Загрузил Александр Пушкин

тсж или управляющая компания

реклама
«Управляющие компании
и ТСЖ: риски и страхи
собственников жилья»
Жуков Андрей Алексеевич
некоммерческая организация
Пермский Фонд содействия ТСЖ,
исполнительный директор
г. Пермь, ул. Советская, 24а
тел. (342) 210-12-63
(342) 294-51-14
e-mail: citos@perm.raid.ru
www.csiconsulting.ru
Три способа управления
домом
1. Создание ТСЖ
2. Выбор управляющей
организации
3. Непосредственное управление
Актуальность подходов к
созданию ТСЖ
1. Необходимость самоорганизации
собственников.
2. Изменение менталитета людей –
становление сознания собственника.
3. Демократическая структура ТСЖ –
плюсы и минусы.
4. Соотношение с другими формами
самоорганизации граждан – например,
органы ТОС.
5. Государственная политика в отношении
ТСЖ.
Программный способ
поддержки создания ТСЖ
Составляющие:
 информационное, консультационное, методическое
сопровождение процесса выбора населением способа
управления многоквартирными домами,
 создание системы взаимодействия органов местного
самоуправления, собственников помещений в
многоквартирных домах и профессиональных
управляющих организаций, ТСЖ
 обеспечение открытости деятельности
профессиональных управляющих организаций, ТСЖ
 содействие повышению уровня квалификации лиц,
осуществляющих управление многоквартирными
домами.
Функции управления в ТСЖ:
Три основных:
- Экономическое (хозяйственное)
управление
- Контроль
- Представительство
Их соотношение исключительно
важно для эффективного
управления.
Два собрания
1. Собрание собственников
помещений
2. Собрание членов ТСЖ
Модели управления в ТСЖ:
какая эфективнее?
Правлением ТСЖ
Управляющим
Управляющей
организацией
Оптимальная модель управления многоквартирным домом:
ТСЖ + управляющая организация
Наиболее эффективная система взаимозависимости
Эффективный контроль за использованием средств
Ускоренное разрешение споров
Договор
управления (услуг
управления)
УК
Банковский счет УК
ТСЖ
Взносы и
платежи
Плата
по
договору
Банковский счет ТСЖ
Оплата
подрядчикам
Обслуживающая
Индивидуорганизация
альные
предприниматели
Ремонтная
организация
Факторы, стимулирующие
сознательный выбор
собственников:
Программы капитального ремонта
общего имущества.
Передача нежилых помещений в
многоквартирных домах.
Межевание земель за счет
муниципалитетов.
1 риск
 Не создается
инициативная группа
из собственников.
Инициатором
выступают один-два
человека
 Отсутствует
атмосфера доверия
со стороны
собственников.
Большой объем
организационной
работы
выполняется коекак,
нелегитимность
собраний.
2 риск
 Не проводятся
предварительные
информационные
собрания
(например, по
подъездам).
 Собственники не
обладают полной
информацией,
собрание
проходит в
конфликтном
поле,
легитимность не
соблюдается.
3 риск
 В новостройках до
сдачи дома в
эксплуатацию –
создание ТСЖ из
числа будущих
собственников под
контролем
застройщика.
 Нет реального
представительства в
лице будущих
собственников, после
сдачи дома (с
недоделками, с
неконтролируемыми
органами управления
и расходами) до них
«доходит» суть
ситуации, на
исправление которой
уходит 1-2 года.
4 риск
 Игнорируются
собственники
нежилых
помещений, они
воспринимаются
исключительно
как
«коммерсанты».
 Почва для
конфликтов
создается сразу
же и надолго.
Иллюзия о
возможности
использовать
собственников
нежилых
помещений как
«спонсоров».
5 риск
 Не собираются
сведения о
собственниках.
 Нелигитимность
собрания,
невозможность
дать
экономический
прогноз жизни
дома.
6 риск
 Данные о
собственниках
инициаторами
запрашиваются у
сторонних
организаций
(жилищных служб,
муниципалитета,
ЦТИ,
регистрационной
службы).
 Данные
недостоверные, часто
устаревшие, теряется
возможность
использовать эту
работу по
продвижению идеи
создания ТСЖ.
7 риск
 Не проводится
инвентаризация
общего
имущества.
 У собственников
нет представления
об объеме
управленческих
функций,
соответственно –
недостоверное
планирование.
8 риск
 В органы
управления
выбираются
самые
«активные», а не
люди, способные
к
профессионально
му управлению,
контролю.
 Деятельность
избранных
органов, а также
собрания,
превращаются в
крикливые
сборища,
происходит
отчуждение
собственников от
управления.
9 риск
 Не
разрабатывается
примерная смета
доходов и
расходов хотя бы
на месяц.
