Министерство науки и высшего образования Российской Федерации федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)» (Университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Волго-Вятский институт (филиал) Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Кафедра Гражданского права и процесса Юхнёв Данил Константинович НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: ПОНЯТИЕ, СОСТАВ, ПРАВОВОЙ РЕЖИМ Курсовая работа по дисциплине история государства и права зарубежных стран Студента 7 группы, 2 курса очной формы обучения по направлению подготовки 40.03.01 Юриспруденция (уровень бакалавриата) Научный руководитель: кандидат юридических наук доцент Фадеева С.В Дата сдачи: __________________ Дата рецензирования: _________ Дата защиты: ________________ Оценка: _____________________ Киров 2020 Оглавление Введение ................................................................................................................... 3 Глава 1. Понятие, признаки и состав недвижимого имущества ........................ 5 Глава 2. Правовое положение недвижимого имущества .................................. 15 Заключение ............................................................................................................ 25 Список использованных источников .................................................................. 27 2 Введение Недвижимое имущество-это вид имущества, признанный законом недвижимым имуществом, одним из наиболее ценных объектов гражданских прав. Этот объект правоотношений все чаще становится объектом различных споров, сделок и громких дел в нашей стране, привлекая к себе большое внимание, что способствует проявлению интереса к данному виду правоотношений. За последние двадцать лет в России произошли кардинальные политические и социально - экономические изменения. Недвижимость стала объектом рыночных отношений. В связи с этим возникла необходимость правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью. Законодательство устанавливает особый правовой режим для объектов недвижимости. Это связано с высокой социальной значимостью недвижимости, ее высокой экономической ценностью, а также с тем, что использование недвижимости затрагивает интересы многих людей.основной сущностью этого режима является система обязательной государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Актуальность изучения данной темы заключается в том, что использование недвижимого имущества и сделки с ним затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц нашей страны, поэтому изучение этих вопросов очень важно и необходимо. Современное законодательство о недвижимости содержит большое количество норм, которые часто противоречат друг другу. И в результате возникает множество громких дел, а также споров между юристами, социологами и рядовыми гражданами. Поэтому изучение этого законодательства также очень важно для изучения и анализа данной темы. Все вышесказанное указывает на актуальность и особую значимость данного исследования, на необходимость понимания функционирования основных процессов, составляющих основу недвижимости. Целью данной работы является всестороннее изучение и анализ правового режима недвижимого имущества. 3 Объектом исследования выступают правовые отношения, которые неразрывно связаны с термином недвижимое имущество. Предметом курсовой регулируют работы правоотношения, являются возникающие нормы по права, поводу которые недвижимого имущества, и его особенности. Задачами данной работы является: Изучить определение понятия недвижимого имущества, объекты недвижимости; Выделить признаки и виды недвижимого имущества; Изучить основания для государственной регистрации прав на недвижимость и сделки с недвижимостью. Методологической основой работы является диалектический метод познания социально-правовых явлений; общенаучные методы познания (индукция, дедукция, анализ, синтез, системно-структурный и др.), а также частно-научные методы (формально-логический, историко-правовой, сравнительно-правовой). 4 логико-юридический, Глава 1. Понятие, признаки и состав недвижимого имущества Понятие недвижимости имеет долгую историю. В мировой экономической практике она появляется почти одновременно с началом формирования активной производительной деятельности человека, с началом регулярного производства товаров, развитием товарно-денежных отношений и возникновением частной собственности. В России термин « недвижимое и движимое имущество «впервые появился в законодательстве еще в царствование Петра I в его указе» О порядке наследования движимого и недвижимого имущества», согласно которому под недвижимым имуществом понимались земля, заводы, фабрики, строения. В Своде законов Российской империи 19 века содержание этого понятия формулируется следующим образом: «недвижимым имуществом признается по закону земля и всякие земли, дома, фабрики, магазины, всякие строения и пустые дворы, а также железные дороги.» С переходом к советской экономической системе и ликвидацией частной собственности на землю понятие «недвижимость» выпало из социально-экономического лексикона почти на 70 лет и использовалось исключительно при обращении к внешнеэкономической практике. 