Применение статистических методов для расчета поправки на

Тезисы доклада.
Применение статистических методов для расчета поправки на
местоположение
А.С. Кононов
ООО «ВАШ КОНСУЛЬТАНТ»
г. Барнаул
Использование сравнительного подхода в практике оценки, в частности метода сравнения продаж,
даёт наиболее объективную величину рыночной стоимости для регулярно продаваемых объектов. Но этот
подход приемлем для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной
информации о недавних сделках купли-продажи или предложений о продаже, так как зачастую получить
информацию о реальной цене сделки достаточно сложно.
Для успешного применения данного метода необходимо выполнение трёх основных условий:

наличие обширной и достоверной базы данных с описанием физических и
экономических характеристик объектов недвижимости;

наличие критерия подбора аналогов из вышеуказанной базы данных;

существование методологии расчёта соответствующих поправок к стоимости
выбранных аналогов.
В основном, при подборе аналогов и внесении поправок эксперты-оценщики руководствуются
профессиональным опытом и интуицией, что является заведомо субъективным подходом. Привлечение
современных статистических методов для обработки и анализа данных, используемых для сопоставления,
позволяет снизить влияние субъективизма в оценке.
Поправка на местоположение.
На рынке коммерческой недвижимости г. Барнаула, в частности торговых и офисных площадей
самым существенным фактором, влияющим, на цену является местоположение объекта оценки, поэтому
наше исследование было начато именно с этой поправки.
Поправку на местоположение предлагается разбить на две части.
1. Для начала необходимо привести стоимость объектов аналогов расположенных на различных
магистралях к стоимости магистрали, на которой расположен объект оценки.
2. На втором этапе необходимо скорректировать стоимость объектов на удаленность от красной
линии.
Первая часть поправки.
Даже располагаясь в центре, но на разных магистралях примерно одинаковые объекты, удаленные
друг от друга не более чем на 500м, т.е. в 10-минутной пешеходной доступности и обладающие примерно
одинаковой транспортной доступностью могут существенно различаться стоимостью.
Специалистами отдела аналитики
было проведено исследование рынка коммерческой
недвижимости г. Барнаула с целью выявления зависимости стоимости 1 кв.м. от расположения на
различных магистралях.
В качестве объекта были выбраны квартиры, предназначенные под нежилые помещения, так как
этот тип коммерческой недвижимости наиболее широко представлен на рынке, а также все объекты
находятся примерно в одинаковом состоянии и, следовательно, можно сделать вывод о том, что разница в
стоимости определяется только различием местоположения объектов. Предполагается, что зависимость,
полученная, для квартир под нежилые помещения будет действовать и для торгово-офисных помещений,
так как через некоторое время эти помещения станут такими же торговыми и офисными помещениями.
На основании использования собственной базы данных, а также Банка Деловой Недвижимости
было отобрано около 230 объектов, расположенных в разных районах города на разных улицах. Для каждой
улицы была сформирована выборка, состоящая не менее чем из 10 объектов. Также была проведена
проверка имеющихся данных на соответствие нормальному закону распределения. По каждой улице
рассчитаны средние цены 1 кв. м.
В результате соотношения средних цен были получены переводные коэффициенты для 20 улиц,
которые позволяют приводить стоимость объектов-аналогов к стоимости объекта оценки путем умножения
на соответствующий коэффициент.
Фрагмент таблицы переводных коэффициентов имеет следующий вид.
А.Петро
Балтийск
Георгиев
Деповска
Брестская
Комсомольский
ва
ая
а
я
А. Петрова
Балтийская
Брестская
Георгиева
Деповская
Комсомольский
Вторая часть поправки.
1,00
0,89
0,64
0,97
0,68
0,81
1,12
1,00
0,72
1,08
0,76
0,90
1,57
1,40
1,00
1,51
1,06
1,26
1,04
0,92
0,66
1,00
0,70
0,83
1,48
1,32
0,94
1,42
1,00
1,19
1,24
1,11
0,79
1,20
0,84
1,00
Поправка на удаленность от «красной линии»
Для расчета второй части поправки было решено использовать регрессионный анализ.
Применение регрессионного анализа в рыночном подходе позволяет выявить зависимость
стоимости объекта от основных ценообразующих факторов.
Исследование зависимости цены торговых помещений от расстояния до «красной линии»
проводилось по данным рынка коммерческой недвижимости с использованием собственной базы данных.
Была сформирована выборка предложений на продажу объектов торгового назначения. По сформированной
выборке была исследована зависимость стоимости 1кв.м. объектов от удаленности от «красной линии».
Результаты исследования представлены на графике.
зависимость цены 1кв.м. от удаленности от линии
цена 1кв.м.
-0,0019x
y = 38498e
R2 = 0,8936
60000
40000
20000
0
0
100
200
300
400
500
600
расстояние, м
В качестве аппроксимирующей модели выбрана экспоненциальная зависимость.
Параметры уравнения регрессии рассчитаны методом наименьших квадратов. Уравнение регрессии
приводится на графике. Адекватность модели подтверждается высоким значением множественного
коэффициента корреляции R2. Величина R2=0,8936 показывает, что полученная модель на 89% объясняет
изменчивость стоимости объекта при изменении учитываемого в модели фактора. В таблице приведенной
ниже показано уменьшение стоимости в зависимости от удаленности от красной линии.
Расстояние, м
10
20
30
40
50
% от стоимости
100
98
96
94
93
Расстояние, м
60
70
80
90
100
% от стоимости
91
89
88
86
84
В заключение хотелось бы отметить, что актуальность данной поправки заключается в том, что в
условиях ограниченного рынка аналогов довольно часто встречается ситуация когда трудно подобрать
объекты расположенные на одной улице и на одинаковом удалении от магистрали.
Поправка на местоположение - это лишь начало аналитической работы, в дальнейшем планируется
разработать методику расчета поправки на площадь и другие.