Методика определения стоимости соразмерной платы за

Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут
Автор: Федоров Евгений Викторович - коммерческий директор ЗАО «Многопрофильный деловой
центр», оценщик.
Понятие сервитута
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и
распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и
не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое
имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения,
пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой
недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых
случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права
ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка
сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим
участком.
Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным
участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным
правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей
права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого
владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах
государства, местного самоуправления или местного населения.
Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или
иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления
данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.
Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику
земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с
ограничением его прав в результате установления сервитута.
Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна
размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного
объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать
стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки
вследствие установления сервитута.
Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками
настоящей методики.
Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута
Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер
выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть
эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.
Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления
сервитута при единовременной выплате
Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на
соразмерную плату за сервитут.
Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:
- доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;
- степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;
- интенсивность использования сервитута;
- степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного
участка или совершение с ним сделок иного рода).
Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с
шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.
Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом.
Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные
приведены в таблице (на конкретном примере):
Факторы убытка/
Низкий
Умеренный
Средний
Повышенный
Высокий
Уровень убытка
0,00%
25,00%
50,00%
75,00%
100,00%
Незначительная по отношению к
Ниже среднего, менее
общей площади объекта
половины площади объекта
недвижимого имущества
недвижимого имущества
Доля объекта
недвижимого
имущества, занятая
сервитутом
Ниже среднего, составляет
Степень ограничения
пользования
Незначительная, практически не
составляет препятствий для
использования собственником
незначительные
препятствия для
использования
собственником объекта
недвижимого имущества
Интенсивность
использования
сервитута
Ниже среднего,
Низкая, ограничения, связанные с с
ограничения, связанные с
сервитутом, возникают очень редко
сервитутом, возникают
достаточно редко
Низкая, сервитут практически не
создает ограничений при
Степень влияния на
отчуждении земельного участка
распоряжение
или при совершении сделок с
земельным участком
ним. Наличие сервитута не
воспринимается участниками
рынка, как значительное
Количество
наблюдений
Взвешенный итог
Выше среднего, более
Практически половина площади
половины площади
объекта недвижимого имущества
объекта недвижимого
имущества
Среднее, собственник теряет
возможность использовать
объект недвижимого имущества
таким же образом, как до
установления сервитута, но
имеет возможность использовать
объект иным способом
Средняя, сервитут
используется со средней
степенью интенсивности
Ниже среднего. Наличие
сервитута воспринимается
участниками рынка как
незначительное
ограничении при
Средняя, сервитут влияет на
недвижимого имущества
Значительная, собственник
практически теряет
возможность использовать
объекта недвижимого
имущества
Выше среднего,
сервитутом, возникают
интенсивно, постоянно
достаточно часто
сервитута воспринимается
участниками рынка как
при совершении сделок
совершении сделок
(или вся) площадь объекта
ограничения, связанные с Высокая, сервитут используется
значительное ограничении
Высокая, сервитут практически
препятствует совершению
сделок с объектом недвижимого
имущества. Наличие сервитута
воспринимается участниками
рынка как значительный фактор
2
1
1
0
0
0,00%
25,00%
50,00%
0,00%
0,00%
4
Итоговое значение
доли стоимости,
сервитута
недвижимого имущества
распоряжение объектом
75,00%
установления
использования
собственником объекта
недвижимого имущества
Итого
убытки в следствие
препятствия для
Выше среднего. Наличие
Количество факторов
приходящейся на
Выше среднего,
составляет значительные
Значительная, практически вся
18,75%
Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение
указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие
установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.
Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления
сервитута при установлении аннуитетных платежей
Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за
49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за
данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотоннозатухающей функции сложного процента.
Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих
(аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.
Источник информации:
- сайт ЗАО Многопрофильный деловой центр: http://www.mdc.delo73.ru/clients/opinion/238.html;
- специализированный портал об оценке Оценщик.ру: http://www.ocenchik.ru/docs/1301sorazmernaya-plata-za-servitut.html