*«Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов
реклама
*«Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задепонированы и зарегистрированы как объект интеллектуальной собственности в Российском Авторском Обществе за № 7169 от 22 марта 2004 года. «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» охраняются авторским правом в соответствии с Законом РФ от 9 июля 1993 г. N 5351-I "Об авторском праве и смежных правах". Все исключительные права на использование «Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» принадлежат ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В случае нарушения авторских прав лицо, нарушившее право несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» одобрены решением Наблюдательного совета открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» от 24 сентября 2004 года, протокол № 07. ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» УТВЕРЖДЕНЫ Приказом Генерального директора № 07 от 01 марта 2004 года (с изменениями от 13 января 2005 года №1-од, 18 февраля 2005 года №3-од, 11 апреля 2005 года №11од, 20 сентября 2005 года № 40-од, 27 декабря 2005 года №67-од, 30 марта 2006 года №20-од, 10 августа 2006 года №49-од, 31 октября 2006 года № 85-од, 22 июня 2007 года №56-од, 24 августа 2007 года №81од, 18 сентября 2007 года №85-од) Генеральный директор ________________ А.Н.Семеняка СТАНДАРТЫ ПРОЦЕДУР ВЫДАЧИ, РЕФИНАНСИРОВАНИЯ И СОПРОВОЖДЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ) (Общая часть) Москва, 2004 год Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» СТАНДАРТЫ П Р О Ц Е Д У Р В Ы Д А Ч И, Р Е Ф И Н А Н С И Р О В А Н И Я И С О П Р О В О Ж Д Е Н И Я И П О Т Е Ч Н Ы Х К Р Е Д И Т О В (З А Й М О В) 2 Стандарты Агентства состоят из четырёх частей и включают: I. Общую часть, предусматривающую: 1. Порядок взаимодействия Агентства и участников ипотечного рынка. 2. Требования к: 1) Основным участникам ипотечного жилищного кредитования на условиях Агентства (далее по тексту участники программы). 2) Основным параметрам Ипотечных кредитных сделок. 3) Заемщику. 4) Предмету залога (ипотеки). 5) Страховому обеспечению Ипотечных сделок. 6) Программе социальной поддержки населения субъекта Российской Федерации. 7) Договорам, заключаемым в процессе оформления Ипотечной кредитной сделки. II. Часть I - Стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов (займов). III. Часть II - Стандарты процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных). IV. Часть III - Стандарты процедуры сопровождения ипотечных кредитов (займов, закладных). ОБЩАЯ ЧАСТЬ СТАНДАРТЫ - свод единообразных взаимоувязанных положений, форм документов и требований, предъявляемых Агентством к участникам ипотечного жилищного кредитования, содержанию, построению и оформлению документации и договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования. Настоящие Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) (далее - Стандарты) разработаны в целях: обеспечения единообразия и законности применяемых форм и методов правоотношений участников ипотечного жилищного кредитования, сделок, работ и услуг, а также технической и информационной совместимости документации; внедрения надёжных процедур предоставления, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), удостоверенных закладными; становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования с использованием модели организации рефинансирования кредитных и иных организаций через федерального оператора вторичного ипотечного рынка - ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее по тексту - Агентство) с участием региональных специализированных структур (Региональных операторов). Термины и определения, встречающиеся в настоящих Стандартах. Приказом Генерального Директора АИЖК от 10 августа 2006 года №49-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) «Жилое помещение» - изолированное (т.е. обособленное от других помещений, в том числе и нежилых) помещение, являющееся недвижимым имуществом, предназначенное для постоянного проживания граждан и отвечающее установленным законом санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам и правилам. Как вид Жилого помещения в рамках настоящих Стандартов рассматриваются следующие объекты: 3 Жилой дом - индивидуально-определенное оконченное строительством здание, являющееся недвижимым имуществом, на которое оформлено право собственности, состоящее из жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с постоянным проживанием в этом здании. Квартира - структурно-обособленное помещение в жилом многоквартирном доме, обеспечивающее прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме, состоящее из одной или нескольких комнат, включающая помещения вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с постоянным проживанием в таком обособленном помещении. Комната - часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан в Жилом доме или Квартире, отвечающая признаку изолированности и на которое оформлено право собственности. "Заемщики" - физические лица, с которыми заключаются кредитные договоры и/или договоры займа на приобретение Жилого помещения, подлежащего залогу в качестве обеспечения исполнения обязательств по ипотечным кредитам (займам). При возникновении ипотеки в силу закона приобретаемое Жилое помещение должно оформляться в собственность Заёмщика. «Член семьи залогодателя» - супруг залогодателя, их дети (до достижения возраста 18 лет) и родители. Совершеннолетние дети и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны Членами семьи залогодателя, если они проживают совместно с Залогодателем и ведут с ним общее хозяйство (несут общие расходы), оказывают взаимную помощь и иным образом проявляют свои отношения с Залогодателем, свидетельствующие о наличии семейных отношений. "Кредитный договор" - соглашение, заключаемое в письменной форме путём составления одного документа между кредитной организацией (кредитором) и Заёмщиком, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных договором и настоящими Стандартами, для приобретения Заёмщиком Жилого помещения с его последующим залогом (ипотекой), а Заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. "Договор займа" - соглашение, заключаемое в письменной форме путём составления одного документа между юридическим лицом (займодавцем) и физическим лицом (Заёмщиком), в соответствии с которым займодавец передаёт в собственность Заёмщика денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором и настоящими Стандартами, для приобретения Заёмщиком Жилого помещения с его последующим залогом (ипотекой), а Заемщик обязуется возвратить полученную сумму (сумму займа) и уплатить проценты на неё. "Договор купли-продажи квартиры" - соглашение, заключаемое в письменной форме путём составления одного документа между собственником Жилого помещения (продавцом) и Заёмщиком (покупателем), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность Заёмщика Жилое помещение, а Заёмщик обязуется принять в собственность это Жилое помещение и уплатить за него как собственные, так и привлечённые определенные договором денежные средства (цену). "Договор об ипотеке" - соглашение, заключаемое в письменной форме путём составления одного документа, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (кредитному договору, договору займа и др.), имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к должнику (Заемщику) по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя (должника-Заёмщика) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. "Смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры" - соглашение, заключаемое в письменной форме путём составления одного документа между собственником Жилого помещения (Продавцом), покупателем (Заёмщиком) и кредитором (Займодавцем), предоставляющим денежные средства Заёмщику для приобретения этого Жилого помещения с передачей его в залог (ипотеку), который объединяет в себе Договор купли-продажи квартиры и Договор об ипотеке. "Ипотечный кредит (заём)" - денежные средства, выдаваемые на длительный срок кредитной или иной организацией (первоначальный кредитор) под залог недвижимого имущества. "Ипотечный пул" - совокупность прав требования, вытекающих из денежных обязательств по Ипотечным кредитам (займам, Закладным), с устанавливаемыми настоящими Стандартами характеристиками. "Закладная" - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой Жилого помещения, без представления 4 других доказательств существования этого обязательства, и право залога на Жилое помещение, обремененное ипотекой. "Передача прав по Закладной" - действия, совершённые в соответствии с действующим законодательством путём заключения сделки в простой письменной форме по продаже Закладной (договора купли-продажи Закладной) с производством на закладной лицом, передающим права, отметки о новом владельце Закладной и передачей этой Закладной по акту приема-передачи новому владельцу. "Дефолт закладной" - неоплата Заёмщиком (задержка поступления, просрочка, в том числе незначительная, более трёх раз в течение 12 месяцев) в установленные сроки очередного ежемесячного платежа по Закладной, переданной Агентству, утрата или повреждение предмета ипотеки, предъявление иска о признании Закладной либо договоров, в обеспечение которых она выдана, недействительными, невыполнение обязательств, предусмотренных Закладной, либо наступление иных событий или выявление фактов, могущих повлиять на надлежащее исполнение Заёмщиками своих обязательств либо на получение удовлетворения из стоимости предмета ипотеки в случае обращения на него взыскания. "Ипотечная сделка" - действия физических и/или юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей и отвечающая требованиям, установленным действующим законодательством и настоящими Стандартами. В целях понимания настоящих Стандартов совокупность сделок, направленных на заключение Кредитного договора (Договора займа) по предоставлению Ипотечного кредита (займа), приобретение в собственность Заёмщика Жилого помещения и передачу его в залог (ипотеку), а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение по ним Заемщиком своих обязательств. Приказом Генерального Директора АИЖК от 10 августа 2006 года №49-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) Региональный оператор (Оператор) - юридическое лицо, действующее от своего имени, а по сопровождаемым Ипотечным кредитам (займам, закладным), переданным Агентству, также и от имени Агентства, осуществляющее привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования и рефинансирующее Ипотечные кредиты (займы) как за счёт собственных, так и привлечённых средств с последующей передачей их Агентству. "Предварительные условия" - условия, без соблюдения которых Агентство вправе не вступать в договорные отношения с Региональным оператором. "Лимит платёжеспособности" - предел ответственности Регионального оператора по своим обязательствам перед Агентством, возникающим у Регионального оператора в ходе совместной с Агентством деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования населения. Лимит платёжеспособности рассчитывается Агентством по результатам проведённого анализа финансового состояния Регионального оператора в соответствии с собственной методикой и доводится до сведения Регионального оператора. "Аккредитация Регионального оператора" - решение Кредитного комитета Агентства, устанавливающее лимит платёжеспособности Региональному оператору, а также формирование им Минимальной инфраструктуры, позволяющей начать ипотечное жилищное кредитование населения на условиях Агентства. "Инфраструктура" - совокупность предприятий (учреждений, организаций), которые необходимы Региональному оператору для выполнения взятых на себя обязательств по развитию системы ипотечного жилищного кредитования и с которыми заключены договоры и соглашения по развитию этой системы, в том числе в виде принятых от участников ипотечного кредитования заявок на сотрудничество по развитию системы ипотечного жилищного кредитования. "Минимально необходимая инфраструктура для аккредитации Регионального оператора" - наличие хотя бы одной страховой и кредитной организации, оценщика, риэлтера (при необходимости), с которыми Региональным оператором заключены договоры и/или соглашения, в том числе в виде заявок на сотрудничество. При этом утверждение в качестве партнёра страховой организации и оценщика требует обязательного согласования их кандидатур со стороны Агентства. "Сопровождение (администрирование) закладных" - осуществление со стороны Агентства контроля и проведение анализа существующего портфеля Ипотечных кредитов (займов, закладных) в части исполнения обязательств по заключённым договорам Заёмщиками, Первоначальными кредиторами, Сервисными агентами, Региональными операторами, депозитариями, Страховыми компаниями и другими участниками ипотечного жилищного кредитования. 