ОТЧЕТ 40-14 Об оценке АЗС
реклама
ОТЧЕТ №40/14 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОСПЛЕКСА АЗС И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАКАЗЧИК: ОЦЕНЩИК: ООО «РЕГИОН-АЛЬЯНС» ООО "ЦЕНТР ДЕЛОВЫХ УСЛУГ" ПОЛИС ДОБРОВОЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ № ОК10-140454061/1 ОТ 23.06.2014Г. СТРАХОВЩИК ОАО СК «АЛЬЯНС». ДИРЕКТОР ______________________________ Ю.Г. ВОРОНЦОВА КРАСНОЯРСК ОГЛАВЛЕНИЕ ОГЛАВЛЕНИЕ...................................................................................................................................................................... 2 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ................................................................................................................................. 5 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ..................................................................................................................................................... 6 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОЦЕНЩИКЕ ................................................................................................................ 9 СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКАХ ....................................................................................................................................... 9 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ .................................................................... 10 ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ .......................................................... 11 ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ИНЫХ ТЕРМИНОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ОТЧЕТЕ ............................................................................................................................................................................... 12 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ......................................................................................... 12 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОЧИХ ПОНЯТИЙ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ОТЧЕТЕ .................................................................. 12 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ....................................................................................................... 14 ОБЪЕМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ ............................................................................................................................... 15 МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ................................................ 16 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД ............................................................................................................................................. 16 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ............................................................................................................................................. 16 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.................................................................................................................................. 16 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОЛОЖЕНИЯ КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ ЗА ПЕРИОД ЯНВАРЬАВГУСТ 2014 ГОДА ......................................................................................................................................................... 17 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ .................................................................................................................... 29 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О БОЛЬШЕМУРТИНСКОМ РАЙОНЕ .................................................................................... 29 АДМИНИСТРАТИВНОЕ УСТРОЙСТВО .................................................................................................................... 29 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА БОЛЬШЕМУРТИНСКОГО РАЙОНА ........................................................... 30 ОБОСНОВАНИЕ УРОВНЯ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.................................................................... 31 ОСОБЕННОСТИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ............................................................................................ 33 ОПИСАНИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТОВОЦЕНКИ ...... 34 ОПИСАНИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ............................................... 34 ОПИСАНИЕ КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ .................................. 35 ОПИСАНИЕ ПРАВ И ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ НА ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ ........... 36 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ............................................................................ 38 МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ..................... 39 ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА .................................................... 39 ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ................................................................. 