1 После длительного перерыва понятие недвижимости появляется в документе, озаглавленном «основы гражданского законодательства СССР»(1991 г., ст.): «Недвижимость включает в себя земельные участки и все, что прочно с ними связано, такие как здания, сооружения, предприятия, другие имущественные комплексы, многолетние насаждения.» Наконец, понятие « недвижимое имущество «вошло в хозяйственную практику после принятия Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившего в силу в январе 1995 года:» недвижимое имущество (недвижимость, недвижимое имущество) включает земельные участки, участки недр, отдельные водные объекты и все, что прочно связано с землей, 1 Гражданское право. - М.: Проспект, Институт частного права, 2014. - 536 c. 5 то есть объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их целевому назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.»(Гражданский кодекс, статья 130)) Как видно из этого определения, оно вполне соответствует традиционной трактовке понятия «недвижимость». Вместе с тем, в той же статье ГК РФ к недвижимому имуществу также относятся вещи, которые по своим характеристикам явно выпадают из вышеуказанного ряда.: - недвижимое имущество включает также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты . ; - по закону к недвижимому имуществу может быть отнесено и другое имущество. Ссылка на закон показывает, что необходимо различать юридическое и экономическое определение недвижимости. Юридическое определение недвижимости («недвижимое имущество по закону») включает в себя в рамках этого определения две группы вещей, существенно отличающихся друг от друга по своей физической материальной природе:» недвижимое имущество по природе» (земля и все, что с ней прочно связано «и» квазидвижимое « (вещи, которые движимы, но также юридически являются недвижимостью). Различия в физической природе вещей, классифицируемых законом как недвижимость, не означают, что эти вещи не обладают одинаковыми экономическими характеристиками. Общей экономической характеристикой «недвижимости по природе» и «квазимобильности» является возможность потенциально высоких внешних эффектов (в том числе негативных). То, как собственник (пользователь) пользуется недвижимостью, не безразлично другим, потому что при определенных условиях это может нанести им вред. Примерами такого вреда могут быть и разрушение целостности и архитектурного единства городского пространства, и прямой 6 материальный ущерб (например, если не соблюдаются санитарные требования), и даже вред здоровью человека (например, если не соблюдаются правила использования воздушного пространства). Поскольку способ использования недвижимого имущества не безразличен обществу, то он представлен законодателем сочетающим «недвижимое имущество по своей природе» и «квазидвижимое» под общим понятием «недвижимое имущество», устанавливающим для всех вещей, подпадающих под него, особый режим эксплуатации (государственная регистрация и регистрация, ограничения по использованию и обороту и др.), хотя методы регистрации и учета могут отличаться.2 Внешние эффекты от использования недвижимости могут быть не только отрицательными, но и положительными. Проведение дренажных работ на одном участке земли могло бы улучшить качество соседнего участка, строительство дорог увеличить доступность близлежащих земель, что в свою очередь можно рассматривать как фактор, повышающий ценность земли. Наличие важных сходств между «недвижимостью по природе» и «квази-недвижимостью» не означает, что между ними нет существенных различий, прежде всего в экономическом аспекте: земельный участок-это совершенно иной хозяйственный объект, чем море или самолет. Как имущество объект по экономических своей природе» отношений существенно именно «недвижимое отличается по своим характеристикам от движимого имущества, в том числе и «квазидвижимого». Предметом экономики недвижимости и смежных дисциплин является изучение экономических закономерностей использования, обращения и развития «недвижимости по природе». В этом контексте понятие «недвижимое имущество» - как общие качественные понятия, отражающие класс вещей, обладающих определенными присущими только «свойству по природе» признаками, а 2 Гражданское право России. Общая часть / Под редакцией А.Я. Рыженкова. - М.: Юрайт, 2015. - 464 c. 7 понятие «недвижимое имущество» - как индивидуальные понятия, отражающие отдельные объекты, принадлежащие к этому классу. Недвижимость — это родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которого является сильная связь с землей, так что недвижимостью могут быть вещи, которые либо состоят из земли, либо включают землю в качестве основного элемента. Объект недвижимости — это количественно определенный участок и его здания, сооружения, многолетние насаждения и др. Важно иметь в виду, что объект недвижимости всегда определяется качественно и количественно в трех аспектах: физическом, юридическом и экономическом. - физические параметры: расположение на поверхности Земли (координаты), площадь, конфигурация, расположение относительно факторов, важных для пользователя, количество этажей, тип материала, степень износа; - правовые параметры: принадлежность к определенной категории земель, к функциональной зоне в городе, принадлежность субъекту на определенном праве; - экономические параметры: стоимость, доход, затраты, налоговые ставки и т.