5 "Договор долевого участия в строительстве Жилого помещения" - соглашение, заключаемое в письменной форме путём составления одного документа между Заказчиком и приобретателем Жилого помещения (Дольщиком, он же Заёмщик), по которому Дольщик обязуется внести определённую договором сумму собственных и кредитных (заёмных) средств для строительства Жилого помещения, а Заказчик обязуется по окончании строительства передать это Жилое помещение в собственность Дольщика. При этом возврат кредитных (заёмных) средств должен быть обеспечен залогом (ипотекой) построенного Жилого помещения с выдачей Закладной. "Договор уступки прав на Жилое помещение" - соглашение, заключаемое в письменной форме путём составления одного документа между Приобретателем (Заёмщиком) и Инвестором, по которому Инвестор уступает право требования Жилого помещения в строящемся доме, а Заёмщик приобретает данное право требования. Приказом Генерального Директора АИЖК от 10 августа 2006 года №49-од добавлен следующий абзац. Единая информационная система Агентства (ЕИС АИЖК) - автоматизированная система по учёту, рефинансированию и сопровождению закладных, разработанная Агентством в рамках унифицированной системы рефинансирования с целью формирования единого информационного пространства. Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од были добавлены следующие три абзаца. «Агент по накоплению» - юридическое лицо (банковская или небанковская кредитная организация), заключившее с Агентством договор по обслуживанию Счета сопровождения и передаче Агентству в определенном формате информации по принятым на указанный счет платежам. «Счет сопровождения» - расчетный счет Агентства, открытый у Агента по накоплению, на который поступают средства Заемщиков, направляемые в погашение задолженности по Кредитному договору/Договору займа (Закладной). «Сборщик платежей» - юридическое лицо, осуществляющее по поручению Заемщика перевод на Счет сопровождения их денежных средств, направляемых в погашение задолженности по Кредитному договору (Договору займа, Закладной). I. ПОРЯДОК ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ АГЕНТСТВА И УЧАСТНИКОВ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Приказом Генерального Директора АИЖК от 10 августа 2006 года №49-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) Основными участниками ипотечного жилищного кредитования (далее по тексту - участники программы) являются: Администрации субъектов Российской Федерации; Региональные операторы (Операторы); Сервисные агенты; Агенты по сопровождению; Агенты по взысканию; Первичные кредиторы: а) кредитные организации (банки и небанковские кредитные организации); б) иные (небанковские) организации; страховые компании; оценочные компании. В качестве Операторов в рамках настоящих Стандартов выступают юридические лица, создаваемые муниципальными образованиями. К Операторам в равной степени применяются такие же изложенные в настоящем и последующих разделах требования по порядку аккредитации и взаимодействия, а также оформлению документов, которые применяются к Региональным операторам. 6 Порядок взаимодействия Агентства с Администрациями Субъектов Российской Федерации и участниками программы заключается в следующем: 1. Направление Агентством в адрес Администрации Субъекта Российской Федерации предложения о сотрудничестве по становлению и развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования на территории Субъекта Российской Федерации и о предоставлении Агентству рекомендаций по кандидатуре Регионального оператора, а также настоящих Стандартов. 2. Рассмотрение полученных от Администрации документов по кандидатуре Регионального оператора и подписание согласованного трехстороннего Соглашения о сотрудничестве по становлению и развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования на территории Субъекта Российской Федерации согласно Приложению № 1. 3. Формирование Региональным оператором инфраструктуры в целях создания и развития рынка ипотечного жилищного кредитования на территории своего региона, что минимально включает в себя привлечение Первичных кредиторов, страховых, оценочных и, при необходимости, риэлторских компаний, а также формирование дел по упомянутым участникам программы в соответствии с требованиями, приведенными ниже, с последующим направлением их в Агентство для согласования. Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года №56-од абзац 2 п.3. изложен в новой редакции. (см. пункт в предыдущей редакции) При этом обязательному утверждению подлежат страховые компании и обязательному согласованию с Агентством оценщики. Кандидатуры кредитных организаций и риэлтеров, в случае отсутствия у Агентства прямых рисков на этих участников, не требуют обязательного согласования. При наличии у Агентства прямых рисков на конкретные кредитные организации и риэлтеров, Агентство доводит такую информацию до Региональных операторов. В этом случае Региональный оператор обязан по данным участникам предоставить Агентству весь пакет учредительных и финансовых документов в соответствии с нижеприведёнными требованиями, при невыполнении которых Агентство вправе отказать в согласовании конкретного участника программы. 4. Согласование с Агентством участников программы на основании анализа финансового состояния и проверки их правоустанавливающих документов. Агентство оставляет за собой право устанавливать лимиты на объемы заключаемых с участниками программы договоров и соглашений. Для прохождения процедуры согласования каждый участник программы оформляет соответствующую Заявку на сотрудничество и предоставляет Региональному оператору необходимые документы, перечень которых приведен в Приложении № 2 к Стандартам. 5. Утверждение Агентством в обязательном порядке страховых компаний (далее - СК, страховая компания), включающее в себя: анализ финансового состояния СК и установление Лимита платёжеспособности - способности СК выполнить обязательства по договорам страхования, исходя из своего финансового состояния и размера обязательств по количеству объектов страхования; анализ правоустанавливающих документов; анализ страхового обеспечения предмета ипотеки и Заёмщика, соответствие Стандартам и его достаточность (анализ правил страхования, утверждение страховых договоров). Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года №56-од абзац 2 п.5. был исключен. (см. текст исключенного абзаца). 6. Заключение между Агентством и Региональным оператором после согласования участников программы Соглашения о сотрудничестве. 7. Аккредитация Регионального оператора и его уведомление об этом Агентством в письменной форме. Региональный оператор считается аккредитованным Агентством, если для него утвержден лимит ответственности (платёжеспособности) и с ним подписано двухстороннее Соглашение о сотрудничестве. 7 Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од следующий абзац был исключен (См. текст исключенного абзаца) Выполнение настоящих требований не влечёт за собой возникновения у Агентства обязательства по заключению Соглашения о сотрудничестве на рынке ипотечного жилищного кредитования. Взаимодействие Агентства с Сервисными агентами, Агентами по сопровождению и взысканию и Первичными кредиторами Приказом Генерального Директора АИЖК от 30 ноября 2004 года №44/1-од п.1. изложен в новой редакции. (См. пункт в предыдущей редакции) 1. Агентство вправе взаимодействовать непосредственно с Сервисными агентами, Первичными кредиторами и Агентами по сопровождению и взысканию. Порядок взаимодействия сторон определяется отдельным договором. Приказом Генерального Директора АИЖК от 30 ноября 2004 года №44/1-од п.2. изложен в новой редакции. (См. пункт в предыдущей редакции) 2. Агентство взаимодействует с Сервисными Агентами, Первичными кредиторами и Агентами по сопровождению и взысканию как в тех регионах, где создан и работает Региональный оператор, так и в регионах, где Региональный оператор отсутствует. 3. Агентство осуществляет выкуп закладных на основе заключаемых преимущественно срочных, на срок не менее 12 месяцев, контрактов по поставке закладных, в которых определяется порядок внесения изменений в график поставки закладных. Выкуп закладных осуществляется Агентством в соответствии с графиком, прилагаемым к договору куплипродажи закладных. Выкуп закладных, предлагаемых Агентству вне согласованного согласно графику срока и объёма поставки, осуществляется в соответствии с решением Агентства о таком выкупе при наличии финансовой возможности. 4. При взаимодействии с Региональным оператором, Сервисным агентом и Первичным кредитором по выкупу закладных Агентство будет руководствоваться принципом ответственности продавца за качество поставляемого товара - закладных. 5. Сервисный агент считается аккредитованным Агентством, если для него утвержден лимит ответственности (платёжеспособности) и с ним подписано двухстороннее Соглашение о сотрудничестве. Аккредитация Сервисного агента осуществляется в порядке, установленном для аккредитации Регионального оператора согласно Порядку взаимодействия Агентства с Администрациями Субъектов Российской Федерации и участниками программы, за исключением п.п. 1 и 2 этого Порядка. 6. Региональный оператор может выступать в роли Сервисного агента при осуществлении своей деятельности на территории других регионов Российской Федерации только в случае, если это позволяет имеющийся у Регионального оператора капитал и такая деятельность согласована с Агентством. 