ОБЗОР ПЕРВИЧНОГО РЫНКА МНОГОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ

ОБЗОР
ПЕРВИЧНОГО
РЫНКА
МНОГОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
г. РОСТОВА-НА-ДОНУ
НОЯБРЬ 2015
Оглавление
1. Предмет обзора и рамки исследования.
2. Анализ предложения.
2.1. Объем предложения. Объекты, введенные в эксплуатацию. Новое строительство.
2.2. Структура предложения по классам жилья.
2.3. Структура предложения по топонимическим районам города.
2.4. Структура предложения по технологии строительства.
2.5. Распределение объема предложения между застройщиками.
3. Ценовой анализ.
3.1. Средняя цена в ноябре 2015 г.
3.2. Распределение цен по классам жилья.
3.3. Динамика цен.
4. Основные события рынка.
5. Ситуация на рынке и тенденции.
1. Предмет Обзора и рамки исследования.
Предметом настоящего обзора является первичный рынок многоэтажной жилой
недвижимости. Обзор не содержит данных по рынку недвижимости малой (до 3-х этажей)
этажности, за исключением некоторых значимых объектов комплексной застройки
территорий. По этой же причине в обзор не входят жилые здания, не находящиеся в
свободном рыночном обороте (социальное и ведомственное жилье).
Для целей анализа объемов предложения используются данные только о
фактически строящихся объектах (т.е. имеющих стройплощадку с организованными на
ней строительными работами). «Замороженные» объекты, т.е. объекты, на которых
длительное время не осуществляются строительные работы, рассматриваются как
выпавшие из рыночного оборота. Совокупная площадь квартир таких объектов не входит
в исследуемый объем предложения до момента возобновления строительства.
2. Анализ предложения
2.1. Объем предложения. Ввод в эксплуатацию.
В ноябре 2015 г. на первичном рынке многоквартирной жилой недвижимости г.
Ростова-на-Дону в стадии строительства находилось 31 070 квартир. Количество
возводимых объектов - 197 многоквартирных жилых домов, общая площадь квартир в
которых составила 1 708 203 кв.м. По сравнению с октябрем 2015 г. объем строящихся
квадратных метров квартир увеличился на 26 255 кв.м. (+1,56%).
Объем предложения, м²
2,000,000
1,800,000
1,600,000
1,678,062
1,718,906 1,722,709
1,708,203
1,698,015
1,669,077
1,634,073
1,681,014
1,688,898
1,681,948
1,646,779
1,621,317
1,590,191
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
400,000
200,000
0
11.14 12.14 01.15 02.15 03.15 04.15 05.15 06.15 07.15 08.15 09.15 10.15 11.15
Рисунок 1. Динамика объема предложения, кв.м. Источник: данные Информационно-аналитической
системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ Консалтинг».
В ноябре 2015 года было зафиксировано строительство новых объектов (таблица
1):
Таблица 1. Новое строительство
Девелопер
Название ЖК
Район, адрес
Площадь кв.м.
квартир
Вертол-Девелопмент, ЗАО
Тихий Дон
Центр, Нижегородская, 31
18 218
Березовая роща
Чкаловский, Орская, 16
2
8 037
26 255
Кристина, ООО
Итого:
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ
Консалтинг».
В рыночных ценах объем строящейся многоэтажной жилой недвижимости г.
Ростова-на-Дону в ноябре 2015 г. составил 85 349 502 181 руб.
2.2. Структура предложения по классам жилья
В октябре 2015 г. на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости г.
Ростова-на-Дону преобладало строительство жилья среднего класса, общая площадь
квартир которого составляла 777 168 кв.м. Общая площадь квартир эконом-класса
составляла 516 937 кв.м., комфорт-класса 282 432 кв.м., бизнес-класса – 125 977 кв.м.,
элитного – 5 689 кв.м.
Процентное соотношение предложения жилья по классам
Комфорт
17%
Бизнес
Элитный
7%
0%
Эконом
30%
Средний
46%
Рисунок 2. Структура предложения по классам жилья, кв.м. Источник: данные Информационноаналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ Консалтинг».
Крупнейшим застройщиком жилья эконом-класса в Ростове-на-Дону выступает
объединение «ВКБ-Новостройки», (ЖК «Суворовский» и ЖК «Платовский»). Также жилье
эконом-класса строится компанией «Интеко» (ЖК «Западные ворота»), которая возводит
панельные дома в Левенцовском мкр. и в ЖДР (ЖК «Акварель»). Помимо этого, экономкласс представлен возводимым компанией «Комстрой» домом на ул. Извилистой и
Магнитогорской в Западном микрорайоне, компания «Ирдон» осуществляет малоэтажную
панельную застройку в пос. Темерницком (ЖК «Темерницкий»), в предложении эконом
класса - ЖК «Спутник» и «Радуга» компании «Мастерхаус» в СЖМ. Также жилье экономкласса возводит ряд застройщиков в городах-спутниках Аксае и Батайске.