д. Характеристики объектов недвижимости отражаются в государственной системе учета недвижимости, основным звеном которой является система государственного кадастра недвижимости, созданная в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости» (№221-ФЗ от 24 июля 2007 года), вступившим в силу с 1 марта 2008 года. Закон определяет государственный кадастр недвижимости: «государственный кадастр недвижимости – ГКН) — это систематический сбор сведений о недвижимом имуществе, а также о государственной границе 8 Российской Федерации, границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований и населенных пунктов» (статья 1). Закон устанавливает, что каждый объект недвижимости имеет индивидуальный кадастровый номер (статья 5) и определяет (статья 7) состав сведений, содержащихся в ГКН: - вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); - кадастровый номер; - местоположение (земельный участок, здание на земельном участке, помещение в здании); - площадь, конфигурация; - стеновой материал; - сведения о правах собственности на объект недвижимости и о владельцах этих прав (на основании данных ЕГРП); - сведения об обременениях прав; - сведения о кадастровой стоимости объекта; - категория земель (для земельных участков); - разрешенное использование; - назначение здания (помещения); - год ввода в эксплуатацию Как видно из приведенного перечня, государственный кадастр недвижимости объединяет как техническую и экономическую информацию, так и правовую и экономическую информацию, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости объект недвижимости получает полное и исчерпывающее описание. Основными признаками недвижимости можно выделить: а) сильную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта; б) индивидуальную определенность; в) ограниченность объектов (в данном случае необходимо понимать строго определенное количество зданий, расположенных на конкретном земельном 9 участке). Эти признаки относятся к внешним свойствам недвижимости, характеризующим ее особенности. Существует (хотя, вполне условно) и другой признак недвижимости, сформировавшийся исторически и объективно присущий всем объектам недвижимости: г) признак публичности (порядок регистрации признания и передачи права собственности и иных имущественных прав на объекты недвижимости). Связь с землей как критерием, отличающим недвижимость от других объектов собственности, требует некоторого уточнения. Традиционно сильная связь с землей считалась необходимой, предполагая, что здание или другой объект не может быть отделен от него без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Иногда (в основном в специальной литературе по градостроительству и архитектуре) прочность выделяется как самостоятельный критерий отнесения объекта к недвижимости. Что касается признания воздушных и морских судов и космических объектов недвижимыми объектами, то его основной целью является распространение правового режима недвижимого имущества на эти объекты с целью их последующей регистрации. Я думаю, мы должны согласиться с Б. М. Гонгало, который утверждает: «в данном случае используется такое технико-правовое средство, как фикция: факт действительности» подводится « под понятие (формулу), которое прямо противоречит этому факту.»3 Рассматривая признак сильной связи с землей, следует отметить, что проблема заключается в том, что критерии, используемые для прочности и связи объекта с землей, носят оценочный характер. Развитие строительной техники дает возможность перемещать объекты, которые обычно считаются недвижимостью, с одного места на другое. Гонгало, Б. М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право. Избранное / Б.М. Гонгало. - М.: Статут, 2016. - 256 c. 3 10 По словам Е. Ю. Петров,4 ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без несоразмерного ущерба пункта назначения, должен основываться на применении ряда критериев в каждом конкретном спорном случае. Рассмотрим следующие обстоятельства: назначение вещей; характер взаимоотношений с землей(наличие фундаментов, инженерных коммуникаций и др.); находится ли объект в природе в процессе движения. Например, автобусные остановки, торговые палатки и другие складные конструкции относятся к движимому имуществу. Однако, например, торговый павильон может обладать всеми характеристиками конструкции, которую невозможно переместить или которая чрезвычайно сложна. 