ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ «ДОНСКОЙ БАНКОВСКИЙ КОЛЛЕДЖ» КУРСОВАЯ РАБОТА тема : «Анализ современного состояния ипотечного кредитования в России» ВЫПОЛНИЛА: Студентка 3 курса группы БД-33 Хачатрян М.А. НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ : Костенко Н.В. г.Ростов-на-Дону 2022г СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………3 ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1Понятие ипотеки и классификация ипотечных кредитов…………………………………………………………………………...6 1.2 Инструменты ипотечного жилищного кредитовании………………………………………………………………..........9 ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 2.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ………………………………………………………………………………..14 2.2 Концепция, характер и характеристики ипотечного кредитования……................................................................................................20 2.3 Источники финансирования ипотечных кредитов………………………............................................................................22 ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………..30 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………….33 2 ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы курсовой работы. Одним из важных условий функционирования экономики государства является использование кредита. Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и постепенно развивает апробированные на западе формы бизнеса. Еще несколько лет назад о самом существовании ипотечных жилищных кредитов знали только специалисты, а собственные ипотечные программы предлагали всего несколько крупных банков. Происходило это не только из-за новизны таких кредитных продуктов на российском рынке. У банков просто не хватало оборотных средств для того, чтобы предложить населению деньги под низкий процент. Для решения этой проблемы Правительством были созданы законодательные условия для выпуска ипотечных ценных бумаг, позволяющих банкам привлекать средства частных инвесторов на открытом рынке, тем самым способствуя повышению доступности первичных кредитов для населения. Основным инструментом развития ипотечного жилищного кредитования в России стало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). С его созданием банки получили возможность расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует кредиты региональных операторов. В настоящее время единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования действует в 87 регионах России. Мировой финансовый кризис обнажил целый комплекс проблем в системе ипотечного кредитования: недоступные для большинства населения ставки по ипотечным кредитам, падение стоимости залога, резкий рост просроченной 3 задолженности по выданным кредитам, низкая эффективность работы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию. Еще одним негативным фактором является устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках. Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор, по сути, не является частью экономики. Однако, несмотря на негативные факторы и условия, сопровождающие развитие российского рынка ипотечного кредитования, опыт промышленно развитых стран показывает, что в рыночной экономике ипотечное кредитование является одним из главных инструментов повышения доступности и обеспеченности населения жильем. Разработка мер, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования и внедрение новых финансовых инструментов, направленных на расширение доступности жилья для основной массы населения в условиях посткризисного развития российской экономики и определила актуальность темы курсовой работы. Целью курсовой работы является анализ современного состояния системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Для достижения поставленной цели в курсовой работе необходимо решить следующие задачи: -охарактеризовать сущность, виды и роль ипотечного кредитования в России; -исследовать историю развития ипотечного кредитования в России; -изучить нормативно-правовую базу по регулированию ипотечного кредитования в России; -анализировать проблемы развития и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования в России; 4 -рассмотреть ипотечное кредитование и этапы предоставления ипотечного кредита на примере Тольяттинского филиала ОАО «Первобанк». Предметом курсовой работы являются проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России. Объектом курсовой работы выступают общественные отношения в сфере ипотечного кредитования на примере Тольяттинского филиала ОАО «Первобанк». В соответствии с поставленной целью и задачами структура курсовой работы состоит из введения, двух разделов, заключения, списка использованной литературы. 5 ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1Понятие ипотеки и классификация ипотечных кредитов Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами: Во-первых, ипотека, как всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения. В-третьих, предмет потеки всегда находится во владении должника. Он остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжаться им, по крайне мере без согласия кредитора, на время залогового периода. В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией. В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги. 6 И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной. Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой) Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Основные условия реализации ипотечного кредитования: - стабильность экономики - надежность и эффективность финансово-кредитной системы - наличие развитого рынка ценных бумаг - высокая платежеспособность населения - самое главное, активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях Существует классификация ипотечных кредитов: 1.По объекту недвижимости: а) земельные участки б) предприятия, здания, сооружения в) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; д) воздушные, морские суда, космические объекты, объекты незавершенного строительства 7 2.По целям кредитования: а) приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; б) приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку 3.По виду кредитора: а) банковские б) небанковские. 4. О виду заемщиков: а) как субъектов кредитования: - кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; - кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; б) кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим. 5.По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. 6.По способу амортизации долга: а) постоянный ипотечный кредит; б) кредит с переменными выплатами; в) кредит с единовременным погашением согласно особым условиям. 8 7.По виду процентной ставки: а) кредит с фиксированной процентной ставкой; б) кредит с переменной процентной ставкой. 8.По возможности досрочного погашения: а) с правом досрочного погашения; б) без права досрочного погашения; в) с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа. 9.По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). а) сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. б) - обычные ипотечные кредиты - комбинированне (выдаваемыми несколькими кредиторами) в) - субсидируемые кредиты - выданные на общих условиях1 1.2. Инструменты ипотечного жилищного кредитования Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, а какая - на выплату основной суммы долга. Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем: - обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции; - снижение рисков ипотечного кредитования; - обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика. 9 Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие: - ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.); - источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов; - необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам. В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на: 1) постоянный ипотечный кредит (предусматривающий равномерные выплаты) 2) ипотеку с переменными выплатами: - ипотеку с «шаровым» платежом - ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга - кредиты с переменной процентной ставкой Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты. Срочный аннуитет это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, одна часть которой идет на погашение кредита, а другая - на уплату начисленных за месяц процентов, которые начисляются на остаток не выплаченной по кредиту суммы. Такой порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России. В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом», когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения 10 основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие: - в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга; - частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга; - замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент. Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной 11 ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой. При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты. Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно: - не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов; - частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным; - возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика; - относительная сложность инструмента. При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5 2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой. Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь 12 кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки. 13 ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 2.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют: 1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности. 2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 “О залоге”. С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: “Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами 14 законодательства Российской Федерации”. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно Закон РФ “О залоге” “применяется постольку, поскольку он не противоречит” части первой ГК РФ. 3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее - ФЗ “Об ипотеке”). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом “Об ипотеке” не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ “Об ипотеке”. 4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. 15 5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести следующие нормативноправовые акты: Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 N 370 "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"; Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"; Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180 "О жилищных кредитах".[18] Имущество является основным объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина “имущество”, то при заключении договора необходимо определять точное значение данного термина путем его детального толкования. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Moгyт быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств 16 Оценка земельного участка может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже его нормативной цены Нормативная цена земли - это особый вид платы за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под залог банковского кредита. Часть первая Гражданского кодекса РФ внесла определенные изменения в правовое регулирование института залога. Залоговый кредитор традиционно имел преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества. Однако это право не является безусловным. Как более ранний закон "О залоге" (1992г.), так и первая часть ГК РФ содержат оговорку, что преимущественное право залогового кредитора действует за изъятиями, предусмотренными законом. Часть первая ГК вводит изменения также в порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Ст.349 части первой ГК допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. В одних случаях обращение взыскания возможно только по решению суда, в других - обращение взыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали иной порядок. По общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда. Однако стороны вправе договориться об обращении взыскания на заложенную недвижимость без судебного решения. Предмет ипотеки. Определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа 17 государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценки предмета ипотеки. Определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 ФЗ “Об ипотеке” и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” устанавливает (ст. 10), что обязательным элементом формы договора об ипотеке является его нотариальное удостоверение и государственная регистрация. Несоблюдение 18 формы влечет недействительность договора. Установленные требования к таким элементам договора, как нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке приведено ниже. Нотариальное удостоверение договора об ипотеке: 1) договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен; 2) договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст.9 “Содержание договора об ипотеке” ФЗ “Об ипотеке”, или нарушены правила п.4 ст. 13 (условия, при которых составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит нотариальному удостоверению в качестве договора об ипотеке; 3) несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным; 4) если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ “Об ипотеке” удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с частью второй п.З ст. 4 ФЗ “Об ипотеке”. Государственная регистрация договора об ипотеке: 1) договор об ипотеке подлежит государственной регистрации; 2) договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст.9 “Содержание договора об ипотеке”, или нарушены правила п.4 ст. 13 (условия, при которых составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке; 3) несоблюдение правил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным; 4) договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации 19 2.2 Концепция, характер и характеристики ипотечного кредитования Характеристики различных видов ипотек недвижимости Ипотечные кредиты в промышленности Приверженность компании в современной российской практике встречается достаточно редко. Это связано, главным образом, с отсутствием эффективного механизма оценки этих товаров, трудностями в реализации, длительностью и высокой стоимостью контракта, большим количеством необходимых документов и т.д. В этом случае заемщику необходима консультация опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса компании очень высок. Как правило, имущественный комплекс компании на момент залога включает в себя все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию, претензии, исключительные права и т.д. Обязательство, обеспеченное ипотекой компании, должно составлять не менее половины стоимости комплекса недвижимости компании сроком не менее одного года с момента заключения соответствующего договора. При заключении корпоративного ипотечного договора банк, как правило, обращает внимание не только на имущество самой компании, но и на ее долги. Это связано с тем, что покупатель, приобретающий компанию на публичных торгах, одновременно принимает на себя все обязательства владельца компании. В случае передачи в залог отдельных производственных мощностей действующего предприятия обязательна комплексная оценка возможности их реализации, независимо от индивидуального хозяйственного комплекса. Для того, чтобы рассмотреть возможность предоставления кредита под залог предприятия банку, необходимо, в первую очередь, провести технико-экономическое обоснование использования и погашения кредита. Заявка на получение ипотечного кредита под залог предприятия включает в себя также бухгалтерский баланс предприятия, отчет о прибылях и убытках, отчет об обязательных платежах и другие документы по 20 требованию кредитора. Кредитный отдел банка уделяет особое внимание несоответствиям в финансовом плане доходов и расходов предприятия за период кредитования, сравнивает его с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственной и технической базы для реализации данного плана. Стоимость предмета залога может быть определена различными способами: исходя из балансовой стоимости комплекса недвижимости. В случае ипотеки юридических лиц имущество учитывается на балансе организации по остаточной стоимости. Учитывая тот факт, что основные средства организации периодически переоцениваются с целью приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реалистично отражает стоимость основных средств заложенного имущества. основывается на мнении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка более надежна, так как она проводится верифицированных профессиональными специальных методов оценщиками оценки активов. на основе Основным недостатком данного метода является то, что такая оценка проводится без учета возможных изменений рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает фактическую стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на проведение оценки покрываются заемщиком и являются достаточно существенными. оценка имущества осуществляется самим Банком. При этом обязательно учитывается фактическое и ожидаемое состояние рыночной ситуации по видам собственности, референтные данные по уровню цен. Преимущество такой оценки заключается в том, что она бесплатна для заемщика, а для банка достаточно трудоемка. 