Правовое значение задатка при заключении договора купли

ЦЕНТР НОТАРИАЛЬНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ
620026, г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 177 «в»
Тел.: (343) 254.29.65 – Факс: (343) 254.29.66
e-mail: notiss@notiss.ru
Президенту
Нотариальной палаты
Ставропольского края
Кашурину Н.И.
Уважаемый Николай Иванович!
Внимательно изучив Ваш запрос № 527/1-19 от 15.07.2008 полагаем
необходимым сообщить следующее.
1. К запросу прилагается копия обязательства и предлагается
ответить на вопрос о его правомерности.
Обязательство следующего содержания: « Я, Безруков Евгений
Викторович 23 июня 1978 года рождения, проживающий в г. Михайловск
Шпаковского района, Ставропольского края … паспорт… в связи с
получением задатка от гр. Макаровой Татьяны Игоревны в сумме
четыреста пятьдесят тысяч рублей из общей суммы договора в один
миллион триста пятьдесят тысяч рублей
за продаваемую ей
недвижимость (жилой дом с надворными постройками и земельным
участком), находящуюся в г. Михайловск…обязуюсь оформить договор
купли-продажи и договор приёма – передачи указанной недвижимости
до 01 марта 2007 года».
Оценивая такое «обязательство» надлежит сделать вывод о
недопустимости его нотариального удостоверения по ряду причин.
Во-первых, в данном случае идёт речь о недвижимости (жилой дом
с надворными постройками и земельным участком).
В силу п.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее – ГК РФ) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого
дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку в «обязательстве» говорится о продаже недвижимости, в
составе которой и жилой дом, постольку в рассматриваемом случае
договор купли - продажи не заключен.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная
сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет
причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в
доказательство заключения договора и в обеспечение исполнения.
Отсюда следует, что задатком не могут обеспечиваться договоры,
подлежащие государственной регистрации. До такой регистрации
обязательства не возникает. Следовательно, о задатке говорить не
приходиться (невозможно доказывать факт существования того, чего нет).
Кстати, рассматривая аналогичную ситуацию, суд указал, что сумма
«была передана при отсутствии между сторонами договора купли продажи жилого дома, и она не может рассматриваться, как задаток, а
является авансом» (см. Нотариальный вестник, 1997. №7, с. 42).
Во-вторых, существо анализируемого «обязательства» сводится к
принятию на себя (гр. Безруковым Е.В.) «оформить договор купли –
продажи и договор приема передачи … недвижимости».
Как отмечалось, договор в данном случае не заключен. И судя по
тексту
обязательства
гр. Безруков Е.В., а также нотариус,
удостоверяющий такое «обязательство», понимают это, коль скоро в
«обязательстве» говорится об обязанности гр. Безрукова Е.В. «оформить
договор купли - продажи … до 01 марта 2007 года». Таким образом,
имеется в виду, что гр. Безруков Е.В. принимает на себя обязанность в
будущем заключить договор купли – продажи (выступить продавцом).
Что-то похожее на предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Но
предварительный договор заключается в форме, установленной для
основного договора (п.2 ст. 429 ГК РФ). А в силу ст. 550 ГК РФ договор
продажи недвижимости заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами. Значит,
принять на себя обязанность заключить в будущем договор путем
составления документа, исходящего от одной стороны, невозможно.
Попутно можно заметить, что передача недвижимости производится
не оформлением договора приема-передачи недвижимого имущества (как
говорится «в обязательстве»), но «по подписываемому сторонами
передаточному акту или иному документу о передаче» (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Передача есть исполнение договора купли-продажи, но не договор.
2. В Вашем запросе отмечается, что, по мнению нотариусов,
полагающих допустимым существование таких «обязательств», они
(обязательства) не противоречат гражданскому законодательству,
поскольку относятся к числу односторонних сделок на основании ст. 154
ГК РФ и «граждане вправе самостоятельно выбирать, как им строить
гражданско-правовые отношения: на основе договора или односторонних
сделок (обязательств)».
Комментировать такого рода утверждения достаточно сложно.
Существуют основы гражданского права, которые, в общем-то, и в
доказательствах не нуждаются. Если же обратиться к закону, то
односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии
с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон
необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК
РФ).
В гражданском праве торжествует диспозитивность (свобода выбора
варианта поведения), но она осуществляется в рамках, очерченных
законом. Если закон говорит о купле-продаже, дарении, займе, подряде,
комиссии, аренде, поручении и т.д. и т.п., как о договорах, то оформление
соответствующих отношений некими «односторонними сделками» никак
не допустимо. Договор не есть совокупность односторонних сделок, но
соглашение сторон, направленное на достижение правовых последствий.
Как представляется, здесь нет необходимости приводить систему
доказательств. Это постулат, воплощенный в законе.
3. В целом, анализируя утверждения, содержащиеся в запросе,
необходимо обратить внимание на неоднозначность термина
обязательство. Под обязательством понимается (в том числе в законе):
а) правоотношение (ст. 307 ГК РФ);
б) обязанность (ст. 398, п. 1 ст. 401 ГК РФ и т.д. и т.п.);
в) документ (в котором зафиксирована принимаемая на себя
обязанность).
4. Сказанное, однако, не исключает возможности каким-либо
субъектом принять на себя обязательство (обязанности) в одностороннем
порядке. Например, при предоставлении жилого помещения в социальный
наем наниматель и члены его семьи принимают на себя обязательство
освободить занимаемое жилое помещение. Обязательство или документ, в
котором фиксируется принимаемое на себя в одностороннем порядке
обязанность, вполне допустимо. Например, в форму обязательства как
документа может быть облечена оферта (см. п. 2 ст. 432, ст. 435 ГК РФ).
Так, достаточно широко распространено заключение договора
поручительства путем предоставления письменного обязательства
отвечать перед кредитором другого лица за исполнение последним его
обязательства полностью или в части и принятие такого обязательства
кредитором. В данном случае передача письменного обязательства есть
оферта, а принятие его кредитором – акцепт. Если кредитор не примет
обязательство, то договора не будет. На этот счет есть обширная судебная
практика.
Однако предпочтительнее, конечно, заключение договора путем
составления одного документа, подписываемого сторонами. Кроме того,
далеко не всегда возможно принятие на себя обязанности в
одностороннем порядке.
В каждом конкретном случае все зависит от существа отношений и
особенностей правового регулирования тех или иных отношений.
Рассматриваемое «обязательство», копия которого прилагается к
Вашему запросу, правового значения не имеет. Оно не порождает никаких
прав и обязанностей. Единственное на что оно «способно» - это в случае
спора быть доказательством того, что гр. Безруков Е.В. получил некую
сумму.
С уважением,
Директор Центра нотариальных исследований,
Профессор
Исп. профессор Б.М. Гонгало
В.В. Ярков