Риски Тема 8. в управлении развитием имущественного комплекса

Стратегическое управление
имущественным комплексом
Тема 8.
Риски
в управлении развитием
имущественного комплекса
Риски управления и развития ИК:
основные определения и понятия
Риск – явление, связанные с тем,
что результат может отклоняться
от ожидаемого значения.
В центре внимания – негативные отклонения.
ПОЧЕМУ негативные?
РИСК – это возможный ущерб
в результате воздействия
негативных факторов
РИСК характеризуется:
1) вероятностью проявления,
2) причиняемым ущербом.
Почему важно рассматривать сочетание этих
характеристик?
Риск измерим:
Вероятность и ущерб могут быть оценены.
Измерим – значит управляем!
Риски (выявляют) предупреждают и снижают:
1). Вероятности возникновения рисковых событий
снижают.
2). Возможные ущербы от наступающих рисковых
событий уменьшают.
РИСК и ФАКТОРЫ РИСКА
• ФАКТОР риска – это категория типа входного
воздействия, аргумента, причины, источника
возможных негативных отклонений
• РИСК – это категория, проявляющая себя на выходе,
типа функции, результата проявления негативных
воздействий со стороны факторов риска на входе
РИСК
Возможные ущербы
(по факторам)
ВЕРОЯТНОСТИ ПРОЯВЛЕНИЯ ФАКТОРОВ РИСКА
(1) ФАКТОР РИСКА
(2) ФАКТОР РИСКА
…
(N) ФАКТОР РИСКА
Причины, которые могут вызвать ущерб (отклонение от ожидаемого результата)
Источник рисков – информационная
необеспеченность, в т.ч.:
(1) неоднозначность,
(2) неопределенность,
(3) неточность,
(4) недостоверность,
(5) отсутствие,
(6) несвоевременность поступления и т.д.
информации об объектах и процессах,
параметрах и условиях управления ИК
предприятия.
Уровни риска – значения возможных
ущербов.
Возможные ущербы определяются мерой
влияния факторов риска на интересующие
нас выходные показатели, характеристики,
свойства управляемой системы.
Риски различны для различных участников,
хотя факторы рисков могут быть одними и
теми же:
- «Что русскому утеха – немцу смерть»
- Различия рисков (возможных ущербов)
для кредитора и заемщика
АДРЕСНОСТЬ РИСКА
Пример кредита на строительство коммерческого объекта
Риски кредитора
Риски заемщика
Ожидаемый результат – эффект
от вложения, определяемый установленным
кредитором процентом,
концепцией сложного процента и
графиком платежей (но всегда! в итоге не менее установленного процента)
Ожидаемый результат – эффект от
реализации проекта, производственный,
IRR, NPV …, в рамках
которых возвращается кредит (со
сложным процентом) и обеспечивается
планируемая прибыль заемщика
Возможные ущербы (получить
меньше установленного процента):
- из-за отклонений от графика выплат
и в целом по итогам договора,
- потери при неудачном кредите, включая
неудовлетворительные итоги распродажи
имущества при банкротстве заемщика.
Возможные ущербы: получить менее
запланированного дохода - NPV,
- штрафные санкции при нарушениях
условий кредитного договора,
- потери кредитного рейтинга.
ИЗМЕРЕНИЕ РИСКА и ЕГО КОМПОНЕНТОВ
в пространстве качественной меры
Ущерб:
незначительный, значительный, весьма
значительный, катастрофический.
Вероятность наступления:
ничтожная, невысокая,
значительная, очень
высокая.
Необходимо ввести меру для интеграции
качественных оценок: что такое, например,
невысокая вероятность значительного ущерба в
сравнении со значительной вероятностью
незначительного ущерба?
Распространенность качественных оценок связана с
использованием экспертных технологий для
определения меры риска.
Методы анализа и оценки
рисков
• Методы, основанные на идеях анализа
чувствительности
• Методы экспертно-статистического
моделирования (Монте-Карло)
• Графо-аналитические и др. методы
Анализ чувствительности
(концепция)
∆Y (∆Xi) – отклонения результата
Ожидаемый результат
xim
Y=Y(xi, … xj)
Модель взаимодействия
xjm
Параметры влияния на входе
Ym
Ym
Анализ рисков – метод чувствительности
источник риска - неоднозначность информации
•
Показатели
Обозначения
•
•
•
•
Ставка арендной платы (в год)
Сдаваемые в аренду площади
Заполняемость помещений
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД
g
S
I
giS
($/m2)
(m2)
(%/100)
($)
•
•
•
J(S)
F
F+J(S)
($)
($)
($)
•
Затраты на обслуживание (в год)
Др. операционные платежи (в год)
ОПЕРАЦИОННЫЙ РАСХОД
---------------------------------------БУДУЩАЯ ПРИБЫЛЬ
•
Ставка капитализации
•
Капитализированная оценка
=======================
•
Затраты на развитие
•
(стр-во, девелопер, земля, кредит) B= (Bld+C+D)(1+р)
•
Рентабельность проекта
giS-(F+J(S))
k
Ед. измерения
4000000 - 4800000
(%/100)
(A–B)/B *100 (%)
350-400
2000
0,8
560000 - 640000
1000000
600000
1600000
($)
A=(giS-(F+J(S))/k
Величины
($)
0,12 - 0,14
28600000 - 40000000
($)
25000000-27500000
?-?