21 В случае несвоевременного выполнения Заемщиком своих договорных обязательств, в пользу Банка осуществляется принудительное исполнение Залога. В случае залога недвижимого имущества обращение взыскания осуществляется либо по решению суда, либо по нотариально заверенному соглашению сторон. Исключением из этого правила является залог компании или недвижимости, имеющей особую историческую или культурную ценность. Продажа недвижимости на аукционах (или аукционах) начинается тогда, когда первоначальная цена на недвижимость определяется по соглашению сторон (или по решению суда). Если аукцион не состоится, Банк имеет право заключить договор с Ипостасью на покупку недвижимости по ее первоначальной цене. В этом случае ипотека аннулируется. Если договор купли-продажи заложенного имущества банку не заключен, предусмотрены повторные торги, в случае чего цена земельного участка снижается на 15%. Если недвижимость не была приобретена кем-либо и на повторных торгах, Банк имеет право приобрести недвижимость по цене на 25% ниже первоначальной цены. Ипотека считается аннулированной, если ипотечный должник не воспользовался этим правом в течение одного месяца после окончания повторного аукциона 2.3 Источники финансирования ипотечных кредитов Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, поступают из следующих источников: Собственный капитал банка, характерный для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков; Капитал от акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом; 22 Капитал, привлеченный под государственные гарантии (АИЖК). Однако этих источников недостаточно для создания массовой ипотеки. Даже в самых благоприятных условиях они не смогут обеспечить оборотные средства, необходимые для достижения целей, поставленных Национальной программой ипотеки. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых систем и структур, способных привлекать инвестиционный капитал со вторичного ипотечного рынка. Вторичный ипотечный рынок — это совокупность взаимоотношений участников ипотечного рынка, обеспечивающая формирование общего кредитного портфеля ипотечной системы путем конвертации закладных в ипотечные ценные бумаги и их размещения у инвесторов. Функционирование вторичного ипотечного рынка обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по регионам страны и экономическим зонам интеграции финансового рынка и рынков недвижимости и земли, стабилизирует ставки кредитования. Ипотечные банки в этих условиях не столько ограничены кредитными ресурсами, сколько их деятельность на вторичном рынке позволяет им дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые вводятся в обращение путем выдачи новых кредитов. Для эффективного функционирования этой системы необходим развитый вторичный ипотечный рынок. Следует отметить, что ипотечные жилищные кредиты финансируются за счет механизма выпуска корпоративных облигаций АИЖК, обеспеченных государственной гарантией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует ипотечные кредиты, которые выдаются и обслуживаются в соответствии с определенными требованиями, обеспечивает межрегиональную ликвидность и фактически перечисляет потоки денежных средств по ипотечным кредитам на рынок капитала. Государственная гарантия по облигациям АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) 23 полностью покрывает капитальные и купонные выплаты. Он выпускается для держателей облигаций, является безотзывным и не может быть изменен. Поручительство заносится в книгу внутреннего долга Российской Федерации и отражается в государственном бюджете как федеральный внутренний заимствований. Однако в случае дефолта эмитента гарантия предусматривает не немедленное получение денежных средств владельцем облигаций, а только их выплату с определенной задержкой и только при соблюдении требований надлежащей правовой процедуры [10, p.250-251]. Минимизация риска дефолта АИЖК достигается путем тщательной оценки кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика и качества обеспечения [18, p.43]), определенных стандартов и проверки залоговых обязательств, выкупленных региональными операторами. Следует также отметить, что помимо финансирования за счет внутренних займов, ипотечные кредиты на жилье могут финансироваться и из внешних источников. Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение Группы Всемирного банка, объявила об официальном запуске проекта «Развитие первичного рынка ипотеки в России». Проект направлен на дальнейшее развитие системы ИЖК, повышение ее инвестиционной привлекательности и эффективности, а также повышение доступности ипотеки для заемщика. В странах с развитой рыночной экономикой ипотечное финансирование в основном предоставляется путем размещения ипотечных ценных бумаг, номинированных в местной валюте. Основными инвесторами в такие ценные бумаги традиционно являются страховые компании и пенсионные фонды, которые заинтересованы в инвестировании в высоконадежные и долгосрочные финансовые инструменты. Однако в России ипотечное финансирование по-прежнему осуществляется за счет ресурсов банковской системы, что, учитывая низкую капитализацию банковской системы и ее ограниченный доступ к долгосрочному 24 финансированию, представляется не столь эффективным на фоне значительного общего спроса экономики на кредитные ресурсы. Для решения наиболее серьезных проблем в развитии ипотечного кредитования — недостаточности долгосрочных ресурсов в пассивах большинства российских банков — необходимо привлечение долгосрочных финансовых ресурсов институциональных инвесторов на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг; вовлечение большего числа банков в существующую единую систему рефинансирования ипотечных кредитов; постоянное увеличение уставного капитала АИЖК и его региональных операторов, а также объема гарантий, предоставляемых Российской Федерацией по обязательному кредитному договору. 