КАК НЕ СТАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ
реклама
КАК НЕ СТАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ. Покупка жилья — одно из самых ответственных мероприятий в жизни человека. Ведь дом определяет качество жизни на ближайшие годы, а зачастую на всю оставшуюся жизнь. Действующий Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2012 г. 2004 г. № 214 четко регулирует отношения между застройщиками и дольщиками и даже прописывает ответственность за несвоевременную сдачу объекта. Для того, чтобы не стать обманутым дольщиком, следует при приобретении квартиры быть максимально дотошным. Проверить документы на объект: разрешение на строительство, проектную декларацию, документ госрегистрации права собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок. Внимательно прочитать предлагаемый договор. Проверить, что лицо, заключающее с вами договор, совпадает с лицом, получившим разрешение на строительство и обладает правами на земельный участок, на котором ведется строительство. Если от имени продавца договор долевого участия в строительстве подписывает лицо по доверенности, запросите оригинал такой доверенности. 1 Законом № 214 строго оговорено, что застройщик обязан сдать объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В противном случае с застройщика можно взыскать неустойку (пеню) в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки; 2. Застройщик обязан передать дольщику объект, качество строительства которого должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным нормам. В противном случае участник долевого строительства получает право требовать по своему выбору безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же недостатки существенные или застройщик их не устранил, то дольщик вправе отказаться от договора и требовать возврата своих денег. Застройщик обязан в этом случае вернуть не только сумму, полученную по договору, но и уплатить проценты за пользование денежными средствами. Проценты начисляются со дня поступления финансовых средств на счет застройщика и до дня их возврата дольщику; 3. Договор участия в долевом строительстве надежнее, чем предварительный договор или вексельная схема, так как подлежит обязательной государственной регистрации, что, в свою очередь, ограждает дольщиков от двойных продаж; 4. Договор участия в долевом строительстве обязательно содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. Отсутствие любого из этих положений делает договор незаключенным; 5. Законом определено, что застройщик получает право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды на него. Эти условия лишний раз гарантируют дольщику, что строительство не будет приостановлено из-за споров о принадлежности участка, отсутствия разрешения на строительство и т. д. В случае введения процедуры банкротства в отношении застройщика, процедура проходит с особенностями, предусмотренными параграфом 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. Требования дольщиков будут удовлетворяться раньше, чем других контрагентов, подрядчиков и налоговых органов. Требования участников строительства удовлетворяются в порядке третьей очереди, до удовлетворения требований остальных кредиторов, не отнесенных к первой и второй очередям. Если дольщик решит потребовать не деньги, а жилье в недостроенном доме, необходимо соблюсти несколько условий. Получить квартиру можно лишь в том случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок не превышает 5% совокупного размера требований всех дольщиков. Имущества, которое остается у застройщика после передачи объекта дольщикам, должно быть достаточно для погашения требований по возмещению вреда здоровью и выплате зарплаты. Дольщики могут получить свои квартиры лишь в том случае, если незавершенный объект и земельный участок не обременены залогом. Процедура передачи жилых помещений в незавершенных строительством домах выглядит следующим образом: 1. Участник строительства (дольщик) в рамках дела о банкротстве застройщика обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений с указанием сведений о квартире. 2. Арбитражный суд, установив, что заявление подано с соблюдением подсудности и требований арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ), назначает дату рассмотрения и выносит соответствующее определение. 3. В назначенную дату суд рассматривает вышеуказанное заявление участника строительства и, в случае признания его подлежащим удовлетворению, выносит определение о включении в реестр требований о передаче жилых помещений сведения о квартире дольщика и самом дольщике. 4. Арбитражным управляющим проводится работа по формированию реестра требований о передаче жилых помещений участникам строительства, а также готовится заключение о возможности передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. 5. Арбитражный управляющий обязан не ранее, чем через один месяц и не позднее, чем через два месяца с даты утверждения судом указанного выше реестра требований о передаче жилых помещений, в ходе финансового оздоровления, организовать общее собрание участников строительства и предложить им создать жилищно-строительный кооператив для самостоятельной достройки дома. Однако принять приведенные выше решения возможно лишь в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и участок не превышает 5% от совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. 