Отсутствие регистрации права собственности у арендодателя не препятствует учету расходов у арендатора по договору временного пользования объектом капвложений Нередки ситуации, когда компания заключает с правообладателем незавершенного строительства предварительный договор аренды помещения, на основании которого после государственной регистрации права собственности будет заключен основной договор аренды. В ситуации, которую рассмотрел Минфин в письме от 06.05.13 № 03−03−06/1/15658, организация также заключила с правообладателем договор временного пользования имуществом в виде объекта капитальных вложений, который будет действовать до момента регистрации права собственности на нежилое строение. По мнению финансового ведомства, расходы по договору временного пользования имуществом в виде объекта капитального вложения, осуществляемые до момента государственной регистрации, компания вправе учесть в общем порядке. Ссылаясь на статью 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39−ФЗ, специалисты Минфина отмечают, что инвестор, получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства до момента государственной регистрации права на них, является их правообладателем. Соответственно, он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами завершенного строительства, в том числе предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу. Источник: Журнал «Российский налоговый курьер Финансовое ведомство, ссылаясь на положения инвестиционного закона, вновь подтверждает позицию о правомерности учета в составе расходов платы арендатора за пользование недвижимым объектом до регистрации права собственности на него. Стоит отметить, что данные выводы Минфин РФ делал и ранее. В частности, в письме от 30.08.2010 г. № 03-03-05/193, содержание которого было доведено до налоговых органов, в том числе посредством издания ФНС РФ специального Письма от 14.09.2010 г. № ШС37-3/11158@. Интерес в настоящем случае представляет и то, что к тем же заключениям можно прийти, используя нормы ГК РФ, а также выводы последних актов ВАС РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №9798/12 по делу №А33-18187/2011 говорится, в частности о том, что договором помимо обязанности заключить в будущем договор аренды можно установить и непосредственную обязанность передать во владение помещения для целей их последующей отделки, а также обязанность вносить плату за период такого владения. Соответственно, такой договор фактически будет являться смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора аренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему арендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы. Тем самым, Президиум ВАС РФ прямо говорит о правомерности рассматриваемой договорной конструкции, соответственно, направленности на получение дохода в настоящем случае корреспондирует также и гражданско-правовая легальность. Следует также отметить, что данное Постановление Президиума ВАС РФ содержит указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами. Соответственно, правовая позиция, отраженная в Постановлении, в обязательном порядке должна учитываться судами со дня его опубликования при рассмотрении аналогичных дел, в том числе при пересмотре судебных актов в судах апелляционной и кассационной инстанций (см.: Постановление Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 №52). Немаловажным видится и положение, отраженное в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Согласно данному пункту не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи). В равной степени не является недействительным договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре. Таким образом, ВАС РФ вновь и уже на уровне Пленума не видит никаких препятствий с точки зрения гражданского права для полноценных арендных отношений, в том числе и до регистрации права собственности на передаваемое имущество. При этом позиции, закрепленные в постановлениях Пленума ВАС РФ, законодательно признаются обязательными для нижестоящих судов, соответственно, абстрактное правотворчество в форме таких постановлений в силу закона является полноценным источником права, которому нижестоящие суды должны следовать без каких-либо ограничений. Соответственно, толкование ГК РФ высшей судебной инстанцией в равной степени позволяет заключать о правомерности передачи помещения во владение и пользование до регистрации права собственности, и допустимости такого договора с точки зрения положений ст. 252 НК РФ о необходимости документальной подтвержденности понесенных расходов. Ладыгин Денис, юрист Департамента правового консалтинга и налоговой практики КСК групп