7. Сервисный агент осуществляет обслуживание только тех закладных, которые поставлены Агентству непосредственно Сервисным агентом и впоследствии переданы Агентством ему на сопровождение. По решению Агентства и согласованию с Сервисным агентом на обслуживание Сервисного агента могут передаваться закладные, приобретённые Агентством у иных лиц. Выполнение указанных требований не влечёт за собой возникновения у Агентства обязательства по заключению Соглашения о сотрудничестве на рынке ипотечного жилищного кредитования. II. ТРЕБОВАНИЯ К: 8 1). ОСНОВНЫМ УЧАСТНИКАМ ПРОГРАММЫ 1.1. Региональный оператор: 1. Обязательные: устойчивое финансовое положение - определяется по методике Агентства; Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од следующий пункт был исключен (См. текст исключенного пункта) гарантии третьих лиц (Администраций) по обязательствам Регионального оператора перед Агентством (в случае недостаточности собственного капитала для выполнения своих обязательств перед Агентством); контроль органов местного самоуправления и/или органов государственной власти субъектов Российской Федерации над деятельностью Регионального оператора. Не менее 50 % плюс одна акция (доля) величины Уставного капитала Регионального оператора должны составлять средства местных администраций (для Региональных операторов в форме открытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью), либо иные формы участия органов местного самоуправления в деятельности Регионального оператора (прямо или опосредованно), позволяющие осуществлять управление и контроль над Региональным оператором, а также влиять на принятие им решений (для остальных организационно-правовых форм); Региональный оператор (Сервисный агент, Первичный кредитор) и другие участники рынка ипотечного кредитования, работающие по Программе Агентства, обязаны с целью повышения квалификации своих сотрудников ежегодно направлять их на обучение по Программе дополнительного экономического образования в области ипотечного жилищного кредитования, утвержденной Агентством и проводимой на базе учебных заведений, с которыми у Агентства заключены соглашения (далее Программа обучения по Стандартам Агентства). Программа обучения по Стандартам Агентства состоит из базового и специализированного курса. При этом от каждого участника ипотечной программы на обучение в базовом курсе Программы должны направляться не менее двух сотрудников, и не менее одного сотрудника на обучение в специализированном курсе. После успешного окончания специализированного курса и сдачи экзамена участник Программы получает сертификат государственного образца о прохождении «Программы обучения по Стандартам Агентства». Подробная информация по Программе обучения по Стандартам Агентства и требования Агентства к ее участникам указана в Положении о Программе обучения по Стандартам Агентства, утвержденной Агентством. 2. Рекомендательные: независимость партнёров, привлекаемых в качестве участников программы ипотечного кредитования, и их специализация на каком-либо одном виде услуг (например, оценщик, риэлтер и т.д.); Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од был добавлен следующий пункт достаточность собственного капитала. Собственный капитал Регионального оператора рассчитывается Агентством самостоятельно в соответствии с собственной методикой. На основании рассчитанного собственного капитала Региональному оператору устанавливается лимит его ответственности (платёжеспособности). Агентство имеет право предъявлять и пересматривать требования к достаточности собственного капитала Регионального оператора. При этом размер чистых активов должен составлять не менее величины Уставного капитала Регионального оператора. Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од следующий абзац был изложен в новой редакции 9 (См. текст абзаца в старой редакции) В случае аккредитации Региональный оператор обязан ежеквартально представлять Агентству официальную бухгалтерскую отчётность. Условия достаточности собственного капитала Регионального оператора и предоставления гарантий по обязательствам Регионального оператора определяются в соответствии с Методикой, разрабатываемой и утверждаемой Агентством. 1.2. Первичные кредиторы: Первичный кредитор - юридическое лицо, заключившее с Агентством в соответствии со Стандартами Соглашение о сотрудничестве и принявшее обязательство по поставке Закладных. Функции Первичного кредитора может принимать на себя Сервисный агент в случае непосредственной выдачи ипотечных кредитов (займов). 1. Кредитные организации (банки и небанковские кредитные организации): Кредитные организации - банки и иные небанковские кредитные организации, которые для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации имеют право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом, и удовлетворяющие следующим требованиям: 1. Обязательные: наличие банковской лицензии, разрешающей привлечение и размещение денежных средств физических и юридических лиц во вклады; соблюдение нормативов Банка России; безубыточная деятельность в течение последних двух лет (для организаций, с которыми у Агентства существуют прямые отношения). 2. Рекомендательные: опыт работы по выдаче и сопровождению (обслуживанию) кредитов, выдаваемых физическим лицам, в т.ч. ипотечных кредитов; положительное аудиторское заключение за последний финансовый год. 2. Иные (небанковские) организации: Иные (небанковские) организации - кредитный потребительский кооператив и иные организации, создаваемые гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи, деятельность которых осуществляется на основании законодательства Российской Федерации и принимаемых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации в части контроля и надзора за деятельностью таких организаций, а также иные юридические лица, деятельность которых не подпадает под регулирование Центрального банка России. 1. Обязательные: наличие свидетельства о регистрации в качестве юридического лица; соблюдение установленных законом нормативов (в случаях, если деятельность такой организации регулируется специальным законом); 2. Рекомендательные: опыт работы по выдаче и сопровождению (обслуживанию) займов, в том числе ипотечных, выдаваемых физическим лицам; положительное аудиторское заключение за последний финансовый год. 1.3. Страховые компании: 10 Приказом Генерального Директора АИЖК от 18 сентября 2007 года №85-од следующий абзац был изложен в новой редакции (См. текст абзаца в предыдущей редакции) Страховые компании - юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством Российской Федерации, созданные для осуществления страховой деятельности (страховые организации и общества взаимного страхования) и получившие в установленном законодательством Российской Федерации порядке лицензию на осуществление страховой деятельности на территории Российской Федерации и удовлетворяющие следующим требованиям: 1. Обязательные: Приказом Генерального Директора АИЖК от 18 сентября 2007 года №85-од следующий перечень требований был изложен в новой редакции (См. перечень требований в предыдущей редакции) Наличие рейтинговой оценки. Перечень рейтинговых агентств и минимальный допустимый уровень рейтинговой оценки для каждого рейтингового агентства устанавливаются Агентством. Соблюдение требований законодательства по величине уставного капитала. Наличие лицензий установленной законом формы на соответствующие виды страхования. Наличие положительного лимита, устанавливаемого по методике Агентства. Наличие положительного аудиторского заключения за последний финансовый год. 2. Рекомендательные: опыт работы на страховом рынке. Страховые компании обязаны: Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года №56-од следующие 2 абзаца изложены в новой редакции. (см. тексты абзацев в предыдущей редакции) Предоставлять Агентству (и\или любому другому уполномоченному им лицу) отчеты, а также другие документы, необходимые Агентству для контроля за страховым обеспечением закладных, в сроки, предусмотренные Процедурой контроля за страховым обеспечением закладных (Приложение №26 к Стандартам). В случае утверждения Агентством страховой компании в качестве участника программы Страховая компания обязана, в том числе, ежеквартально предоставлять Агентству официальную финансовую отчётность в составе: - Годовая финансовая отчетность страховой компании за 2 предшествующих года в составе следующих форм: Бухгалтерский баланс (форма №1) с приложением пояснительной записки; Отчет о прибылях и убытках (форма №2); Отчет о движении денежных средств (форма №4); Приложение к бухгалтерскому балансу страховой компании (форма №5); Отчет о платежеспособности страховой компании (форма №6); Отчет о размещении страховых резервов (форма №7); Отчет об операциях перестрахования (форма №10); Для страховой компании являющейся членом ВСС сведения предоставляются по форме 1-ВСС, в составе структуры страхового портфеля по видам страхования, в т.ч. по обязательным видам страхования, добровольным видам страхования:- по личному страхованию; -по имущественному страхованию; - по страхованию ответственности. Учетная политика на следующий календарный год; 11 - Квартальная финансовая отчетность страховой компании (по всем закончившимся кварталам текущего года) в составе: 1). За период 3 месяца и 9 месяцев года: Бухгалтерский баланс (форма №1); Отчет о прибылях и убытках (форма №2); Отчет о платежеспособности (форма №6); Расшифровка структуры инвестиций в части размещения страховых резервов с указанием наименования эмитентов (контрагентов), условий и сроков размещения; Расшифровка структуры портфеля по входящему и исходящему перестрахованию с указанием наименования страховых компаний - контрагентов, с разбивкой по видам страхования и рискам; 2). За период 6 месяцев года: Бухгалтерский баланс (форма №1); Отчет о прибылях и убытках (форма №2); Отчет о платежеспособности (форма №6); Полный отчет о размещении страховых резервов (форма №7); Отчет об операциях перестрахования (форма №10); - К пакету форм отчетности должны быть представлены следующие документы: 1). Расшифровки строк Бухгалтерского баланса (форма №1) и Отчета о прибылях и убытках (форма №2), значение которых составляет более 5 % от валюты баланса (справочно: при расшифровке строк, отражающих дебиторскую и кредиторскую задолженность по вложениям/кредитам (займам) необходимо указать наименование контрагента, срок действия и условия договора); 2). Данные о десяти крупнейших договорах страхования в структуре страхового портфеля, в разрезе каждого вида страхования, сумма внесенных страховых взносов, объемы убытков, отнесенных на них, связь указанных страхователей и страховой компании; 3). Расчет нормативного соотношения активов и обязательств страховщика в соответствии с приказом Росстрахнадзора от 30.10.1995 г. № 02-02/20; 4). Структура страхового портфеля с разбивкой по видам страхования и рискам. Взаимоотношения между Агентством и страховой компанией строятся на основании заключаемого между ними договора о сотрудничестве. Приказом Генерального Директора АИЖК от 11 апреля 2005 года №11-од п.2. был дополнен. Согласование филиалов страховых компаний. От головного офиса страховой компании необходимо предоставить в Агентство официальное письмо, содержащее следующие сведения: а) дата создания филиала; б) сведения о руководстве филиала (должность, Ф.И.О.); в) номер и срок действия доверенности руководителя филиала, на основании которой данный филиал имеет право заключать договоры страхования в обеспечение ипотечных кредитов, рефинансируемых Агентством. Такое письмо должно содержать подпись руководителя страховой компании (либо надлежащее уполномоченного лица), главного бухгалтера страховой компании, печать страховой компании. Кроме того, письмо должно содержать обязательство страховой компании незамедлительно (в течение 1 рабочего дня) извещать Агентство о любых изменениях сведений, содержащихся в данном письме. 