Жилье комфорт-класса (жилье среднего класса с улучшенными потребительскими
характеристиками домов, архитектурно привлекательными фасадами и повышенным
уровнем благоустройства придомовой территории и мест общего пользования)
представлено ЖК «Миллениум 2» (ГК «Кловер Групп»), ЖК «Голубые ели» (ООО
«Кристина»), ЖК «Гвардейский-2», «Военвед-Сити» (СК «10ГПЗ»), ЖК «СМАРТ ХАУС»
(ГК «Жилстрой»), ЖК «Мега» (ГК «Мега-Дон»). ЖК «Rems Residence» (ООО
«РемСпецСтрой»), ЖК «Манхэттен» (ООО «АДДК»), ЖК «Ривер-Хаус» (Концерн
«Единство») и подобными им проектами.
К жилью бизнес-класса (ценовая категория 70 000 – 100 000 р. за 1 кв.м.) следует
отнести: ЖК «Чехов» и ЖК «Лермонтов» (ГК «Сигма»), ЖК «Адмирал», ЖК
«Александрийский» (ЗАО «СМУ № 1»), 12-этажный жилой дом по ул. Темерницкая, 5,7
(ООО «Кристина»), ЖК «Жемчужина Дона» (ЗАО «Снегири Девелопмент»), ЖК «РостовСити» (концерн «Покровский»), ЖК «Маяк» (ГК «СтройМаксимум»), и некоторые другие.
Жилье элитного класса (ценовая категория от 100 000 р. за 1 кв.м.) представлено
проектом «Дом на Пушкинской» (ГК «СтройМаксимум») и Клубным домом на Крепостном,
100 (ООО «Наш городъ»). Весь остальной объем строительства составляет жилье
среднего класса.
2.3. Структура предложения по топонимическим районам города
Наибольший
объем
строительства многоэтажной
жилой
недвижимости
сосредоточен в Центре – 261 478 кв.м , СЖМ: – 247 778 кв.м., в ЗЖМ – 225 730 кв.м. в
ЖДР – 204 998 кв.м., в Суворовском – 186 117 кв.м. и в Батайске – 164 701 кв.м.
Структура предложения
по топонимическим районам г. Ростова-на-дону
Центр
261,478
СЖМ
247,778
ЗЖМ
225,730
ЖДР
204,998
Суворовский
186,117
Батайск
164,701
Ленина
75,434
Ростовское море
69,581
Сельмаш
66,972
Аксай
66,254
Чкаловский
40,535
Болгарстрой
25,234
Александровка
22,041
Нахичевань
15,886
пос. Темерницкий
15,732
Аэропорт
13,907
Темерник
5,825
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
Рисунок 3. Структура предложения по топонимическим районам города, кв.м. Источник: данные
Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ Консалтинг».
2.4. Структура предложения по технологии строительства
Многоэтажная жилая недвижимость в г. Ростове-на-Дону возводится по четырем
технологиям: каркасно-монолитной, кирпичной, панельной и объемно-блочной (ОБД).
Наибольшее количество жилья традиционно возводится по каркасно-монолитной технологии – 1 262 134 кв.м., из объемных блоков – 170 926 кв.м., по панельной
технологии строится 152 460 кв.м., из кирпича – 122 683 кв.м.
Соотношение предложения жилья по технологии строительства
ОБД
10%
Панельная
9%
Кирпичная
7%
Каркасномонолитная
74%
Рисунок 4. Структура предложения по технологии строительства, кв.м. Источник: данные
Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ Консалтинг».
2.5. Распределение объема предложения между застройщиками
Объем возводимого жилья в ноябре 2015 г. распределился среди крупнейших
девелоперов следующим образом:
Таблица 3. Топ-10 девелоперов г. Ростов-на-Дону по объему возводимого в ноябре 2015 г.
многоэтажного жилья
№в
рейтинге
Девелопер
Общая площадь квартир, кв.м.
2
ВКБ-Новостройки, объединение
застройщиков
Интеко, ЗАО
3
Донстрой, ООО
85 434
4
Донской альянс, ГК
59 803
5
Югжилстрой, ООО
55 305
6
10ГПЗ, СК, ООО
50 232
7
Феникс-Инвест, ООО
43 951
8
ПИК, ГК ПАО
40 968
9
Дон-КПД
39 692
10
РостЖилСтрой, ООО
37 978
1
255 698
108 830
Источник: Источник: данные Информационно-аналитический системы «База новостроек Эксперт» ООО
«ЕМТ Консалтинг».
3. Ценовой анализ
3.1. Средняя цена в ноябре 2015 г.
В ноябре 2015 г. средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке
многоэтажной жилой недвижимости составила 53 380 руб. Средневзвешенная цена
квадратного метра составила 49 964 руб.
3.2. Распределение цен по классам жилья
Распределение цен по классам жилья представлено на диаграмме (рис. 5).
Распределение цен по классам жилья, руб. за кв.м.
140,000
125,667
120,000
100,000
78,069
80,000
60,000
47,382
57,626
Средний
Комфорт
43,020
40,000
20,000
0
Эконом
Бизнес
Элитный
Рисунок 5. Распределение цен по классам жилья, руб. за кв.м. Источник: данные Информационноаналитической системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ Консалтинг».