 У собственников
(и инициаторов)
нет представления
о том, на какие
средства будет
развиваться дом.
10 риск
 В проект устава
ТСЖ пытаются
заложить все риски,
детализировать его.
 Многие пожелания
собственников
противоречат закону,
все урегулировать
невозможно.
Необходимо
кропотливо принимать
на собраниях
собственные,
отдельные
нормативные
документы
(должностные
инструкции,
положения о фондах и
т.п.).
11 риск
 Попытки создать
ТСЖ под решение
конкретных
злободневных
проблем –
капитальный
ремонт,
оформление
земельного
участка.
 Отсутствует
долгосрочное
планирование
жизни дома,
оценка
экономической
целесообразности,
для дома
малоквартирного
особенно опасно.
12 риск
 Инициатором
создания ТСЖ
является
сторонний
человек или
организация.
 Большой риск
заинтересованнос
ти этих лиц в
использовании
ресурсов дома –
помещений,
земельного
участка,
денежного потока.
13 риск
 Приглашение
инициаторами на
собрание
сторонних
специалистов.
 У большой части
собственников
появляются сомнения
в
незаинтересованност
и приглашенных.
Если сами
собственники не в
состоянии провести
собрание, принять
решение в своем
кругу, то не состоится
и управление.
14 риск
 Стремление
управлять
исключительно
«своими силами» сочетая функции
хозяйственного
управления, контроля
и представительства.
 Иллюзии
относительно
самостоятельного
управления
развеиваются спустя
1,5-2 года.
Профессиональное
«выгорание»
председателей и их
мутации – в
направлении
отчуждения
собственников от
управления и
коррупции.
ТСЖ - Риски
 Авторитарность
 Отчуждение
собственников от
управления
 Нежелание, неумение
принимать решения
ТСЖ - Риск.
 Создание рабочих мест
для должностных лиц
товарищества
ТСЖ - Риск.
Непрофессионализм.
Можно ли научиться
управлению жильем?
 Две мутации
председателя ТСЖ
ТСЖ - Риск.
 Рейдерство.
Осторожно! Вашим
имуществом
распоряжаются!
ТСЖ и собственники
Собственник может ознакомиться с
документами ТСЖ по первому
требованию
 Делопроизводство.
 Отчетность и планирование.
 Смета доходов и расходов –
максимальная детализация. Реестры.
 2 страха председателя ТСЖ.
Барьеры и возможности
 Неготовность принять информацию
 Неумение подать информацию
 Культивирование социальной
агрессии
 Ответственность собственников и
смена поколений
 Неизбежное повышение доли
расходов на ЖКУ в расходах
домохозяйств
 Страхование собственности и
рисков
Проблемные моменты
 Реорганизация ЖСК?
 Создание ТСЖ в одном или нескольких
домах?
 Восприятие жителями муниципалитета как
инициатора?
 Наличие инициативной группы и работа с
ней?
 Очное или заочное собрание по созданию
ТСЖ?
 Обеспечение легитимности?
Управляющие
организации
 Принцип - разделение
управления и
обслуживания
 Что такое
профессионализм
УК - некомплектность
 управленческое звено
 «технари»
 исполнители
Выбор УК
смена управляющей
организации –
эффективный инструмент
 главный критерий - смета
УК - масштаб
 Наиболее
эффективные – до 200
тыс. кв. м
УК – поставщики услуг
 Отсутствуют признаки
рыночной услуги
Понятие тарифа
 Миф о муниципальном
тарифе
Жилищно-коммунальные услуги в структуре
потребительских расходов в США и России
35
30
25
20
15
10
5
0
32,6
США
10,4
5,7
5,7
Коммунальные
услуги
2,9
Жилье (с
арендными
платежами и
ипотекой)
Россия
2,9
Жилищные услуги
УК – контроль
 Сложности контроля
 Договор управления
 Отчетность
 Обратная связь.
Выборные лица.
Информационная
открытость
Доступность информации
Смета доходов и расходов
– максимальная
детализация. Реестры.
Нормативное творчество
муниципалитета
1. Программа поддержки ТСЖ
(информация, консультации, обучение)
2. О передаче дома в управление
3. О возмещении расходов ТСЖ со
стороны муниципалитета как
собственника
4. О доверенном представителе
муниципалитета
5. О критериях по отбору завок на
капитальный ремонт
Задачи органов МСУ
 Максимальная информационная и
консультационная поддержка выбора
способа управления МКД
 Использование возможностей
муниципалитета как инициатора
(собственника)
 Создание системы взаимодействия
муниципалитета и общества в вопросах,
касающихся создания ТСЖ
 Представительство как собственника
 Поддержка объединений ТСЖ
Скачать