Инвестиционная активность в условиях кризиса. Ликвидность объектов по сегментам: сроки экспозиции, мотивы покупки, скидки на торг. Проблемы залога неликвидных объектов 2015 г. О ГРУППЕ КОМПАНИЙ Оценочная компания «Магистр» с 1996 года предоставляет полный комплекс услуг по оценке всех видов имущества и финансового консультирования на территории Северо-Западного региона и Москвы. Компания London Real Invest: Стратегический консалтинг в недвижимости Брокеридж по крупным объектам Home Estate: Агентство недвижимости полного цикла Ликвидность и скидка на торг. Определение срока экспозиции Ликвидность большинства объектов зависит от цены. Долгая продажа большинства объектов – следствие первоначально завышенной цены Окупаемость от 6 до 8 лет. Скидка на торг Реверанс покупателю (до 10%) Скидка от неадекватной цены (до 50%) Срок экспозиции – срок экспозиции объекта в расчете на его продажу рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1, п. 12) Высокая ликвидность (до 6 мес) Покупка Встроенные нежилые помещения Валовый рентный мультипликатор от 6 до 8. Офисные и торговые здания площадью до 5 000 – 7 000 кв.м. Окупаемость от 6 до 8 лет. Земельные участки под жилищное строительство При схеме со-инвестирования – до 25% от стоимости продаваемых площадей; При покупке за деньги – 10-15% от стоимости продаваемых площадей Земельные участки под торговые объекты до 5 Га Вблизи жилых массивов, на перекрестках или крупных магистралях Объекты и земельные участки под сферу развлечений: центр, дешево. Что востребовано Аренда Помещения под магазины продуктов, аптеки и другие жизненно необходимые товары Со снижением ставки примерно на 15-20% по сравнению с предыдущим годом Офисы класса С и В рядом с метро Ставка 800 – 1 000 р./кв.м в мес. Офисы класса А с дисконтом До 1300 р./кв.м в мес Помещения для сферы развлечений /креативных пространств До 500 р/кв.м в мес Склады класса А с дисконтом: Минус 15% по сравнению с 2014 г. Средняя ликвидность (от 6 до 12 мес) Продажа Производственно-складские здания площадью до 5 000 кв.м В хорошем техническом состоянии или старые, но дешево Офисные здания площадью 6 000 – 15 000 кв.м Окупаемость до 7 лет Торговые центры разной площади, концептуальные или с возможностью быстрой реконцепции Окупаемость до 7 лет Здания гостиниц или с возможностью реконструкции под сетевую гостиницу от 150 номеров Участки под производство до 5 Га до 5 км от КАД с коммуникациями Дешево Низкая ликвидность (свыше 12 мес) Продажа Крупные земельные участки с/х и бывшие с/х, в т.ч. Земли промышленности без дорог и коммуникаций Земли под все виды малоэтажного строительства Земли под сельскохозяйственное производство Производственные комплексы и с/х объекты Крупные в плохом и среднем техническом состоянии Специализированные современные в отрыве от бизнеса Крупные и дорогие объекты коммерческой недвижимости (от 1 млрд) За исключением первоклассных объектов с идеальной концепцией Несетевые гостиницы Деклассированные и «несуразные» объекты, в т.ч. проекты типа «как сделать из мухи слонёнка» Жилая недвижимость Ликвидность может быть свыше 6 месяцев Квартиры свыше 15 млн. руб. Коттеджи стоимостью свыше 15 млн. руб. Объекты с признаками внешнего и функционального износа: - Несоответствие класса местоположению - Несоответствие конструктивных, планировочных решений современным типичным требованиям Оценка ниже себестоимости. Низколиквидные, но стратегически важные активы Сельско-хозяйственные активы; Электросетевые, топливно-энергетические активы; Масштабные современные специализированные производственные комплексы в различных отраслях; Инфраструктурные объекты; Культурно-досуговые, спортивно-оздоровительные объекты. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Екатерина Марковец, Управляющий партнер ЗАО «УК «МАГИСТР» Тел./факс: (812) 600-03-50 Моб. +7 (921) 361-71-00 men@uk-magistr.ru www.uk-magistr.ru