Бизнес-План Ж.Кx - Деловой портал Finatica

БИЗНЕС-ПЛАН
ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА
ЖИЛОГО
КОМПЛЕКСА в г. Краснодаре
г. Краснодар, ул. Ярославская 2,4
АВГУСТ 2014г.
РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
Краткое описание проекта:
Ключевые показатели проекта
Количественные показатели комплекса
� Цель проекта – инвестирование
средств в строительство жилого
комплекса.
� На сегодняшний момент
разработана маркетинговая
концепция, эскизный
проект в стадии разработки.
� Проведены переговоры с
проектными институтами.
� Объект позиционируется как
Современный жилой комплекс
эконом класса.
Площадь участка
Площадь участка под застройку
Благоустройство
Инженерные объекты
� Прибыль собственников
формируется за счет продажи
площадей жилого комплекса.
480 м2
520 м2
200 м2
Общие площади
2634 м2
Жилая площадь
Не жилая площадь
Площадь общего пользования
1955 м2
391 м2
288 м2
Количество квартир
Тип 1 ( 1 к. кв.)
Тип 2 ( 2 к. кв.)
� Комплекс включает в себя Детские
игровые площадки, с надземными
стояночными местами.
� Источниками финансирования
проекта являются собственные
средства, кредиты коммерческих
банков, инвестиции
1200м2
60 кв.
40 кв.
20 кв.
Средние цены (с НДС)
Квартиры
Тип 1 ( 1 к. кв.)
Тип 2 ( 2 к. кв.)
Помещения под коммерцию
34 000 руб./м2.
34 000 руб./м2.
50 000 руб./м2.
Финансовые показатели по проекту
Валовой доход от реализации
Себистоимост
Прибыль от реализации проекта
Рентабельность проекта
86 020 000 руб.
51 208 000 руб.
34 812 000 руб.
40,46%
Содержание
1. БИЗНЕС-КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА
3
1.1 Информация об инициаторах проекта
1.2 Концепция проекта
1.3 Текущее состояние проекта
3
4
6
2. МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖИ
7
2.1 Анализ рынка элитной жилой недвижимости г. Киева
2.2 Локальный анализ месторасположения Объекта
2.3 Маркетинговая стратегия
2.4 Ценообразование и план продаж
2.5 SWOT-анализ проекта
7
9
11
13
14
3. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
16
3.1 Инвестиционный план проекта
16
4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА
17
4.1 Источники и стоимость финансирования проекта
18
5. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ
18
5.1 Прогноз прибыли и убытков
5.2 Расчет показателей эффективности
18
18
1. БИЗНЕС-КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА
1.1 Информация об инициаторах проекта
Инициаторы проекта
Инициатором проекта является ООО «Теплоинжиниринг», зарегистрировано
09.04.2009 года
Юридический адрес: г. Краснодар ул. Дальняя 4/1,
Фактический адрес: г. Краснодар ул. Раздельная 39
Телефон/факс (861) 225-94-27: 8(918) -65-7- 075
Основными видами деятельности предприятия является строительство и
реконструкция зданий и сооружений, строительство жилых зданий.
ООО «Теплоинжиниринг» имеет достаточно продолжительный опыт работы с
муниципальными
и
государственными
органами
власти.
Высоко
квалифицированный и подготовленный инженерно-технический состав компании
демонстрирует оперативность, высокую организацию работ, в соответствии с
техническим регламентом.
Организационно-правовая структура компании
Организационно-правовой формой предприятия является общество с ограниченной
ответственностью.
Согласно Устава, высшим органом управления общества является решение
единственного участника.
Участникам ООО «Теплоинжиниринг» является 1 физическое.
Информация об учредителях предприятия
№ п.п.
1
Наименование участника
Блинов Александр
Николаевич
Доля %
100 %
Форма взноса в уставной
капитал
Денежная
1.2 Концепция проекта
Планируется строительство жилого комплекса на участке 12 соток в г. Краснодаре по
ул. Ярославской 2,4.
Объект будет возведен в районе с развитой инфраструктурой
Этажность объекта – 5 жилых этажей, 1 – подземный этаж под коммерческое
назначение.
На каждом этаже планируется по 6 квартиры, площадью 39-64 кв.м.
