Понятие купли-продажи земельных участков Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России осуществляется преимущественно в рамках §7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости». Земельный кодекс России регламентирует рассматриваемые правоотношения достаточно скупо, с помощью ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Правила ЗК РФ отображают специфику и оборотоспособность участков как объектов гражданских прав. По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, находящихся в муниципальной и госсобственности» не совпадают. И это при том, что «предоставление» зачастую предполагает переход права собственности на участок от публичного субъекта (государство, муниципальная община) к частному лицу на возмездных основаниях. Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам. Особенности купли-продажи земельных участков В обязанность продавцу вменяется уведомление потенциальных покупателей об: обременениях, существующих в отношении участка; ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ). Речь идет о сервитутах на проезд и проход, запрете строительства вблизи коммуникаций. Наличие таких обременений как залог или ипотека влечет необходимость согласования отчуждения с залого- или ипотекодержателем. Покупатель вправе требовать уменьшения цены участка либо расторжения сделки и компенсации убытков на случай, если продавец сознательно соврал об: обременениях; ограничениях разрешенных видов использования; разрешении на застройку; использовании соседних участков, если это существенно сказывается на стоимости отчуждаемого объекта; свойствах почвы; иных обстоятельствах, могущих повлиять на решение о покупке. Объект купли-продажи земельных участков Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». К недвижимости в понимании ст. 130 этого Кодекса отнесены именно земельные участки, а не земли как таковые. Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является. Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать. В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи. Самостоятельным объектом купли-продажи может стать доля в праве собственности на участок, то есть имущественное право. Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли. В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет. Частный случай: продажа долей Участок может принадлежать заинтересованным лицам на праве: общей совместной собственности; общей долевой собственности. Совместная собственность без определения долей. Наиболее распространенный случай возникновения такого правового режима земельного участка – покупка в браке (ст. 34 Семейного кодекса России). Каждый из участников общей совместной собственности на участок вправе продать этот объект в целом с письменного согласия остальных совладельцев (ст. 253 ГК РФ). Для целей госрегистрации согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Чтобы продать долю в праве общей собственности на участок, ее сначала необходимо выделить, то есть изменить режим общей совместной собственности на общий долевой. По умолчанию доли всех совладельцев признаются равными. Другой вариант разрешения этой проблемы: выдел нового земельного участка в натуре по правилам ст. 11.5 ЗК РФ. Долевая собственность. Лицо, которому принадлежат имущественные права на участок, стоит перед выбором. продавать «что есть», то есть имущественное право; инициировать выдел земельного участка. Когда речь идет о продаже другим дольщикам, выдел участка обычно не актуален. Процедура проста: на основании договора сторон в ЕГРП вносятся изменения о распределении долей контрагентов. Доли остальных совладельцев, сведения об участке остаются прежними. Выдел земельного участка предполагает: создание нового объекта недвижимости; изменение площади и границ исходного участка. Соответственно, требуется разработка землеустроительной документации, постановка на кадастровый учет в ГКН и государственная регистрация в ЕГРП. Выдел не всегда возможен технически и зачастую сопровождается спорами с другими дольщиками. Тем не менее, выделенный участок как объект продажи более привлекателен для сторонних лиц, а его продажная стоимость обычно выше, чем цена доли. Кроме того, выдел участка в натуре позволяет при необходимости обойти правило о приоритетном праве других дольщиков на выкуп реализуемых долей (ст. 250 ГК РФ). Предварительный договор купли-продажи земельного участка Возможность заключения предварительных договоров оговорена ст. 429 ГК РФ. Документ призван удостоверить намерения продавца продать и намерения покупателя приобрести такой участок в будущем. Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора: ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта; продажную стоимость; срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год); любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми. Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит. Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем. Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена: для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию; для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка. Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ). Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций. Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок. Договор купли-продажи земельного участка Договор купли-продажи земельного участка – это гражданско-правовая сделка, в рамках которой продавец земельного участка обязуется передать принадлежащий ему на законных основаниях участок в собственность покупателя. Последний, в свою очередь, обязуется принять участок в собственность и уплатить его стоимость. Приведенное определение вытекает из содержания ст. 454 ГК РФ «Договор купли-продажи». Стоит обратить внимание на формулировки «обязуется передать» и «обязуется уплатить» вместо возможных «передает», «уплачивает». Рассматриваемая сделка имеет консенсуальную конструкцию. Другими словами, продажа считается свершившимся фактом не в момент подписания договора и даже не в момент его регистрации в ЕГРП, а только после передачи земельного участка в натуре. Это событие удостоверяет передаточный акт (ст. 556 ГК РФ). Есть и другие особенности купли-продажи земельных участков. Из всех обязательств сторон наименее очевидным для обывателя является обязательство принять участок. На практике оно заключается в необходимости: обратится в органы Росреестра или МФЦ (по согласованию с продавцом) за оформлением документов; подписать передаточный акт. На собственника возложено бремя содержания имущества и ответственность за него (ст. 210 ГК РФ). Применительно к земельным участкам речь идет, например, о целевом использовании, сохранении межевых знаков, в некоторых случаях – о поддержании плодородия и проведении мелиоративных работ. Учитывая исключительную значимость земель для государства и общества, правительство предусмотрело информационно-правовую систему, в рамках которой собственник земель, ответственный за их содержание, всегда четко установлен. Оформление договора купли-продажи земельного участка Договора рассматриваемого вида должны соответствовать требованиям ст. 550 ГК РФ. Письменная форма для них обязательна. Примечательно, что договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ). Это правило значимо, поскольку в большинстве случаев на основании ст. 434 ГК РФ возможно признание соглашением двух отдельных документов: предложения о заключении сделки, могущего исходить как от продавца, так и от покупателя и содержащего все важные условия (оферта); согласие второй стороны (акцепт). Сделка может быть удостоверена нотариально по желанию сторон. Она подлежит обязательной регистрации в ЕГРП. Если нотариус не привлекается, нужно позаботится о юридической грамотности соглашения. Лучше доверить сопровождение процедуры юристу, риэлтору или иному специалисту по недвижимости. Условия договора купли-продажи земельного участка Существенными условиями рассматриваемого договора согласно ГК РФ являются условия о: предмете (земельном участке); его продажной стоимости. Если хотя бы одно из указанных обстоятельств в соглашении не прописано, оно признается недействительным. Между тем, есть множество нюансов, которые следует прописать в договоре. Это, среди прочего: состояние почв (особенно – в отношении земель сельскохозяйственного назначения); порядок оплаты: наличностью или на счет; полная предоплата, частична послеоплата, рассрочка, задаток и прочее; распределение издержек на оформление купли-продажи земельного участка (нотариальные и юридические услуги, госпошлина за регистрацию); дата и порядок подписания передаточного акта. Любое из условий становится существенным, если на его включении в договор настаивает одна из сторон. При невнесении такого условия в договор он может признаваться недействительным. Ст. 37 ЗК РФ некоторым образом ограничивает свободу воли сторон. Договор купли не может содержать положений: о возможности продавца выкупить участок обратно (подмена аренды продажей); об ограничении дальнейшего распоряжение отчуждаемым участком касательно его передачи в залог, ипотеку, аренду (мнимый договор продажи, после заключения которого реальным правообладателем остается продавец); об ограничении ответственности отчуждателя на случай предъявления прав на участок третьими лицами. Если подобное положение в соглашение все же внести, это наверняка заметит чиновник Росреестра. Он откажет в регистрации перехода прав на основании такого договора. Если незаконное положение все же попало в зарегистрированную сделку, через суд может быть разрешен вопрос о признании недействительным отдельного положения. Если в результате исключения незаконного положения теряется первичное значение и смысл договора, суд может признать недействительной сделку в целом. Заключение договора купли-продажи земельного участка: ключевые этапы 1. Преддоговорные процедуры, которые могут разниться в каждом конкретном случае и мало урегулированы законодательством: поиск подходящего контрагента самостоятельно, через знакомых или профессиональных посредников (сопровождение сделки риэлтором – платная услуга, по поводу чего заключается отдельный договор); устные или письменные переговоры, по желанию сторон – с помощью уполномоченных доверенностью или действующих без нее посредников; согласование перечня содержания и существенных условий сделки; составление и согласование проекта договора. 2. Подготовка документов. Основной груз ложится на продавца. Он должен представить регистратору все правоустанавливающие, технические и кадастровые бумаги. При необходимости продавец получает нотариальное заверенное согласие брачного партнера. Обе стороны могут уполномочить на представительство своих интересов при подписании и регистрации договора третьих лиц нотариальной доверенностью. Также необходимо провести уплату госпошлины за регистрационные действия. 3. Обращение к регистратору со всеми надлежащими документами. Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка Введение системы государственной регистрации недвижимости ознаменовало отказ от понуждения сторон к принудительному нотариальному удостоверению договоров с земельными участками. Стороны не обязаны заверять подобные сделки. По желанию за соответствующую плату можно: удостоверить предварительный и/или основной договор купли-продажи участка в целом (гл. X Основы законодательства РФ №4462-I); заверить подписи сторон под такими договорами (гл. XIII Основ). В первом случае нотариус несет полную ответственность за содержание сделки, удостоверяемой им в целом, в том числе имущественную. Он проверяет юридическую чистоту договора, в том числе: принадлежность участка продавцу; отсутствие арестов и обременений, исключающих продажу; дееспособность и вменяемость сторон, понимание ими сути заключаемого соглашения. Во втором случае нотариус не имеет отношения к содержанию сделки, но подтверждает, что указанные в договоре лица действительно подписали документ в его присутствии. Он проверяет их личность на основании представленных документов. Существует два предварительных действия, к совершению которых могут привлекаться нотариусы. Формально данные действия не имеют отношения к удостоверению продажи участка и могут производиться заранее другим нотариусом. Это оформление: доверенности на заключение договора купли-продажи участка, передачу/принятие денег, подачу необходимых документов, участие в бюрократических процедурах в интересах и от имени доверителя; согласия на продажу участка, приобретенного в браке и вошедшего в состав общенажитого имущества. Регистрация договора купли-продажи земельного участка Пакет документов, необходимый для проведения госрегистрации, нужно уточнять применительно к каждому конкретному случаю. Примерный список следующий: заявление о регистрации права; документы продавца и покупателя: общегражданские паспорта для физических лиц; регистрационные документы и приказ о назначении директора либо доверенность – для юридических; необходимые правоустанавливающие документы на участок, удостоверяющие основания обретения права собственности продавцом (например, свидетельство о праве на наследство, договор мены, решение о приватизации); правоподтверждающие документы на участок (например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП); кадастровый паспорт участка; нотариальное согласие на отчуждение от супруга-продавца; заверенное печатью согласие органа опеки на продажу участка несовершеннолетним или недееспособным лицом; передаточный акт; квитанция об уплате госпошлины. Предоставленные сторонами документы, в том числе проект договора, проходят юридическую экспертизу. Если необходимые бумаги в порядке и госрегистратор не выявил обременений, препятствующих отчуждению, проводится основная процедура. Договор подписывается обеими сторонами в присутствии чиновника территориального органа Росреестра либо МФЦ после предъявления документов, удостоверяющих личность. Регистратор убеждается, что договор действительно подписан лицами, которые указаны в качестве подписантов (сторон или их представителей). Он проставляет на договоре, как основном правоустанавливающем документе, отметки о проведенной регистрации. Регистратор выдает новому собственнику, по его усмотрению, один из таких правоудостоверяющих документов: бумажное свидетельство о госрегистрации; бумажную или в электронной форме выписку из ЕГРП. Срок регистрации договора купли-продажи земельного участка О данном сроке зачастую говорят в двух контекстах: срок на обращение сторон к госрегистратору; срок проведения процедуры госрегистрации вновь возникших прав в ЕГРП. Что до первого, то он не установлен. Стороны вправе обратится в Росреестр или МФЦ в любой момент после формирования проекта соглашения. Следует помнить, что по правилам ст. 551 ГК РФ договор в отношении участка не вступает в силу до момента регистрации в ЕГРП. Согласно ст. 13 Федерального закона РФ № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура длится максимум 10 рабочих дней с даты обращения, а если заявитель доносил документы – 10 рабочих дней с момента предоставления всех необходимых бумаг. Если госрегистратор обоснованно сомневается в законности действий сторон (выявлены поддельные документы или противоречивые данные), он вправе приостановить процесс на месяц. Если по пришествию этого срока проблемы устранены – переход прав регистрируется, если нет – следует официальный отказ, который подлежит обжалованию в суде (ст. 19 №122-ФЗ). Расторжение договора купли-продажи земельного участка Недействительность соглашения влечет реституцию. Иными словами, правовые последствия договора с земельным участком отменяются: земля полежит возврату продавцу, денежные средства – покупателю. Расторжение договора – это несколько иное. Действительность первичного соглашения в этом случае под сомнение не ставится. Учитывая, что переход прав на участок является результатом внесения соответствующих сведений в ЕГРП, вопросом о расторжении купчей задаются только лица, которые уже провели ее госрегистрацию. У тех, кто к регистратору еще не обращался, ситуация проще: достаточно не идти в МФЦ или Росреестр. Исходя из содержания ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора должно иметь ту же форму, что и договор. Если первичный договор имел простую письменную форму, то ее будет достаточно и для расторжения. Если стороны сделки обращались к нотариусу за удостоверением продажи участка, то им придется обращаться к нему повторно и за расторжением. При обращении к регистратору предоставляется обычный пакет документов, а также: соглашение о расторжении; обратный передаточный акт; квитанция об оплате госпошлины. Если прийти к соглашению о расторжении не удалось, проблема может разрешится через суд. Иск может быть мотивирован существенным нарушением договора одной из сторон, в результате которого вторая сторона не получила того, на что обосновано рассчитывала (ст. 450 ГК РФ). Для такого дела требуется грамотное юридическое сопровождение. В зависимости от обстоятельств дела можно обосновывать не расторжение, а недействительность договора либо просить суд о признании его незаключенным. В случае положительного вердикта суда, его решение используется как правоустанавливающий документ. Для МФЦ или Росреестра достаточно заявления выигравшего разбирательство истца. Присутствие ответчика и передаточный акт не требуются.
