Недвижимость для ресторанного бизнеса

Недвижимость для ресторанного бизнеса
Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
г. Санкт-Петербург
Недвижимость для ресторанного бизнеса
1.
Август/2012
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
Операторы ресторанного бизнеса остаются активными арендаторами коммерческих помещений
На долю сегмента приходится 25% заявок на площади в формате встроенных помещений. География расширения
сетей – весь Санкт-Петербург, как исторический центр, так и спальные районы.
Рост интереса к помещениям в спальных районах.
Ресторанные операторы активно интересуются помещениями в спальных районах, где живет основной потребитель, и
где уровень арендных ставок позволяет сделать бизнес более рентабельным по сравнению с центром города.
Изменение правил получения лицензии на торговлю алкогольной продукции, вступившее в силу год назад,
привело к сложностям на начальном этапе работы открывающихся ресторанов.
На сегодняшний день процедура регистрации договора может занимать от одного до нескольких месяцев, что
вынуждает рестораторов открываться до получения лицензии и на начальном этапе работать с усеченным
ассортиментом.
Преобладание долгосрочных договоров аренды.
До 50% договоров аренды, заключенных в сегменте встроенных помещений во 2 квартале 2012 года, были
долгосрочными и подлежали государственной регистрации. В торговых комплексах долгосрочный характер также
носит подавляющее большинство договоров. Это приводит к снижению динамики ротаций арендаторов помещений и,
как следствие, формированию дефицита предложения качественных торговых помещений.
Рост спроса со стороны операторов ресторанного бизнеса на покупку помещений
Спрос значительно превышает предложение.
Недвижимость для ресторанного бизнеса
2.
НОВЫЕ ИГРОКИ РЫНКА
Крупные сетевые операторы продолжают открывать новые рестораны на Невском
проспекте
Учредители сети «Две палочки» в этом году открыли на Невском проспекте ресторан
паназиатской кухни «Длинный хвост», кофейню «Bengel & Zaek» и ресторан «Две палочки» в
американском стиле. Помимо этого состав ресторанных операторов Невского пополнился
новыми брендами: Fasta Pasta, ресторан YamKee от Г. М. Р. Планета гостеприимства, ресторан
MarketPlace, столовая Комфорт.
На рынке появляются новые форматы ресторанов.
В 2012 году открылись первые чайные станции, основу меню которых составляют чайные
коктейли Bubble Tea. В ТК РИО открылось первое в городе Comedy Café.
Активно развивается сегмент ресторанов и кафе при бизнес-центрах.
Comogroup запустил сеть кафе Market cafe, ориентированную на размещение при офисных
центрах, первая точка открылась в БЦ Эврика на улице Седова. На тот же сегмент рассчитан
новый проект владельцев сети «Фрикадельки» Market Place. В новом бизнес-центре SINOP
винный ресторан откроет владелец ресторана «Ферма».
В 2012 году ожидается выход на рынок Петербурга крупных международных сетей.
Первые кофейни Strabucks предположительно откроются уже осенью в ТРК Питерлэнд, ТРК
Галерея и ТРК Мега Дыбенко. Свой первый ресторан в России планирует разместить в
Петербурге американская сеть фаст-фуда Quiznos.
Август/2012
Недвижимость для ресторанного бизнеса
3.
ТЕХНИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ ПОМЕЩЕНИЙ
Требования операторов ресторанного бизнеса:
Электрическая мощность 40-60 кВт (в некоторых случаях
до 100 кВт)
Желательно наличие газа
Размещение в отдельно стоящих зданиях
При размещении в жилых домах обязательно наличие
технического этажа над помещением ресторана
Просторные планировки
Наличие 1-2 входов с улицы, лучше – угловое помещение
Наличие витрин
Наличие пожарной сигнализации
Установленное расстояние до школ и детских садов для заведений, торгующих алкоголем
Удобный подъезд со двора
Свободное пространство перед загрузочным входом/окном
Желательно возможность организации летнего кафе
Оптимальное помещение – то, где раньше находилось заведение общепита
Август/2012
Недвижимость для ресторанного бизнеса
4.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Станция метро
Ставки аренды, руб. за кв.м в месяц
Невский проспект
4 800 – 10 000
Площадь Восстания
1 800 – 8 000
Сенная площадь, Садовая
4 000 – 8 000
Московская
2 500 – 8 500
Петроградская
2 500 – 6 500
Технологический институт
2 000 – 5 750
Владимирская, Чернышевская
1 800 – 6 500
Парк Победы, Лиговский проспект
1 750 – 4 500
Василеостровская
1 500 – 6 200
Ул. Дыбенко, Пушкинская
1 500 – 3 500
Ленинский проспект, Пр. Просвещения, Пр. Ветеранов
1 000 – 6 000
Гражданский проспект, Новочеркасская
1 000 – 4 000
Пр. Большевиков, Ладожская, Купчино
1 000 – 4 000
Кировский завод, Рыбацкое
1 000 – 2 500
Август/2012
Недвижимость для ресторанного бизнеса
5.
Август/2012
СДЕЛКИ 2012 ГОДА
Примеры фактических сделок в 2012 году
Формат
Адрес
Площадь, кв.м
Ставки аренды, руб. за кв.м в месяц
Кофейня
пр. Просвещения
163 кв.м
4 540 руб./кв.м/мес.
Фаст-фуд
1ая Красноармейская ул.
63 кв.м
3 175 руб./кв.м/мес.
Итальянский фаст-фуд
7ая линия ВО
265 кв.м
1 700 руб./кв.м/мес.
Ресторан японской кухни
пр. Ветеранов
505 кв.м
2 180 руб./кв.м/мес.
Пиццерия
БЦ «Сенатор», ВО
210 кв.м
950 руб./кв.м/мес.
Бар безалкогольных коктейлей
Московский пр.
128 кв.м
2 735 руб./кв.м/мес.
Винный ресторан
БЦ на Синопской наб.
791 кв.м
1 696 руб./кв.м/мес.
Итальянский фаст-фуд
Невский пр.
220 кв.м
2 000 руб./кв.м/мес.
Ресторан быстрого обслуживания
Невский пр.
468 кв.м
7 900 руб./кв.м/мес.
Фаст-фуд
Ленинский пр.
73 кв.м
5 550 руб./кв.м/мес.
Пиццерия
Бухарестская ул.
239 кв.м
1 200 руб./кв.м/мес
Недвижимость для ресторанного бизнеса
6.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Примеры предложения помещений под общепит на текущий момент
Характеристики объекта
Ставка аренды, руб. за кв.м в месяц
пл. Л. Толстого, 1000 кв.м., 70 кВт
1 800 000 руб./мес.
Московский пр., 270 кв.м. 40 кВт
1 600 000руб./мес.
Средний пр., ВО, 260 кв.м., 100 кВт
1 000 000 руб./мес.
Пл. Восстания, 280 кв.м., 120 кВт
2 500 000 руб./мес.
Ленинский пр., 410 кв.м., 40 кВт
500 000 руб./мес.
Лиговский пр., 265 кв.м., 50 кВт
1 000 000 руб./мес.
Ставки аренды в торговых комплексах для операторов ресторанного бизнеса
Характеристики объекта
Ставка аренды, руб. за кв.м в месяц
Фудкорт
1 300 - 6 000 руб./кв.м/мес.
Ресторан с отдельным входом до 100 кв.м
2 000 – 6 000 руб./кв.м/мес.
Ресторан с отдельным входом от 200 до 1 000 кв.м
1 000 – 4 000 руб./кв.м/мес.
Август/2012
Недвижимость для ресторанного бизнеса
7.
Август/2012
ТОРГОВЫЕ КОМПЛЕКСЫ. ДИНАМИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ
За 8 месяцев 2012 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию около 190 000 кв. м качественных торговых
площадей в составе торговых комплексов.
Название
Район
GLA, кв.м
Дата ввода
Шкиперский молл, 2ая очередь
Василеостровский
9 300
I кв. 2012 г.
Космос
Московский
27 000
I кв. 2012 г.