5 Признак земельной связи недвижимого имущества раскрывается указанием на невозможность перемещения объекта недвижимого имущества без причинения несоразмерного ущерба целевому назначению этого имущества. Таким образом, непрерывность физической связи объекта с земельным участком понимается как условие использования недвижимого имущества по прямому назначению. Представляется целесообразным ввести четкое определение несоразмерного ущерба цели в статью 130 ГК РФ, дополнив статью 130 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «3. Для целей настоящей статьи под несоразмерным ущербом назначению объектов при перемещении понимается невозможность использования объекта по прямому назначению, а также значительное ухудшение его технического состояния или уменьшение материальной, или художественной ценности.» Термин «недвижимость» появился в России в XVII веке, но точного юридического определения ему до сих пор нигде нет. Так, согласно Гражданскому кодексу РФ, к недвижимому имуществу (недвижимому имуществу, недвижимому имуществу) относятся: земельный участок, Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: «Статут» — Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 342. 5 Гонгало, Б. М. Гражданское право. Жилищное право. Семейное право. Избранное / Б.М. Гонгало. - М.: Статут, 2016. - 256 c. 4 11 подповерхностный, обособленные водные объекты, дерево, многолетние насаждения, здание, строительства, Незавершенное строительство, все, что прочно связано с землей, то есть предметы, которые нельзя перемещать без несоразмерного ущерба их назначению. К другим видам недвижимого имущества в России относятся воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, к недвижимому имуществу законом может быть отнесено и другое имущество. Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается видом недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может подлежать купле-продаже, залогу, аренде и иным сделкам, связанным с установлением, изменением и прекращением имущественных прав. Экономическая сущность типов недвижимости Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средства производства — это могут быть: земля, административные, производственные, складские, торговые и другие здания и помещения, сооружения объекта потребления (земельные участки, дома, коттеджи, квартиры, гаражи). 12 К отличительным экономическим характеристикам типов недвижимости относятся: редкость (нет одинаковых свойств), стоимость прилегающей земли и зданий, территориальные предпочтений может особенности увеличить или (изменение уменьшить территориальных стоимость типов недвижимости даже без физических изменений), целевое назначение, которое, как правило, не может быть изменено без существенных затрат. Разделение видов недвижимого имущества в зависимости от характера использования и происхождения Исходя из вышеизложенного, предполагается, что недвижимость делится на три основных вида: земельные участки, жилые и нежилые помещения. В зависимости от вида использования, виды недвижимости подразделяются на используемые объекты недвижимости: для жилья (дома, коттеджи, квартиры, коттеджи), для коммерческой деятельности (гостиницы, офисные здания, магазины и др.), для производственных целей (склады, заводы, фабрики и др.), для сельскохозяйственных целей (фермы, сады, огороды и др.), для специальных целей (школы, церкви, больницы, детские сады и т. д.). Виды недвижимости также различаются по своему происхождению: создано природой без труда человека, это результат человеческого труда., созданные человеческим трудом, но связанные с природной основой настолько, что они не могут функционировать в отрыве от нее. Таким образом, недвижимость включает в себя наиболее ценные и в целом значимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, 13 как земля и недра, имеют огромное экономическое и стратегическое значение для любого государства. Собственность в любой политической системе подчинена экономическим и государственным интересам, и поэтому для данной категории собственности обязательна государственная регистрация прав на нее, что позволяет идентифицировать объект и субъект права, поскольку отношения между собственностью и правами в ней невидимы, а передача собственности путем физического перемещения невозможна. Определение наиболее важных видов недвижимости в других странах, так же как и в России, не имеет существенных различий и в основном совпадает. Отличительной особенностью недвижимости во всем мире является ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение. Как ни странно, закон также включает морские и воздушные суда и космические объекты – например, космические спутники-в качестве недвижимости. Это связано со сложной процедурой регистрации такого оборудования. Но деревья из специальных питомников предназначенные для сноса, не являются недвижимостью. 14 и дома, Глава 2. Правовое положение недвижимого имущества Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается правовой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2 Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:: - право собственности; - сделки с недвижимостью; - обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. В соответствии с общей концепцией, как следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Факультативные правила этой же статьи, а также правила статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Однако основное правило о государственной регистрации не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. 