25 ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОСИИ 3.1 Перспективы развития ипотечного рынка в России Молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос. В начале 2010 года рынок ипотеки стал подавать признаки жизни. За достаточно короткий срок об улучшении условий кредитования объявили Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, «Дельта кредит», Оргрэсбанк, Юникредит банк, ОТП-банк, ИТБ-банк, НДБ-банк, «Абсолют банк», Связь-банк, «Банк Сосьете Женераль Восток», СКБ-банк, Росевробанк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк. Оживление рынка подтверждается и участниками рынка, и аналитиками, и официальной статистикой. С августа началось снижение процентных ставок, уменьшается размер минимального первоначального взноса, происходит увеличение максимальных сумм кредита и сроков кредитования, наблюдается либерализация требований к заемщикам. В категорию потенциальных ипотечных клиентов входят граждане с небольшим стажем работы (во многих банках достаточно одного года трудоустройства на последнем месте работы). Средний срок выдачи кредитов на приобретение жилья имеет тенденцию к увеличению. Так, в среднем по России в 2010 году по сравнению с 2009 годом он увеличился почти в 2 раза. Появляются совершенно новые кредитные продукты со сроком действия в 30 и даже 50 лет. Рынок идет к тому, что основной упор делается на качество обслуживания клиента. Сюда можно отнести удобство внесения ежемесячных платежей, общения с банком по вопросам обслуживания кредита (досрочное погашение, в том числе частичное, уплата ежегодной страховки), т.е. перечень тех вопросов, 26 которые возникают при обслуживании кредита. Банки вернулись к пониманию того, насколько важны тщательная оценка платежеспособности и кредитоспособности каждого потенциального заёмщика и насколько адекватен предмет залога. Раньше банки уделяли больше внимания росту кредитных портфелей, а теперь больше обеспокоены об их надлежащем качестве. В последующие годы большинство специалистов прогнозируют существенное увеличение спроса на ипотеку. Это связано с выгодной ценовой конъюнктурой на общероссийском рынке недвижимости и отложенным спросом с 2009 года. Перспективными направлениями будут развитие кредитования первичного и загородного рынка, рефинансирование кредитов (перекредитование), а также рынка коммерческой недвижимости. Наиболее распространенные в России ипотечные программы - это кредиты на приобретение готовых квартир, как их называют банки в описании своих продуктов - «на вторичном рынке жилья». Однако сегодня спектр предложений основных игроков рынка радует потенциальных ипотечных заемщиков разнообразием предложений. Практически повсеместно предлагаются кредиты на покупку квартир на этапе строительства, несколько реже, но все более часто попадаются предложения ломбардных кредитов - под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков. Отдельные банки в погоне за клиентом готовы кредитовать такую неведомую в докризисный период экзотику как приобретение комнат, долей в жилье, гаражей, машиномест, объектов коммерческой недвижимости. Например, кредиты на приобретение гаража предлагает ВТБ24, машиноместа - Сбербанк. Московский банк Сбербанка РФ в августе объявил о готовности выдавать кредиты на приобретение доли в жилье. В частности, получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке «Уралсиб», Ханты-Мансийском банке. 27 Что касается планов российских ипотечных банков на перспективу - то они довольно стандарты и прозаичны: нарастить кредитные портфели; открыть новые и расширить старые региональные офисы; усовершенствовать сервисную и информационно-техническую платформы, что позволит повысить качество обслуживания клиентов; наладить более тесные контакты с кредитными брокерами и агентствами недвижимости, что позволит банкам существенно снизить свои операционные расходы; возобновить интерес инвесторов к ипотечным активам, обеспеченным закладными для возможной секьюритизации ипотечного портфеля; усовершенствовать систему управления рисками и контроля качества, что актуально в условиях такого увеличения объемов кредитования и усложнения структуры ипотечного рынка.1 Дальнейшее развитие ипотечного рынка также будет во многом определяться эффективностью государственных мер по поддержке данного сегмента. Если государство выберет комплексный подход к развитию рынка посредством наращивания объемов жилищного строительства и параллельного создания стабильной базы рефинансирования ипотечных кредитов, то ежегодные темпы роста объемов ипотечного кредитования в период 2011–2015 годов будут превышать 60%. Важную роль должна сыграть государственная программа поддержки развития ипотеки, уже в 2010 году государство предпринимало активные действия в этом направлении: снижены ставки по субординированному кредиту для АИЖК, выделены средства для реализации программы по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья (программа «Стимул»), в марте 2010 года были приняты соответствующие поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», в соответствии 28 с которыми в рамках правительственной программы ставки по ипотечному кредитованию не должны превышать 11%, а первоначальный взнос - 20%. 