Заневский каскад,
расширение 1ой очереди
Красногвардейский
4 500
I кв. 2012 г.
Гарден Сити, расширение
Приморский
1 000
I кв. 2012 г.
Питерлэнд
Приморский
80 000
II кв. 2012 г.
РИО
Фрунзенский
45 000
II кв. 2012 г.
Международный
Фрунзенский
22 500
III кв. 2012 г.
Меркурий (ввод по этажам)
Колпино
3 240
III кв. 2012 г.
Заполнение ликвидных торговых центров остается на уровне 100%, собственники расширяют листы ожидания.
Освобождающихся площадей практически нет. Возможны замены некоторых операторов с целью повышения уровня
бренда или укрупнения площадей, но на более выгодных финансовых условиях, и при условии отсутствия долгосрочного
договора у действующего арендатора..
Август/2012
Недвижимость для ресторанного бизнеса
8.
ТОРГОВЫЕ КОМПЛЕКСЫ. ДИНАМИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ
До конца года в Санкт-Петербурге к вводу в эксплуатацию заявлено около 20 тысяч кв.м торговых площадей.
Название
Район
GLA, кв.м
Дата ввода
ДЛТ (после реконструкции)
Центральный
10 000
IV кв. 2012 г.
У Красного моста
Адмиралтейский
11 200
IV кв. 2012 г.
Наиболее востребованными комплексами среди арендаторов являются ТРК Галерея, ТРК Стокманн Невский центр, ТРК
Гранд Каньон, комплексы Мега, Радуга, Французский бульвар, ПИК, Атмосфера, Континент на проспекте Стачек.
Наибольшим спросом со стороны операторов ресторанного бизнеса пользуются площади на фудкортах качественных
торговых комплексов. Такие предложения появляются крайне редко. Предложение по ресторанам с отдельным входом
Торговые центры, которые будут открыты в 2012 г. после реконцепции
появляются чаще, но предложение также ограничено.
Ресторанная составляющая открывающихся торговых комплексов, как правило, формируется задолго до открытия ТК.
Нередко площади для ресторанов появляются в ходе реконцепции торговых объектов.
Торговые комплексы Санкт-Петербурга, находящиеся в процессе реконцепции
Название
Район
GLA, кв.м
Aura Boutique centre
Приморский
10 000
Толстой сквер
Петроградский
3 750
Недвижимость для ресторанного бизнеса
9.
Август/2012
ПРОГНОЗ
Преобладание долгосрочных договоров аренды станет причиной формирования дефицита ликвидных предложений,
как в центре горда, так и в спальных районах.
Реализовать планы по развитию смогут сильные игроки рынка, способные выигрывать конкурентную борьбу за
помещения за счет готовности к инвестициям на начальном этапе и оперативности в принятии решений.
Недвижимость для ресторанного бизнеса
Месяц/год
КОНТАКТЫ ASTERA
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
ул. Рылеева, д. 14
Тел.: +7 (812) 703 00 03
e-mail: spb@asteragroup.com
МОСКВА
Потаповский переулок, д.5, стр. 2
Тел.: +7 (495) 981 05 65
e-mail: reception@asteragroup.ru
КИЕВ
ул. Константиновская, д. 2а
Тел.: +38 (044) 501 50 10
e-mail: kiev@asteragroup.ua
www.asteragroup.ru
ASTERA - ЛИДЕРСТВО, ОСНОВАННОЕ НА КАЧЕСТВЕ И
ПРОФЕССИОНАЛИЗМЕ:
20 лет успешной работы на рынке коммерческой
недвижимости;
Более 500 реализованных проектов стратегического и
инвестиционного консалтинга;
Собственная эксклюзивная база из 30 000 объектов в
торговой, офисной, складской и элитной жилой
недвижимости;
Более 6 000 000 кв.м коммерческих площадей
реализовано консультантами компании ASTERA с 1992
года;
Заключено более 9 000 сделок на рынке коммерческой
недвижимости в России и на Украине;
Клиентами ASTERA стали более 4 000 компаний, включая
крупнейшие международные и российские корпорации и
сети.