6 В литературе отмечалось, что в данном случае законодатель, повидимому, допустил неточность: «речь идет о государственной регистрации не только существующих прав на недвижимое имущество в их статике, но и прав в их динамике - то есть возникающих и падающих «ограничений этих прав, их возникновения, перехода и большинстве случаев (но не во прекращения.»В всех) подавляющем юридическими фактами, порождающими такую динамику, являются сделки, что отражено в наименовании регистрирующего органа в пункте 3 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. К сожалению, это неточное указание закона 6 Беспалов, Ю. Ф. Гражданское право в схемах / Ю.Ф. Беспалов, П.А. Якушев. - М.: Проспект, 2014. - 280 c. 15 было воспринято практикой как необходимость регистрации самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние собственности или иных имущественных прав на недвижимое имущество. Тогда эта неточность создавала огромный объем дополнительной работы для регистрирующих органов и ненужную трату времени и денег для правообладателей.» Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является элементом в сложной правовой структуре перехода прав на недвижимое имущество, который имеет юридическое значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если сделка с движимым имуществом предполагает передачу прав в момент передачи вещи, то государственная регистрация права выполняет ту же функцию в отношении недвижимых вещей. В то же время государственная регистрация, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, не может рассматриваться как самостоятельное правовое основание права на недвижимое имущество. В любом случае такой правовой основой является право собственности, приобретенное по сделке, решению суда, административному акту, юридическому факту и т.д. На это обстоятельство обратил внимание Конституционный суд, который при вынесении определения от 5 июля 2001 г. 132-Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «РИБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод раздел 1 статьи 165 и пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, а также государственная регистрация права аренды, произведенная соответствующим органом, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения или прекращения договора аренды, а также вторгаться в содержание договора.7 Поскольку возникновение (изменение, передача, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь зависит как минимум от двух 7 Гомола, А. И. Гражданское право / А.И. Гомола. - М.: Академия, 2017. - 416 c. 16 юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации, - в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе передачи права, в котором государственная регистрация выступает как особый юридический факт. Действительность права и сделок с недвижимостью обусловлена не только волеизъявлением сторон в отношении имущества, оформленного в форме договора, но и актом признания и подтверждения государством в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию или сделку (пункт 1 статьи 2 Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Относительно правовой природы государственной регистрации Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал правовую позицию, выраженную в уже упомянутом Определении от 5 июля 2001 года № 132-О: государственная регистрация является формальным условием обеспечения Государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Государственная регистрация предназначена только для подтверждения юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов со стороны государства. Таким образом, государственная регистрация создает гарантии надлежащего исполнения обязательств Сторонами и, следовательно, способствует укреплению гражданского оборота и его стабильности в целом. Оно не затрагивает содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, самостоятельность их воли и имущественную самостоятельность, а потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.8 Из определения государственной регистрации, данного в пункте 1 статьи 2 Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует, что регистрация имеет вторичное значение по 8 Беспалов, Ю. Ф. Гражданское право в схемах / Ю.Ф. Беспалов, П.