12 В случае если такое письмо было предоставлено страховой компанией Агентству ранее (по запросу Агентства, при заключении соглашения о сотрудничестве Агентства со страховой компанией), повторного предоставления такого письма, при условии актуальности сведений, указных в нем, не требуется. В случае если руководителем филиала, действующим на основании доверенности, предоставленной ему головным офисом страховой компании, в порядке передоверия была выдана доверенность (ти) на заключение договоров страхования третьим лицам, то копия такой доверенности, заверенная печатью филиала, должна быть приложена к Заявке на сотрудничество. 1.4. Оценщики: Оценщики - юридические или физические лица (индивидуальные предприниматели), имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости и удовлетворяющие следующим требованиям: 1. Обязательные: наличие договора страхования гражданской ответственности оценщика; (Договор и/или Полис страхования гражданской ответственности должен предусматривать сумму покрытия по одному страховому случаю в размере не менее 300 000 (триста тысяч) рублей и не иметь условия о применении франшизы); наличие лицензии установленной законом формы. 2. Рекомендательные: независимость оценщика по критериям, установленным законодательством; членство в Российском обществе оценщиков (РОО) и/или Российской Коллегии оценщиков (РКО) с включением в согласованный с Агентством список членов РОО или РКО. 1.5. Сервисные агенты: Сервисный агент - юридическое лицо, выполняющее функции Агента по сопровождению и Агента по взысканию, не являющееся Региональным оператором, заключившее с Агентством Договор об оказании услуг и принявшее на себя обязательство перед Агентством по сопровождению поставленных Агентству Закладных, выкупу дефолтных закладных, обращению взыскания на предмет ипотеки и отселению бывших Заёмщиков в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Сервисный агент может выполнять также функции Первичного кредитора, если самостоятельно выдаёт ипотечные кредиты (займы), удостоверяемые закладными 1. Обязательные: устойчивое финансовое положение - определяется по методике Агентства; Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од следующий пункт был исключен (См. текст исключенного пункта) 2. Рекомендательные: независимость партнёров, привлекаемых в качестве участников программы ипотечного кредитования, и их специализация на каком-либо одном виде услуг (например, оценщик, риэлтер и т.д.); Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од был добавлен следующий пункт достаточность собственного капитала. Собственный капитал Сервисного агента рассчитывается Агентством самостоятельно в соответствии с собственной методикой. На основании рассчитанного собственного капитала Сервисному агенту 13 устанавливается лимит его ответственности (платёжеспособности). Агентство имеет право предъявлять и пересматривать требования к достаточности собственного капитала Сервисного агента. Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од следующий абзац был изложен в новой редакции (См. текст абзаца в предыдущей редакции) В случае аккредитации Сервисный агент обязан ежеквартально представлять Агентству официальную бухгалтерскую отчётность. 1.6. Агент по сопровождению: Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од следующий абзац был изложен в новой редакции (См. текст абзаца в предыдущей редакции) Агент по сопровождению - юридическое лицо, заключившее с Агентством договор об оказании услуг по контролю за исполнением физическими лицами, являющимися должниками по Кредитным договорам (или Договорам займа) и залогодателями по Договорам об ипотеке жилого помещения (или Договорам куплипродажи и ипотеки жилого помещения или договорам, влекущим возникновение ипотеки в силу закона) (далее - Заемщик), взятых на себя обязательств. 1. Обязательные: устойчивое финансовое положение - определяется по методике Агентства; достаточность собственного капитала. Собственный капитал Агента по сопровождению рассчитывается Агентством самостоятельно в соответствии с собственной методикой. На основании рассчитанного собственного капитала Агенту по сопровождению устанавливается лимит его ответственности (платёжеспособности). Агентство имеет право предъявлять и пересматривать требования к достаточности собственного капитала Агента по сопровождению. 2. Рекомендательные: независимость партнёров, привлекаемых в качестве участников программы ипотечного кредитования, и их специализация на каком-либо одном виде услуг (например, оценщик, риэлтер и т.д.). Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од следующий абзац был изложен в новой редакци (См. текст абзаца в предыдущей редакции) В случае аккредитации Сервисный агент обязан ежеквартально представлять Агентству официальную бухгалтерскую отчётность. 1.7. Агент по взысканию: Агент по взысканию - юридическое лицо, заключившее с Агентством договор об оказании услуг по осуществлению обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также отселению бывших Заёмщиков (Залогодателей) и членов его семьи из предмета ипотеки. 1. Обязательные: устойчивое финансовое положение - определяется по методике Агентства; 2. Рекомендательные: 14 независимость партнёров, привлекаемых в качестве участников программы ипотечного кредитования, и их специализация на каком-либо одном виде услуг (например, оценщик, риэлтер и т.д.). Приказом Генерального Директора АИЖК от 24 августа 2007 года №81-од был добавлен пункт 1.8. 1.8. Агент по накоплению: 1. Обязательные - наличие Генеральной лицензии Банка России на осуществление банковских операций; - выполнение обязательных нормативов деятельности кредитной организации установленных Центральным банком Российской Федерации (Н1 - норматив достаточности собственных средств (капитала) банка; Н2 норматив мгновенной ликвидности; Н3 - норматив текущей ликвидности); - зарегистрированный уставный капитал не менее 1 млрд. рублей; - размер собственного капитала банка не менее 3 млрд. рублей; - величина валюты баланса не менее 10 млрд. рублей; - отсутствие за последнее полугодие задолженности перед Банком России по перечислению средств в обязательные резервы, по кредитам, ранее предоставленным Банком России, и процентам по ним, принудительных мер воздействия (кроме штрафов), нарушений кредитными организациями сроков исполнения расчетных документов, установленных действующим законодательством Российской Федерации; - включение в список 30 крупнейших банков (не менее 6 месяцев), ежемесячно публикуемых в «Вестнике банка России» (для кредитных организаций, не имеющих стопроцентного участия государства в уставном капитале). 2. Рекомендательные: - опыт формирования и предоставления реестров платежей. В случае заключения Договора Агент по накоплению обязан: 1) ежеквартально представлять Агентству официальную бухгалтерскую отчётность. Агентство оставляет за собой право пересматривать требования к Агентам по накоплению и определять максимальную величину аккумулируемых ими средств. 2). ОСНОВНЫМ ПАРАМЕТРАМ ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛОК. 1. В целях рефинансирования Агентство рассматривает только Ипотечные кредиты (займы, закладные), отвечающие следующим требованиям: валюта кредита (займа) - российские рубли; валюта погашения денежного обязательства и уплаты процентов - российские рубли; Приказом Генерального Директора АИЖК от 27 декабря 2005 года №67-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) Сумма кредита (займа) - размер определяется в соответствии с решением Правления Агентства. Приказом Генерального Директора АИЖК от 16 января 2008 года №02-од добавлен следующий пункт. 15 В случае, если значение коэффициента К/З, расcчитанного на дату предоставления Ипотечного кредита (займа), более 80%, то размер предоставляемого Ипотечного кредита (займа), должен составлять не более 1 500 000 рублей. Приказом Генерального Директора АИЖК от 27 декабря 2005 года №67-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) минимально допустимый размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10 % стоимости Жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи Жилого помещения или оценкой независимого оценщика (во внимание принимается минимальная сумма); минимальная сумма ипотечного кредита (займа) - устанавливается Агентством для каждого региона отдельно; Приказом Генерального Директора АИЖК от 27 декабря 2005 года №67-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) процентная ставка по денежному обязательству - определяется в соответствии с решением Правления Агентства; Приказом Генерального Директора АИЖК от 20 сентября 2005 года №40-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) срок денежного обязательства - не менее 12 месяцев и не более 360 месяцев; порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов: в первый платеж Заемщика должны включаться только начисленные проценты за период времени, считая с даты, следующей за датой фактического предоставления кредита, по последнее число Процентного периода (Процентный период - период, считая с первого по последнее число каждого месяца (обе даты включительно)). Первый платеж может подлежать внесению во второй платежный период одновременно с платежом за второй период, включающий в себя аннуитетный платёж, состоящий из начисленных процентов и части долга за второй платежный период; Последующие платежи (кроме последнего платежа) должны состоят из ежемесячных платежей, включающих суммы в погашение основного долга и процентов за пользование кредитом (займом). Последний платеж по кредиту (займу) должен включать в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы долга и платеж по уплате начисленных процентов. Расчёт ежемесячных аннуитетных платежей осуществляется по следующей формуле: Расчёт Ежемесячного Аннуитетного платежа = Где: ОСЗ - остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату; ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму обязательства в соответствии с настоящей закладной (в процентах годовых); ПП - количество Процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности (суммы обязательства). 16 Приказом Генерального Директора АИЖК от 30 марта 2006 года №20-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) Если Агентству предлагают применять иные формулы расчёта ежемесячных платежей, то указанный аннуитетный платеж имеет приоритет по отношению к другим формулам расчёта ежемесячных платежей. Иные формулы расчёта платежей применяются с ограничениями, устанавливаемыми Агентством самостоятельно после поступления предложений об их применении. Приказом Генерального Директора АИЖК от 30 марта 2006 года №20-од были добавлены следующие четыре абзаца. До выкупа Закладной Агентством Кредитные организации могут осуществлять расчет платежей заемщиков в соответствии с инструкциями, утверждаемыми Банком России. При этом форма Графика ежемесячных платежей заемщика (информационного расчета) должна соответствовать форме, утвержденной Стандартами Агентства, формирующей плановый график ежемесячных платежей на базе программы MS-Excel. Никакие изменения в порядок расчетов не допускаются, за исключением тех случаев, когда до момента рефинансирования применялся иной порядок расчетов, в т.