Земельная аренда: законодательство обновляется, а проблемы

Земельная аренда: законодательство обновляется, а проблемы остаются
Недавно вступил в силу и стал законом законопроект №1580 «О внесении изменений в
некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса
(дерегуляция)». Он получил широкую поддержку среди сельхозпроизводителей, ведь значительно
упростил ведение аграрного бизнеса. В то же время некоторые положения нового закона
спровоцировали многочисленные дискуссии среди специалистов. В частности, немало экспертов
убеждено, что введением минимального срока аренды земель сельскохозяйственного назначения,
который равняется 7 годам, парламентарии значительно сузили права землесобственников.
Различные подходы к тому, как должен в дальнейшем развиваться рынок аренды земли в
Украине, особенно четко определились во время недавнего заседания Национального пресс-клуба
по аграрным и земельным вопросам.
Срок аренды и интересы сельхозпроизводителей
Сельскохозяйственный бизнес должен иметь перспективу. А она возможна лишь при
условии долгосрочного пользования землей. Это побудит аграриев вкладывать инвестиции,
технически и технологически обновляться, повышать эффективность производства и качество
продукции, заботиться о ее реализации на внутренних и внешних рынках. И в этом контексте закон
«О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения
условий ведения бизнеса (дерегуляция)», по словам народного депутата Леонида Козаченко,
полностью отвечает их интересам.
Для примера он сослался на использование удобрений. Общеизвестно, что их последствия
длятся несколько лет. Питательные вещества этих удобрений в первый год внесения их в землю
срабатывают лишь на 40%. Так кто же станет эти удобрения применять, если срок аренды
закончится за год или два? Отсюда вывод: краткосрочная аренда не будет содействовать
плодородию почв.
Другой вопрос: кто будет придерживаться севооборотов при краткосрочной аренде? Ответ
очевиден – никто или почти никто. «Вы будете выращивать ту культуру, которая обеспечит
наибольший экономический эффект. Вы посеете рапс, потом подсолнечник, не думая о том, что
этого делать нельзя», - подчеркнул Леонид Козаченко.
Он рассказал историю, которая имела место в Николаевской области. Местное предприятие
вложило 4 млн. долларов в строительство системы орошения. Перед тем взяло у крестьян землю в
аренду на 10 лет. Однако реализовать намеченный проект ему не удалось. И это несмотря на то,
что орошение позволило вскоре в два раза увеличить урожайность сельскохозяйственных культур и
даже начать собирать по два урожая в течение года.
Свое недовольство такой результативностью выразили собственники земельных участков.
Они пожалели, что сдали их в аренду на длительный срок и на невыгодных, как считали, для себя
условиях. Дело дошло до суда, а потом и до апелляционного суда. Обе инстанции стали на сторону
землесобственников. Таким образом, инвесторы потеряли немалые деньги и вынуждены были
прятаться от кредиторов за границей.
Поэтому срок аренды земли приобретает очень большое значение для стабильного
развития аграрной отрасли, подытожил Леонид Козаченко.
Срок аренды и интересы землесобственников
Специалист по вопросам аграрной и земельной политики Проекта USAID «АгроИнвест»
Александр Муляр считает, что законодательный запрет – не идеальный путь и более длительный
срок аренды можно обеспечивать другими методами. Он пояснил, что договор должен
предусматривать баланс интересов. Это следует учитывать, а не руководствоваться исключительно
интересами сельхозпроизводителей.
В Украине, по данным Александра Муляра, около 7 млн. землесобственников. «Их
интересуют вопросы сохранения собственности и получения доходов от нее».
Что касается доходов. Недавно «АгроИнвест» провел глубокое исследование фактических
договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения в 15 областях Украины. Хотели
выяснить, есть ли связь между сроком земельной аренды и уровнем оплаты за нее. Полученные
результаты достаточно ясно показали, что такая связь отсутствует. «Сегодня люди, которые сдали
свою землю на 5 и на 25 лет, имеют одинаковый доход». То есть, они не получают дополнительной
выгоды от долгосрочной аренды.
Александр Муляр делает вывод: «Если сегодня у производителя есть интерес к семи годам
аренды, то он должен предлагать землесобственникам такие условия, чтобы они их приняли.
Хотите более длительного арендного договора, значит, давайте и большую арендную плату.
