Инвестиционная корпорация Квартира.Ру

Короткие циклы в динамике
московского квартирного
рынка 2000-2009 гг.
XII Национальный Конгресс по недвижимости
К.ф.-м.н. Юрий Кочетков
Почему на постоянно-растущем рынке трудно выделять циклы?
- шла постоянная потеря покупательной стоимости денег
- необходим опорный параметр
- это М2’ – сумма агрегата М2 и валютных депозитов
Взаимосвязь динамики
цены предложения кв.метра и агрегата М2'
240,000
18,000
М2'
15,000
12,000
руб./кв.м.
цена кв.м.
9,000
80,000
6,000
3,000
0
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
млрд.руб.
160,000
Модель: цена кв.м. (руб.) = А*М2’(млрд.руб.)к
R2 модели = 0,976
оценка погрешности выявляет волновую структуру:
Цена предложения/предсказанная по модели цена
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
1.0
0.9
0.8
0.7
Mar/09
Sep/08
Mar/08
Sep/07
Mar/07
Sep/06
Mar/06
Sep/05
Mar/05
Sep/04
Mar/04
Sep/03
Mar/03
Sep/02
Mar/02
Sep/01
Mar/01
Sep/00
Mar/00
Sep/99
0.6
Волновая структура выявляется и по другим рыночным параметрам
Характерный период волны составляет от 832 до 858 дней
Динамика объема предложения вторичного рынка
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
Декабрь 1999 Апрель 2001 Сентябрь 2002 Январь 2004
Май 2005
Октябрь 2006 Февраль 2008
Июль 2009
Помесячный относительный прирост цен
0.125
0.075
0.025
Mar/00
-0.025
-0.075
Dec/00
Sep/01
Jun/02
Mar/03
Dec/03
Sep/04
Jun/05
Mar/06
Dec/06
Sep/07
Jun/08
Короткий цикл
московского рынка
две точки равновесия
в каждом цикле
М2’, млрд.руб.
Цена предложения,
руб./кв.м.
Июнь 2000
1 107,6
18 302
Август 2001
1 775,2
23 819
Октябрь 2002
2 419,3
32 609
Ноябрь 2003
3 456,4
44 745
Январь 2005
5 024,2
55 349
Март 2006
6 578,7
90 554
Май 2007
10 627,2
129 126
Июнь 2008
14 528,0
170 573
Август 2009
?
?
Ключевая связь между ценой кв.метра и суммой агрегата М2’
и валютных депозитов
Цена кв.метра (руб.) = 4681,7 + 11,592*М2’(млрд.руб.)
Цена кв.метра и значения М2' в точках равновесия
цена предложения,
руб./кв.м.
200 000
150 000
100 000
50 000
0
0
4 000
8 000
M2', млрд.руб.
12 000
16 000
Случайна ли такая чёткая зависимость?
Цена кв.метра и значения цены нефти Urals
в точках равновесия
цена предложения, руб./кв.м .
200 000
150 000
100 000
50 000
0
0
1 000
Urals-5м ес., руб./барр.
2 000
Случайна ли такая чёткая зависимость?
Цена кв.метра и размер потреб.корзины (Москва)
в точках равновесия
цена предложения, руб./кв.м.
200 000
y = 0,0058x2 - 18,124x + 37040
150 000
100 000
50 000
0
0
2 000
4 000
6 000
корзина, руб. (Москва)
8 000
Случайна ли такая чёткая зависимость?
цена предложения,
руб./кв.м.
Цена кв.метра и приток ипотечных денег
в точках равновесия
200 000
y = 2232,3x 0,4384
150 000
100 000
50 000
0
0
5 000
10 000
15 000
Ипотека в Москве, млн.руб./квартал
20 000
А что в других городах?
С-Петербург
Возможные циклы квартирного рынка С-Петербурга
отношения в рамках модели цена кв.м. = f(M2')
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
1
0.9
0.8
0.7
0.6
цена предложения, руб./кв.м.
Цена кв.метра Jan/00
и значения
М2' (С-Петербург)
May/01
Sep/02
Feb/04
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
0
5,000
10,000
М2', млрд.руб.
15,000
Jun/05
Nov/06
Mar/08
Aug/09
А что в других городах?
Екатеринбург
Циклы квартирного рынка Екатеринбурга
отношения в рамках модели цена кв.м. = f(M2')
1.5
1.4
1.3
1.2
1.1
1
0.9
0.8
0.7
50000
40000
30000
20000
10000
0
0.0
5,000.0
10,000.0
М2', млрд.руб.
15,000.0
Jan/09
Sep/08
May/08
Jan/08
Sep/07
May/07
Jan/07
Sep/06
May/06
Jan/06
Sep/05
May/05
Jan/05
Sep/04
May/04
Sep/03
May/03
Jan/03
Sep/02
May/02
Jan/02
Sep/01
Jan/01
Sep/00
May/01
60000
May/00
Jan/00
70000
Jan/04
0.6
Цена кв.метра (руб.) и значения М2’ для Екатеринбурга
Прогноз?
- кризис не сумел нарушить закон следования ценника квартир агрегату М2’
- помимо М2’ хорошо бы учитывать ипотеку т.к. вклад ипотеки в ценник в 20052008 гг. был 12-14%
Прогноз значения агрегата М2' (млрд.руб.)
обоснованная
цена
15500
15000
14500
160 тыс.руб./м2
14000
13500
13000
151 тыс.руб./м2
Варианты развития событий в 2009-2010 гг.
цена кв.м. в тыс.руб.
М2' (% от 06.09)
170
160
150
140
130
Стабильный
120
110
100
90
80
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
Оптимистический
Спасибо за внимание!

Более подробно о циклах, вкладе ипотеки,
последствиях кризиса и мн.другом:

http://www.nepochta.ru/real/

http://Yuriy_kochetkov.livejournal.com