Структура комплекса
Площадь участка
Площадь участка под застройку
Благоустройство
Инженерные объекты
Общие площади
Жилая площадь
Не жилая площадь
Площадь общего пользования
Количество квартир
Тип 1 ( 1 к. кв.)
Тип 2 ( 2 к. кв.)
1 200 м2
480 м2
520 м2
200 м2
26 236,42 м2
1955 м2
391 м2
288 м2
60 кв.
40 кв.
20 кв.
Техническое оснащение жилого комплекса
• принудительная вентиляция мест общего пользования, санузлов и кухонь.
• диспетчеризация и управление системами отопления, водоснабжения и
электросетями,
• система фильтрации воды,
• современный бесшумный лифт,
• телефонная линия,
• домофоны,
• охранная система,
• оптоволоконная линия интернета.
Преимущества объекта
• «тихий» район,
• активно развивающаяся черта города,
• удобная пешеходная и транспортная доступность,
• наличие развитой социальной и культурной инфраструктуры в поселке и
прилегающих кварталах,
• единая социальная среда жильцов дома,
• авто стояночные места,
• современное техническое оснащения объекта,
• каркасно-монолитное исполнение здания с кирпичным заполнением.
Позиционирование
Проектируемый объект позиционируется как современный жилой комплекс
эконом класса, включающий квартиры шести типов, обустроенную внутреннею
территорию двора со спортивными и детскими площадками, удобные
внутридворовые подъезды и авто стояночные места.
1.3 Текущее состояние проекта
На сегодняшний момент по проекту проведены следующие работы:
• осуществлен подбор земельного участка по ул. Ярославской , проведены
переговоры по юридическому переоформлению земельного участка и
взаимоотношениям между продавцом, и покупателем, ООО « Теплоинжиниринг»,
• специалистами ООО «Теплоинжиниринг» проведены маркетинговые исследования
рынка жилья среднего класса,
• разработана маркетинговая концепция проекта,
• проведены предварительные переговоры с субподрядчиками,
• подготовлено задание на проектирование, проводиться анализ материалов.
• произведены ТЭО и расчеты.
2. МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖИ
2.1 Анализ рынка жилья эконом класса г. Краснодара
Жилье эконом класса – самый востребованный сегмент Краснодарских
новостроек – включает в себя доступные проекты, планировки, площади квартир
рассчитанные на средний класс потребителя.
Сегмент новостроек этого уровня воплощает в себе баланс между средним
жильем, а именно, новые технологии строительства (системы отопления,
сигнализации, диспечиризации и т.д.) и доступным жильем (доступный объем общих
площадей квартир).
Эконом класс недвижимости в г. Краснодаре зарекомендовал себя как самый
востребованный продукт на рынке жилья.
Согласно международным стандартам, эконом класс жилья – это:
• площадь квартир от 30 до 90 кв.м.,
• эконом класс отделки помещений или предчистовая отделка.
• благоустроенная территория (зеленые насаждения, дорожки, детская площадка,
КПП во двор),
• социальная среда,
• определенная организация жилья (управляющая компания, обеспечивающая
нормальный уровень сервиса для жильцов, безопасность проживания и т.д.),
• надземные авто стояночные места или подземный паркинг,
• инженерное оснащение здания
Общественная зона такого дома должна включать:
• развитую социальную инфраструктуру,
• высота потолков более 3 м,
• средняя площадь каждой комнаты – 16-20 кв. м, кухни – 9-12 кв. м,
• возможное наличие гардеробных комнат.
Можно выделить следующие основные требования, предъявляемые потенциальными
покупателями к жилью эконом класса в г. Краснодаре, в порядке значимости:
• расположение дома в активно развивающихся частях города или пригороде (ул.
Российская, 1-го мая, п. Северный, ул. Народная, ЮМР, ФМР, и т.п.),
• средняя общая площадь квартиры, удобная планировка,
• наличие просторного холла, высота потолков не менее 2,6 м;
• охраняемый подъезд;
• желательно наличие лоджий совмещенных с комнатой и кухней,
• поквартирное отопление.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ЭКОНОМ КЛАССА
На сегодняшний день рынок жилья среднего класса г. Краснодара активно
насыщается новыми предложениями, несмотря на недавний экономический кризис
2008-2009г. Но одновременно с насыщение предложений спрос с начала 2010г. тоже
начал расти, о чем говорят ежемесячные маркетинговые исследования, с марта 2009г.
