Анализ рынка жилой недвижимости

ОБЩЕРОССИЙСКАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ
КАМЧАТСКОЕ РЕГИОНАЛЬНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ
Анализ рынка жилой
недвижимости города
Петропавловска-Камчатского
Шумихина А.А., Щербаков А.Н.
ООО «Камчатский центр независимой оценки»
г. Петропавловск-Камчатский
2015 г.
Источники информации
• Предложения о продаже квартир,
опубликованные на Интернетресурсах и в газетах
• Количество зафиксированных в
2014 году предложений о продаже –
1534
Распределение предложений по
кварталам 2014 года
Значительно меняется соотношение 2-х и 3-х комнатных квартир,
так как цены на 2-х комнатные квартиры в течение года
приближаются к ценам 3-х комнатных.
Интервалы цен
Интервал цен предложений 1 кв. м квартир находится в очень
широком диапазоне, в среднем от 30 до 110 тысяч рублей, что
связанно с влиянием различных факторов.
Динамика цен
Средняя цена 1 кв. м в целом по городу росла
незначительно, со средним темпом, примерно 7%.
Развитие ипотечного кредитования
изменило динамику цен в течение года.
Ежемесячная динамика в 2014
Ажиотажный спрос привел к максимальному скачку цен в октябре
месяце, которые в ноябре вернулся к уровню сентября. В середине
декабря изменились условия кредитования.
ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ
ФАКТОРЫ:
По результатам регулярных опросов, риэлторы
выделяют до 20 факторов, влияющих на цену
квартир.
Основные факторы (по степени значимости):
•
•
•
•
•
•
•
Комнатность,
Местоположение,
Планировка,
Этаж расположения,
Уровень отделки/состояние квартиры,
Площадь,
Наличие балкона
Влияние количества комнат на цены
квартир (диапазон)
Интервал цен имеет широкий диапазон, но средняя цена 1 кв. м
меняется в соответствии с общепринятым правилом.
Влияние количества комнат на
цены квартир (среднее)
общепринятая тенденция – «с увеличением площади
(комнатности) квартир цена удельной единицы
снижается»
Анализ по местоположению
1. Официальное деление города на
районы отсутствует;
2. Анализ состояния рынка цен жилой
недвижимости производился с учетом
общепринятого районирования города
Средние цены предложений
по районам города
Распределение цен – Ленинский район
Максимальные цены предложений отмечены в историческом центре
города. Минимальные – «Рябиковская». Необходимо отметить цены
микрорайонов «Океанская-Садовая».
Распределение цен – Октябрьский район
В Октябрьском районе, изменение цен по микрорайонам более
плавное: увеличение цены при приближению к одному из торговых
центров города – 6 км или 8 км.
Планировки
Цены предложений и планировки
В категорию «Новострой» не включены предложения,
относящиеся к элитному жилью (другой сегмент жилой
недвижимости).
Влияние этажа расположения
Без учета квартир на первых этажах, предлагаемых под
коммерческое использование
Влияние уровня отделки и состояния
Не зная прошлого, невозможно
понять подлинный смысл
настоящего и цели будущего.
Горький М.
Изменение цен
В течение 2008 года
рынок недвижимости
города рос,
подогреваемый
негативными
ожиданиями.
В 2009 году рынок
не стабилен, но
отмечается общая
тенденция к
плавному
снижению цен.
Динамика цен 2008-2014 гг.
В 2010-2011 гг. происходит стабилизация рынка жилой недвижимости,
который сменился постоянным, по своим темпам, ростом.
Анализ экономических показателей
Прямой зависимости инфляции и доходов населения на цены жилья не
наблюдается.
Можно наблюдать зависимость цен на квартиры и курса доллара.
Так рост курса доллара, начавшийся в сентябре сопровождался
ростом цен на квартиры.
Выводы
• Рынок предложения квартир г. ПетропавловскаКамчатского в 2014 году рос,
• Спрогнозировать его дальнейшее развитие довольно
сложно.
Выводы сделанные ведущим аналитиком рынка
недвижимости – проф. Стерник Г.М.:
• В ближайшие два года снижение спроса и цен на
недвижимость, уменьшение количества сделок, а
затем их резкое падение;
• Пик рецессии придется на 2017 год;
• Только в 2019 году начнется восстановление с ростом
спроса и цен.
Спасибо за внимание!