ч. порядок расчетов в соответствии с инструкциями ЦБ РФ. При предложении такой закладной Агентству должен предоставляться: единый информационный расчет, содержащий фактически произведенные заемщиком в соответствии с установленным кредитором порядком платежи до момента предложения такой закладной на рефинансирование, а также плановые платежи, рассчитанные в соответствии с порядком, установленным Агентством, от остатка ссудной задолженности (ОСЗ) на согласованную дату выкупа; два отдельных информационных расчета (если продавец не подключён к ЕИС АИЖК и программа на базе MS-Excel технически не позволяет представить единый информационный расчёт): один из которых соответствует порядку, предусмотренному кредитором, и составлен с даты выдачи кредита до конца срока погашения, второй (с даты изменения порядка - с момента рефинансирования) - порядку, установленному Агентством. При этом второй график должен быть рассчитан от ОСЗ на согласованную дату выкупа за период с месяца продажи закладной в АИЖК и до конца срока погашения. или В случае превышения фактического количества платежей в информационном расчёте над сроком, на который предоставлен кредит (заём), сумма основного долга с последнего платежа суммируется с ОСЗ предыдущего платежа и данный платёж становится последним. Последний лист информационного расчета, включающий подписи сторон, должен содержать хотя бы часть таблицы информационного расчета. В противном случае все листы информационного расчёта должен быть сшиты и скреплены подписью и печатью кредитора (займодавца). наличие Закладной, удостоверяемой право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на Жилое помещение, обремененное ипотекой; наличие страхового обеспечения Ипотечных сделок; предмет ипотеки - Жилое помещение; Приказом Генерального Директора АИЖК от 27 декабря 2005 года №67-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) отчет о результатах оценки, предоставляемый оценщиком, должен соответствовать требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. 2. Агентство вправе рассмотреть предложения по рефинансированию ипотечного кредита (займа, приобретению закладной) с любой процентной ставкой только при наличии соответствующего решения, принятого Наблюдательным советом Агентства. Размер премии или дисконта в случае согласия Агентства на 17 рефинансирование такого кредита (займа, закладной) определяется дополнительно между сторонами при заключении сделки. 3. Кредитные и иные организации, предоставляющие кредиты (займы) на строительство Жилого помещения, могут применять любые установленные этими организациями процедуры выдачи кредитов (займов). При предложении таких кредитов (займов, закладных) Агентству для выкупа, Агентство вправе рассматривать их на предмет осуществления рефинансирования при условии, что на момент такого предложения указанные кредиты (займы, закладные) будут приведены в соответствие со Стандартами Агентства либо в договорах будет указан механизм или способ приведения параметров таких кредитов (займов, закладных) в соответствие с параметрами, указанными в Стандартах Агентства. Приказом Генерального Директора АИЖК от 10 августа 2006 года №49-од пункт 4 подраздела 2 Стандартов изложен в новой редакции. (См. пункт в предыдущей редакции) 4. Кредитные и иные организации могут предоставить кредит (заем) тому же заёмщику на погашение кредита или займа, ранее предоставленного на приобретение или строительство Жилого помещения. Агентство вправе рассматривать такие кредиты или займы на предмет их рефинансирования при условии, что обеспечением их возврата будет являться Жилое помещение, на приобретение или строительство которого был предоставлен первый кредит или заём. Размер предоставляемого такого кредита или займа определяется кредитором или займодавцем при принятии решения о его предоставлении. Но в любом случае максимальный размер кредита или займа не может превышать размера задолженности перед кредитором по первому кредиту или займу. Приказом Генерального Директора АИЖК от 20 сентября 2005 года №40-од подраздел 3 раздела 2 исключен. (См. текст исключенного подраздела) 4) К ПРЕДМЕТУ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ) Приказом Генерального Директора АИЖК от 10 августа 2006 года №49-од в пункт 4.1. внесены изменения. (См. текст пункта в предыдущей редакции) 4.1. Предметом залога может выступать как Жилое помещение, на приобретение (строительство) которого предоставлялся Ипотечный кредит (заём), так и имеющееся Жилое помещение и на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности. 4.2. Агентство осуществляет рефинансирование только тех ипотечных кредитов (займов, закладных), предмет залога по которым отвечает следующим требованиям: Приказом Генерального Директора АИЖК от 31октября 2006 года №85-од следующий подпункт был изложен в новой редакции. (См. текст подпункта в предыдущей редакции) Жилое помещение является отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаузом)), либо отдельной Комнатой. Жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения. Приказом Генерального Директора АИЖК от 20 сентября 2005 года №40-од следующий абзац исключен. (См. текст исключенного абзаца) 18 Жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах). 4.3. В случае приобретения Жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения Заёмщиком, подключения Жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки Жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности. 4.4. Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям: а) не находится в аварийном состоянии; б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент. 4.5. Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства. При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауза)) должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ (договор), подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом (коттеджем для постоянного проживания), должен быть приложен кадастровый план земельного участка. Если земельный участок предоставлен на правах аренды либо иного временного использования с правом застройки, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (договором займа, закладной), либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения) жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом в обязательном порядке должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка. 4.6. Передаваемое в ипотеку Жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в т.ч. прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственниказалогодателя (ст. 292 ГК РФ). Приказом Генерального Директора АИЖК от 13 января 2005 года № 01-од п.4.7. изложен в новой редакции. (См. текст предыдущей редакции) 4.7. При совершении сделок по приобретению Жилых помещений между родственниками необходимо учитывать дополнительные требования: - ипотечные сделки, направленные на приобретение Заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) Жилого помещения, находящегося в собственности супруга Заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18 летнего возраста, и наоборот, Агентством не рассматриваются. (Ипотечные сделки, направленные на приобретение Заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) Жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга Заемщика, могут быть предметом рассмотрения Агентством с целью рефинансирования только при условии, что такие сделки предварительно согласованы с Агентством). - ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения Агентством с целью рефинансирования при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем. К взаимозависимым лицам применительно к настоящим Стандартам относятся иные родственники Заёмщика (залогодателя) - родные братья и сестры, дедушка, бабушка. 19 При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные (заёмные) средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета Заемщика на счет Продавца. Приказом Генерального Директора АИЖК от 20 сентября 2005 года №40-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) 4.8. Стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой Жилое помещение может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 4.9. Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам Жилого помещения. Приказом Генерального Директора АИЖК от 30 марта 2006 года №20-од следующий абзац изложен в новой редакции. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) Размер предоставляемого кредита (займа) рассчитывается в соответствии с решением Агентства в зависимости от стоимости Жилого помещения, определяемой независящим оценщиком, и может составлять не менее 30% и не более 90% от стоимости приобретаемого Жилого помещения. В расчет принимается минимальная из двух величин: продажная цена и/или оценочная стоимость по результатам заключения независимого оценщика. При приобретении отдельно стоящего дома оценка должна проводится отдельно для дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности. Приказом Генерального Директора АИЖК от 30 марта 2006 года №20-од был добавлен следующий абзац. При предоставлении кредита (займа) на приобретение (строительство) Жилого помещения под залог имеющегося жилья размер кредита (займа) рассчитывается в зависимости от цены передаваемого в залог имеющегося Жилого помещения и должен составлять не более 70 % стоимости такого жилья, но не более 100% приобретаемого (строящегося) жилья. Оценка передаваемого в залог имеющегося Жилого помещения должна проводиться независимым оценщиком. 4.10. Оценщик предоставляет отчет о результатах оценки, который должен по своему содержанию соответствовать требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г.) и Стандартам оценки, утверждённым постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 года и составляться по прилагаемой к настоящим Стандартам форме. Приказом Генерального Директора АИЖК от 20 сентября 2005 года №40-од п.4.11. был изложен в новой редакции. (См. пункт в предыдущей редакции) 4.11. Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного Жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований действующего российского законодательства в области оценочной деятельности, в том числе на информации, ставшей известной оценщику вследствие непосредственного восприятия предмета оценки. Оценщик вправе требовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога. Оценщик обязан отразить в Отчёте об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от её проведения. 4.12. Агентство вправе произвести новую оценку предмета ипотеки другим оценщиком, в т.ч. предложив Заёмщику условия и стоимость новой оценки. 20 Право инициировать проведение оценки предмета ипотеки возникает у Агентства после выкупа закладной у Регионального оператора (Первичного кредитора, Сервисного агента). В случае выявления несоответствия стоимости объекта ипотеки стоимости новой оценки, проведённой по инициативе Агентства, Агентство вправе начать с Региональным оператором (Первичным кредитором, Сервисным агентом) процедуру обратного выкупа в соответствии с настоящими Стандартами и заключаемым с ним Соглашением о сотрудничестве. 5). СТРАХОВОМУ ОБЕСПЕЧЕНИЮ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТНЫХ СДЕЛОК. Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года №56-од п.5.1. изложен в новой редакции. (см. текст пункта в предыдущей редакции) 5.1. Страхователем по договорам страхования должен выступать Заемщик (Залогодатель), который одновременно является собственником застрахованного недвижимого имущества. При этом в случае, если собственниками предмета ипотеки являются несколько лиц, то указание на наличие других собственников предмета ипотеки в договоре страхования целесообразно, но не обязательно. В случае если собственником предмета ипотеки является лицо, не являющееся Заемщиком по кредитному договору (договору займа), то Страхователем по договору имущественного страхования, а также по договору страхования, включающего одновременно личное и имущественное страхование, должен выступать собственник имущества. При этом в договоре страхования, включающего одновременно личное и имущественное страхование, все Заемщики (лица, являющиеся солидарными Заемщиками по кредитному договору (договору займа)) должны выступать в качестве застрахованных лиц. Страхователем по договору личного страхования может выступать как лицо, являющееся собственником предмета ипотеки, но не являющееся Заемщиком по кредитному договору (договору займа), так и один из Заемщиков по кредитному договору (договору займа). В качестве застрахованных лиц по договору личного страхования должны выступать все Заёмщики (лица, являющиеся солидарными заемщиками по кредитному договору (договору займа)). Если в качестве солидарного заёмщика выступает лицо, не имеющее дохода, не отвечающее требованиям Агентства, то личное страхование такого солидарного заёмщика может не производится. Однако при этом основной Заёмщик должен заключить договор страхования (личное страхование) на всю сумму обязательства согласно требованиям Агентства. 5.2. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться Первичный кредитор, предоставивший ипотечный кредит (заём) на приобретение Жилого помещения. В случае передачи прав по закладной должна производиться замена выгодоприобретателя на Регионального оператора (по его желанию), а затем на Агентство (либо сразу на Агентство, если смена выгодоприобретателя на Регионального оператора не производилась). Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года №56-од п.5.3. изложен в новой редакции. (см. текст пункта в предыдущей редакции) 5.3. Страховая сумма определяется в соответствии с требованиями кредитного договора (договора займа) и на каждую конкретную дату действия кредитного (заемного) обязательства должна быть не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов. Страховая выплата производится в пределах размера страховой суммы на счет выгодоприобретателя в полном объёме суммы страховой выплаты, но не более размера суммы задолженности (основной долг, проценты, пени, штрафы) по соответствующему кредитному (заемному) обязательству. Выгодоприобретатель вправе отказаться от причитающейся ему по договору (полису) страхования суммы страховой выплаты полностью или частично в пользу страхователя и/или застрахованного лица по договору страхования, их наследников либо иного лица, в случае указания на него в договоре (полисе) страхования как на выгодоприобретателя второй очереди. 5.4. Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока действия денежного обязательства плюс один рабочий день. 5.5. Страховые взносы могут уплачиваться как разовым платежом за весь срок страхования, так и периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования (заимствования) плюс один рабочий день. 5.6. Страхование осуществляется за счет средств Заемщика. Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года №56-од п.5.7. изложен в новой редакции. 21 (см. текст в предыдущей редакции) 5.7. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования (заимствования), должен включать: - договор (полис) страхования (личное страхование) Заемщика; - договор (полис) страхования (имущественное страхование); - договор (полис) страхования титула собственности (риска утраты права собственности) - по желанию участников Ипотечной кредитной сделки. Может быть использован договор (полис) страхования (личное и имущественное страхование), включающий все указанные выше виды страхования либо первые два вида страхования. При оформлении конкретной ипотечной сделки применяются формы страховых договоров, утвержденные Стандартами Агентством. Страхование титула собственности не является обязательным требованием Агентства при условии, что Заёмщик является добросовестным приобретателем Жилого помещения согласно ст.302 ГК РФ. (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева"). Страхование титула собственности может производиться по соглашению участников Ипотечной кредитной сделки. Заёмщик считается добросовестным приобретателем при условии, что он возмездно приобрёл, в том числе у лица, которое не имело права его отчуждать, Жилое помещение и произвёл его оплату, если только в момент приобретения Заёмщик не знал и не мог знать, что имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Добросовестность приобретения Жилого помещения и отсутствие прав третьих лиц на него устанавливается Первичным кредитором, Сервисным агентом или Региональным оператором на основании правоустанавливающих документов продавца квартиры, а также на основании данных органов регистрации, внутренних дел и других сведений, истребуемых Первичным кредитором (Региональным оператором, Сервисным агентом) по своему усмотрению. 5.8. Максимальная ответственность Страховой компании по застрахованным рискам ипотечного кредитования (заимствования) определяется Агентством исходя из финансового положения конкретной страховой компании. Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года №56-од п.5.7. изложен в новой редакции. (см. текст пункта в предыдущей редакции) 5.9. Страховая программа, реализуемая при ипотечном кредитовании, должна обеспечивать снижение кредитного риска и защищать интересы Первичного Кредитора (займодавца), Регионального оператора и Агентства. В этих целях она должна соответствовать следующим требованиям: 1) Личное страхование должны осуществлять все лица, являющиеся Заёмщиками по кредитному договору (договору займа), т.к. они несут солидарную ответственность за исполнение взятых на себя обязательств по погашению ипотечного кредита (займа) в полном объёме. 2) Общая страховая сумма по всем Заёмщикам по рискам, связанным с личным и имущественным страхованием должна покрывать сумму задолженности по обеспеченным ипотекой обязательствам плюс 10 %. Агентство, исходя из финансового положения конкретной страховой компании, вправе ограничить максимальную ответственность Страховой компании по застрахованным рискам ипотечного кредитования (заимствования). 6) ПРОГРАММЕ СУБЪЕКТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О СОЦИАЛЬНОЙ ПОДДЕРЖКЕ НАСЕЛЕНИЯ 22 6.1. Социальная поддержка населения Субъектом Российской Федерации осуществляется в виде предоставления целевых субсидий и/или предоставления жилья для временного поселения. 6.2. Социальная поддержка в виде субсидий осуществляется в соответствии с Законом Субъекта Российской Федерации, Целевой долгосрочной Программой и иными нормативно-правовыми актами государственной власти Субъекта Российской Федерации и может направляться на: а) компенсацию (возмещение) части расходов Заёмщика по уплате аннуитетного платежа, которая не может превышать 50 % общего размера аннуитетного платежа; б) выплату первоначального взноса при покупке жилого помещения за счёт ипотечного жилищного кредита; в) компенсацию (возмещение) части расходов Заёмщика по уплате процентов за пользование ипотечным кредитом (займов). 6.2. Закон Субъекта РФ о предоставлении субсидий должен включать: минимальный размер субсидии на одного Заёмщика для каждой группы населения; конкретные группы населения на получение субсидий; полномочия органов государственной власти Субъекта РФ по исполнению закона; механизм, обеспечивающий при формировании и утверждении бюджета на очередной финансовый год включение средств на выплату субсидий в проект закона о бюджете отдельной статьёй с указанием предельной суммы средств, подлежащих выплате в очередном финансовом году. 6.3. Целевая долгосрочная программа социальной поддержки населения (групп населения) должна отвечать требованиям Бюджетного Кодекса Российской Федерации и содержать: а) срок, на который предоставляется субсидия по каждой группе населения; б) объем средств в абсолютном выражении, выделяемых для предоставления субсидии по каждой группе населения на весь срок и с разбивкой по годам; в) условия, на которых предоставляется субсидия по каждой группе населения; г) источники финансирования по годам; 6.4. Положение о порядке предоставления и выплаты субсидий, обязанности участников финансирования, схема движения средств от бюджета к конкретному заёмщику, процедура утверждения по фамильного списка получателей субсидии должны быть утверждены постановлением Правительства (Администрации) субъекта Российской Федерации. Механизм предоставления и выплат субсидий должен строго соответствовать бюджетному процессу, принятому в Российской Федерации, и отвечать положениям Бюджетного Кодекса Российской Федерации. 6.5. Предоставление жилого помещения из фонда жилья для временного поселения должно осуществляться на основании Закона субъекта Российской Федерации о фонде жилья для временного поселения и иных нормативно-правовых актов государственной власти Субъекта Российской Федерации. 6.6. Законодательный акт о предоставлении заёмщику жилого помещения из фонда жилья для временного поселения в случае обращения взыскания на единственное жильё заёмщика должен привести в соответствие законодательство Субъекта Российской Федерации с Жилищным кодексом Российской Федерации (статья 108.2 ЖК РФ) и, наряду с этим, должен определять: а) статус (форму организации) Фонда жилья для временного поселения, б) орган (организацию), уполномоченный(-ую) Администрацией субъекта Российской Федерации распоряжаться средствами для предоставления заёмщикам жилого помещения из фонда жилья для временного поселения либо порядок и условия предоставления таких полномочий; в) источники средств (финансовых и имущественных), обеспечивающие предоставление жилого помещения из фонда жилья для временного поселения заёмщиков; 23 г) размер бюджетных ассигнований (в случае формирования фонда в денежном выражении) или стоимость имущества, направленного в фонд в зависимости от суммарной остаточной ипотечной задолженности; д) основные условия и основания предоставления заёмщикам жилого помещения из фонда жилья для временного поселения, требования, предъявляемые к таким жилым помещениям, и предельный срок, на который предоставляется заёмщикам жилое помещение из фонда жилья для временного поселения. 6.7. Постановление Правительства (Администрации) субъекта Российской Федерации должно включать в себя: порядок и условия предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения; положение об уполномоченном органе, осуществляющем процесс предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения; типовой договор найма жилого помещения из фонда жилья для временного поселения; иные типовые документы, применяемые при документообороте в процессе решения вопроса о предоставлении жилого помещения из фонда жилья для временного поселения и процедуре предоставления самого жилого помещения (заявления, распоряжения, приказы и т.д.). 6.8. Утвержденное Постановлением Правительства (Администрации) субъекта РФ Положение о порядке, условиях и основаниях предоставления жилого помещения из фонда жилья для временного поселения заёмщика и членов его семьи в случае обращения взыскания на обремененное ипотекой единственное жильё заёмщика формируется в виде публичной оферты Правительства (Администрации) субъекта Российской Федерации заёмщику, содержащей условия найма такого жилого помещения в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Оферта на предоставление жилого помещения из фонда жилья для временного поселения заёмщику, единственное жильё которого находилось в залоге (ипотеке) в обеспечение возврата средств ипотечного кредита или займа, предоставленных на приобретение этого жилого помещения, и на которое обращено взыскание, должна включать существенные условия договора найма жилого помещения и содержать: 1. Наймодателя. 