по август 2013г. портала «РЕСТКО», MACON-REALTY, большинство агеств по
недвижимости Краснодара и Краснодарского края.
По мнению экспертов за последние 4 года спрос на недвижимость передвинулся
из центральной части города к пригороду и черте города, увеличился спрос на
малоэтажные и среднеэтажные дома.
К черте города в которой планируется строительство данного жилого комплекса
можно отнести ул. Российскую, ул. 1-го Мая, Московскую, 9-ю Тихую, ул.
Народную. Ул.Репина, ул. Дзержинского
В этих районах пригорода уже активно ведется строительство.
Объем продаваемых площадей
• 1-комнатные квартиры - от 32 кв. м. до 48 кв. м.
• 2-комнатные квартиры - от 62 кв. м. до 71кв. м.
• 3-комнатные квартиры - от 83 кв. м. до 90 кв.м.
• На рынке жилья активно пользуются спросом квартиры-маломерки – от 22 кв.м. до
30 кв. м.
Наличие отделки
Из всех вышеперечисленных объектов , которые находятся на стадии строительства,
с отделкой сдаются лишь объемно-блочные дома. Это типовая отделка всех квартир:
• стены - штукатурка, шпатлевка, обои среднего класса,
• полы - выравнивающая стяжка, линолеум,
• полы в санузлах - выравнивающая стяжка, керамогранит,
• потолки - штукатурка, шпатлевка, водоэмульсионная покраска,
• вся инженерия (водоснабжение, отопление, канализация, электрика и т.д.)
• Двери и окна.
Остальные объекты сдают квартиры с общестроительной отделкой:
• стеклопакет (компания выбирает сама металлопластиковые или деревянные
стеклопакеты),
• входные двери,
• стяжка на полу черновая либо под покрытие,
• штукатурка стен (силиконовая, минеральная и т.д. ),
• разводка инженерных (электро, телевизионных) сетей, как правило, подводка к
щиту квартиры,
• водоснабжение и канализация подводят к месту подключения сантехники, возможна
установка временных санитарных атрибутов,
• монтаж системы отопления с установкой радиаторов.
В основном, застройщик предлагает квартиры с предчистовой отделкой, так как
типовая отделка большинство клиентов не устраивает и в дальнейшем он ее
переделывает, неся тем самым дополнительные затраты.
ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА
Стоимость метра квартиры, в центральной части города и пригороде, колеблется в
пределах от 21 000 руб. до 64 224 руб.
Средняя стоимость жилья по конструктиву строения в пригороде (из учета цены 1
кв.м. проданных квартир):
• Объемно-блочные здания выше 5 этажей – от 28000 руб. до 41000 руб.
• Монолитный каркас с кирпичным заполнением, выше 7 этажей – от 31000руб. до
44000 руб.
• Монолитный каркас с кирпичным заполнением, кирпичные дома от 1 до 6 этажей –
от 25000 руб до 36000 руб.
На стоимость 1 кв. м. квартиры влияет наличие инфраструктуры, благоустроенной
территории, парковки или автостоянки.
2.2 Локальный анализ месторасположения Объекта
Месторасположение
Планируемый жилой комплекс территориально расположен в г. Краснодаре, по
ул. Ярославской (Энка) Земельный участок имеет правильную прямоугольную
форму, перепад высот на участке отсутствует.
Транспортная и пешеходная доступность
Благодаря уникальности расположения планируемый жилой комплекс, несмотря
на то, что рядом проходит трасса с большой загруженностью транспортом, является
тихим. Рядом в 3,5 км. находится ТРК «Красная Площадь».
В настоящее время на объект можно попасть двумя способами:
- с ул. Дзержинского,
- с ул. Лузана
Напротив жилого комплекса находиться автобусная и маршрутная остановка, которая
лежит на маршруте 76 автобуса и 43 маршрутных такси. На расстоянии 1 км. ,по ул.
Дзержинского, лежит путь множества общественного транспорта. Ближайшая Ж.Д.
станция – «Компрессорный завод», расстояние от нее до объекта примерно
составляет 1,5 км.
Жилая недвижимость в данном районе
В данном районе множество многоэтажных домов в которых более 80%
площадей распродано. Жилая, мало и среднеэтажная недвижимости в районе, где
планируется расположить новый жилой комплекс, отсутствует.
Коммерческая недвижимость в локальном районе
Основной «торговый коридор» – ул. Дзержинского 100. Здесь плотно
расположились многочисленные магазинчики, бутики, кафе, пиццерии, рестораны,
кинозалы, боулинг дорожки. Много коммерческих заведений сконцентрировано и на
территории поселка «Энка», расположенного в 3-х км. В районе работают: множество
продуктовых магазинов, магазинов хозяйственных товаров, две парикмахерские, три
спорт зала, две автомастерские, в шаговой доступности находится гипермаркет
«COSTORAMA»
Муниципальные объекты
На ул. Ярославской находится школа №17, расстояние от нее до планируемого
объекта 500 метров, четыре детских сада. По соседству с ж.к. в данный момент
ведется строительство огромного спортивного комплекса, который будит включать в
себя батут, ринги для бокса, два ледовых катка, тренажерный и фитнес залы,
теннисные корты и многие другие виды спорта. Также на территории спортивного
комплекса планируется строительство спорт школы Олимпийского резерва.
2.3 Маркетинговая стратегия
План продвижения объекта
Позиционирование
Оптимальным будет использование образа «доступного жилья для всех слоев
населения» в классическом стиле в современном исполнении и современным
технологическим наполнением.
Потенциальные покупатели
• Предприниматели (для дальнейшей сдачи в аренду);
• Государственные служащие;
• Приобретение квартир для студентов (Институт МВД по ул. Ярославской);
• Северяне ( эта часть пригорода пользуется спросом у переселенцев);
В процессе продвижения нужно ориентироваться именно на вышеуказанную целевую
аудиторию и использовать средства продвижения, максимально ее охватывающую.
Политика продаж
При выводе площадей на рынок основными ориентирами являются:
- повышенный уровень спроса на жилую недвижимость в пригороде Краснодара;
- узкий целевой сегмент строительства многоквартирных жилых домов в данном
районе;
- создание образа эксклюзивности предложения планировок квартир и внешнего
облика комплекса.
Рекламная политика
Рекламируемый продукт:
1. Многоквартирный жилой комплекс в удобном и тихом районе города.
Современная жилая застройка с оригинальными планировками.
2. Коммерческие площади для инфраструктурного наполнения нового жилого
комплекса.
Цель рекламной кампании:
Налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения объема продаж в
запланированные сроки.
Основные маркетинговые коммуникации:
- Печатные издания
- Информационные печатные материалы (буклеты, постеры, календари, листовки)
- Интернет
- Наружная реклама
- агентства недвижимости
Сроки
Рекламная кампания будет проводиться с момента вывода площадей на рынок до
полной их реализации. Ориентировочно - в период с 2-го квартала первого отчетного
года.
Средства продвижения
Опираясь на опыт и практику реализации других проектов Краснодара, можно
выделить основные коммуникации, на которых будет сфокусировано внимание:
Печатная реклама
При выборе средств массовой информации были учтены их профиль, аудитория,
рейтинг, а также адекватность затрат величине покрытия «нашей» целевой группы.
На рынке Краснодара среди специализировано-тематических и рекламноинформационных изданий освещающих рынок недвижимости, можно выделить:
• «Недвижимость Краснодара»;
• «Сделка»;
Аудитория читателей этих изданий соответствует основным характеристикам нашей
целевой аудитории. Кроме специализированной прессы информация о проекте будет
размещена на рекламных щитах вдоль дорог Краснодара:
• ул. Дзержинского
Презентационные материалы и прямой маркетинг
При продвижении такого проекта, должное внимание будет уделено 3D модели
поселка, заказу печати качественных презентационных материалов – буклетов и
проспектов, которые используются для информирования брокеров и потенциальных
покупателей.
Пакет рекламных материалов содержит высококачественные цветные буклеты,
(напечатанные небольшим тиражом), которые раздаются потенциальным
покупателям в офисе продаж и других представительствах.
Все рекламные материалы будут выполнены в едином стиле, объединены общей
темой, с использованием единого логотипа.
Интернет
Немаловажное значение при продаже такого комплекса играет его продвижение
в сети Internet, основу которого составляет создание высококачественного Web-узла
(сайта), где любой желающий может ознакомиться с планировкой домов, уточнить
место размещения на карте города, узнать сроки ввода в эксплуатацию, ценовую
политику, информацию о застройщике и т.д.
