Директор департамента зарубежной недвижимости корпорации

Директор департамента зарубежной недвижимости
корпорации «Адвекс.Недвижимость»
Марина Васильева
Юридические
особенности
оформления сделок с
недвижимостью
за рубежом
www.advecs-zn.com
Содержание
Виды сделок за рубежом
- рассрочка
- обратная аренда (leaseback)
- таймшер
- долевое владение (fractional ownership)
- акции
- юридическое лицо
Этапы сделки
Процедура оформления недвижимости на примере Испании
Стоимость оформления сделки купли-продажи недвижимости
Сложности оформления сделок за рубежом для российских
инвесторов
Виды сделок за рубежом
покупка за наличный расчет
покупка за безналичный расчет
покупка с использование кредитных средств
рассрочка
таймшер
обрат ная аренда (leaseback)
долевое владение
(fractional ownership)
акции
юридическое лицо
Рассрочка
Позволяет приобрести недвижимость,
если у покупателя нет достаточной
суммы денег и строительные
компании не требуют от клиента документов,
подтверждающих его платежеспособность
Если покупатель не вносит платежи
своевременно, продавец может лишить
его права владения недвижимостью
Обратная аренда
(leaseback)
Управляющая компания платит владельцу собственности
ежемесячную прибыль, оговоренную в контракте
и индексированную в соответствии с инфляцией,
независимо от того, на какое время апартаменты
реально сдавались в аренду.
Годовой доход от аренды обычно
составляет 2.5- 4% от стоимости объекта.
Управляющая компания решает все вопросы, связанные
с арендой недвижимости:
занимается поиском арендаторов,
поддерживает жилье в хорошем состоянии,
оплачивает коммунальные платежи.
Обратная аренда не рассчитана
на постоянное проживание.
Обычно собственник имеет право
пользоваться апартаментами
не более шести недель в году.
Некоторые компании продают
по схеме обратной аренды
объекты низкого качества
по завышенным ценам.
Таймшер
Объекты, предназначенные для таймшера,
обычно представляют собой студии
или апартаменты, отличающиеся
высоким уровнем обслуживания
Права владельца закреплены только
договором; он приобретает не объект
недвижимости, а право пользования этим
объектом на время
Долевое владение
(fractional ownership)
Владелец может свободно продавать,
дарить, завещать свою долю.
Владелец может пользоваться
недвижимостью в течение
ограниченного периода времени,
который зависит от количества
совладельцев.
Этапы сделки
заключительное
соглашение
предложение о покупке
предварительное
соглашение
Как правило,
документ оформляют
в письменном виде и
он является предложением
цены за объект продавцу
В большинстве стран
во время подписания
предварительного соглашения
вносится задаток
в размере 5- 10 %
от стоимости объекта
Окончательный договор
о совершении сделки
купли-продажи подписывается
двумя сторонами
в присутствии нотариуса.
После этого происходит обмен
контрактами и уплачиваются
необходимые налоги
Процедура оформления недвижимости на
примере Испании
ДОГОВОР
НА
ЮРИДИЧЕС
КИЕ
УСЛУГИ
ДОГОВОР НА
БРОНИРОВАНИЕ
НЕДВИЖИМОСТ
И И ОПЛАТА
ДЕПОЗИТА
ЧАСТНЫЙ
ДОГОВОР
КУПЛИПРОДАЖИ
ЗАЯВКА НА
ИПОТЕКУ В
СЛУЧАЕ
НЕОБХОДИМОС
ТИ И ЗАЯВКА НА
NIE
НОТАРИАЛЬНЫЙ
АКТ ПЕРЕДАЧИ
ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И
ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ
РАСЧЕТ
РЕГИСТРАЦИЯ
НОТАРИАЛЬНОГО
АКТА ПЕРЕДАЧИ
ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ
ПЕРЕДАЧА
КЛЮЧЕЙ
• Подписание
договора на
юридические
услуги по
сопровождению
сделки
юридической
компанией;
• Во многом
облегчает весь
процесс и
гарантирует
юридическую
проверку
недвижимости
• Подписывается с
целью убрать
недвижимость с
рынка на
определенный
период времени;
• Содержит
данные
покупателя,
продавца, цену,
срок подписания
частного договора
купли-продажи;
Сумма депозита
от 3.000 до 6.000
евро, в случае
расторжения
договора на
бронирование
обычно не
возвращается
• Фиксируются данные
покупателя, продавца,
цена, способ оплаты,
права и обязанности
сторон;
• При подписании этого
договора платиться
обычно 10% покупной
цены недвижимости;
• Оплачивается 50%
юридического гонорара
NIE – идентификационный
номер иностранца, необходим
для любого рода
делопроизводства,
официальных действий или
совершения трансакций
экономического характера
(например, для приобретения
недвижимости)
ДОГОВОРА НА ЭЛЕКТРОИ ВОДОСНАБЖЕНИЕ, НА
ПОДДЕРЖАНИЕ
КОМПЛЕКСА
• Платиться остаток стоимости
недвижимости и расходы
• Оплачивается 50%
юридического гонорара
Стоимость оформления сделки
купли-продажи недвижимости
Австрия
Германия
Работа адвоката
Работа агентов
Работа нотариуса
Налоги и регистр.
взносы
3% (обязательно)
3%
1-2%
4,60%
3,57-7,14%
1,5-2%
3,5-5%
1-2%
(не обязательно)
Испания
1% (не
обязательно)
5%
500-1000 евро
7-8% (10-12% со
взносами)
Италия
1-2%
(не обязательно)
3-4%
1-2%
12% (10% НДС+
регистр. сборы)
Франция
от 300 евро
(не обязательно)
5-10%
1,5-2%
5%
Хорватия
от 1000 евро
(не обязательно)
3,69%
0.5-1%
5%
Швейцария
от 500 евро (не
обязательно)
3% с продавца
1,5-2%
3%
Финляндия
от 1000 евро
(не обязательно)
3,5-3,9%
105 евро
1,6-4%
Чехия
от 500 евро (не
обязательно)
3%
до 2%
3% продавец
Сложности оформления сделок за
рубежом для российских инвесторов
1. Оплата покупки недвижимости за рубежом
2. Получения кредитных средств за рубежом
(невозможность показать легальные доходы)
3. Необходимость получения визы
4. Возможность проживания определенного количества дней в году
Адвекс.Недвижимость
Спасибо за внимание!
Санкт-Петербург
ул.Блохина, 17
+7(812)322 52 46
+7(921)947 86 30
www.advecs-zn.com