2. Нанимателя. 3. Условия заключения договора. 4. Условия вступления договора в силу. 5. Условия предоставления жилья для временного поселения. 6. Срок найма. 7. Цену оплаты по договору найма. 8. Порядок оплаты, включая частичную плату из средств, оставшихся после реализации предмета ипотеки при обращении взыскания. 9. Площадь предоставляемого жилья и место нахождения. 10. Условия расторжения договора и освобождения бывшим залогодателем жилья для временного поселения. 11. Иные условий найма согласно действующему законодательству. 7) ДОГОВОРАМ, ЗАКЛЮЧАЕМЫМ В ПРОЦЕССЕ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОЙ КРЕДИТНОЙ СДЕЛКИ 7.1. Договоры и иные документы, формы которых обязательны в связи с выдачей Ипотечного кредита (займа). При выдаче Ипотечных кредитов (займов) Первичный кредитор и/или Региональный оператор должны руководствоваться следующими обязательными формами: 24 1. Кредитный договор - приложение № 4. 1.1. Кредитный договор (к смешанному договору купли-продажи и ипотеки квартиры) - приложение № 4.1. 1.2. Кредитный договор (к договору купли-продажи квартиры, влекущей возникновение ипотеки в силу закона) - приложение № 4.2. 1.3. Кредитный договор (к договору долевого участия в строительстве жилого дома) - приложение № 4.3. 2. Договор займа физическому лицу - приложение № 5. 3. Договор об ипотеке Жилого помещения - приложение № 6. 4. Закладная - приложение № 7. 5. Перечень документов из кредитного дела заемщика - приложение № 14. 6. Отчёт об оценке Жилого помещения - приложение № 21. Первичный кредитор и/или Региональный оператор вправе дополнять содержание указанных договоров, но не изменять их, если только вносимые дополнения не ущемляют прав Заёмщиков и не повлияют на количество Заёмщиков, желающих получить Ипотечный кредит (заём). 7.2. Договоры и иные документы, формы которых рекомендуются в связи с выдачей Ипотечного кредита (займа) и его рефинансирования Региональным оператором. 7.2.1. Остальные договоры и документы, оформляемые в связи с выдачей Ипотечного кредита (займа), носят рекомендательный характер. 1. Договор купли-продажи закладной - приложение № 11. 1.1. Договор купли-продажи закладных (ипотечного пула) - приложение № 11.1. 1.2. Договор купли-продажи закладных с отсрочкой поставки - приложение № 11.2. 1.3. Договор обратного выкупа (купли-продажи) закладной - приложение № 11.3. 1.4. Договор купли-продажи закладных (для случаев замены) - приложение № 11.4. 1.5. Договор на право продажи дефолтной закладной - приложение № 11.5. 2. Акт приема-передачи закладной к Договору купли-продажи закладной - приложение № 12. 2.1. Акт приема-передачи закладной к Договору обратного выкупа (купли-продажи) закладной - приложение № 12.1. 2.2. Акт приема-передачи пула закладных к Договору купли-продажи ипотечного пула - приложение № 12.2. 3. Договор о сотрудничестве со страховой компанией - приложение № 10. 4. Отчет о проведенном анализе (Андеррайтинге) Заемщика и/или Жилого помещения - приложение № 13. 5. Договор об оказании услуг - приложение № 15. 6. Требование об обратном выкупе закладной - приложение № 16. 7. Договор поручительства (гарантии) - приложение № 17. 8. Передаточный акт на квартиру - приложение № 18. 25 9. Протокол согласования условий поставки - приложение № 19. 7.2.2. При оформлении нижеуказанных договоров и документов в них обязательно должны включаться существенные условия согласно настоящим Стандартам, если только не используются рекомендуемые Агентством формы. 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (Приложения № 8, 8.1, 8.2, 8.3) 1). Договор купли-продажи Жилого помещения (квартиры) должен содержать следующие существенные условия: 1.1. Данные, определяющие местонахождение Жилого помещения (для отдельно стоящих домов земельного участка), адрес, расположение Жилого помещения в составе многоквартирного жилого дома, количество комнат, общую и жилую площадь Жилого помещения, иные данные, касающиеся Жилого помещения; Приказом Генерального Директора АИЖК от 10 августа 2006 года №49-од пункт 1.2. изложен в новой редакции. (см. пункт в предыдущей редакции) 1.2. Продажную цену Жилого помещения, установленную соглашением сторон договора, и стоимость Жилого помещения, подтверждённую независимым оценщиком со ссылкой на наименование оценщика, дату и номер акта (заключения) об оценке Жилого помещения. При приобретении отдельно стоящего Жилого помещения указывается отдельно цена Жилого помещения и цена земельного участка; 1.3. Указание на то, что Жилое помещение приобретается за счет кредитных (заёмных) средств с описанием реквизитов Кредитного договора (договора займа) (даты и/или номер), сторон, его заключивших, суммы кредита (займа), срок, на который выдан, размера процентов за пользование кредитом (займом); 1.4. Указание на то, что Жилое помещение приобретается в собственность (общую, частную, долевую) с перечислением собственников. При этом число и данные собственников не должны расходится с данными, указанными в Кредитном договоре. При возникновении ипотеки в силу закона собственность на приобретаемое Жилое помещение должно оформляться на заёмщика (ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); 1.5. Условие о том, что Жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено либо указать такие обременения или сделки, если они имеются; 1.6. Условие о том, что на момент продажи в Жилом помещении нет зарегистрированных лиц, или установлен конкретный срок, в течение которого лица, зарегистрированные в жилом помещении, должны быть выписаны. При выкупе закладной Агентством в жилом помещении могут быть зарегистрированы только Залогодатель и члены его семьи. 2) При заключении договора купли-продажи квартиры, влекущем возникновение ипотеки в силу закона (без заключения договора об ипотеке), помимо указанных существенных условий дополнительно должны быть включены: 2.1. Указание на возникновение ипотеки в силу закона в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и со ссылкой на данную статью. 2.2. Указание на то, что договор в части ипотеки Жилого помещения, не прекращает своего действия после регистрации сделки и перехода права собственности на Заёмщика до исполнения последним своих обязательств, в обеспечение которых устанавливается ипотека в силу закона Жилого помещения. 2.3.Запрет на совершение каких-либо сделок с предметом ипотеки, в том числе его заменой, без согласия залогодержателя. Приказом Генерального Директора АИЖК от 13 января 2005 года № 01-од из п.2.3. был исключен следующий абзац. (См. текст исключенного абзаца) 26 Приказом Генерального Директора АИЖК от 13 января 2005 года № 01-одз п.3. изложен в новой редакции. (См. пункт в предыдущей редакции) 3) Договором признается также договор купли - продажи и договор об ипотеке, оформленный единым документом (смешанный договор купли-продажи и ипотеки), в т.ч. с оформлением закладной, в случае, если договор прошел государственную регистрацию и содержит вышеуказанные условия, установленные для договора купли-продажи Жилого помещения и договора об ипотеке. Отсутствие в указанном договоре условия о государственной регистрации прав собственности залогодателя Жилого помещения признается в целях настоящих Стандартов допустимым при условии государственной регистрации указанного договора и государственной регистрации права покупателя Жилого помещения в установленном порядке. 4) Одним из вариантов приобретения Жилого помещения является приобретения Жилого помещения посредством участия в строительстве жилого дома. При такой форме заключается Договор долевого участия (либо Договор уступки прав, если Заёмщик не является дольщиком), который является основанием для регистрации перехода права собственности и возникновения ипотеки в силу закона. Приказом Генерального Директора АИЖК от 13 января 2005 года № 01-од следующий абзац был дополнен. (См. текст абзаца в предыдущей редакции) Существенные условия такого договора аналогичны существенным условиям, изложенным в п./п.1) и 2) пункта 1 статьи 7.2.2. настоящих Стандартов, а также должны отвечать требованиям, предъявляемым к договору участия в долевом строительстве Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года № 56-од пункт 2 был изложен в новой редакции. (См. пункт в предыдущей редакции) 2. ДОГОВОР СТРАХОВАНИЯ (личное страхование) ЗАЁМЩИКА Договор страхования (личное страхование) должен содержать следующие существенные условия: 1) Данные на всех Заёмщиков по Кредитному договору (Договору займа), их возраст, местожительство. 2) Указание на Выгодоприобретателя, его данные и местонахождение, смену Выгодоприобретателя при передаче прав по закладной. 3) Данные Кредитного договора (Договора займа), включающие его номер, дату заключения, цель выдачи, срок погашения, сумму выданного кредита (займа) с процентами за пользование кредитом (займом). 4) Условия страхования, включающие обязательные страховые случаи, совершившиеся в период действия договора страхования, как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами: Смерть застрахованного, наступившая в результате несчастного случая и/или болезни (заболевания), произошедшая в период действия договора страхования Частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) застрахованным в результате несчастного случая и/или болезни (заболевания),произошедших в период действия договора страхования. При этом дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому. 27 (Указанный в настоящем подпункте перечень не подлежит изменению или уменьшению без согласования с Агентством). 5) Срок страхования, который должен составлять не менее срока кредита (займа) с разовым платежом за весь срок страхования либо с периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования (заимствования) плюс один рабочий день либо с ежегодной уплатой страховой премии с обязательным ежегодным продлением договора в течение всего срока действия денежного обязательства Заёмщика. 6) Размер страховой суммы, которая на дату заключения договора должна устанавливаться исходя из размера обязательства Страхователя по погашению задолженности по кредиту (займу), увеличенного на 10 %. 7) Договор должен предусматривать не только подпись Страхователя, но и всех застрахованных по данному договору лиц. Это касается и договора страхования (личное и имущественное страхование). 