Девелопмент и управление проектами как новые компетенции риэлтора Савин Николай Центр недвижимости МАН г. Екатеринбург 2015 г Другая реальность Общее снижение активности на рынке недвижимости Где мы находимся? Отток инвесторов. Цена кредитов: 19-25% Падение объема продаж на 70% Срок экспозиции вырос в 3-4 раза (с 30 до 80 дней) Ожидание покупателей - скидка 30-50% Готовность продавцов - скидка 10% Know How?! Что? -> анализ объекта Где? -> анализ местоположения С кем? -> партнеры, инвесторы, покупатели Когда? -> проект во времени, подсчет окупаемости Зачем? -> финансовый смысл проекта через аренду или продажу "шило на мыло?" Снижение актуальности объектов (кафе, магазины, банки) Неэффективное использование земельных участков Стало Земля. Торговые центры районного масштаба. Шаговая доступность. ( на примере ТЦ "Чкалов") Было Редевелопмент земельного участка Отселение жилого дома (центр р-он) Земля в собственности 6 соток + 4 сотки аренда Концепт, проект, изменение Ж5 – ОД1 В итоге: ТЦ: 1000 м2 Рыночная цена 70 т.р./м2 6 лет окупаемость Срок реализации объекта – 2 года Стало Редевелопмент объектов (на примере "Дома быта"). Было Редевелопмент «Дома быта» Приобретение через аукцион 100 % акций – пристрой 450м2 за 21.5 млн Разработка концепции реконструкции Решение проблем прошлого- расчет по старым долгам Приведение документов в соответствие • В итоге: 550 м2 площади (было 450м2) 7 арендаторов 5 лет окупаемость Капитализация объекта: + 20 млн р Пригород ЖК "Стрижи" Бывшие базы, склады, промзоны , Жилье эконом и комфорт класса. Приобретение пром площадки 1.2 га Докупка 0,3 га через аукцион Перевод земли из П в Ж5 Концепт, проект, снос • В итоге: 10 000 м2 жилья паркинг 1 этаж – коммерческая недвижимость Прогнозы. Что будет с рынком? Цены скорректируются в сторону снижения: жилье до 15%, нежилье до 30% Снижение % ставок по доходности от комм недвижимости (с 15 до 10% годовых) Уход инвесторов в малые и средние проекты. Срок реализации 1-2 года, объем инвестиций до 100 млн руб Что делать? Сотрудничество со строителями, проектантами, инвесторами. Взаимодействие с администрацией. Земля будет востребована: под склады, под ТЦ (шаговые) ИЖС+ сети без подряда (эконом и VIP) под многоквартивные дома (эконом) SWAT – анализ. Определение «судьбы» проекта Роль риэлтора – «не спи, замерзнешь» Разглядеть «изюм в булочке» Поиск инвесторов и партнеров. Управление проектом Взаимодействие со всеми участниками проекта Организация продаж. Реклама. Вывод: «вот на эти 20% и живем» ☺ СПАСИБО !! :-) Савин Николай nsavin72@mail.ru Центр Недвижимости МАН www.manural.com www.poselki-man.ru (343) 371-2000