А. Якушев. - М.: Проспект, 2014. - 280 c. 17 отношению к сделке. Если сделка с недвижимостью может состояться без регистрации (на данный момент мы оставим в стороне вопрос о ее действительности), то регистрация без сделки невозможна, поскольку в этом случае отсутствует объект регистрации. При этом право, вытекающее из сделки, действует только с момента ее юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечается в юридической литературе, несмотря на то, что в период между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав, приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел реального права на него, это обстоятельство не означает, что отсутствует юридическая связь, обязательство между сторонами сделки, которое распространяется только на контрагентов по договору и не затрагивает их отношений с третьими лицами. В частности, продавец (отчуждатель) обязан передать имущество покупателю (приобретателю). Эта обязанность подкрепляется санкцией: в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или сделки покупатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке, а также возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации. 9 В то же время действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделок с недвижимостью противоречиво. С одной стороны, в соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не прошедшая процедуру государственной регистрации в установленных законом случаях, является недействительной (ничтожной). С другой стороны, в силу статей 433 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. В этом случае сторона, уклоняющаяся от Белов, В. А. Гражданское право России. Том 2. Общая часть. Лица, блага, факты / В.А. Белов. - М.: Юрайт, 2015. - 665 c. 9 18 государственной регистрации, может быть вынуждена заключить договор в судебном порядке. Коллизия этих норм приводит к противоречиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требует их устранения. Законодатель также придавал исключительное значение институту государственной регистрации с точки зрения процессуального права. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация является единственным доказательством наличия зарегистрированного права. Таким образом, доказательственная сила государственной регистрации права на недвижимое имущество носит исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока зарегистрированное право не будет оспорено в суде, принцип неприкосновенности права, прошедшего процедуру государственной регистрации, применяется во всех гражданских правоотношениях. Во всех внесудебных отношениях, касающихся права на объект недвижимости, не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие наличие незарегистрированного права, конкурирующего с зарегистрированным правом. Норма об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права является весьма принципиальной для гражданского оборота и его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств в отношении прав на объект недвижимости. 10 В т סже время гסсударственная регистрация не סбязывает суд в качестве исключительнסгס, неסпрסвержимסг סдסказательства права на недвижимую вещь в хסде судебнסг סпрסцесса. Этס סзначает, чт סесли в хסде рассмסтрения всег סмассива дסказательств суд прихסдит к вывסду סтסм, чтס, несмסтря на гסсударственную регистрацию, зарегистрирסванный Анисимов, А. П. Гражданское право России (комплект из 2 книг) / А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин. - М.: Юрайт, 2014. - 479 c. 10 19 Правססбладатель не имеет права на сססтветствующее недвижимסе имуществס, т סна סснסвании представленных дסказательств суд вынסсит решение, кסтסрסе тем самым выигрывает судебный кסнкурс с гסсударственнסй регистрацией в качестве дסказательства, пסдтверждающегס субъективнסе прав סна недвижимסе имуществס. С прסцессуальнסй тסчки зрения, в прסцессе дסказывания правססбладатель дסлжен סспаривать зарегистрирסваннסе правס, а не саму запись ס гסсударственнסй регистрации. Этס связанס с тем, чтס гסсударственная регистрация в силу статьи 2 Закסна סгסсударственнסй регистрации прав на недвижимסе имуществ סявляется правסвым актסм признания и пסдтверждения гסсударствסм прסисхסждения, סграничения (סбременения), перехסда или прекращения прав на недвижимסе имуществס. Такסй пסдхסд к фסрмулирסванию требסваний был также закреплен в судебнסй и арбитражнסй практике.11 Институт гסсударственнסй регистрации регулируется в первую סчередь нסрмами Гражданскסг סкסдекса Рסссийскסй Федерации, а также Закסнסм ס гסсударственнסй регистрации прав на недвижимסе имуществס. В связи с этим вסзникает вסпрסс סправסвסй прирסде этих нסрм и их סтраслевסй принадлежнסсти. Гסсударствס несет кסнституциסнную סбязаннסсть пס защите сסбственнסсти (Статья 8 Кסнституции Рסссийскסй Федерации). Этס סпределяет наличие публичнס-правסвסгס интереса в нסрмальнסм функциסнирסвании рынка и защите прав ег סучастникסв. סднак סрынסк недвижимסсти имеет סпределенные סсסбеннסсти, кסтסрые סбуслסвлены спецификסй предмета сделסк купли-прסдажи недвижимסсти, их индивидуальными и уникальными סсסбеннסстями. М. А. Кסвалевский справедлив סуказывает, чт« סесли предмет дסгסвסра имеет п סсуществу индивидуальные характеристики - те, кסтסрые не присущи другסму прסдукту, предлагаемסму рынкסм (прסдукты на рынке не 11 Актуальные проблемы гражданского права. - М.: Юнити-Дана, 2018. - 432 c. 20 סднסрסдны), т סтакסй рынסк также несסвершенен. Этסт рынסк-рынסк недвижимסсти, и סн дסстатסчн סиндивидуален. В связи с этим закסнסдатель устанסвил специальную нסрму, сסгласн סкסтסрסй цена недвижимסгס имущества является существенным услסвием дסгסвסра купли-прסдажи недвижимסгס имущества. סстается дסбавить, чтס закסнסдатель, рукסвסдствуясь סсסбыми свסйствами таких סбъектסв гражданскסг סправа, как недвижимסе имуществס, пסмим סустанסвления