Лекция №3 Тема: «Оценка земель. Виды оценки». 1. Понятие оценки.

Лекция №3 Тема: «Оценка земель. Виды оценки».
1. Понятие оценки.
2. Виды оценки.
3. Факторы, влияющие на оценку недвижимости.
В современных условиях России земля является одним из наиболее
сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что
обусловлено спецификой данного объекта, неразработанностью нормативноправовой базы, неразвитостью земельного рынка в стране.
Специфика и уникальность земли как объекта оценки.
Невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от
других объектов недвижимости.
Каждый земельный участок неподвижен.
Возможно многоцелевое использование земли : как средства производства
(сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства
сырьевых ресурсов сельскохозяйственной продукции и лесных ресурсов).
Как пространство для социально-экономического развития.
Земля является пространственным базисом для размещения других объектов
недвижимости.
Земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он
обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли и водного фонда.
В отличии других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных
участков не ограничен.
Использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом
того, что земля является основой жизни и деятельности народов ,проживающих
на соответствующих территориях.
Существует 4 основные цели оценки земельных участков.
1)Удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2)создание базы для налогообложения;
3)реальное отражение их стоимости в активах предприятий;
4)создание государственного кадастра недвижимости.
Первая цель-удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.
Государственная политика по развитию оборота земли и другой
недвижимости направлена на решение следующих задач:
Расширение категорий земель, подлежащих приватизации .
Законодательное ограничение представления земельных участков на праве
постоянного пользования и прекращение предоставления в пожизненное
наследуемое владение,
Стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными
предприятиями,
Введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков,
Повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в
государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную,
собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную
собственность.
Переход в основном на аукционный и конкурсный принцип
предоставления (продажи) свободных участков,
Упрощение процедур предоставления земли под жилищную и
промышленную застройку (согласований, разрешений архитектуры,
градостроительных требований),
Развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников
рынка,
Расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в
государственной и муниципальной собственности,
Усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг.
В настоящее время в России при оценке земельных участков и других
объектов недвижимости используются различные виды стоимости: рыночная
стоимость, инвестиционная стоимость, кадастровая стоимость, ликвидационная
стоимость, справедливая стоимость, специальная стоимость, синергетическая
стоимость.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных
участков и рыночную оценку единичных участков.
Кадастровая оценка земельных участков - это массовая оценка, которая
представляет собой совокупность административных и технических действий по
установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах
административно-территориального образования по оценочным зонам.
Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой
методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории
всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки – создание базы
для налогообложения.
В соответствии с главой 31 «Земельный налог» НК РФ налоговая база
определяется как кадастровая стоимость земельных участков.
В основу оценки недвижимости заложен ряд принципов, представляющих
собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка
недвижимости и призванных обобщить факторы, влияющие на стоимость.
Приведенные ниже принципы считаются важнейшими и при правильном
применении приводят к достоверным заключениям о стоимости.
1.Наилучшее использование или принцип полезности.
Наилучшее использование представляет собой оптимальное сочетание
характеристик оцениваемого имущества и сложивщихся на текущий момент
рыночных условий.
2.Принцип наилучшего использования основывается на следующей предпосылке:
верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его
мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого
имущества.
Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки
имеют тенденцию эксплуатироваться в соответствии со своим наилучшим
использованием.
3.При определении наилучшего использования принимаются во внимание:
Рыночные условия участка земли, прежде всего преобладающие способы
землепользования в окрестностях оцениваемого имуществ),
Существующие нормы зонирования,
Ожидаемые изменения на рынке недвижимости,
Текущий способ использования имущества.
Наилучшее использование – это вероятное и юридически разрешенное
использование участка земли (свободного или с улучшениями), которое является
физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его
наивысшей стоимости.
Замещение.
1.Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, являются
сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные
потребности владельца или приносить ему доход.
2.определенный покупатель на открытом рынке не заплатит за недвижимое
имущество цену, превышающие затраты на приобретение имущества, в равной
степени привлекательного для покупателя.
3.В соответствии с принципом замещения предполагается что покупатель
рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет
вести себя рационально, имея достаточно времени для принятия решений .
4.Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть покупка
имущества со схожими свойствами ,воспроизводство аналогичных улучшений на
другом участке земли или вложение средств ,обеспечивающие сопоставимый по
своим характеристикам доход.
5.Принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости
оцениваемого имущества.
Изменение условий.
1.Изменение рыночных условий - неизбежный и постоянный процесс, как бы
постепенно и скрыто он не происходил. К самым резким сдвигам на рынке
недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых
объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс –мажорные
ситуации в виде военных действий или природных бедствий
2.Социальные,экономические,политические,природные и другие факторы
постоянно оказывают положительные или отрицательное влияние на стоимость
недвижимости.
3. Перед оценщиком стоит задача выявить текущие и ожидаемые изменения на
рынке .Оценка действительна на определенную дату.
4.При использовании цен прошлых сделок в методе сравнимых продаж к
ним необходимо вносить временные поправки. Потребительская стоимость
(стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для
конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок
недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя
из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических
параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования
объекта и прогнозируются в будущем.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и
наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то
потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования
объекта.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта
недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах
на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие
же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и
материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном
случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в
архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату
оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта
недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность,
но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных
проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также
современного оборудования объекта недвижимости
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на
воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на
создание объекта функционального аналога.
Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в
использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую
интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет
инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным
инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная
стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта
либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной
стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать.
Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой
стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая.
На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые
суммы, выплаты и проценты.
Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества
юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых
инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо
восстановительной стоимости объекта недвижимости.
В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без
привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной
стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной
стоимости объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму,
которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации
объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические
затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с
учетом износа.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании –
рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы
его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.
Стоимость действующего предприятия - стоимость единого
имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами
функционирования сформировавшегося производства .
Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта
недвижимости для целей обеспечения кредита.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма,
по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и
не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель,
имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его
приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная
цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях
конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей
необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная
таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит
диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.
Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных
аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и
восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость
для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и
остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта
недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта
недвижимости при существующем использовании и т.д.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества.
1.Существуют четыре основные группы факторов: социальные, экономические,
государственное правовое регулирование и экологические факторы .Все они в
совокупности определяют стоимость любой недвижимости. Каждый из факторов
воздействует на имущественные стоимости в сторону увеличения или понижения.
2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.
Рассмотрим основные из них.
1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы,
которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами
недвижимости. Их можно разделить на:
- макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой
рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица,
уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие
внешнеэкономической деятельности и т.д.);
- микроэкономические – факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы
психологического характера:
- массированная реклама;
- инфляционные ожидания;
- симпатии;
- осведомленность и т.д.
3. Физические факторы:
- местонахождение – удаленность от центра, степень развития
инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро)
напрямую влияет на стоимость недвижимости;
- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от
назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет
увеличиваться или уменьшатся;
- состояние объекта недвижимости;
- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение,
теплосеть и др.);
- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости
данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить
стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может
увеличить стоимость квартир).
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир :
- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом
именно на этот тип квартир именно в этой части города;
- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая
планировка, износ и т.п.);
- престижность района;
- экологическая обстановка в районе;
- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
- социальная однородность дома;
- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
- юридическая «чистота» объекта.