Успешная эксплуатация и управление крупными фондами

Структура
Успешная эксплуатация и управление крупными
фондами недвижимости посредством
ориентированного на доходность развития
портфеля фонда и организации предприятия
1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости
(управление портфелем недвижимости)
2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым
имуществом (управление имуществом / управление активами)
3. Оперативная эксплуатация фонда недвижимости (управление
недвижимым имуществом / организация производства)
4. Системы целей
5. Организация предприятия по конечным результатам
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 1
Уровни обобщения / перспективы
Современная, ориентированная на недвижимость систематизация
производственных процессов и структур по уровням обобщения и
перспективам
Уровень обобщения
постановка цели /
указания о
выполнении действия
Общий фонд
недвижимости
постановка цели /
указания о
выполнении действия
портфелем
недвижимости
Управление
активами
Группы фонда
Отдельные
объекты
Управление
недвижимым
имуществом /
организация
производства
Краткосрочно /
оперативное
обслуживание и
управление
23. Juli 2008
Управление
Репортинг
Репортинг
Среднесрочно /
тактическое
управление и
контроль
Долгосрочно /
стратегическое
управление
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 2
1. Управление портфелем недвижимости / экскурс
1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (Управление портфелем
недвижимости)
Исходная ситуация: чрезвычайно напряженная ситуация на рынке жилья / 5 новых
Федеральных земель из бывшей ГДР
Перемещение населения с 1989 г.:
Количество пустующих квартир на 2002 г.:
Доля пустующих квартир на 2002 г.:
Необходимость сноса для очистки рынка:
прим. - 2 млн. жителей
прим. 1 млн. квартир
прим. 16%
мин. 350.000 квартир
Из них было снесено до конца 2006 г.:
прим. 168.000 квартир
Берлин
Бранденбург
Мекленбург-Передняя Померания
Саксония
Саксония-Ангальт
Тюрингия
23. Juli 2008
2.500 квартир
28.500 квартир
12.000 квартир
63.000 квартир
34.000 квартир
28.000 квартир
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 3
1. Управление портфелем недвижимости/ экскурс
1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (Управление портфелем
недвижимости)
Исходная ситуация: ситуация на рынке жилья в г. Лейпциге на 2002 г.:
Население сегодня:
Население макс.:
Развитие сегодня:
Уровень безработицы:
прим. 500.000 жителей
прим. 750.000 жителей (30-е гг.)
низкий прирост
прим. 20%
Группы по доходам:
Доля хозяйств с месячным доходом нетто < 900 EUR
прим. 28%
Доля хозяйств с месячным доходом нетто > 2.600 EUR
прим. 12%
Количество квартир:
прим. 315.000 квартир
Количество пустующих квартир:
прим. 45.000 квартир, соответствует 14%
из них полностью пригодны к сдачи в аренду:
прим. 35.000 квартир
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 4
1. Управление портфелем недвижимости / экскурс
1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (Управление портфелем
недвижимости)
Исходная ситуация: ООО «Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft
mbH» (Общество жилищного фонда и строительства в г. Лейпциге):
Жилищный фонд на 03.10.1990: прим. 130.000 нереконструированных квартир
из них: прим. 50% панельных домов
прим. 20% построек в поселениях
полностью пригодные для жилья
частично пригодные для жилья
прим. 30% старых домов периода грюндерства частично в ветхом состоянии
Жилищный фонд на июль 2008:
около 45.000 квартир
из них основной фонд: около 23.000 реконструированных квартир
около 16.000 частично реконструированных квартир
= 39.000 квартир (недвижимое имущество предприятия)
Остальные на сокращение фонда: около 6.000 нереконструированных квартир для продажи
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 5
1. Управление портфелем недвижимости / экскурс
1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (Управление портфелем
недвижимости)
Оформление фонда недвижимости / Управление развитием рынка недвижимости:
Основа: Требуемые данные для анализа фонда недвижимости:
Рыночные данные / данные местоположения:
Демография: миграция отражает ситуацию
Уровень безработицы: синоним для покупательной способности,
платежеспособность аренды
Доля рынка на местоположении: шанс на лидерство
Доли типов зданий фонда (для избежания риска моноструктуры)
Данные зданий:
Количество типов квартир в здании: риск моноструктуры
Доли величин квартир, перевес больших площадей: риск низкой
покупательной способности
Доли квартир с балконом, лифтом: дополнительное преимущество
Год реконструкции: риск износа и обветшания
Сегодняшнее обслуживание:
Пустующий фонд, снижение выручки за счет эксплуатационных расходов,
предоплата эксплуатационных расходов, развитие и потенциал уровня арендной
платы
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 6
1. Управление портфелем недвижимости / экскурс
1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (Управление портфелем
недвижимости)
Отраслевая структура фонда недвижимости: ООО «Leipziger Wohnungs- und
Baugesellschaft mbH»
Основной фонд
Реконструированный
основной фонд
Частично
реконструированный и
нереконструированный
основной фонд
Нереконструированный
основной фонд с
планом реконструкции
Управление имуществом: подгруппы отраслей / критерии регулирования фонда зданий:
Объединение зданий в жилые комплексы по признакам регулирования:
- географическая соотнесенность / местоположение по городским и сельским районам
- классификация по возрасту (грюндерство, межвоенное время, послевоенное время,
промышленное строительство жилья)
- типы зданий (монолитные старые дома, монолитные дома в поселениях, панельное строение)
- уровень реконструкции; стратегическая направленность
- целевые группы (основные группы съемщиков)
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 7
2. Управление активами
2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами)
Принципиальная постановка вопроса об оптимизации момента контрольного
тактического вторжения в эксплуатацию объекта недвижимости:
«Как долго можно эксплуатировать здание, покрывая издержки, и с какого
момента дальнейшая (экономическая) эксплуатация в данной форме более
не допустима?»