8) Случаи, не признаваемые страховыми и не покрываемые страхованием, если они произошли вследствие: самоубийства или покушения на самоубийство, а также травм и заболеваний, полученных в результате покушения на самоубийство, в первые два года действия настоящего Договора, за исключением тех случаев, когда Застрахованное лицо было доведено до такого состояния противоправными действиями третьих лиц; умышленного членовредительства, (за исключением тех случаев, когда Застрахованный был доведен до такого состояния противоправными действиями третьих лиц); нахождения Застрахованного лица в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения и/или отравления Застрахованного в результате потребления им наркотических, сильнодействующих и психотропных веществ без предписания врача, если только приём Застрахованным лицом перечисленных веществ не был осуществлён помимо собственной воли; управления Застрахованным лицом транспортным средством, аппаратом, прибором без права такого управления, а также заведомой передаче управления лицу, не имевшему права управления или находившемуся в состоянии опьянения; нарушения здоровья Застрахованного лица, причиной которого явился доказанный в установленном законодательством Российской Федерации порядке факт совершения Застрахованным лицом противоправных действий; злокачественных новообразований, ВИЧ-инфицирования или СПИДа, если Застрахованное лицо на момент заключения Договора состояло на диспансерном учете в медицинском учреждении по поводу этих заболеваний и/или знало, но не уведомило Страховщика о таком заболевании при заключении настоящего Договора; воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; умышленных действий Застрахованного лица или Выгодоприобретателя, а также лиц, действующих по их поручению, направленных на наступление страхового случая; войны, интервенции, военных действий иностранных войск, иных аналогичных или приравниваемых к ним событий (независимо от того была ли объявлена война), гражданской войны, мятежа, путча, иных гражданских волнений, предполагающих перерастание в гражданское либо военное восстание, бунта, вооруженного или иного незаконного захвата власти, введения чрезвычайного положения на территории, на которой произошло событие, имеющее признаки страхового случая, а также применения, при возникновении указанных в событий, боевых бактериологических и химических веществ. (Указанный в настоящем подпункте перечень не подлежит расширению и изменению без предварительного согласования с Агентством). Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года № 56-од название пункта 3 было изменено. (см. название пункта в предыдущей редакции) 3. ДОГОВОР СТРАХОВАНИЯ ИМУЩЕСТВА Договор страхования имущества - Жилого помещения - должен содержать следующие существенные условия: 1) Данные на всех Заёмщиков по Кредитному договору (Договору займа), их возраст, местожительства. 28 2) Указание на Выгодоприобретателя, его данные и местонахождение, смену Выгодоприобретателя при передаче прав по закладной. 3) Данные Кредитного договора (Договора займа), включающие его номер, дату заключения, цель выдачи, срок погашения, сумму выданного кредита (займа) с процентами за пользование кредитом (займом). 4) Описание и местонахождение предмета страхования (Жилого помещения). 5) Срок страхования, который должен составлять не менее срока кредита (займа) с разовым платежом за весь срок страхования либо с периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования (заимствования) плюс один рабочий день. 6) Размер страховой суммы, которая на дату заключения договора должна устанавливается исходя из размера обязательства Страхователя по погашению задолженности по кредиту, увеличенного на 10%. 7) Обязательство страховщика выплачивать страховую сумму выгодоприобретателю в полном размере при полном уничтожении предмета ипотеки, а при частичном уничтожении (повреждении) Жилого имущества - в размере причинённого Жилому помещению вреда, но не более размера страховой суммы, а также указание на не применение к отношениям сторон п.1 ст. 949 Гражданского кодекса РФ. Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года № 56-од подпункты 8 и 9 были изложены в новой редакции. (см. текст в предыдущей редакции) 8) Страховые риски, покрываемые страхованием и включающие в себя гибель и повреждение имущества в результате: - Пожара, под которым понимается непосредственное воздействие огня, воздействие высокой температуры, дыма, продуктов горения, независимо от того, где произошло возгорание, внутри застрахованного имущества (жилого помещения) либо в соседних помещениях, повлекшее утрату или причинение ущерба застрахованному имуществу, а также ущерб, причиненный застрахованному имуществу при выполнении мероприятий по ликвидации пожара; - Взрыва, под которым понимается стремительно протекающий процесс освобождения большого количества энергии в ограниченном объеме за короткий промежуток времени, сопровождающийся выделением большого количества тепла и образованием газов, повлекшее утрату или причинение ущерба застрахованному имуществу; - Стихийного бедствия, под которым понимается как непосредственное, так и косвенное воздействие природных явлений: бури, тайфуна, вихря, урагана, смерча, а также иного движения воздушных масс, вызванного естественными процессами в атмосфере, со скоростью ветра свыше 20 м/с; принесенными ветром предметами, элементами близлежащих строений, сооружений, деревьев; цунами, наводнения, землетрясения, паводка, внезапного выхода подпочвенных вод, просадки грунта, града, необычных для данной местности атмосферных осадков, удара молнии, извержения вулкана, оползней, обвала, селя, схода снежных лавин, и другие природные явления, носящие особо опасный характер и не являющиеся обычными для местности, в которой находится застрахованное по настоящему Договору имущество, повлекшее утрату или причинение ущерба застрахованному имуществу. - Залива, под которым понимается непосредственное воздействие влаги (включая воду и/или иную жидкость) вследствие аварии систем водоснабжения, канализации, отопления или пожаротушения, а при страховании жилых помещений в домах, в которых расположены две и более квартир, - также проникновения воды и/или иной жидкости из помещений, включая чердачное помещение, не принадлежащих Страхователю, повлекшее утрату или причинение ущерба застрахованному имуществу; - Гибели или повреждения застрахованного имущества в результате конструктивных дефектов застрахованного имущества или здания, сооружения, постройки, в котором расположено застрахованное имущество (при страховании помещений) , о которых на момент заключения Договора страхования не было известно Страхователю или Выгодоприобретателю; - Конструктивных дефектов, под которыми понимается не связанное с естественным износом непредвиденное разрушение или физическое повреждение конструктивных элементов (фундамента, колонн, перекрытий, балок, несущих стен, и т.д.) застрахованного имущества или здания, сооружения, постройки, в котором расположено застрахованное имущество (при страховании помещений), вследствие дефектов внутренних и внешних несущих конструкций, существенных для устойчивости застрахованного имущества 29 (здания, жилого помещения, сооружения, постройки), и невозможности в связи с этим пользования застрахованным имуществом (зданием, жилым помещением, сооружением, постройкой) по назначению, в соответствии с санитарно-эпидемиологическими и иными нормами, устанавливающими требования к жилым и иным помещениям (зданиям, сооружениям, постройкам). - Падения на застрахованное имущество летательных аппаратов или их частей, под которыми понимается непосредственное воздействие корпуса или частей корпуса летательного аппарата (как пилотируемого, так и беспилотного), грузами или иными предметами, падающими с летательного аппарата (как пилотируемого, так и беспилотного), а также воздействием воздушной ударной волны, вызванной движением летательного аппарата (как пилотируемого, так и беспилотного) или его падением, повлекшее утрату или причинение ущерба застрахованному имуществу. - Наезда, под которым понимается непосредственное воздействие автотранспортного средства или какихлибо предметов, сооружений или их частей, упавших на застрахованное имущество в результате наезда автотранспортного средства, повлекшее утрату или причинение ущерба застрахованному имуществу, при условии, что это автотранспортное средство не управлялось Страхователем или другими собственниками застрахованного имущества; - Противоправных деяний третьих лиц, под которыми понимается запрещенные нормами права действия либо бездействия третьих лиц, повлекшие утрату или причинение ущерба застрахованному имуществу. (Указанный в настоящем подпункте перечень не подлежит изменению или уменьшению без предварительного согласования с Агентством). 9) Не являются страховыми случаями, если они произошли в результате: - воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; - умышленных действий Страхователя или Выгодоприобретателя, а также лиц, действующих по их поручению, направленных на наступление страхового случая; - войны, интервенции, военных действий иностранных войск, иных аналогичных или приравниваемых к ним событий (независимо от того была ли объявлена война), гражданской войны, мятежа, путча, иных гражданских волнений, предполагающих перерастание в гражданское либо военное восстание, бунта, вооруженного или иного незаконного захвата власти, введения чрезвычайного положения на территории, на которой произошло событие, имеющее признаки страхового случая, а также применения, при возникновении указанных в настоящем пункте событий, боевых бактериологических и химических веществ. (Указанный в настоящем подпункте перечень не подлежит изменению или расширению без предварительного согласования с Агентством). Приказом Генерального Директора АИЖК от 22 июня 2007 года № 56-од пункт 4 был изложен в новой редакции. (см. текст в предыдущей редакции) 4. ДОГОВОР СТРАХОВАНИЯ (ПОЛИС) (личное и имущественное страхование), ВКЛЮЧАЮЩИЙ В СЕБЯ ВСЕ ВИДЫ СТРАХОВАНИЯ При заключении договора страхования (полиса) (личного и имущественного страхования) в него должны быть включены существенные условия договоров, указанные в п.п. 2 и 3 статьи 7.2.2 7.3. Договоры и иные документы, формы которых обязательны в связи с выкупом Агентством Ипотечных кредитов (займов, закладных) у Регионального оператора, Сервисного агента и/или Первичного кредитора. 7.3.1. При выкупе Ипотечных кредитов (займов, закладных) у Регионального оператора, Сервисного агента и/или Первичного кредитора используются обязательные формы: 1) Соглашение о сотрудничестве (Агентство - Администрация - Региональный оператор) - приложение № 1. 2) Заявка на сотрудничество (Региональный оператор, Кредитная организация, иная (небанковская) организация, Сервисный агент, Страховая компания, Оценочная компания) - приложение № 2. 30 3) Соглашение о сотрудничестве (Агентство - Банк, Агентство - Сервисный агент, Агентство - Первичный кредитор) - приложение № 3. 4) Договор займа юридическому лицу - приложение № 5.1. 5) Договор купли-продажи закладной - приложение № 11. 5.1) Договор купли-продажи закладных (ипотечного пула) - приложение № 11.1. 5.2) Договор купли-продажи закладных с отсрочкой поставки - приложение № 11.2. 5.3) Договор обратного выкупа (купли-продажи) закладной - приложение № 11.3. 5.4) Договор купли-продажи закладных (для случаев замены) - приложение № 11.4. 5.5) Договор на право продажи дефолтной закладной - приложение № 11.5. 6) Акт приема-передачи закладной к Договору купли-продажи закладной - приложение № 12. 6.1) Акт приема-передачи закладной к Договору обратного выкупа (купли-продажи) закладной - приложение № 12.1. 6.2) Акт приема-передачи пула закладных к Договору купли-продажи ипотечного пула - приложение № 12.2. 6.3) Акт приёма-передачи закладных и документов в депозитарий банка - приложение № 12.3. 8) Отчет о проведенном анализе (Андеррайтинге) Заемщика и/или Жилого помещения и/или ипотечной кредитной сделки - приложение № 13. 9) Перечень документов из кредитного дела заемщика - приложение № 14. 10) Договор об оказании услуг - приложение № 15. 11) Требование об обратном выкупе закладной - приложение № 16. 12) Договор поручительства (гарантии) - приложение № 17. 13) Протокол согласования условий поставки - приложение № 19.