6. Если дольщики примут решение о достройке дома своими силами, то арбитражный управляющий обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика (должника) на объект незавершенного строительства и земельный участок дольщикам (созданным ими ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива. 7. Дольщики, получившие определение арбитражного суда о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, но впоследствии отказавшиеся от самостоятельной достройки дома (вступления в ЖСК), могут претендовать на денежную компенсацию третьей очереди кредиторов. Таким образом, вышеуказанное определение суда означает возложение на дольщика обязанности по дополнительному финансированию завершения строительства дома (что в настоящий момент составляет значительные затраты, и будущая квартира может быть приобретена за двойную сумму). Участник строительства должен быть готов, что при наличии у него рассматриваемого определения, он обязан вступить в члены ЖСК и подписать соглашение о внесении дополнительных расходов на достройку дома. В случае отказа участник строительства может лишиться оплаченной им квартиры. При этом отсутствуют стопроцентные гарантии на получение денежных средств, в счет компенсации стоимости жилого помещения. Третьей очереди кредиторов, их может просто не хватить. «Особому вниманию подлежит установленное законом обременение, согласно которому, обратившись в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, дольщики берут на себя обязанность до передачи их недостроя в ЖСК погасить за счет собственных средств текущие платежи застройщика, а также задолженность 1-й и 2-й очереди реестра требований кредиторов. В каждой конкретной ситуации, беря за основу степень готовности дома, дольщик должен определиться: либо самостоятельная достройка, либо деньги, которых может и не хватить. Покупка нового жилья с помощью предварительного договора или векселя относится к так называемым серым схемам, которыми застройщики пользуются в связи с тем, что не желают брать на себя ответственность, установленную Законом № 214. Именно с этими двумя вариантами следует быть более осмотрительными и осторожными. Покупка по предварительному договору Суть покупки квартиры по предварительному договору сводится к следующему: клиент приходит в строительную компанию с целью вложить финансовые средства в строящийся объект. Там ему предлагают заключить предварительный договор, по которому в будущем (после ввода объекта в эксплуатацию) застройщик и клиент подпишут основной договор купли-продажи. Как правило, деньги за квартиру берут полностью или в рассрочку уже на этапе заключения предварительного договора. После того как дом будет построен, застройщик оформляет квартиры в свою собственность, а затем заключает с клиентом основной договор, по которому к последнему переходит право собственности на квартиру. Предварительный договор заключается в письменной форме в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Надо сказать, что такая сделка нигде не регистрируется и не фиксируется, так как у покупателя не возникает права собственности на квартиру. Дольщик должен помнить о том, что, заключая предварительный договор, он не покупает квартиру. Минусы данного варианта вложения денег заключаются в следующем: нет точного описания приобретаемого жилья (только приблизительные параметры); покупатель сразу или по частям платит за жилое помещение, тогда как по закону никаких денежных расчетов по предварительному договору не предусматривается, все платежи производятся только на основании договора купли-продажи. Таким образом, предварительный договор может быть признан притворной сделкой; заключив предварительный договор, можно забыть о всех правах, которые гарантирует гражданам закон об участии в долевом строительстве (далее — Закон № 214). Это означает, что застройщику нельзя будет предъявить претензии за несвоевременную сдачу объекта, взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т. д.; так как предварительный договор нигде не фиксируется, не исключена вероятность двойных продаж, когда одну и ту же квартиру реализуют по предварительному договору несколько раз. Покупка с помощью векселя Еще один «любимый» способ застройщиков и строительных компаний продажи квартиры в новостройке — вексельная схема. Вексель — это именная ценная бумага, удостоверяющая денежное обязательство строго установленной законом формы. Суть вексельной схемы сводится к следующему: клиенту предлагают заключить два договора — предварительный и договор купли-продажи векселя. По предварительному договору клиент как бы бронирует за собой право на покупку квартиры у застройщика. После ввода объекта в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности на квартиру на себя, а затем продает ее клиенту. Отдельно заключается договор купли-продажи векселя, по которому продавец передает в собственность покупателя вексель, а покупатель обязуется выплатить его стоимость, которая равна стоимости квартиры. Когда придет время заключать основной договор купли-продажи квартиры, покупатель будет расплачиваться с застройщиком именно этим векселем. Как правило, предварительный договор и договор покупки векселя между собой никак не связаны. По сути, это два отдельных документа. Вексельная схема имеет ряд недостатков: с покупкой квартиры в новостройке вексель никак не связан. В его реквизитах указывается номинальная стоимость, срок погашения, кому и кем он выдан. Купив вексель, вы, по сути, одалживаете деньги строительной компании, которая по истечении указанного срока обязана их вернуть уже в виде квартиры (так, по крайней мере, предполагается); на вексельную схему покупки жилья не распространяется закон об участии в долевом строительстве, а следовательно, застройщику нельзя предъявлять претензии в связи с задержкой строительства, его качеством и т. д.; застройщик может передумать заключать с вами основной договор купли-продажи квартиры, и вы будете иметь право только на денежную сумму, уплаченную за вексель (которая может обесцениться к моменту возврата из-за инфляции).