3.3. Динамика цен.
По сравнению с октябрем 2015 г., средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке
многоквартирной жилой недвижимости в ноябре 2015 г. повысилась на 266 руб. – с 53 114
руб. за кв.м., до 53 380 руб. за кв.м., что на 0,5% выше средней цены 1 кв.м. в октябре
2015 года.
Динамика средней цены
60,000
52,738 53,139
54,916 56,227 54,709 54,421 54,365 53,824
53,352 53,175 53,461 53,114 53,380
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
0
11.14 12.14 01.15 02.15 03.15 04.15 05.15 06.15 07.15 08.15 09.15 10.15 11.15
Рисунок 6. Динамика средней цены, руб. за кв.м. Источник: данные Информационно-аналитической
системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ Консалтинг».
В ноябре 2015 г. эконом-класс подорожал на 110 руб. за кв.м. (+0,26%). Цена
среднего класса снизилась на 81 руб. (-0,17%). Комфорт-класс подешевел на 435 руб. (0,75%). Бизнес-класс снизился на 879 руб. (-1,11%). Цена элитного класса осталась
неизменной.
Динамика цен по классам, руб./м²
140,000
131,518
130,714 130,714
127,289
130,000
120,000
125,667
127,232
131,518
130,714
127,286
125,667
117,592
125,667
110,000
100,000
90,000
80,000
69,264
67,930
70,000
67,804
69,343
68,851
78,095
79,045
70,018 70,237 69,830 69,521
61,969
64,152
60,000
50,000
50,108
48,481 49,058
78,948 78,069
51,344 50,774 50,481
49,882 49,156 48,894
58,061 57,626
48,277 47,726
47,463 47,382
40,000 44,417 43,196 42,834 43,539 43,103
42,910
42,964 42,794 42,253 42,008 43,018 42,929
43,020
30,000
11.14 12.14 01.15 02.15 03.15 04.15 05.15 06.15 07.15 08.15 09.15 10.15 11.15
Рисунок 7. Динамика средней цены, руб. за кв.м. Источник: данные Информационно-аналитической
системы «База новостроек Эксперт» ООО «ЕМТ Консалтинг».
4. Основные события рынка
ГК «Интеко» анонсировала строительство жилого комплекса «Французский
квартал» — второй очереди застройки шестого микрорайона «Западных ворот» в
Левенцовском районе Ростова-на-Дону. Общая площадь «Французского квартала»
составит около 150 тыс. кв. м. Проектом предусмотрено строительство двух детских
садов и школы.
По итогам десяти месяцев этого года в Ростовской области было построено 20,5
тыс. новых квартир общей площадью 1,7 млн кв. м, сообщает Ростовстат. Ввод жилых
домов, относительно прошлого года, вырос на 0,3%. По итогам 2014 года в Ростовской
области было построено около 29 тыс. новых квартир площадью 2,32 млн кв.м, на этот
год власти региона планируют сохранение показателя.
В январе-октябре в Ростовской области построено 849 тыс. кв. м жилья эконом
класса - 69% от всех новых домов, введенных в строй за десять месяцев этого года,
ообщает пресс-служба правительства области. Относительно января-октября прошлого
года, объем ввода домов эконом-класса вырос на 48,5 тыс. кв. м или примерно на 5,7%.
Объем инвестиций в строительства жилого комплекса «Театральный» в Ростовена-Дону должен составить порядка 20 млрд руб., сообщает пресс-служба администрации
города. Планируется, что ЖК «Театральный», площадью 11 га, будет иметь 357 тыс. кв. м
жилой и 76 тыс. кв. м коммерческой застройки. На территории комплекса также будут
построены школа со спортплощадками и детский сад. Работа над проектом находится в
стадии выбора проектной организации.
5. Ситуация на рынке и тенденции.
Некоторый рост цены в ноябре 2015 года связан с увеличением этажности
продаваемых домов на фоне сокращения предложения на начальных стадиях
строительства. В целом застройщики продолжают политику низких цен для обеспечения
финансирования строек.
Copyright (с) ООО «ЕМТ Консалтинг», 2015.
При перепечатке и цитировании ссылка на ООО «ЕМТ Консалтинг» обязательна.
При публикации в сети Интернет всего обзора или его части обязательна гиперссылка на сайт
www.estatemarketing.ru
Обзор не предназначен для целей принятия окончательных решений об инвестировании в недвижимость.
ООО «ЕМТ Консалтинг» не несет ответственность за решения, принятые или не принятые на основании
данных, содержащихся в обзоре.
Данный обзор и содержащиеся в нем сведения носят исключительно информативный характер и не могут
рассматриваться в качестве предложения совершить сделки с объектами недвижимости или осуществить
какую-либо иную инвестиционную деятельность.
Несмотря на то, что информация в настоящем Обзоре может считаться достоверной, ООО «ЕМТ
Консалтинг» снимает с себя ответственность за точность и полноту данных, полученных от источников
информации и не подтвержденных документально.