19 июля Владимир Путин подписал стратегию развития ипотечного кредитования до 2030 года. Согласно документу, к этому времени 60% населения смогут позволить себе ипотеку на квартиру. 29 ЗАКЛЮЧЕНИЕ На основании первой главы можно сделать соответствующие выводы: Ипотечный кредит - разновидность кредита, который предоставляется под залог недвижимого имущества. В данной форме кредита сочетаются как общие основы кредитной отношений, так и специфические черты, свойственные только данной форме кредита. Ипотечное кредитование считается относительно низко рискованной банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заёмщика и инвестора. Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Объектами же ипотечного жилищного кредитования на современном этапе могут быть: жилая недвижимость на первичном рынке жилья, строительство и реконструкция жилья, жилая недвижимость на вторичном рынке жилья. Ипотека в России выполняет следующие функции: является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства; обеспечивает возврат заёмных средств; стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купляпродажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. Ещё одним обязательным признаком условием ипотечного кредитования является обязательное страхование объекта ипотеки, таким образом, банк обеспечивает безопасность вложенных средств на случай гибели залогового объекта. Погашение задолженности по ипотечному кредиту производится с помощью двух основных методов: аннуитет и дифференцированная система. В Российском законодательстве чётко прописан весь процесс выдачи и условия погашения ипотеки, но, несмотря на это, кредитные организации вправе выдвигать собственные требования к заёмщикам. Заёмщику следует крайне внимательно подойти к выбору наиболее подходящей ему ипотечной кредитной 30 программы. При выборе нужно учитывать не только размер процентных ставок, но и размер требуемого первоначального взноса, максимально возможный срок кредитования, сумму всех дополнительных расходов по кредиту. На основании второй главы можно сделать соответствующие выводы: Развитие ипотечного рынка России отличается своей размеренностью и в то же время хорошими показателями. Благодаря государственной поддержке, а также влиянию Центрального Банка и преобразованию банковских структур нашей страны условия ипотеки стали более выгодными для граждан. Факторами, которые могут оказать сдерживающие влияние на развитие ипотечного рынка, выступают дальнейшее падение реальных доходов населения и снижение спроса на ипотеку в случае ухудшения экономической ситуации в стране, ослабления национальной валюты и ускорения инфляции. Таким образом, ипотека - самый популярный вид кредитования. Конкуренция в этом сегменте высока, поэтому банки и другие кредитные организации будут стремиться предлагать клиентам наилучшие условия, даже в период нестабильной экономики. Официальные данные свидетельствуют об увеличении заинтересованности населения и востребованности ипотечных кредитов в Российской Федерации. Перспективы развития ипотеки напрямую связаны с общемировой экономикой и затянувшимся кризисом. В заключении необходимо отметить, что ипотечное кредитование ведёт к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как даёт гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдёт рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объёмы производство и даст возможность его модернизировать. На мой взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние 31 на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье. Совершенствование ипотечного кредитования является одной из важнейших задач, которая стоит перед правительством Российской Федерации, руководством регионов и многочисленными кредитными организациями, которые работают на данном рынке. В настоящее время ипотека является одним из немногих способов, с помощью которого жители нашей страны могут приобрести собственное жилье. Одной из форм совершенствования ипотечного кредитования в нашей стране является уменьшение количества документов, которые необходимы для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков рассмотрения предоставленных документов. Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования является введение электронного документооборота и цифровой электронной подписи, благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита. 32 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 1. Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" от 10.07.2002 N 86-ФЗ 2 Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 N 395-1 (последняя редакция) 3.Дударева, Э.Н. Л.Ю. Особенности ипотечного жилищного кредитования / Е. Дударева // Экономика и право. — 2017 4. Пути повышения эффективности деятельности коммерческих банков и их финансовой устойчивости // Горный информационно-аналитический бюллетень (научно-технический журнал). - № 10 5. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2018. № 1,с. 20-23. 6. Фролов Н. Современное состояние ипотечного рынка: проблемы, перспективы . Деньги и кредит. — 2017 7. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ. 8. Официальный сайт Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации [Электронный ресурс] http://rusipoteka.ru/ 9.Официальный сайт печатного издания «Российская Газета» [Электронный ресурс] http://www.rg.ru/2015/04/10/krediti-site-anons.html 10. Ипотека шаг за шагом. Ипотека. Ипотечное кредитование. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ipohelp.ru/manual.html 11. Банки и банковские операции : учебник и практикум для вузов / В. В. Иванов; под редакцией Б. И. Соколова. — Москва : Издательство Юрайт, 2020. — 189 с 33
