
4
Регистрация прав представляет собой процесс внесения регистратором записи в
единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В
этом разделе хотелось бы обратить внимание на некоторые общие вопросы, возникающие
при подготовке и подаче документов в РОСРЕЕСТР на регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ним.
1. Внимательно изучите комплект документов, который должен быть подан в РОСРЕЕСТР.
Не следует руководствоваться принципом, чем документов больше, тем лучше, вдруг
пригодятся. В ненужных для регистрации документах, РОСРЕЕСТР может обнаружить такие
сведения, которые в конечном случае послужат основанием для приостановки в регистрации,
а в худшем, приведут к отказу. Подавайте в РОСРЕЕСТР только необходимые для
регистрации документы.
2. Документы не должны содержать незаверенных исправлений. Если документ на
нескольких листах, он должен быть сшит, пронумерован и скреплен подписью и (или)
печатью лица, которое подписало указанный документ.
3. Перед сдачей документов на регистрацию необходимо сосредоточить особое внимание
на следующем:
 действия по переоформление земельного участка в собственность (или аренду)
должны соответствовать
требованиям действующего законодательства с
01.01.2012г.;
 сроки договора аренды земельного участка – должны быть обозначены от начала
строительства до его окончания;
 осуществить государственную регистрацию договоров аренды земельного участка;
проверить:
 наличие разрешения на строительство
[получает только застройщик объекта, а не заказчик – выполнение статьи 51 и
статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (застройщик - физическое или
юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке
строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального
строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку
проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального
ремонта)],
в том числе - продление сроков действия разрешения до окончания строительства;
 наличие нотариальных копий учредительных документов, наличие выписки из
ЕГРЮЛ
 наличие кадастровых паспортов на объекты недвижимости, кадастровых планов на
земельный участок;
 наличие у юридического лица документов, подтверждающих законность совершения
сделки с объектом недвижимости.
4. В РОСРЕЕСТРе остается опись всех документов, которые подаются на регистрацию.
Составляя опись документов, проследите за тем, что в нее вошли надлежащим образом
удостоверенные копии, как правило, нотариально, всех документов, которые подаются в
РОСТРЕЕСТР. Имейте в виду, что документ, который подан в одном экземпляре останется в
РОСРЕЕСТРе и получить его обратно будет чрезвычайно трудно.
5. Если документы подаются представителем, обратите внимание на составление
доверенности. Полномочия доверенного лица должны быть четко оговорены, на выполнение
каких действий выдана доверенность. Укажите полномочия на подачу и получение
документов после регистрации. Имейте в виду, что доверенность на получение документов
должна быть нотариально удостоверенной. Предусмотрите в доверенности полномочия на
подачу заявления о приостановке регистрации, это может понадобиться, если в процессе
регистрации необходимо донести дополнительные документы. Предоставьте в РОСТРЕЕСТР
5
копию
доверенности.
Регистрационные действия начинаются с момента приема
документов и осуществляются в последовательности, установленной распоряжением
Главного государственного регистратора N 24 от 13 августа 1999г. (проведение правовой
экспертизы, внесении записи в ЕГРП, принятие решения регистратором…и.т.д.).
Окончание срока государственной регистрации.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих
записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация
прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах
регистрационного округа, если иное не установлено Федеральным законом.
Сроки выдачи информации о зарегистрированных правах.
Информация о зарегистрированных правах или мотивированный отказ заявителю выдается в
течение пяти календарных дней (пункт 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации).
Исчисление срока начинается в день поступления заявления и оканчивается на пятый день.
Если последний день срока приходится на нерабочий день, то днем окончания срока
считается следующий за ним рабочий день.
Приостановление государственной регистрации прав
В случае возникновения у регистратора прав сомнений в наличии оснований для
государственной регистрации и необходимости истребования в связи с этим дополнительных
сведений и документов, регистратор в письменном виде должен известить об этом заявителя
без принятия решения о приостановлении сроков государственной регистрации (основание –
пункт 1 статьи 19 Закона о государственной регистрации).
В письме регистратор должен предупредить заявителя о том, что в случае, если
дополнительные сведения не будут представлены в течение месячного срока регистрации, в
государственной регистрации будет отказано. Основания для приостановления
государственной регистрации предусмотрены статьей 19 Закона о государственной
регистрации.
О приостановлении государственной регистрации регистратор выносит решение.
В решении о приостановлении регистрации прав должны быть указаны:
1). Причина приостановления:
- по решению регистратора (пункт 2 статьи 19 Закона о государственной регистрации);
- по заявлению правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него
надлежаще оформленной доверенности с указанием даты поступления заявления (пункт 3
статьи 19 Закона о государственной регистрации);
- на основании определения или решения суда (копия решения суда с отметкой о вступлении
его в законную силу должна быть в деле правоустанавливающих документов) - пункт 4
статьи 19 Закона о государственной регистрации.
2). При регистрации общей собственности (при отсутствии согласия всех сособственников) пункт1 статьи 24 Закон о государственной регистрации;
- срок приостановления;
- новая дата выдачи документов (не допускать назначения даты выдачи на нерабочие дни).
О принятом решении приостановить государственную регистрацию регистратор в срок не
позднее пяти дней извещает заявителя с указанием оснований принятого решения.
В соответствии с Законом о государственной регистрации ОБЩИЙ СРОК государственной
регистрации с учетом времени приостановления не должен превышать:
- 2 месяцев в случае приостановления регистрации (пункт 2 статьи19);
- 3 месяцев в случае приостановления регистрации (пункт1 статьи 24);
- 4 месяцев в случае приостановления регистрации (пункт 3 статьи19).
Приостановленные по решению (определению) суда регистрационные действия
возобновляются после получения соответствующего извещения этого суда.
6
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях,
если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого
просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в
соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или
содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении
прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в
соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться
правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ
без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об
отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на
государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества,
наличие которых необходимо для - государственной регистрации возникших после
введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его
ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального
закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для
государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными
правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в
соответствии с Федеральным законом.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что регистрация прав на
недвижимости - достаточно сложный процесс.
Спасибо за внимание!
7
Справочная информация.
Органы государственной регистрации:
- Бюро Технической Инвентаризации;
- Управление Юстиции - Ленинградская Областная регистрационная палата;
- Управление Федеральной регистрационной службы по С-Петербургу и
Ленинградской области;
- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии (РОСРЕЕСТР).
Росреестр по Ленинградской области:
С-Петербург, ул. Смольного, д.3, тел. 579-61-22
Руководитель – Орлов Алексей Валерьевич.
Прием документов: - СПб, ул. Чапаева, д.15, корп.2Б, тел. 244-19-53;
- Территориальные отделы в районах Ленинградской области.
Росреестр по С-Петербургу:
С-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.10-12, тел. 324-59-28.
Руководитель – Егоров Михаил Дмитриевич.
Прием документов: - С-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.10-12, тел. 324-59-28;
- Территориальные отделы в Муниципальных и административных
образованиях по Санкт-Петербургу.
Перечень основополагающих законодательных актов Российской Федерации в
области регистрации недвижимости:
1.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
2.
Гражданский кодекс Российской Федерации,
часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ,
часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ,
часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146 ФЗ,
часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с последующими изменениями
и дополнениями).
3.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102ФЗ
4.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.
5.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
6.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ,
другие нормативные правовые акты Российской Федерации в части касающейся.