Типовые контракты и рекомендации по их применению

ТИПОВЫЕ КОНТРАКТЫ
И РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ИХ ПРИМЕНЕНИЮ
при реализации региональных адресных
программ по переселению граждан из
аварийного жилищного фонда
ЦЕЛИ РАЗРАБОТКИ ТИПОВЫХ ФОРМ
КОНТРАКТОВ И МЕТОДИЧЕСКИХ
РЕКОМЕНДАЦИЙ
•
Методическое содействие органам государственной власти субъектов
РФ и органам местного самоуправления в договорной работе
•
Единые стандарты договорного обеспечения защиты интересов
государственного и муниципального заказчика
•
Понятные критерии выбора оптимального вида контракта в
зависимости от местных условий
ТИПОВЫЕ ФОРМЫ КОНТРАКТОВ, УТВЕРЖДЕННЫЕ ФОНДОМ,
НОСЯТ РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР
СРЕДСТВА ФОНДА И СРЕДСТВА ДОЛЕВОГО
ФИНАНСИРОВАНИЯ МОГУТ РАСХОДОВАТЬСЯ
:
на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах (в том
числе строительство которых не завершено, включая многоквартирные
дома, строящиеся с привлечением средств граждан и (или)
юридических лиц) или в домах, указанных в пункте 2 части 2 статьи
49 Градостроительного кодекса (дома блокированной застройки),
 на строительство таких домов,
 на выплату собственникам квартир в аварийном жилищном фонде,
выкупной цены за изымаемые жилые помещения в соответствии со
статьей 32 Жилищного кодекса
(часть 6 статьи 16 Закона о Фонде ЖКХ)

ВИДЫ КОНТРАКТОВ
Контракты на строительство
•
•
Государственный (муниципальный) контракт на выполнение работ по
строительству многоквартирного дома
Государственный (муниципальный) контракт на строительство
многоквартирного дома на условиях «под ключ»
Контракты на приобретение жилых помещений
•
•
•
Договор на приобретение в государственную (муниципальную)
собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве
многоквартирного дома
Договор купли-продажи жилого помещения в строящемся
многоквартирном доме
Договор купли-продажи жилого помещения
Соглашение о выкупе жилого помещения
СТРУКТУРА КОНТРАКТА
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Преамбула
Предмет
Цена и порядок оплаты
Сроки выполнения работ (передачи помещений)
Права и обязанности сторон
Порядок приемки работ (порядок передачи результатов работ,
помещений)
Гарантийные обязательства
Обеспечение исполнения обязательств
Ответственность
Расторжение контракта
Заключительные положения
ОСНОВНЫЕ КОНТРАКТНЫЕ УСЛОВИЯ,
СНИЖАЮЩИЕ РИСКИ НЕИСПОЛНЕНИЯ
Определение этапов
работ и поэтапная
оплата
•Авансовый платеж - не свыше 30%
•Дальнейшая оплата – поэтапно с зачётом аванса
•Последний платеж – не менее 10% от общей цены –
после окончательной приемки
Право на
односторонний
внесудебный отказ от
исполнения договора
Право отказаться:
•Просрочка начала выполнения работ более чем на 20
дней
•Просрочка выполнения очередного этапа работ более
чем на ___ дней
•Систематическое (более 2 раз) несоблюдение
требований к качеству работ (экспертиза)
Обязанность отказаться:
Исполнитель не соответствует требованиям закупки;
Представил недостоверную информацию
ОСНОВНЫЕ КОНТРАКТНЫЕ УСЛОВИЯ,
СНИЖАЮЩИЕ РИСКИ НЕИСПОЛНЕНИЯ
Ответственность.
Обязательность
привлечения к
ответственности
Обеспечение исполнения
обязательств (в том числе
гарантийного
обязательства)
•Пени за просрочку – от 0,01 до 0,03 ставки
рефинансирования
•Штрафы – от 0,3 % до 10% цены контракта
Депозит или банковская гарантия:
от 5 до 30% цены контракта (до 50 млн.);
от 10 до 30% цены контракта (свыше 50 млн.),
но не менее суммы аванса
Для обеспечения гарантийного обязательства
рекомендуется определять размер обеспечения в
сумме от 5 до 10% цены контракта
Проблемы:
«Поставщик вправе предоставить обеспечение,
уменьшенное на размер выполненных обязательств,
предусмотренных контрактом…»
КОНТРАКТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
•
•
•
Заключаются по итогам открытого аукциона в электронной форме
(Если цена госконтракта превышает 150 млн. р., а муниципального
контракта превышает 50 млн. р. возможно проведение открытого
конкурса, закрытого конкурса, либо аукциона)
Заказчик – субъект Российской Федерации или муниципальное
образование
Генеральный подрядчик – юридическое или индивидуальный
предприниматель, имеющие свидетельство о допуске к работам по
строительству многоквартирного дома.
КОНТРАКТ НА ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
ЗАКАЗЧИК
(ЗАСТРОЙЩИК)
•Проектная документация
•Разрешение на строительство
•Участие в приемке работ
•Строительный контроль
•Оплата работ
•Разрешение на ввод в эксплуатацию
•Оформление в собственность
ГЕНПОДРЯДЧИК
• Наличие допусков
•Выполнение полного комплекса
работ в соответствии с технической
документацией, техническими
регламентами своими силами или
силами субподрядчиков
•Строительный контроль
•Сдача результатов работ в
предусмотренные договором сроки
КОНТРАКТ НА ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
ПРЕИМУЩЕСТВА
•Эффективный контроль за ходом
строительства
•Возможность оперативной замены
Генподрядчика
НЕДОСТАТКИ
• Большая вовлеченность заказчика
в процесс строительства и
соответственно необходимость
наличия квалифицированного
персонала
• Большая организационная
нагрузка на заказчика
КОНТРАКТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО
ДОМА НА УСЛОВИЯХ «ПОД КЛЮЧ»
ЗАКАЗЧИК
•Техническое задание
•Предоставление генподрядчику
земельного участка (срочное
безвозмедное пользование)
•Контроль за выполнением работ
•Оплата работ
•Оформление в собственность
ГЕНПОДРЯДЧИК
(ЗАСТРОЙЩИК)
•Наличие допусков
•Инженерные изыскания, подготовка
проектной документации
•Разрешение на строительство
•Выполнение полного комплекса работ в
соответствии с технической документацией,
техническими регламентами своими силами
или силами субподрядчиков
•Строительный контроль
•Сдача результатов работ в предусмотренные
договором сроки
•Разрешение на ввод в эксплуатацию
КОНТРАКТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО
ДОМА НА УСЛОВИЯХ «ПОД КЛЮЧ»
ПРЕИМУЩЕСТВА
•Возможность эффективного
контроля за ходом строительства
•Незначительная организационная
нагрузка на заказчика
•Возможность достаточно
оперативной замены Генподрядчика
НЕДОСТАТКИ
• Недостаточное регулирование
данного вида договора в
законодательстве и соответственно
юридические риски
ДОГОВОРЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ
•
•
•
Целесообразно использование для отбора поставщика (продавца)
процедуры электронного аукциона
Участник долевого строительства, Покупатель – муниципальное
образование
Застройщик, Продавец – юридическое лицо, индивидуальный
предприниматель, имеющее в собственности или на праве аренды,
на праве субаренды земельный участок, являющееся
застройщиком многоквартирного дома, на основании полученного
разрешения на строительство
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
УЧАСТНИК
ДОЛЕВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА
•Оплата цены договора
•Приемка готового объекта долевого
строительства (квартиры)
•Оформление права собственности
ЗАСТРОЙЩИК
•Обязательство построить дом и
осуществление строительства дома,
благоустройство территории
•Выполнение всех функций застройщика
•Разрешение на ввод дома в
эксплуатацию
•Передача готовой квартиры
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ПРЕИМУЩЕСТВА
• Незначительная организационная
нагрузка на заказчика
• Детальное регулирование
отношений по долевому
строительству в законодательстве,
гарантии прав участника долевого
строительства
НЕДОСТАТКИ
• Невозможность влиять на ход
строительства
• Невозможность смены
застройщика дома
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ
ПОКУПАТЕЛЬ
• Оплата цены договора
• Регистрация перехода права
собственности на квартиру
• Приемка квартиры
ПРОДАВЕЦ
(ЗАСТРОЙЩИК)
•Выполнение всех функций застройщика
дома
•Разрешение на ввод дома в
эксплуатацию
•Оформление на себя права
собственности на квартиру
• Передача квартиры
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ
ПРЕИМУЩЕСТВА
• Незначительная организационная
нагрузка на заказчика
НЕДОСТАТКИ
• Невозможность влиять на ход
строительства
• Невозможность смены застройщика
дома
• Слабое регулирование данного вида
договора в законодательстве и как
следствие юридические риски