Средство:
Определение пригодных рамочных данных и индикаторов из оперативного бизнеса
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 8
2. Управление активами
2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами)
Индикаторы
• Выгодность объекта
• Состояние здания
• Объем управления
• Снижение доходов за счет
эксплутационных расходов
Размерные числа / параметры:
Доля пустующих квартир; скорость повторной
арендосдачи; достижимый уровень арендной
платы; нетто-доход с оборота
Развитие стоимости текущего обслуживания
повышенное использование персонала
Специфическая по типу здания переменная
величина в зависимости от количества
пустующих квартир
• Промежуточный результат: Чистая операционная прибыль
• Платежи по нетоварным операциям из связанных заемных средств
• Конечный результат: Денежный поток («кэш-флоу»)
• Упущенные кредитные проценты / расчетные проценты в качестве особой позиции для
собственных связанных средств (напр. при частичных реконструкциях, крупных
ремонтных работах)
(Расширение анализа на коэффициент рентабельности и имущественной ценности)
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 9
2. Управление активами
2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами)
Основные альтернативы обеспечения безопасности имущества / повышения ценности:
Следует учитывать: Вложение в недвижимость с чисто коммерческой точки зрения обычно
конкурирует с альтернативными формами вложения средств.
В сохраняющих фонд предприятиях недвижимости, получение соответствующего дохода по
большей степени ограничено альтернативными действиями по отношению к самому недвижимому
имуществу.
Возможные действия:
Сохранение актуального статуса
Содержание / ремонт
Эксплуатация объекта (субстандарт)
Консервация (полное освобождение)
Снос
Продажа
Бизнес стройподрядчика,
развитие проектов
Реконструкция
23. Juli 2008
Базовая стратегия
Принятие возможной растраты
имущества
Частичная ревальвация для
повышения оборота
Чистая стратегия «снятия сливок»
Минимизация затрат / подготовка к
использованию
Очистка рынка
Ликвидность / смена формы вложения
Облагороженная ликвидность
Полная ревальвация для дальнейшей
долгосрочной эксплуатации / повышение
ценности
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 10
2. Управление активами
2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами)
Жизненные циклы объекта
недвижимости:
Насыщение:
максимальная
прибыль
Высокий объем
использования / макс.
уровень арендной
платы
Фаза зрелости:
быстрая сдача в аренду,
потенциал повышения
уровня аренд. платы
Фаза изъятия прибыли:
ремонтный застой,
растущие затраты, более
медленная повторная
сдача в аренду,
Эффект воздействия на
уровень аренд. платы
Результат
эксплуатации = 0
Время прохождения:
Предел
рентабельности
20 – 30 лет
Фаза введения на рынок:
повторная сдача в аренду
Большое количество пустующих
квартир / Отказы от взятия в аренду /
сокращения аренд. платы
23. Juli 2008
Фаза износа:
полный износ
субстанции
Фаза реконструкции:
максимальные потери
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 11
2. Управление активами
2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами)
Свобода действий для предприятий жилищного фонда:
Сохранение имущества / Повышение ценности
Продление фазы изъятия
прибыли при помощи стратегий
сохранения ценности:
Высокий объем
использования / макс.
