ипотечные кредиты
реклама
[ ФИНАНСОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Декабрь 15, 2010 [ Содержание лекции Определение особенностей жилищного финансирования и ипотечного жилищного кредитования Основные характеристики ипотечных жилищных кредитов Особенности первичного рынка ипотечных кредитов Способы финансирования ипотечных кредитов Риски ипотечного кредитования Ипотечные ценные бумаги [ Роль и место системы ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании Механизм жилищного финансирования Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование Кредитование жилищного строительства Механизмы жилищных накоплений Государственная бюджетная поддержка на цели приобретения жилья (целевые субсидии) Основные задачи: • увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения • вовлечь в реальный экономический оборот жилую недвижимость через механизмы ипотеки • обеспечить развитие строительного сектора • оказать влияние на оживление общего экономического роста [ Что такое ипотечный жилищный кредит? Ипотека – способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора на получение удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества Предмет ипотеки - индивидуальные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество Ипотечное кредитование (в широком смысле) – предоставление банками кредитов на приобретение, строительство или реконструкцию недвижимости под залог недвижимого имущества Ипотечное жилищное кредитование (в узком смысле ) – кредитование граждан на приобретение жилья под залог приобретаемого жилья [ Цели предоставления ипотечных жилищных кредитов (в широком смысле) Cтроительство, реконструкция, Приобретение: квартиры в капитальный ремонт: многоквартирном доме многоквартирные дома жилого дома индивидуального жилья земельного участка под застройку дома сезонного проживания Характер использования: основное место жительства Инженерное обустройство земельного участка дополнительное место жительства (сезонное жилье) сдача в наем [ Типы жилищных кредитов Ипотечный жилищный кредит -кредит на приобретение готового жилья Кредит на строительство жилья Кредит на строительство индивидуального жилья с дальнейшей модификацией в долгосрочный ипотечный жилищный кредит Кредит на благоустройство жилья Промежуточный кредит под залог имеющегося жилья на оплату первоначального взноса [ Основные характеристики долгосрочного ипотечного жилищного кредита Целевой характер кредита – приобретение жилья Заемщики – физические лица Срок кредита – долгосрочный (5 - 30 лет) Обеспечение кредита - ипотека жилого помещения и возможно земельного участка на правах собственности [ Кредитование жилищного строительства Кредитование строительства в целом (как жилья, так и коммерческих объектов) — особый вид кредитной деятельности Заемщиками по строительным жилищным кредитам являются коммерческие предприятия-застройщики или объединения граждан (кооперативы) Исключение составляет кредитование индивидуального жилищного строительства Длительность строительных жилищных кредитов определяется длительностью строительного цикла - 2-3 года Строительные жилищные кредиты характеризуются целым рядом особых процедур подготовки, выдачи и управления Обеспечением по этим кредитам является не только ипотека — залог недвижимости (обычно земельного участка и вновь возводимого объекта недвижимости), но также и другие активы застройщика [ Основные субъекты рынка ипотечного жилищного кредитования Банки Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (рефинансирующие организации) Страховые компании Риэлторские фирмы Оценочные фирмы Кредитные бюро Юридические фирмы Нотариальные конторы, нотариусы Ипотечные брокеры [ Основные элементы и субъекты жилищного кредитования I. Рынок жилья II. Кредитование строительства жилья и первичный рынок ипотечных кредитов III. Вторичный рынок ипотечных кредитов СУБЪЕКТЫ РЫНКОВ • Застройщики • Банки • Риэлторские фирмы • Заемщики (граждане, застройщики жилищного строительства) • Граждане – продавцы жилья • Муниципальные органы • Институты вторичного рынка ипотеки (рефинансирующие организации) • Инвесторы • Банки • Покупатели жилья ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ • Финансирование и организация строительства жилья • Оформление и выдача кредитов на строительство жилья • Продажа нового жилья • Оформление и выдача ипотечных жилищных кредитов • Продажа жилья на вторичном рынке • Обслуживание кредитов • Привлечение средств населения, юридических лиц, кредитных ресурсов банков в развитие рынка жилья • Секьюритизация ипотечных кредитов • Обращение ипотечных ценных бумаг и обеспечение их доходности • Привлечение средств в ипотеку с рынка капитала [ Кредитование строительства и приобретения жилья Строительный кредит Застройщик Обеспечение кредита (залог недвижимости, др. материальных активов, др. обеспечение) Банк Возврат строительного кредита Обеспечение кредита (договор ипотеки) Деньги за жилье (кредит + собственные средства + субсидия) Жилье (договор купли-продажи) Покупатель