Проблемы использования новых форм жилищной кооперации в

Проблемы использования новых форм
жилищной кооперации в программах
стимулирования кредитования долевого
участия в строительстве жилья
Сапронов Юрий Михайлович,
генеральный директор
Центральной ипотечной консалтинговой компании,
Действительный Член Международной Академии Ипотеки и
Недвижимости
Актуальность темы обусловлена следующими
обстоятельствами:
-Успешная
реализация
корпоративных
проектов
с
применением сочетания принципов долевого участия и
жилищной кооперации строительства жилья на примере МГУП
«Мосводоканал»;
- ГД РФ рассматривается Законопроект «О внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации по вопросу развития малоэтажной
застройки
территорий»;
- АИЖК разработан и принимается к реализации Пилотный
проект Программы стимулирования застройщиков и граждан
Реализация корпоративных проектов долевого строительства
жилья МГУП «Мосводоканал»:
Объекты строительства: пос. Некрасовка и пос. Восточный.
Участники проектов:
Компания, управляющая проектом: НП «МАИФ»;
Авторское сопровождение проекта: ООО «Центральная ипотечная
консалтинговая компания»;
Правительство Москвы – выделение земельных участков;
прием в эксплуатацию объектов строительства;
предоставление субсидий гражданам;
Застройщик: МГУП «Мосводоканал»;
Участники долевого строительства: ЖСК «Чистые воды», ЖСК «Восточный»;
Управляющая компания ЖСК: ОАО «Центральная ипотечная компания»;
Первичный кредитор: ОАО «Центральная ипотечная компания»;
Рефинансирующая организация:
На этапе строительства – КБ «Мосводоканалбанк»;
На этапе поступления жилых помещений в собственность – АИЖК;
Генеральный подрядчик: ОАО «Главмосстрой».
Инвестиционная
деятельность
Долевое
инвестирование
ФЗ № 156
Капитальные
вложения
ФЗ № 39
Кооперация
ЖК РФ, ФЗ № 215
Соотношение видов и форм деятельности в строительстве жилья
Долевое
строительство
ФЗ № 214
СХЕМА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Разрешение на
строительство
Проектная
декларация
Соответствие
214-ФЗ
Регистрация
права на землю
ЗАСТРОЙЩИК
Договор
долевого
участия в
строительстве
План создаваемого
объекта
Договор
поручительства
Заключение ДДУ
Регистрация ДДУ
Залог земли и объекта
Срок регистрации 30 дн.
Заключение ДДУ
Регистрация
договора с указанием
участника ДДУ
Регистрация залога земли и объекта без
указания участника
Срок регистрации 10 дн.
1- й участник
долевого
строительства
Правоотноше
ния в 214 ФЗ
отсутствуют
Остальные
участники
долевого
строительства
Схема привлечения денежных средств посредством
ЖСК одного дома
Право привлечение
денежных средств для
жилищного строительства
обусловлено 214 - ФЗ
Генподрядчик
Строящийся
объект
Деятельность ЖСК
регулируется ЖК РФ
Финансирование
Застройщик
Объект,
сданный в
эксплуатацию
Паевой взнос
ЖСК
Члены
ЖСК
Реорганизация
Управление
ТСЖ
Сочетание принципов долевого участия и жилищной
кооперации с механизмами предипотечного кредитования
Центр рефинансирования
Рефинансирование
Управляющая компания
(первичный кредитор)
Застройщик
Управление
Строящийся
объект
Заем
Залог
прав
Финансирование
Паевой взнос
Дольщик
Генподрядчик
ЖСК
Члены
ЖСК
Объект,
сданный в
эксплуатацию
Уступка
прав
Реорганизация
Управление
ТСЖ
Новые формы жилищной кооперации,
предлагаемые в Законопроекте «О
внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской
Федерации по вопросу развития
малоэтажной застройки территорий»
Жилищные некоммерческие объединения граждан - ЖНОГ
Закрытого типа
Открытого типа
Закрытый жилищный
кооператив
Жилищные
кооперативы
Открытый жилищный
кооператив
Закрытый жилищностроительный кооператив
Жилищностроительный
кооператив
(ЖСК)
Открытый жилищностроительный кооператив
Закрытый кооператив
малоэтажного жилья
Кооператив
малоэтажного
жилья
Открытый кооператив
малоэтажного жилья
Товарищество
индивидуальных
застройщиков
Сравнение некоторых характеристик жилищных кооперативов
ЖК (ЖСК) в действующем ЖК РФ
Открытый жилищный кооператив
Объединение граждан и
(или) юридических лиц
Статус
Объединение граждан
Граждане и (или) юридические
лица
Право на
членство
Граждане
Прием в члены
Заявление в Правление,
утверждение общим
собранием + внесение
сведений в ЕГРЮЛ
Заявление в Правление и
утверждение общим
собранием
Представляет собой одно и
тоже и являются долей в
паевом фонде
Оплата, наследование, возврат
Право на пай привязано к
членству (за исключением
наследования)
Пай может принадлежать как
физическим так и
юридическим лицам
Пай и паевой
взнос
Оборот пая
(паевого
взноса)
Не одно и тоже:
Пай – часть паевого взноса
(паенакопление)
Паевой взнос - доля от
паевого фонда
Оплата, продажа, уступка,
наследование, возврат,
обращение взыскания.
Право на пай не привязано к
членству (приобретатель пая)
Пай может принадлежать
только физическому лицу
Факторы, снижающие эффективности применения новых форм
ЖНОГО в программах кредитования долевого строительства :
1.
Громоздкость процедуры оформления членства, связанная с моментом определения
вступающего членом ЖСК после внесения сведений в ЕГРЮЛ;
2.
Ограничение возможностей для кредитора (займодавца), по обращению взыскания
на паевой взнос на этапе строительства, в том числе и в досудебном порядке для
случая продажи предмета залога кредитору – залогодержателю и связанные:
-
С реализацией пая только физическим лицам;
-
С отсутствием возможности кредитору (займодавцу) стать членом ЖСК и
реализовать свое право на приобретение в собственность построенного жилого
помещения.
Предложения:
1.
Оставить возможность для юридических лиц учреждать открытые кооперативы и
иметь права членства в этих кооперативах.
2.
Заменить процедуру внесения в ЕГРЮЛ сведений о вступающем в кооператив
нового члена, процедурой регистрации паевого взноса по аналогии с законом «Об
инвестиционных фондах», в части учета в специальном реестре инвестиционных
паев и правил их оборота.
Благодарю за внимание!
Центральная ипотечная консалтинговая
компания
121351, Россия, г. Москва
ул. Коцюбинского, дом 4, офис 210, комн. 15
Тел.: 8-905-714-29-41,
8-917-596-66-53
Тел/факс: +7 (499) 503-77-68, доб. 138