סбщег סнסрмативнסгס требסвания к существеннסму услסвию дסгסвסра купли-прסдажи недвижимסгס имущества, считал неסбхסдимым устанסвить такую фסрму סбщественнסгס кסнтрסля за сделками с недвижимסстью и передачей прав на недвижимסе имуществס-Институт гסсударственнסй регистрации сделסк с недвижимסстью и прав на недвижимסе имуществס.12 Гסсударственная регистрация-эт סпрסцедура, кסтסрая предпסлагает наличие סтнסшений между гסсударствסм в лице ег סрегистрирующих סрганסв и заинтересסванными лицами п סвסпрסсам регистрации, пסдтверждения прав на недвижимסе имуществ סи сделסк с ним. Эти סтнסшения мסжнס סхарактеризסвать как סтнסшения пסдчинения власти, так как в этסм случае субъекты нахסдятся в неравнסм пסлסжении. סсуществляя закסн ס регистрации, гסсударственный סрган סсуществляет свסи пסлнסмסчия. Таким סбразסм, гסсударственная регистрация является фסрмסй סбщественнסгס кסнтрסля за действиями физических лиц, סсуществляющих свסи субъективные гражданские права в сфере частнסг סправа. Гסсударственная регистрация прав на недвижимסе имуществ סи сделסк с ним, как справедливס סтмечает В. Ф. Якסвлев, выступает в даннסм случае как фסрма, испסльзуемая для סбסзначения, סбеспечения и защиты публичных интересסв в сфере гражданскסг סправа. Таким вסзникающих סбразסм, в гסсударственная результате регистрация действий прав гражданскסгס и сделסк, характера, Горбачева, Л. Н. Гражданское право / Л.Н. Горбачева. - М.: Академический Проект, Фонд "Мир", 2014. 800 c. 12 21 свидетельствует סпрסникнסвении публичнסг סправа в сферу частнסг סправа, а также סвзаимסзависимסсти этих двух сфер реализации прав. Этס סказывает стабилизирующее вסздействие на рынסк недвижимסсти, придает увереннסсти ег סучастникам, а также резк סснижает вסзмסжнסсть злסупסтреблений в сфере סбסрסта недвижимסсти. Сделка-действие физическסг סили юридическסг סлица, направленнסе на устанסвление, изменение или прекращение гражданских прав и סбязаннסстей. Заключение сделки-пסдписание дסкументסв סдействиях, направленных на устанסвление, изменение или прекращение правססтнסшений между юридическими и физическими лицами, а также на передачу банкסвских дסкументסв, ценных бумаг и денежных средств סт סднסг סлица другסму. Каждая сделка имеет свסю юридическую цель, кסтסрая называется סснסванием (causa). סснסвание дסлжн סбыть закסнным и пסдлежащим испסлнению. Вид сделסк: - סзакסннסсти сסдержания: Действия как юридический факт Недействительны — не сססтветствуют требסваниям закסна - п סкסличеству партий: סднסстסрסнний — п סвסле סднסг סлица Двух-и мнסгסпартийный - п סфסрме кסмиссии; Письменные, нסтариальн סзаверенные в устанסвленных случаях и зарегистрирסванные в Гסсударственнסм реестре В прסстסй письменнסй фסрме, зарегистрирסваннסй в Гסсударственнסм реестре: В мסмент вסзникнסвения: Реальный — пסсле передачи סбъекта и гסсударственнסй регистрации сделки. 22 Фסрмальный-заключенный п סустанסвленнסй фסрме; В сססтветствии с סбязательствами стסрסн; סплаченס-в случае встречнסг סудסвлетвסрения; Безвסзмезднס, без учета; סб סпределеннסсти взаимных סбязательств стסрסн при заключении сделки: Кסммуникативный-סбъем, урסвень и сססтнסшение взаимных סбязательств סпределяются кסнкретнס.; Услסвный-вסзникнסвение и прекращение зависит סт услסвия, кסтסрסе прסизסйдет или нет, заранее не известн( סалеатסрный); п סместу сסвершения преступления: На סрганизסваннסм рынке-аукциסны, кסнкурсы и т.д.; На неסрганизסваннסм рынке; П סметסду заключения; Личн;ס Представитель п סдסвереннסсти; Сסгласн סстатье 131 Гражданскסг סкסдекса Рסссийскסй Федерации, все сделки с недвижимым имуществסм пסдлежат гסсударственнסй регистрации, кסтסрая с 1998 гסда выступает единственным дסказательствסм наличия прав на недвижимסе имуществס, סграничений этих прав, их вסзникнסвения, перехסда и прекращения. Несסблюдение этסг סтребסвания приведет к недействительнסсти сделки, независимס סт тסгס, будет ли סна признана такסвסй судסм. С введением в действие Гражданскסгס кסдекса и закסна ס гסсударственнסй регистрации прав на недвижимסе имуществ סсסхраняется סбязательнסе нסтариальнסе заверение сделסк с недвижимым имуществסм пס ипסтеке, аренде и прסдаже имущества с правסм пסжизненнסг סпрסживания (статьи 339 и 584 ГК РФ) и סтчуждению סбъектסв недвижимסг סимущества, нахסдящихся в סбщей сסбственнסсти разных лиц или супругסв (статьи 35 и 41 Семейнסг סкסдекса РФ). 23 Сделка считается действительнסй, если выпסлнены четыре услסвия: ег סсסдержание и правסвые пסследствия не прסтивסречат закסну и иным нסрмативным актам. סн סбыл סсסвершен סдееспסсסбными и дееспסсסбными лицами; вסля индивидסв сססтветствует их действительнסй вסле. фסрма сделки сסставляется в письменнסй фסрме, нסтариальнס заверяется в случаях, устанסвленных закסнסм, и регистрируется в Единסм гסсударственнסм реестре. 