жилья - заемщик Долгосрочный ипотечный кредит на приобретение жилья (кредитный договор) [ Схема первичного рынка ипотечного кредитования Деньги за жилье (кредит+собственные средства) Долгосрочный ипотечный кредит на приобретение жилья (кредитный договор) Ресурсы Продавец жилья Жилье в собственность (договор купли-продажи жилья) Покупатель жилья Банк Обеспечение кредита залогом жилья (договор об ипотеке) [ Основные модели ипотечного жилищного кредитования Модель универсального коммерческого банка Модель специализированного ипотечного банка Модель контрактных сбережений (ссудосберегательные кассы) Модель вторичного рынка ипотечных кредитов [ Основные источники финансирования долгосрочного ипотечного жилищного кредитования Средства, привлекаемые банками на расчетные, текущие и депозитные счета юридических и физических лиц Система депозитных банков, работающих на первичном рынке ипотечных кредитов Средства, получаемые от продажи кредитов на вторичном рынке и от выпуска ипотечных ценных бумаг Система ипотечных компаний и банков, специализирующихся на предоставлении и обслуживании кредитов, другие кредиторы. Операторы вторичного рынка [ Вторичный рынок ипотечных кредитов Кредиторы (Первичный ипотечный рынок) • • Коммерческие банки Ипотечные банки • Ипотечные компании (Вторичный ипотечный рынок) • Инвесторы • • • • Пенсионные фонды Страховые компании Банки Другие инвесторы • • FHLMC, FNMA, GNMA (в США) Немецкие ипотечные банки АИЖК (в России) [ Основные этапы ипотечного кредитования Этап 1. Предварительная квалификация и оформление предварительного заявления на ипотечный кредит Этап 2. Сбор и проверка информации о заемщике Этап 3. Заполнение заявления – анкеты на кредит Этап 4. Оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг), принятие решения о предоставлении кредита Этап 5. Заключение кредитной сделки Этап 6. Обслуживание кредита [ Типология ипотечных жилищных кредитов по типу применяемой процентной ставки по характеру платежей по ипотечном у кредиту кредиты с фиксированной процентной ставкой кредиты с переменной процентной ставкой аннуитетные кредиты кредиты с изменяющимися размерами платежей [ Виды инструментов ипотечного кредитования Традиционные инструменты • Стандартный ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой (аннуитететный кредит) • Ипотечные кредиты с переменными выплатами Размеры платежей определяются сразу при заключении кредитного договора (пружинный кредит: основной долг погашается равными частями, процент начисляется на баланс долга) Фиксируются правила изменения величины платежей (кредит с переменной процентной ставкой) Альтернативные инструменты ипотечного кредитования с использованием индексирующих коэффициентов [ Стандартный ипотечный жилищный кредит - аннуитетный ипотечный кредит (Fixed Rate Mortgage - FRM) установление фиксированной процентной ставки по кредиту на весь срок кредита равные постоянные (как правило, ежемесячные) платежи по кредиту платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту платеж определяется с учетом коэффициента дисконтирования, позволяющим определить приведенную (современную) стоимость потока платежей (учитывается фактор времени при оценке доходов от потока платежей по ипотечному кредиту) [ Расчет величины платежа по стандартному ипотечному кредиту R 1 P r 100 1 1 r 100 n где R — размер месячного платежа по кредиту P — сумма ипотечного кредита n — общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев) r — процентная ставка по кредиту за месяц (%). [ Риски ипотечного кредитования Характеристика основных рисков ипотечного кредитования Принципы ценообразования по ипотечным кредитам [ Качественное понятие риска Неформальное, качественное понятие риска как экономической категории в общем случае заключается в том, что риск есть угроза того, что субъект понесет потери в результате наступления определенных событий* * Т.В. Никитина. Страхование коммерческих и финансовых рисков. – СПб: Питер, 2002 [ Вероятность наступления события и величина потерь Риск характеризуется вероятностью наступления данного события. Так, например, вероятность (частота) дефолта по ипотечным кредитам в Германии до кризиса составляла 0,2%, то есть из тысячи кредитов только два будут не возвращены своевременно и полностью Кроме вероятности возникновения данного события риск характеризуется величиной потерь Для кредитного риска это будет разница между величиной требований банка и суммой, вырученной от продажи заложенного жилья [ Риски в системе ипотечного кредитования в целом Риск досрочного погашения Погашение кредита Заявка на кредит Риск утраты титула Риск изменения цены недвижимости Рыночный риск Инвестирование Оценка Операционный риск Кредитный риск Систематический риск Управление Кредитование Фондирование Риск ликвидности Риск процентной ставки См.: Risk and Funding in European Residential Mortgage: Responding to changes in mortgage demand. Mercer Oliver Wyman 2005 [ Роль стандартизации процедур предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов Снижение рисков ипотечного жилищного кредитования Обеспечение прозрачности процедур предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов Создание предпосылок для привлечения долгосрочных инвестиций в ипотеку Создание условий для функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и выпуска ипотечных ценных бумаг [ Что такое стандарты ипотечного жилищного кредитования? Стандартизация условий кредитования Стандартизация процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов Стандартизация требований к другим субъектам рынка ипотечного жилищного кредитования: Оценочным компаниям (типовой отчет об оценке, лицензирование, участие в саморегулируемых организациях) Страховым компаниям (надежность, устойчивость, опыт, отработанные страховые продукты) Риэлторам (репутация, надежность, профессиональная, ответственность) Стандартизация при секьюритизации ипотечных кредитов (стандарт обмена информацией с рейтинговыми агентствами, стандарт сопровождения ипотечных кредитов) [ Кто определяет стандарты ипотечного жилищного кредитования? Организации: рефинансирующие ипотечные кредиты предоставляющие кредиты под ипотечные программы выкупающие ипотечные кредиты приобретающие ипотечные ценные бумаги, ипотечные облигации, обеспеченные ипотечными кредитами предоставляющие гарантии по ипотечным кредитам страхующие ипотечные кредиты Экономическая заинтересованность банков использовать стандартизацию при осуществлении ипотечной деятельности [ Примеры стандартизации Федеральная жилищная администрация - the Federal Housing Administration (США) Фэнни Мэй (the Federal National Mortgage Association, Fannie Mae) Фрэдди Мак (the Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac), Джинни Мэй (the Government National Mortgage Association, Ginnie Mae) (США) Европейский банк реконструкции и развития - EBRD Международная финансовая корпорация - IFC Казахстанская ипотечная компания Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Россия) Государственное ипотечное учреждение (Украина) [ Стандартные условия предоставления ипотечных жилищных кредитов (в узком смысле) Наличие первоначального взноса – обычно 20-30% от стоимости приобретаемого жилья Платежеспособность заемщика – доля платежа по кредиту в доходе заемщика не более 30-35% Сумма кредита – соотношение суммы кредита и стоимости залога (LTV) 70-80% Обеспечение кредита – залог приобретаемого жилья Схема погашения кредита – преобладают ежемесячные аннуитетные платежи (равные платежи) [ Кредитный риск Риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору и невозможности кредитором покрыть задолженность по кредиту в результате обращения взыскания на залог Обычно рассматривают два типа кредитных рисков*: – «риск андеррайтинга», зависит от качества оценки кредитором платежеспособности заемщика – «циклический риск»: изменение цен на недвижимость зависимости от макроэкономических циклов * См.: Risk and Funding in European Residential Mortgages: Responding to changes in mortgage demand. Mercer Oliver Wyman, 2005. в [ Факторы кредитного риска Макроэкономические Связанные с заемщиком Связанные с банком Экономический кризис Бюджетный и финан-совый кризис; инфляция Снижение уровня дохо-дов населения Снижение цен на жилье Несовершенство законодательства Неустойчивость банковской системы Неразвитость системы страхования рисков Неразвитость информационного рынка Политические риски Снижение платежеспособности Потеря работы Имущественные риски Социальные риски Искажение информации Нежелание выполнять обязательства Отсутствие отработан-ной методики и техноло-гии андеррайтинга кредита Занижение требований к оценке платежеспособ-ности заемщика Ошибки в оценке залога; завышенный уровень LTV Юридические риски Операционные риски Недостаточность и низ-кое качество информации Недостаточный уровень квалификации [ Подходы к управлению кредитным риском изменения стоимости залога жесткие требования к качеству залога соответствии с внутренними положениями) (в консервативный уровень LTV – 70% при повышении LTV до 90% - наличие ипотечного страхования регулярный анализ рынка недвижимости и прогнозирование [ Риск процентных ставок Риск процентной ставки можно определить как возможность отрицательного воздействия на прибыль и стоимость активов и пассивов в результате изменения рыночной процентной ставки* Причины возникновения: – непредвиденные изменения процентных ставок по привлекаемым и размещаемым ресурсам – рассогласованность в сроках по активам и пассивам – риск процентных ставок связан с досрочным погашением ипотечных кредитов * См.: Treasury Management Toolkit. Bankakademie International 2003 [ Процентный риск (рассогласование сроков размещения и привлечения) 13% 12% 8% 1 2 3 Ставка процента по кредиту Ставка процента по привлеченным средствам 4 5 время [ Риск досрочного погашения Неопределенность в отношении того, когда заемщик частично или полностью погасит кредит называется риском досрочного погашения. Он оказывает влияние на стоимость ипотечных кредитов, так как досрочное погашение сокращает время жизни кредита. Процентный доход может зависимости увеличиваться от досрочного или уменьшаться погашения. в Ипотечные кредиты подвержены риску досрочного погашения в периоды падающих процентных ставок, так как процент досрочных платежей увеличивается * См.: Frank J. Fabozzi, Franco Modigliani. Mortgage and Mortgage-Backed Securities Markets Задолженность по ипотечным кредитам, млн долл. [ График задолженности по ипотечным кредитам в зависимости от возможности досрочного погашения 60 50 40 30 20 10 0 0 1 2 3 4 Без досрочного погашения 5 6 7 8 9 С доср.