Анализ рисков – метод чувствительности
экстремальные оценки: Rmax и Rmin
•
Показатели
Обозначения
•
•
•
•
Ставка арендной платы (в год)
Сдаваемые в аренду площади
Заполняемость помещений
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД
g
S
I
giS
($/m2)
(m2)
(%/100)
($)
•
•
•
J(S)
F
F+J(S)
($)
($)
($)
•
Затраты на обслуживание (в год)
Др. операционные платежи (в год)
ОПЕРАЦИОННЫЙ РАСХОД
---------------------------------------БУДУЩАЯ ПРИБЫЛЬ
•
Ставка капитализации
•
Капитализированная оценка
=======================
•
Затраты на развитие
•
(стр-во, девелопер, земля, кредит) B= (Bld+C+D)(1+р)
•
Рентабельность проекта
giS-(F+J(S))
k
Ед. измерения
4000000 - 4800000
(%/100)
($)
R=(A–B)/B *100 (%)
Ущерб при совокупном влиянии факторов риска: ∆R
350-400
2000
0,8
560000 - 640000
1000000
600000
1600000
($)
A=(giS-(F+J(S))/k
Величины
0,12 - 0,14
28600000 - 40000000
($)
25000000-27500000
Rmax=60%
Rmin= 4%
Методы, основанные на идеях
анализа чувствительности
– Однопараметрические
• анализ чувствительности и ранжирование,
• граничные условия и экстремумы,
• семейства линий чувствительности
– Двухпараметрические
• парное сравнение,
• инвариантность
– Многопараметрические
• сценарный анализ,
• многопараметрическая компенсация
Метод чувствительности – его плюсы и минусы
++ эффективность и многообразие приложений, простота и наглядность;
- - нет вероятностного компонента (фактор риска «сработал»: р=1.0)
Методы экспертно-статистического
моделирования (Монте-Карло)
В информационной основе э/с моделирования вероятностные распределения характеристик
факторов риска (параметров) на входе и
оценка вероятностных характеристик на выходе
Параметр
на входе
Диапазон изменений
xi
Методы экспертно-статистического
моделирования (Монте-Карло)
В информационной основе э/с моделирования - вероятностные
распределения характеристик факторов риска на входе и
оценка вероятностных характеристик на выходе
∆Y (∆Xi) – отклонения результата
xim
Ожидаемый результат
Y=Y(xi, … xj)
Модель взаимодействия
xjm
Параметры влияния на входе
Ym
Ym
Графо-аналитические и др. методы
Сетевые модели
Риски в общем управлении
компанией и управлении ее
недвижимостью
• Объекты недвижимости (ИК), сами по себе
или в связи с включенностью в основные
процессы деятельности компании, могут
порождать риски, опасные или вообще для
нее недопустимые.
Это в ряде случаев заставляет формировать
специальный компонент в антирисковом
управлении для компании в целом.
Управление рисками
(регулирование рисков)
• Управление рисками (регулирование рисков) –
это целенаправленное предупреждение,
избежание, снижение уровня рисков:
– вероятности проявления,
– возникающих последствий – уровня ущерба.
• Таким образом, суть антирисковой политики:
– в исследовании и превентивном
регулировании по факторам риска,
– в умелом управлении в случае (после)
свершения рисковых событий.
Схемы регулирования рисков
• Организационные схемы
– Разделение риска (внутри системы)
– Передача риска (во внешние структуры)
– Избежание риска (как политика)
• Организационно-финансовые схемы
– Диверсификация рисков
портфельные (объектные) конструкции
комбинации форм собственности (покупать – арендовать)
– Страхование (хеджирование, предоплата)
– Расчетные резервы и запасы (в т.ч. при дисконтировании)
• Другие схемы
– Работа по важнейшим факторам риска
– Использование аналогий …
Управление рисками
в имущественной стратегии
организации
• «Должное усердие»: комплексное исследование
и учет факторов риска, ущербов и др.
• Избежание или устранение рисков (факторов
риска) и вызываемых ими последствий
• Страхование от рисков (относительно ИК)
• Предоплаты в сделках, связанных с ИК
• Диверсификация структуры ИК:
- объектная
- механизмов управления (e.g.: купли / аренды)
Управление рисками как профессия
Управление рисками –
это специализация, профессия
1. Риск – исследователь: выявление,
моделирование рисков, оценка, анализ,
выработка концепции (политики) управления
рисками
2. Риск – инженер: разработка технологий
–
–
снижения вероятностей и ущербов,
предупреждения рисков
3. Риск – менеджер: оперативное управление
рисками по этапам жизненного цикла