Землесобственники склоняются к аренде
Вице-президент Союза сельскохозяйственных обслуживающих кооперативов Украины
Виталий Львов одновременно является и практикующим фермером. Его хозяйство расположено на
Харьковщине и функционирует уже 23 года. В обработке имеет 2 тыс. гектаров, преимущественное
большинство которых арендовано.
Он рассказал, что сначала договора аренды с землесобственниками заключал на 5 лет.
Хотел посмотреть, каким образом будут складываться отношения с ними, какие будут выгоды и
будут ли возникать проблемы. Со временем эти договора продлевал уже на больший срок – до 15
лет.
По мнению Виталия Львова, преимущественное большинство землесобственников сегодня
не готово самостоятельно хозяйствовать на собственной земле. Потому и не случайно, что они
активно передают ее в аренду. В конце концов, это подтверждается и теми исследованиями,
которые несколько лет назад были проведены в Богодуховском, Краснокутском, Золочевском и
Нововодолагском районах Харьковской области. Согласно их результатам, до 85% респондентов
выказали намерение оставить землю в аренде, и лишь до 8% были готовы продать ее.
Семилетняя аренда
Юридический советник Проекта USAID «АгроИнвест» Павел Кулинич назвал закон «О
внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения ведения
бизнеса (дерегуляция)» примером нечестности в законотворчестве. Потому что вопросы
установления минимального срока аренды земель сельскохозяйственного назначения давно
прорабатывались в ряде законопроектов. Они даже были зарегистрированы в Верховной Раде и
предлагались народным депутатам к принятию. Однако все были отклонены, а значит, и те
предложения, которые в них содержались.
Разработчики, по словам Павла Кулинича, несколько схитрили. Декларируя в законе
дерегуляцию, они одновременно зарегулировали арендные отношения, ограничив право сторон
договоров аренды земли на выбор приемлемого срока аренды. «Если закон направлен против
необоснованных обязанностей, запретов, получения каких-то разрешений, то в сфере аренды
земли, наоборот, свобода выбора участников отношений сужена, а сама сфера арендных
отношений зарегулируется».
По убеждению Павла Кулинича, упомянутый закон нарушает Конституцию Украины, в
частности, ее 22 статью. В ней указано, что при принятии новых законов или внесении изменений в
действующие не допускается сужение содержания, объемов существующих прав и свобод. До
недавних пор землесобственники могли передавать свои участки в аренду на срок, который
удовлетворял как их, так и арендаторов. Он мог быть и 2, и 3 года, и более. Отныне по
действующему законодательству собственники земельных участков могут передавать их в аренду
на срок не менее 7 лет.
Минимальный срок аренды в пользу олигархов
Свое выступление президент Всеукраинской ассоциации дорадчих служб Роман Коринец
посвятил арендной проблеме стартапов. Речь идет об открытии бизнеса. Далеко не каждый из таких
проектов в дальнейшем выживает в условиях острой конкуренции. В конце концов, со временем
может выясниться, что их инициаторы не имеют достаточных способностей, знаний, возможностей
заниматься собственным делом. Поэтому нет ничего удивительного в том, что за 2-3 года много
таких бизнес-проектов сворачивается.
Подобное наблюдается во всем мире, но Украина в этом смысле может составить
исключение. И все из-за введения минимального срока аренды земель сельскохозяйственного
назначения. Что должен делать предприниматель, взявший землю в аренду на 7 лет и не сумевший
освоиться на ней? Закрыть дело он не может, ведь все это время должен выполнять взятые на себя
обязательства перед арендодателями. А значит – работать себе в убыток.
Таким образом, говорит Роман Коринец, минимальный срок аренды работает против малого
и среднего аграрного бизнеса. Выгоду от него имеют лишь крупные компании. «То есть, мы создаем
благоприятные условия для определенной группы лиц. И практически говорим о
латиноамериканском пути развития рынка земли в Украине».
По мнению Романа Коринца, таким образом создаются частные монополии. «Нужно ли нам
это? А как же идея Президента о деолигархизации? Она согласуется с законом, который мы
обсуждаем, или нет? Вмешательство государства через этот закон имеет не только локальное
значение, оно имеет и важное общественное значение, ведь меняет лицо страны, характер самого
государства».
Тарас ТЕРНОВСКОЙ,
Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам