Проблемы внесудебного обращения взыскания на заложенное
реклама
Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество Вице-Президент – Директор Юридического департамента Кузьмина Т.М. октябрь 2009 1. Порядок обращения взыскания во внесудебном порядке: движимое имущество НЕИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ОБЕСПЕЧЕННОГО ЗАЛОГОМ Оценка имущества (при реализации по договору комиссии, приобретении в собственность, продаже третьим лицам, реализации с торгов (при цене залога более 500 тыс.рублей) Направление залогодержателем уведомления о начале внесудебного обращения взыскания (с указанием предмета залога, суммы задолженности, способа реализации имущества, начальной продажной цены имущества) Реализация предмета залога способом, указанным в уведомлении. Начало обращения взыскания возможно по истечении 10 дней со дня получения уведомления залогодателем, либо по истечении 45 дней со дня его направления Продажа с торгов Публикация объявления организатором торгов (за 30 дней до торгов); Извещение залогодержателем залогодателя и должника о проведении торгов за 10 дней до их проведения Продажа через комиссионера Приобретение предмета залога в собственность залогодержателя Комиссионер в рамках договора комиссии с залогодержателем реализует 3-им лицам предметы залога по договорам купли-продажи (если договор залога заключен между ИП и/или ЮЛ) Имущество принимается залогодержателем на баланс по рыночной стоимости с зачетом суммы в счет погашения требования Продажа предмета залога третьему лицу* (если договор залога заключен между ИП и/или ЮЛ) Имущество продается по рыночной стоимости, сумма обеспеченного обязательства удерживается *не применяется для банков-залогодержателей Слайд 2 2. Порядок обращения взыскания во внесудебном порядке: недвижимое имущество НЕИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ОБЕСПЕЧЕННОГО ЗАЛОГОМ Оценка предмета залога в случаях, когда: стоимость предмета залога по договору ипотеки составляет 500 000 рублей и более по договору ипотеки заложено право аренды, либо права участника долевого строительства Направление залогодержателем уведомления залогодателю о необходимости исполнить обязательство с указанием предмета залога, суммы задолженности, способа реализации имущества, начальной продажной цены имущества Реализация предмета залога. Начало обращения взыскания возможно по истечении 10 дней со дня получения уведомления залогодателем, либо по истечении 45 дней со дня его направления ПРОДАЖА С ТОРГОВ Публикация объявления организатором торгов (не менее, чем за 10 и не более чем за 30 дней до торгов); Уведомление организатором торгов залогодателя о проведении торгов за 10 дней до их проведения. Приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц (кроме земельных участков и объектов недвижимости, находящихся на земельных участках в собственности) Имущество принимается на баланс по рыночной стоимости с зачетом суммы в счет погашения требования Слайд 3 3. Особенности внесудебного порядка обращения взыскания Залогодатели – физические лица* Залогодатели – юридические лица* 1. Оформление нотариального согласия Залогодателя при залоге: 1. Оформление нотариального согласия Залогодателя при залоге: Движимого имущества – ДА Недвижимого имущества – ДА Движимого имущества – НЕТ Недвижимого имущества – ДА 2. Нельзя использовать способы реализации: 2. Можно использовать все возможные по • по движимому имуществу: приобретение в собственность, продажа 3-им лицам без посредников • По недвижимому имуществу и ценным бумагам способы совпадают со способами для юридических лиц • закону способы реализации: • по движимому имуществу: реализация по договору комиссии, реализация с торгов, приобретение в собственность, прямая продажа третьим лицам по недвижимости: реализация с торгов, приобретение в собственность (кроме земли) для себя или третьих лиц ценные бумаги: продажа 3-му лицу (векселя), биржевые торги *Для Индивидуальных предпринимателей: • оформление нотариальных согласий при залоге осуществляется по правилам в отношении физических лиц; • в отношении способов реализации имущества применяются правила в отношении юридических лиц. Слайд 4 4. Случаи, когда не допускается внесудебный порядок обращения взыскания Внесудебное обращение взыскания не допускается Общие запреты (движимое и недвижимое имущество, ст. 349 ГК РФ) 1. 2. 4. 5. Залогодатель - физическое лицо (в т.ч. ИП), и для заключения договора залога требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа (к таким согласиям практика может отнести и согласие супругов) – п.п.1) п.6 ст. 349 ГК РФ Предмет залога: имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества Залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно В установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно Запреты для недвижимого имущества (ст. 349 ГК РФ, ст. 55 ФЗ «Об ипотеке») 1. 2. 3. 4. 5. Предмет залога: жилое помещение, если залогодателем при этом является физическое лицо (в т.ч. ИП) Предприятие как имущественный комплекс Земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения Имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности Слайд 5 5. Возможные действия при противодействии залогодателя обращению взыскания на заложенное движимое имущество Изъятие имущества силами залогодержателя и реализация способом, предусмотренным уведомлением и соглашением о внесудебном порядке Залогодатель не передает имущество и документы для продажи предмета залога Реализация предмета залога через комиссионера третьим лицам (отсутствует бесспорность) Судебный порядок взыскания задолженности и/или обращения взыскания По новому закону Залогодержатель может изъять имущество в любое время при неисполнении обязательства Реализация осуществляется без предварительного получения заложенного имущества Залогодателем Далее Покупатель (уже как собственник) требует от залогодателя или 3-х лиц передачи имущества. При неисполнении – истребование производится в судебном порядке (виндикация) Слайд 6 6. Алгоритм действий при противодействии залогодателя обращению взыскания на заложенное недвижимое имущество Залогодатель не передает документы, необходимые для продажи объекта недвижимости, и не освобождает предмет ипотеки Продажа предмета ипотеки с торгов Регистрация права собственности покупателя на основании одностороннего заявления покупателя и договора, заключенного с организатором торгов (ст. 59 ФЗ «Об ипотеке», ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») Если залогодатель не освобождает объект недвижимости покупатель в судебном порядке устраняет препятствия в пользовании имуществом (негаторный иск) Слайд 7 7. Преимущества нового внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество Преимущества Положения нового закона Многообразие способов реализации предмета залога во внесудебном порядке Законом предусмотрено несколько способов реализации имущества: - поступление предмета залога в собственность залогодержателя; - продажа предмета залога 3-ему лицу с привлечением комиссионера; - продажа с торгов; - продажа 3-ему лицу напрямую (кроме банков) Оперативное удовлетворение требований залогодержателя Сокращение сроков за счет применения новых способов реализации (в идеале мин. срок составит 10 дней при условии: вручения уведомления залогодателю, добровольной передачи залогодателем имущества, наличии покупателя или при приобретении имущества в собственность залогодержателя) Положения ранее действовавшего закона Один способ внесудебного обращения взыскания: - торги Необходимость соблюдения длительной процедуры торгов Право залогодержателя в любое время требовать передачи ему предмета залога от залогодателя и 3-их лиц Право залогодержателя требовать передачи ему предмета залога, оставленного у залогодателя или переданного в пользование 3-их лиц (в т.ч. хранителя, арендатора). Законом данное право не было закреплено Залогодержатель вправе от своего имени заключать сделки по реализации залога Право залогодержателя от своего имени заключать сделки и подписывать документы для обращения взыскания на предмет залога (договоры: комиссии, договоры с организатором торгов и другие сделки по отчуждению) Невозможность реализации без воли залогодателя Слайд 8 7. Преимущества нового внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество Преимущества Заключение соглашения о внесудебном порядке взыскания на недвижимое имущество в любое время, отказ от нотариальной формы соглашения Заключение соглашения о внесудебном порядке, если договор залога является крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью Положения нового закона Положения ранее действовавшего закона - Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания заключается в любое время вне зависимости от наступления оснований для реализации предмета залога (на этапе подписания договора об ипотеке); -соглашение не требует нотариального удостоверения - введено требование о наличии нотариального согласия залогодателя (и ФЛ и ЮЛ) Заключение соглашения было возможно после возникновения оснований для обращения взыскания + нотариально Закон отменил ранее действовавший запрет на внесудебный порядок для случаев, при которых договор залога является крупной сделкой и/или сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность Запрет на внесудебный порядок (если залог = крупная сделка или сделка с заинтересованнос тью) Слайд 9 8. Препятствия при реализации внесудебного порядка обращения взыскания Установленные законодательно препятствия при реализации внесудебного порядка обращения взыскания Положение о невозможности обращения взыскания на имущество физ. лица, состоящего в браке ((п.п. 1) п. 6 ст. 349 ГК) Положение о невозможности обращения взыскания во внесудебном порядке, если залогодатель отсутствует и невозможно установить его местонахождение Положение о необходимости наличия признака бесспорности для совершения исполнительной надписи нотариусом (ч. 6 и 7 Основ законодательства о нотариате) Запрет на реализацию земли во внесудебном порядке способом, отличным от реализации на торгах Устранение препятствий: ИЗМЕНЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Слайд 10