погашением 10% 10 11 12 13 14годы 15 С доср.погашением 20% [ Экономическая оценка риска Вероятность возникновения убытков, связанных с тем или иным риском Оценка возможных потерь Методы оценки экономических рисков: • теория игр • теория вероятностей • математическое программирование [ Управление рисками с помощью инструментов финансовой инженерии Передача или продажа рисков другому субъекту рынка Диверсификация рисков Распределение рисков во времени и в пространстве Конвертация одних видов рисков в другие наиболее приемлемые [ Компоненты расчета ставки по ипотечному кредиту с фиксированной ставкой 1) Базовая ставка привлечения 2) Надбавка на прибыль оператора вторичного рынка 3) Надбавка по административным издержкам оператора вторичного рынка Итого затраты и прибыль оператора вторичного рынка (2+3) 4) Надбавка на прибыль банка 5) Надбавка по административным издержкам банка Итого затраты и прибыль банка (4+5) 6) Надбавка за кредитный риск 7) Надбавка за риск процентной ставки 8) Надбавка за риск досрочного погашения Итого надбавка за риски (4 + 5+6) Ставка процента с учетом возможных рисков = сумме 1 + 2 + 3 + 4+5+6+7+8 [ Способы финансирования ипотечных кредитов MBS (США) Ипотечные облигации (Германия) Облигации (Дания) с возможностью досрочного погашения Депозитная база универсальных банков Контрактные жилищные сбережения Закладная, ипотечные ценные бумаги (облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия) (Россия) [ [ Основной долг 7% 1й год 7% 7% 7% 2й год 3й год 4й год … 1.000.000 [ Схема выплат по немецким ипотечным облигациям 10й год [ Схема выплат по mortgage–back pass–through securities 100 $ 90 80 Досрочное погашение части кредита 70 60 50 40 30 20 10 0 1 2 3 месяц месяц месяц Основной долг … 15 месяц Проценты … 119 120 месяц месяц [ Характеристики mortgage-backed passthrough securities Сквозными ипотечными ценными бумагами (mortgage-backed pass-through securities) признаются ипотечные ценные бумаги, владельцы которых являются одновременно: – участниками общей собственности составляющее пул ипотечных кредитов на – учредителями траста для управления составляющим пул ипотечных кредитов имущество, имуществом, – выгодоприобретателями по трасту В состав пула ипотечных кредитов входят однородные (стандартные) ипотечные кредиты (денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров) В России аналог – ипотечные сертификаты участия (пока нет) [ Основная особенность mortgagebacked pass-through securities С финансовой точки зрения сквозные ипотечные ценные бумаги имеют весьма непростую и заранее не определенную структуру из-за возможности досрочного погашения части или всего кредита, находящегося в пуле, что «транслируется» в выплаты по ценным бумагам Это ведет к повышенному риску процентных ставок для инвестора [ CMO (1) В США получили развитие также сложные производные ценные бумаги - типа СМО (Collateralized Mortgage Obligation). Они являются мультиклассовыми облигациями В отличие от MBS – ипотечных ценных бумаг типа passthrough, которые передают платежи в счет основного долга и процентов инвестору на пропорциональной основе, СМО собирают денежные потоки, поступающие от пула ипотечных активов, и перегруппируют их в два или более классов ценных бумаг с различными купонными процентными ставками и характеристиками выплат В России аналог – облигации с ипотечным покрытием [ Схема типичного механизма повышения кредитного качества по СМО К Р Е Д И Т Н Ы Й Р И С К Старший класс А 92% Класс В 2% Класс С 1% Класс Д 1% Избыточное обеспечение (equity) 4% Удерживаемая прибыль (residuals) [ CMO (2) Денежные выплаты по каждому из классов ценных бумаг распределяются в соответствии с установленным графиком, дающим определенность инвесторам относительно срока облигаций, а также поступающих платежей большую погашения [ CMO (3) Для инвесторов по каждому из классов ценных бумаг, включаемых в выпуск СМО, это дает большую определенность и защищенность, чем в случае с просто MBS, от риска предоплаты Это достигается за счет того, что все получаемые в качестве досрочного погашения ипотечных кредитов суммы направляются в те классы облигаций, которые имеют наименьший срок погашения, снимая тем самым риск досрочного погашения с более длительных по срокам классов облигаций Первоначально таких классов или траншей в рамках одного выпуска СМО было 4, в настоящее время выпуск этих бумаг настолько усложнился, что количество классов достигает от 6 до 40