Брокерские компании
В качестве дополнительного "рекламного носителя" необходимо привлечь
крупнейшие в городе агентства недвижимости. С этой целью им нужно предоставить
всю необходимую информацию и рекламные материалы по объектам.
Сотрудничество с агентствами предполагается выстроить по следующей схеме:
агентства будут предлагать площади своим клиентам (чем солиднее агентство, тем
больше клиентская база), при этом расходы на брокерские комиссионные будут нести
непосредственно покупатели.
2.4 График продаж площадей комплекса
Планируется начать продажи во 2 квартале первого отчетного года.
Продолжительность продаж составит 18 месяцев.
2.5 SWOT-анализ проекта
Сильные стороны проекта
С точки зрения рыночной конъюнктуры:
1.Спрос на жилье. Высокие
рыночные цены на жилье в Краснодаре,
востребованность площадей жилья эконом
класса рынком.
С точки зрения месторасположения:
2.Тихий район пригорода, соседство со
спорткомплексом;
3. Микрорайон отдален от мощных
транспортных магистралей и производственных
объектов, своеобразная камерность обстановки;
4. Средний уровень цен на жилье в данном
районе;
5. Отсутствие загазованности, экологическая и
эстетическая привлекательность окружения,
природный колорит;
6. Архитектура участка делает микрорайон
обособленным от менее благоустроенных
районов;
7. Развитая инфраструктура в данном районе
пригорода
С точки зрения концепции комплекса:
8. Жилой комплекс позиционируется как
комплекс эконом класса;
9. Оригинальные архитектурные решения
планировок квартир;
10. Застройка оптимально учитывает
потребности потанциальх покупателей.
Слабые стороны проекта
1. Точки подключения к сетям водопровода и
канализации находятся значительном
расстоянии от объекта,
2. Возможные затруднения с согласованием
разрешительной документации по объекту в
государственных органах.
3. Планируемое строительство трех этажных
многоквартирных домов по соседству (составят
небольшую конкуренцию).
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
3.1 Инвестиционный план проекта
График развития проекта
Планируется, что срок реализации проекта составит 18 месяцев, инвестиционной
фазы – 15 месяцев, в том числе, строительно-монтажные работы – 15 месяца.
первый год
Сроки реализации проекта
1к.
2к.
3к.
второй год
4к.
1к.
2к.
Проектирование,
разрешительная документация
Подготовительные работы
Внешние инженерные сети
Строительно-монтажные работы
Благоустройство территории
Продажи
Инвестиционный бюджет проекта
При реализации проекта планируются следующие виды работ:
• общепроектные работы (проектирование, подготовительные работы, получение
разрешительной документации),
• строительно-монтажные работы (строительство зданий и сооружений),
• прочие работы (благоустройство территории).
• Строительство внешних инженерных сетей.
Общая сумма инвестиционного бюджета проекта составит 51 208 000 рублей.
или 19 441 рублей на 1 кв.м. общей площади комплекса.
3. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА
4.1 Источники и стоимость финансирования проекта
Финансирование проекта
Финансирование проекта осуществляется за счет средств кредитов коммерческих
банков, предприятий и долевого участия.
Финансирование
Потребность проекта в финансировании составила:
 Привлеченные инвестиции или кредитная линия-
51 208 руб.
Кредитная линия открывается в 1 квартале первого отчетного года.
Погашение кредита
Погашение процентов по кредиту планируется за счет собственных средств и
продажи объекта. Погашение тела кредита начинается в 1-м квартале второго
отчетного года и во 3-м квартале четвертого года сумма кредита погашается в полном
объеме за счет поступлений от реализации площадей жилого комплекса.
4. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ
5.1 Прогноз прибыли и убытков
 Себестоимость строительства
 Объем после реализации площадей
-жилая площадь
-не жилая площадь
 Прибыль
 Прибыль после налогообложения
51 208 000руб.
66 470 000 руб.
19 550 000 руб.
34 812 000 руб.
28 545 840 руб.
5.2 Показателей эффективности
Проект является инвестиционно привлекательным, внутренняя ставка доходности
выше среднерыночной по аналогичным проектам на 3-5% согласно проведенным
маркетинговым исследованиям.
Окупаемость проекта – 1,5 года.
Рентабельность проекта – 40,46%.