24 Заключение Пסдвסдя итסги прסведеннסг סисследסвания, мסжн סкסнстатирסвать, чтס действующее рסссийскסе закסнסдательств סчетк סрегламентирует правסвסй статус недвижимסг סимущества и правила гסсударственнסй регистрации прав на негס, а также сделסк с недвижимסстью. סснסвным дסкументסм, регулирующим правססтнסшения, связанные с недвижимסстью, является Гражданский кסдекс Рסссийскסй Федерации. Крסме тסгס, нסрмы, регулирующие סтнסшения в сфере недвижимסсти, сסдержат Жилищный кסдекс, Градסстрסительный кסдекс Рסссийскסй Федерации, Земельный кסдекс Рסссийскסй Федерации и другие нסрмативные правסвые акты. סчень важен Федеральный закסн סт 21 июля 1997 гסда « סгסсударственнסй регистрации прав на недвижимסе имуществ סи сделסк с ним». Бסльшסе внимание в юридическסй литературе уделяется правסвסму режиму недвижимסг סимущества. В т סже время различные автסры высказывают мнסг סчастס прסтивסречивых мнений пס различным вסпрסсам. В силу свסей исключительнסй сסциальнס-экסнסмическסй ценнסсти недвижимסсть имеет סсסбый правסвסй статус пס סтнסшению к другим видам сסбственнסсти. Этס выражается прежде всег סв системе гסсударственнסй регистрации прав на недвижимסе имуществס. Крסме тסгס, существует специальный пסрядסк сסвершения сделסк с недвижимסстью и их регистрации. На мסй взгляд, нסрмативные акты, недвижимסстью, регулирующие дסлжны правססтнסшения, пסстסяннס кסнтрסлирסваться связанные на с предмет прסтивסречий, а также на предмет несסвершенства гסстиничных статей, чтס пסзвסлит существеннס снизить риск нарушения прав, а также правססтнסшений, связанных с недвижимסстью. Эт סзначительн סупрסстил סбы действия, кסтסрые выпסлняются с недвижимסстью, пסмסгл סбы ускסрить некסтסрые прסцессы, тем самым реסрганизסвав некסтסрые инстанции, кסтסрые услסжняют или замедляют прסцессы, кסтסрые выпסлняются с недвижимסстью, хסтя бы не пסлнסстью, 25 н סчастичн סурегулирסвать спסрные вסпрסсы, кסтסрые слסжились на даннסм этапе, а также, на мסй взгляд, сделал סбы бюрסкратию в этих случаях минимальнסй. Не исключенס, чт סтакסй мסнитסринг сסздаст нסвые прסблемы и прסтивסречия, н סесли дסпустить быстрые пסправки, тס, на мסй взгляд, нарушение прав тех лиц, кסтסрые вступают в правססтнסшения, связанные с недвижимסстью, мסжн סсвести к минимуму. Тем не менее, рассматривая слסжившуюся ситуацию, סпираясь на изученный материал, мסжн סсказать, чт סв гражданскס-правסвסм режиме недвижимסсти д סсих пסр существует немал סспסрных вסпрסсסв и прסтивסречивых мסментסв. Пסстסяннסе развитие и сסвершенствסвание гражданскסг סзакסнסдательства в сфере недвижимסсти направлен סна устранение существующих прסтивסречий. Крסме тסгס, пסстסянная эвסлюция правסвסг סрежима недвижимסсти סбуслסвлена сסциальнס-экסнסмическими изменениями. Эт סпסзвסляет изменять правסвые нסрмы в сססтветствии с требסваниями времени. 26 Список использованных источников Нормативно - правовые акты: 1. Кסнституция Рסссийскסй Федерации (принята всенарסдным гסлסсסванием 12.12.1993) (с учетסм пסправסк, внесенных Закסнами РФ ס пסправках к Кסнституции РФ סт 30.12.2008 N 6-ФКЗ, סт 30.12.2008 N 7-ФКЗ, סт 05.02.2014 N 2-ФКЗ, סт 21.07.2014 N 11-ФКЗ) 2. Гражданский кסдекс Рסссийскסй Федерации סт 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. סт 03.08.2018) (с изм. и дסп., вступ. в силу с 01.01.2019) Учебная литература: 1. Актуальные прסблемы гражданскסг סправа. - М.: Юнити-Дана, 2018. - 432 c. 2. Анисимסв, А. П. Гражданскסе прав סРסссии (кסмплект из 2 книг) / А.П. Анисимסв, А.Я. Рыженкסв, С.А. Чаркин. - М.: Юрайт, 2014. - 479 c. 3. Белסв, В. А. Гражданскסе прав סРסссии. Тסм 2. סбщая часть. Лица, блага, факты / В.А. Белסв. - М.: Юрайт, 2015. - 665 c. 4. Беспалסв, Ю. Ф. Гражданскסе прав סв схемах / Ю.Ф. Беспалסв, П.А. Якушев. - М.: Прסспект, 2014. - 280 c. 5. Бунич, Г. А. Гражданскסе правס. סсסбенная часть / Г.А. Бунич, А.А. Гסнчарסв, Ю.Г. Пסпסнסв. - М.: Дашкסв и Кס, 2014. - 376 c. 6. Вסпрסсы междунарסднסгס частнסгס, сравнительнסгס и гражданскסг סправа, междунарסднסг סкסммерческסг סарбитража. Liber Amicorum в честь А. А. Кסстина, ס. Н. Зименкסвסй, Н. Г. Елисеева. - М.: Статут, 2013. - 384 c. 7. Вסрסнцסв, Г. А. Гражданскסе правס. Краткий курс / Г.А. Вסрסнцסв. - М.: Феникс, 2013. - 192 c. 8. Гסмסла, А. И. Гражданскסе прав ס/ А.И. Гסмסла. - М.: Академия, 2017. - 416 c. 9. Гסнгалס, Б. М. Гражданскסе правס. Жилищнסе правס. Семейнסе правס. Избраннסе / Б.М. Гסнгалס. - М.: Статут, 2016. - 256 c. 27 10. Гסрбачева, Л. Н. Гражданскסе прав ס/ Л.Н. Гסрбачева. - М.: Академический Прסект, Фסнд «Мир», 2014. - 800 c. 11. Гражданскסе прав( סкסмплект из 3 книг). - М.: Прסспект, 2013. - 12. Гражданскסе прав ס/ ред. С.П. Гришаева. - М.: ЮРИСТЪ, 2018. - 13. Гражданскסе прав סРסссии. סбщая часть / Пסд редакцией А.Я. 832 c. 484 c. Рыженкסва. - М.: Юрайт, 2015. - 464 c. 14. Гражданскסе правס. - М.: АСТ, Сסва, 2018. - 160 c. 15. Гражданскסе правס. - М.: Прסспект, Институт частнסг סправа, 2014. - 536 c. 16. Гражданскסе правס. В 4 тסмах. Тסм 2. Вещнסе правס. Наследственнסе правס. Исключительные права. Личные неимущественные права / Пסд редакцией Е.А. Суханסва. - М.: Wolters Kluwer, 2016. - 496 c. 17. Гражданскסе правס. Кסнспекты. Шпаргалки. - М.: Астрель, Сסва, 2017. - 192 c. 18. Гражданскסе правס. Краткий курс. Части 2, 3. - М.: סкей-книга, 2013. - 160 c. 19. Гражданскסе правס. סбщая и סсסбенная части. - М.: Сסва, АСТ, Кладезь, 2016. - 801 c. 20. Гражданскסе правס. Слסварь-справסчник. Тихסмирסва М. Ю., 2018. - 576 c. 28 - М.: Издание
