Ремонт или реконструкция

Ремонт или реконструкция?
На сегодняшний день самым дорогостоящим приобретением для
большинства граждан является покупка жилья. И, к сожалению, купить
квартиру своей мечты получается не всегда. Поэтому довольно часто
счастливым владельцам новой недвижимости приходят в голову мысли
довести купленную квартиру до совершенства, сделав ее красивее и
комфортнее. Вследствие реализации грандиозных планов не только
меняется сантехника, утепляются балконы и лоджии, но и ломаются
стены, перегородки, исчезают кладовые, объединяются и расширяются
санузлы, образовываются кухни-студии. И редко кто из нас
задумывается о том, что некоторые из производимых нами работ
требуют каких-либо дополнительных согласований и документального
оформления.
О том, что делать, если хозяин квартиры увлекся ремонтом, мы
узнали у начальника отдела кадастрового учета № 3 филиала ФГБУ
«ФКП Росреестра» по Республике Хакасия» Натальи Владимировны
Кочневой.
- Наталья Владимировна, существуют ли критерии, которые
позволяют определить степень сложности ремонта и необходимость
его согласования?
- Жилищный кодекс РФ дает четкие определения понятий
«переустройство» и «перепланировка». Так термин «переустройство жилого
помещения» обозначает замену, дополнительную установку или перенос
инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или прочего
оборудования, например, установку бытовых электроплит взамен газовых
плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и
газовых приборов, переоборудование существующих туалетов, ванных
комнат.
Перепланировка жилого помещения подразумевает изменение его
конфигурации и может включать в себя снос и возведение стен и
перегородок, перенос и устройство дверных и оконных проемов, расширение
жилой площади за счет вспомогательных помещений, расширение площади
за счет балконов и лоджий, устройство входов в кухни непосредственно из
жилых помещений.
- Довольно часто по своему незнанию мы выполняем работы,
а потом пытаемся узаконить то, что в принципе признать законным
будет невозможно. К чему может привести самовольная перепланировка
квартиры, которую нельзя узаконить?
- Вас обяжут привести Вашу изменившуюся к лучшему квартиру в
прежнее «стандартное» состояние, да еще могут обязать оплатить
административный штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот
рублей.
Чтобы вам не пришлось столкнуться с такой проблемой, приведем
примеры того, что категорически запрещается делать при перепланировке
вашей квартиры, даже если очень хочется:
 Нельзя нарушать прочность несущих конструкций здания. Это может
привести к неустойчивости и повреждению всего здания.
 Нельзя уменьшать, а тем более — ликвидировать каналы вентиляции.
Эта система единая на весь дом, и ее изменение может привести к
нежелательным последствиям.
 Запрещено выносить батареи на балконы и лоджии, вне зависимости от
того насколько они утеплены или застеклены.
 Нельзя выполнять устройство теплых полов в квартире с забором тепла
от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
 Нельзя оставлять жилые комнаты и кухни без окон и без отопления.
 Нельзя выполнить вход из жилого помещения или кухни в санузел.
 Запрещается перепланировка квартир в многоэтажном доме таким
образом, что туалет или ванная располагаются над жилыми помещениями
или кухней квартиры снизу или жилые комнаты под санузлами квартир
сверху.
 Запрещается производить присоединение к квартирам чердака,
лестничной клетки, подвала, частей тамбура и прочих общих помещений
многоквартирного дома, так как они являются имуществом всех
собственников.
- Запретов много. Что необходимо сделать, прежде чем
приступать к работам по перепланировке?
- Обязательно нужен проект переустройства и (или) перепланировки,
выполненный организацией, которая имеет лицензию на осуществление
работ по проектированию объектов жилого назначения. Этот проект вместе с
заявлением необходимо представить в орган местного самоуправления для
согласования.
По результатам рассмотрения заявления и представленных документов
орган местного самоуправления не позднее чем через 45 дней со дня их
представления принимает решение о согласовании или об отказе в
согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Только после получения согласования можно приступать к работам по
переделке квартиры и делать все в соответствии с проектом.
- Ремонт завершен. Квартира приобрела желаемый вид. Можно
приглашать гостей на новоселье?
- После завершения всех работ оформляется акт приемочной комиссии,
на основании которого кадастровый инженер может подготовить
технический план, необходимый для внесения изменений в государственный
кадастр недвижимости.
С заявлением о кадастровом учете изменений может обратиться
собственник или его представитель, действующий на основании нотариально
удостоверенной доверенности.
В срок, не превышающий 18 календарных дней, орган кадастрового
учета принимает решение об осуществлении государственного кадастрового
учета (при отсутствии оснований для отказа или приостановления) и выдает
кадастровый паспорт помещения. В Единый государственный реестр прав
вышеуказанные изменения будут внесены в порядке внутриведомственного
взаимодействия без заявления собственника. При необходимости
собственник может получить повторное свидетельство о государственной
регистрации права на квартиру.
- С помещениями все понятно. А если подобный ремонт
производится в жилом доме, каков порядок действий его владельца?
В отношении жилых домов чаще проводят реконструкцию объекта.
Увеличение площади дома за счет пристроек, изменение количества
этажей – это изменение параметров объекта капитального строительства,
т. е. его реконструкция.
По общему правилу реконструкция возможна только после получения
необходимого разрешения. Получив такой документ, Вы будете уверены, что
проектная документация соответствует требованиям градостроительного
плана земельного участка и у Вас есть право осуществлять строительство,
реконструкцию объектов капитального строительства, а также их
капитальный ремонт. Однако для объектов индивидуального жилищного
строительства до 1 марта 2015 года получение разрешения на ввод в
эксплуатацию не требуется.
После выполнения всех работ по реконструкции необходимо
обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на
жилой дом.
И здесь надо будет обратить внимание на особенности подготовки
технического плана в зависимости от того, изменились ли только параметры
здания или в результате реконструкции образовались совершенно новые
объекты.
В первом случае в орган кадастрового учета представляется заявление
о кадастровом учете изменений уже существующего объекта, у которого
сохраняется кадастровый номер и адрес, а изменения коснутся только таких
характеристик, как площадь и, возможно, этажность или материал стен.
При осуществлении раздела или объединения объектов будут
образованы новые объекты. В этом случае осуществляется постановка на
кадастровый учет новых объектов недвижимости, которым будут присвоены
новые кадастровые номера и адреса и, а статус сведений, внесенных в
государственный
кадастр
недвижимости,
будет
временный
(до
государственной регистрации права на образованные объекты).
- Большое спасибо за разъяснения.
Беседовала Татьяна Кузяева
Опубликовано:
Хакасская республиканская общественно-политическая газета «Хабар»
№ 9 от 28.01.2015