уровень аренд. платы
Ускоренный процесс
зрелости: быстрая
сдача в аренду,
потенциал повышения
уровня аренд. платы
Запланированное содержание и
ремонт, профессиональная
консультация съемщиков,
активный менеджмент сдачи в
аренду
Результат эксплуатации = 0
Предел рентабельности
Ускоренная фаза введения на рынок:
База: соответствующий рынку выбор
объекта, оснащение и качество
реконструкции. Цель: быстрая
повторная сдача в аренду
Время
прохождения:
20 – 30 лет
Ускоренная фаза износа:
Частичный износ субстанции,
быстрое решение о проведении
реконструкции
Большое количество пустующих
квартир / Отказы от взятия в аренду /
сокращения аренд. платы
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 12
2. Управление активами
2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами)
Альтернативы для продажи недвижимости:
Стратегии дезинвестиции:
Высокий объем использования /
макс. уровень аренд. платы
Неправильный момент для продажи
жилой недвижимости:
рефинансирование затрат на
реконструкцию невероятно
Оптимальный момент для продажи
жилой недвижимости:
Зачисление максимальной прибыли,
максимизация продажной цены при
полном использовании и высочайшем
уровне аренд. платы
= макс. рыночная стоимость
= вынужденная продажа
Время
прохождения:
20 – 30 лет
Результат эксплуатации = 0
Предел рентабельности
Неправильный момент для продажи
убыточной недвижимости:
Потеря стоимости за счет ухудшения
состояния здания, полное воздействие
убыточной фазы
= минимизация прибыли от
продажи
23. Juli 2008
Оптимальный момент для
продажи убыточной
недвижимости:
Избежание износа субстанции,
сокращение убыточной фазы
= ограничение ущерба
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 13
2. Управление активами
2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами)
Альтернативы для продажи недвижимости:
Стратегии инвестиции:
Оптимальный момент для покупки
жилой недвижимости:
Объект введен на рынок, практически
полностью сдан в аренду, потенциал
уровня аренды еще не исчерпан
= оптим. покупная цена + шанс
на изъятие макс. прибыли
Неправильный момент для покупки
жилой недвижимости:
Рефинансирование покупной цены
невероятно, «красивые дома»
Определение рыночной стоимости при
макс. эксплуатации, опасность
ухудшения результата, быстрое
устарение субстанции
= заблуждение / затруднение
принятия рациональных
решений
Время
прохождения:
20 – 30 лет
Результат эксплуатации = 0
Предел рентабельности
Большое количество пустующих
квартир / Отказы от взятия в аренду /
сокращения аренд. платы
23. Juli 2008
Неправильный момент для
покупки жилой недвижимости:
Субстанция еще ценная, если все
здание пустует, свобода для
реконструкции или перепродажи
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 14
2. Управление активами
2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами)
Организационное укрепление менеджмента имущества в крупном предприятии
недвижимости:
Менеджмент имущества
Оперативный
контроллинг
Инвестиционный
контроллинг
Планирование,
управление и текущий
контроль
оперативного бизнеса
управления и
эксплуатации
недвижимости
Планирование,
управление и текущий
контроль
инвестирования и
дезинвестирования
Создание единой
информационной
системы и
обеспечение
актуальности данных
Исследование
преимуществ
альтернатив с целью
максимизации
результата
Данные рынка,
технические данные
коммерческие данные
стоимость
недвижимости
стоимость залога
Выработка целей для
текущего бизнеса
Обеспечение
репортинга
23. Juli 2008
Контроль успешности
инвестиций
Информационная
система недвижимости
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 15
3. Управление недвижимым имуществом
3. Оперативная эксплуатация фонда недвижимости
Основные процессы жилищного хозяйства
Работа сотрудников
Основные оперативные процессы по отношению к
съемщикам:
• Сдача в аренду / влияние на съемщиков
•
•
•
•
•
•
•
Оформление и заключение договора об аренде
Повышение / снижение арендной платы
Вычисление эксплуатационных затрат
Бухгалтерия арендных плат
Задолжности по арендной плате
Расторжение договора об аренде со стороны съемщика
Расторжение договора об аренде со стороны арендодателя
1 сотрудник /
500 квартир
Основные технические оперативные процессы:
• Обеспечение технической безопасности и
эксплуатационной пригодности
• Планирование, отчет, контроль текущих мер по
содержанию и ремонту
• Подготовка / наблюдение инвестиций
Основные оперативные процессы в области
сервиса:
1 сотрудник /
2.000 квартир
1 сотрудник /
750 квартир
• Услуги домоуправления
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 16
3. Управление недвижимым имуществом
Техническая часть
3. Оперативная эксплуатация фонда недвижимости
Финансовая часть
Организационная структура жилищного
хозяйства
Жилищное хозяйство
(децентрализованное
управление фондом
недвижимости)
Центральная сдача
в аренду (акцент на
привлечении новых
клиентов)
Филиал / Отделение 1
(по региональному
принципу)
Филиал / Отделение … n
(по региональному
принципу)
23. Juli 2008
…
…
Домоуправление
(если нет структуры)
Группа 1
(по региональному
принципу)
…
Группа 1 домоуправление
(по региональному принципу)
Группа …n
(по региональному
принципу)
Группа …n домоуправление
(по региональному принципу)
Отдел по тех.
услугам/ремонт
Отдел по координации
сотрудников
домоуправления
…
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 17
4. Системы целей
4. Система целей
Цели собственников
1. Общественные собственники
(общины, земли)
Бюджетно-политические цели
- экономическая стабильность
- бюджетный вклад из излишков
(Выплата)
Цели городского планирования
- Участие в перестройке города
- Оформление общественных
мест
Цели по оказанию помощи
- обеспечение бедных хозяйств
- доступные цены
- предупреждение бездомности
Отчасти
конкурирующие
цели!
Имущественные цели
- Сохранение имущества
- Преумножение имущества
Цель воздействия на рынок
- Воздействие на цены
- Сдерживание цен
- Стабилизация рынка
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 18
4. Системы целей
4. Система целей
Цели собственников
1. Общественные собственники
(общины, земли)
Бюджетно-политические цели
Имущественные цели
- Сохранение имущества
- Преумножение имущества
Имущественные цели
Цели по оказанию помощи
Цели рентабельности
- Получение прибыли
- Максимизация прибыли
Цель воздействия на рынок
Цели городского планирования
Цели общественных
предприятий жилья
2. Частные собственники
(Частные лица / предприятия)
Цели ликвидности
- Выплаты излишков
Цель воздействия на рынок
- Воздействие на цены
- Господство над рынком
Целостное соединение общественных интересов и высших коммерческих
целей
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 19
4. Системы целей
4. Система целей
Система целей
предприятий жилья
Высшая цель 1: Покрывающий издержки оперативный бизнес
Высшая цель 2: Получение доходов от оперативного ликвидного избытка
Высшая цель 3: Получение доходов от оперативного дохода
Высшая цель 4: Сохранение и повышение стоимости недвижимости
Цели по количеству
Цели по достижениям
Цели по расходам
Развитие фонда
Инвестиционные цели
Реконструкция в основной сфере
деятельности
Дезинвестиционные цели
Ликвидация сопряженного с
риском фонда путем сноса и
продажи
Оперативные цели по обороту
Размер арендной платы
Общий доход с оборота
Текущие расходы
Высокие эксплутационные
расходы
Содержание зданий
Ремонт / Модернизация
Сдача в аренду
Уровень использования в
отдельных фондовых группах
(отделы)
23. Juli 2008
Дополнительные цели по
обороту
Доход от продаж
Сервисные цели
Стратегическая постановка целей
для
услуг домоуправления
услуг субпредприятий
сокращения эксплутационных
расходов
Структурные расходы
Расходы на содержание
персонала и материальные
затраты
Цели по финансированию
Оптимизация процентной ставки
и размер текущего погашения
Цели по финансовой структуре
Folie 20
доли собственного
1 .Организационные
Deutsch-Russische Konferenz
Wohnungswirtschaft Berlin
цели
Оптимизация
5. Организация предприятия
5. Организация предприятия по конечным результатам
Организация предприятия по достижениям и целям в форме центральной организации
Предприятие жилья
Центр доходов
Цель: Создание
стоимости и
максимизация конечного
результата
Сервисный центр
Цель: Вклад в основную
деят-ть по возможности
без дополн. издержек
Финансовый центр
Цель: Административные
услуги при низких затратах
Управление жильем
Центр сдачи в аренду
Финансовый отдел
Продажа недвижимости
Домоуправление
Контроль
Предприятие для
содержания
Персонал
Развитие
недвижимости
23. Juli 2008
Электр. обработка
данных
Строительный отдел
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 21
Дипл. экономист Томас Дорманн
Руководитель управления портфелем недвижимости
ООО «Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH»
thomas.dohrmann@lwb.de
+49 341 992 1900
23. Juli 2008
1 . Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin
Folie 22