40 ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА............................................................................ 40 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ – ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АЗС ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ....................................................................................................... 41 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА АЗС ................................................................................. 43 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЙ АЗС ПО УКРУПНЕННЫМ ПОКАЗАТЕЛЯМ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ................................................................................ 43 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СИСТЕМЫ ТОПЛИВНЫХ РЕЗЕРВУАРОВ.............. 49 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ВОЗВЕДЕНИЯ ТОПЛИВОРАЗДАТОЧНЫХ КОЛОНОК ............................................ 49 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА БЛАГОУСТРОЙСТВА ТЕРРИТОРИИ ПО УКРУПНЕННЫМ ПОКАЗАТЕЛЯМ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ............................................... 50 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОПОР ОСВЕЩЕНИЯ ПО УКРУПНЕННЫМ ПОКАЗАТЕЛЯМ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ................................................................................ 53 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ........................................ 56 ОБОСНОВАНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ......................................... 56 ОЦЕНКА ФУНКЦИОНАЛЬНОГОИ ВНЕШНЕГО ИЗНОСОВ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ..................................... 58 ИТОГОВЫЙ РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ ............................... 59 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ....................................................................... 60 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ВЫБОР МЕТОДА ОЦЕНКИ ................................. 60 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РЫНОЧНОЙСТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ................................ 69 ПРИЛОЖНИЕ 1-ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ПРИЛОЖНИЕ 2-ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКОМ ПРИЛОЖЕНИЕ 3 –РЫНОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ДЛЯ РАСЧЕТОВ «31» октября 2014 года Конкурсному управляющему ООО «Регион-Альянс» На основании договора 40/14 от «13» октября 2014 г., оценщики ООО ''Центр деловых услуг'' произвели оценку имущественного комплекса сооружения – АЗС и земельного участка, расположенных по адресу: Россия, Красноярский край, Большемуртинский район, вблизи с. Бартат, 81 км автодороги Красноярск –Енисейск. Целью данного отчета является определение рыночной стоимости объектов оценки для залога при получении кредита. Оценка объектов проведена после их осмотра и анализа информации, полученной от заказчика в письменной форме. Развернутая характеристика объектов представлена в отчете об оценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения. Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод: на «13» октября 2014г. рыночной стоимости объектов оценки составляет: Наименование объекта Рыночная стоимость, руб. В том числе НДС, руб. 7 030 000 1 072 373 690 000 - Имущественный комплекс АЗС в составе: нежилого помещения площадью 115,6 кв.м, из трех металлических резервуаров объемом 75 куб. м, из трех металлических резервуаров объемом 50 куб. м, трех топливораздаточных колонок, трубопровода, благоустройства и трех опор освещения. Земельный участок, площадью 2818 кв.м Выводы, содержащиеся в настоящем отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, в ходе которых была получена определенная информация. Источники информации, методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета Всю информацию и анализ, использованные для оценки, Вы найдете в соответствующих разделах отчета. Заверяем ВАС, что оценка проведена и Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред.Федеральных Законов от 21.12.2003.№ 178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002.№143-ФЗ, от 10.01.2003 №15-ФЗ, от 27.02.2003 №29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006.№7-ФЗ,от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 «13-ФЗ, от 13.07. №129-ФЗ, от 24.07.2007 №220-ФЗ, Федеральных стандартов ФСО №1, ФСО №2 и ФСО №3, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г., Федерального стандарта ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России 25 августа 2014 г. № 611., а также в соответствии со «Стандартами и правилами оценочной деятельности НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО». Если у Вас возникнут вопросы по оценке или по методике ее проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам. С уважением Ю.Г. Воронцова ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ Общая информация, идентифицирующая объекты оценки: Земельный участок площадью 2818 кв.м, категория земель: земли промышленности, связи, радиовещания, разрешенный вид использования – для эксплуатации автозаправочной станции. Кадастровый номер:24:08:0202004:0233. Расположен по адресу: Россия, Красноярский край, Большемуртинский район, вблизи с. Бартат, 81 км автодороги Красноярск –Енисейск. Имущественный комплекс сооружения в виде АЗС, состоящий из: нежилого помещения площадью 115,6 кв.м, из трех металлических резервуаров объемом 75 куб. м, из трех металлических резервуаров объемом 50 куб. м, трех топливораздаточных колонок, трубопровода, благоустройства и трех опор освещения. Местонахождение: Россия, Красноярский край, Большемуртинский район, вблизи с. Бартат, 81 км автодороги Красноярск –Енисейск. «13» октября 2014г Дата оценки: Вид определяемой Рыночная стоимости: Дата составления отчета: «31» октября 2014г Результаты применения Земельный участок – не применялся затратного подхода: Имущественный комплекс АЗС – 7 030 000 руб. Результаты применения Не применялся доходного подхода: Результаты применения Земельный участок – 690 000 руб. сравнительного подхода: Имущественный комплекс АЗС – не применялся. Итоговая величина стоимости объектов оценки: Земельный участок – 690 000 руб. Имущественный комплекс АЗС – 7 030 000 руб. Оценщик I категории _________________ Т.В. Воронцова Директор _________________ Ю.Г. Воронцова ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ Дата составление задания на «13» октября 2014г оценку: Земельный участок площадью 2818 кв.м, категория земель: земли промышленности, связи, радиовещания, разрешенный вид использования – для эксплуатации автозаправочной станции. Кадастровый номер:24:08:0202004:0233. Расположен по адресу: Россия, Красноярский край, Большемуртинский район, вблизи с. Бартат, 81 км автодороги Красноярск –Енисейск. Имущественный комплекс сооружения в виде АЗС, состоящий Объекты оценки: из: нежилого помещения площадью 115,6 кв.м, из трех металлических резервуаров объемом 75 куб. м, из трех металлических резервуаров объемом 50 куб. м. трех топливораздаточных колонок, трубопровода, благоустройства и трех опор освещения. Местонахождение: Россия, Красноярский край, Большемуртинский район, вблизи с. Бартат, 81 км автодороги Красноярск –Енисейск. Определение рыночной стоимости для целей реализации в процессе Цель проведения оценки: конкурсного производства. Вид оцениваемой Рыночная стоимость стоимости: Основание для проведения Договор 40/14 от «13» октября 2014 г. оценки: Обязательное применение Затратного и сравнительного подходов подходов: «13» октября 2014 г.– «31» октября 2014 г. Сроки выполнения работ: Дата определения рыночной «13» октября 2014 г стоимости: Дата составления отчета: «31» октября 2014 г. Отчет должен соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе: Федерального Закона от Требования к отчету об 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской оценке: Федерации», иным нормативно-правовым актам РФ, федеральным стандартам оценки. Лицо, подписавшее задание Конкурсный управляющий ООО «Регион-Альянс» на оценку: Балансовая стоимость Составляет 0 руб. объектов оценки на 13.09.2014года.: Копия технического паспорта на сооружение АЗС Информация, Копия кадастрового паспорта на земельный участок, предоставленная для оценки: Основные допущения и ограничительные условия Копия свидетельства о государственной регистрации права на сооружение. Копия свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок. Справка о балансовой стоимости объектов оценки. Финансовые отчеты и другая необходимая информация, предоставленная заказчиком, были приняты без какой-либо проверки, как в полной мере и корректно отражающие условия, и результаты деятельности предприятия в течение соответствующих периодов. Общедоступная, отраслевая и статистическая информация была получена из источников, которые мы считаем достоверной, однако мы не делаем никакого заключения относительно точности или полноты такой информации и приняли данную информацию как есть. Мы не гарантируем точного достижения результатов, прогнозируемых Заказчиком, так как события и обстоятельства часто реализуются не так как ожидается вначале. Различия между планируемыми и фактическими результатами могут быть существенными. Заключение о стоимости основывается на допущении, что текущий уровень компетенции и эффективности управления будет сохраняться в дальнейшем и что характер деятельности предприятия существенно не изменится в случае продажи, реорганизации, изменения или уменьшения доли участия владельцев. Данный отчет и итоговая стоимость, указанная в нем, могут быть использованы Заказчиком только для определенных целей, указанных в отчете. Кроме того, отчет и заключение о стоимости не предназначены и не должны рассматриваться как инструменты принятия инвестиционного решения в любом виде. Заключение о стоимости представляет собой достоверное мнение Оценщика, основанное на информации, полученной от заказчика и полученной из других источников. Ни отчет целиком, ни его составные части не могут распространяться среди населения посредством рекламы без предварительного письменного согласия и одобрения Оценочной фирмы. Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача показаний и явка в суд, не будет требоваться от оценочной Компании, если предварительные договоренности по данному вопросу не были достигнуты заранее в письменной форме. Оценочная компания не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обстоятельства, связанные с этим. Любому лицу, уполномоченному выяснить существуют ли подобные обстоятельства, а так же их масштаб и возможное влияние на стоимость имущества, следует обратиться к профессиональной оценке воздействия на окружающую среду. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость объекта. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОЦЕНЩИКЕ Сведения о Заказчике: Сведения об Исполнителе: ООО «Регион-Альянс», Адрес: 660077 г. Красноярск, ул. Авиаторов, 41-42, ОГРН 1082468047804, ИНН 2463209050, р/с 40702810517060000081 в филиале ОАО «Дальневосточный банк» «Красноярский», к/с 30101810500000000488 БИК 040485488 ООО "Центр деловых услуг", ИНН 2466111920 КПП 246601001, ОГРН – 1032402969598 от 25 сентября 2003г. Полис добровольного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности ОК10-140454061/1 от 23.06.2014г Страховщик ОАО СК «Альянс» страховая сумма 30 000 000руб. Юридический адрес: 660020,г. Красноярск, Диксона 1 стр. 4,, тел./факс (391) 201-92-42 ,251-17-18, 253-67-89 Расчетный счет №40702810007000417466, Сибирский Филиал ЗАО «Райффайзенбанк» г. Новосибирск, к/счет № 30101810300000000799, БИК 045004799 СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКАХ Оценщик – Воронцова Татьяна Владимировна, паспорт 0400 341059, выдан ОВД Ленинского района г. Красноярска 20 октября 2000 года. Код подразделения – 242-007. Инн 246207889204. Место нахождения Оценщика – Оценщик прописан по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, дом 55, 9В. 33. Свидетельство о членстве физического лица в саморегулируемой организации оценщиков –зарегистрировано в реестре под № 1294, дата включения в реестр 27 декабря 2007 года. Член Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов – оценщиков» Сведения о страховании риска ответственности оценщика по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику по договору на проведение оценки и (или) третьим лицам – полис № ОК10-130095973 от 21.06.2013 г. на период с «01» июля 2013 г. по «30» июня 2014 г. на сумму 5 000 000 рублей. Страховщик ОАО СК «Альянс». Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: диплом о профессиональной переподготовке ПП № 251946 Красноярской государственной академии цветных металлов и золота (регистрационный номер 21/2001) от 31.05.2001г., свидетельство о повышении квалификации ФГАОУ ВПО «Сибирский федеральный университет», регистрационный номер 45-06/1 от 30.04.2012 г. Стаж работы оценщика в оценочной деятельности – 14 лет. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. (в ред. Федеральных Законов от 21.12.№ 178-ФЗ, от 21.03.2002 №31-ФЗ, от 14.11.2002.№143-ФЗ, от 10.01.2003 №15-ФЗ, от 27.02.2003 №29ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006.№7-ФЗ,от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 «13-ФЗ, от 13.07. №129-ФЗ, от 24.07.2007 №220-ФЗ) Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"". Опубликовано: "Российская газета" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)". Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"". Опубликовано: "Российская газета" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г. Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"". Опубликовано: "Российская газета" - Федеральный выпуск №4458 от 5 сентября 2007 г. Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Приказ Министерства экономического развития от 25сентября 2014 г. N 611 «Стандарты и правила оценочной деятельности НП «Сообщество специалистовоценщиков «СМАОс». Настоящие федеральные стандарты оценки являются применению при осуществлении оценочной деятельности. обязательными к ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных целях. Оценщик не несет ответственность за юридическое описание прав собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной, от каких либо претензий и ограничений, кроме оговоренных в отчете. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость объекта. Отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете. ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ И ИНЫХ ТЕРМИНОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ОТЧЕТЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и Российским стандартам оценки: рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОЧИХ ПОНЯТИЙ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ОТЧЕТЕ Амортизация (amortization, depreciation) 1)постепенное погашение долга по ипотечному займу (амортизация долга); 2) процесс переноса стоимости актива на издержки производства и обращения в течение срока службы. Дисконтирование – преобразование в текущую стоимость будущих денежных потоков (доходов и расходов). Износ – (обесценение) – потеря стоимости имущества под действием различных причин, среди которых выделяют физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды. Капитализация – преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящий момент стоимость. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком результата рыночной стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а так же результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т. п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка. Земли поселений – (городов, поселков, и сельских поселений) – территории в пределах черты поселений (городской черты). Зонирование земель – разделение земельных массивов на земельные участки с разным целевым назначением и правовым режимом использования. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость оценки. Цена – денежная форма проявления стоимости в конкретных условиях спроса и предложения на него. Аренда – юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению. Арендная плата – плата за пользование чужим объектом. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливают в договоре, заключенном между арендатором и арендодателем. Аналог объекта оценки – объект, сходный по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов. Корректировки (поправки) – прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. Право собственности – право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обременять его иными способами, передавать свое имущество в собственность или в управление другому лицу, а так же совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Право владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Право пользование представляет собой возможность использовать имущество. Право распоряжения представляет собой определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т. д.). Сервитут – юридически закрепленное право кого-либо на ограниченное использование каким-либо образом объекта оценки, находящегося в собственности другого лица. Отчет об оценке – документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.1 Ст. 130 Гражданского кодекса РФ 1 ОБЪЕМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ Оценка рыночной стоимости объектов оценки – сооружения АЗС и земельного участка включала в себя следующие этапы: Обоснование необходимости оценки и заключение договора. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимыми с ними объектами. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования объекта для района расположения. Выбор применяемых подходов и методов: на данном этапе была проанализирована вся имеющаяся информация, и исходя из полученных выводов оценщиками было определено, что каждый объект может быть оценен одним подходом: земельный участок – сравнительным подходом, имущественный комплекс АЗС – затратным. Расчет стоимости земельного участка, Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом. Подготовка и оформление отчета по установленной форме. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости, так и на непосредственную ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный подход, доходный подход и сравнения подход. Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными способами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод наиболее соответствует объекту. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. Затратный метод применяется в оценке производственных, специализированных зданий и сооружений и так же является предпочтительным в оценке незавершенного строительства и зданий и сооружений, физическое состояние которых не позволяет сдавать их в аренду или реализовывать. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный метод оценки предпочтителен в отношении готовых к сдаче в аренду зданий и помещений, имеющих арендную историю, способных приносить коммерческий доход. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж предпочтителен в отношении объектов недвижимости, относительно которых на рынке имеется рыночная информация о продаже аналогичных по своей полезности объектов и этой информации вполне достаточно для составления общих тенденций рынка. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОЛОЖЕНИЯ КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ ЗА ПЕРИОД ЯНВАРЬ- АВГУСТ 2014 ГОДА Анализ рынка объекта оценки состоит из анализа основных ценообразующих факторов, приведенных при описании основных показателей социально-экономического положения Красноярского края на период январь- август 2014 году, а также анализа рынка коммерческой недвижимости г. Красноярска. Август 2014 г. в%к августу 2013 г. Август 2014 г. Индекс промышленного производства1) Ввод в действие общей площади жилых домов (за счет всех источников финансирования), тыс. кв. метров Произведено во всех категориях хозяйств скота и птицы на убой (в живом весе), тыс. тонн молока, тыс. тонн яиц, млн штук Грузооборот транспорта2), млрд т-км Оборот розничной торговли, млрд рублей Объем платных услуг населению, млрд рублей Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника3) номинальная, рублей реальная Численность официально зарегистрированных безработных на конец периода, тыс. человек Январьавгуст 2014 г. Январьавгуст 2014 г. в%к январюавгусту 2013 г. Справочно январьавгуст 2013 г. в%к январюавгусту 2012 г. х 101,0 х 102,9 110,5 68,9 63,8 534,4 103,3 124,9 13,0 72,8 65,4 84,6 104,5 94,4 94,0 488,9 525,1 81,0 100,2 93,0 98,6 98,9 99,3 6,8 99,5 52,6 108,3 100,3 41,2 98,5 316,0 100,4 102,0 10,4 101,1 82,5 100,6 103,5 33728, 9 104,8 х 99,4 33540,3 х 109,2 103,9 110,1 103,0 х 18,0 92,2 85,2 х Август 2014 г. Август 2014 г. в%к августу 2013 г. Январьавгуст 2014 г. Январьавгуст 2014 г. в%к январюавгусту 2013 г. Справочно январьавгуст 2013 г. в%к январюавгусту 2012 г. Просроченная задолженность по заработной плате на 01.09.2014, млн рублей х х 120,8 2,4 р. 49,4 Реальные располагаемые денежные доходы населения3), 4) х 91,7 х 97,3 101,3 Индекс потребительских цен х 105,9 х 105,3 106,7 Индекс цен производителей промышленных товаров1), 5) х 101,2 х 107,2 100,7 По видам экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды». Данные по железнодорожному и автомобильному транспорту – по организациям, не относящимся к субъектам малого предпринимательства, средняя численность работников которых превышает 15 человек. Данные приведены за июль, январь-июль. Предварительные данные. Промышленные товары, предназначенные для реализации на внутрироссийском рынке. Индекс промышленного производства в январе-августе2014 г. по сравнению с январем-июлем 2013 г. составил 102,9%. Индекс производства по виду экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых» в январе-августе 2014 г. по сравнению с январем-августом 2013 г. составил 103,4%. Индекс производства по виду экономической деятельности «Обрабатывающие производства» в январе-августе 2014 г. по сравнению сянваре-августе 2013 г. составил 102,2%. Индекс производства по виду экономической деятельности «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды» в январе-августе 2014 г. по сравнению сянваре-августе 2013 г. составил 108,0%. Производство сельскохозяйственной продукции. Объем производства сельскохозяйственной продукции в хозяйствах всех категорий (сельскохозяйственные организации, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели, хозяйства населения) в I полугодии 2014 г. в действующих ценах составил 14837,9 млн рублей, или 92,3% к I полугодию 2013 г. Животноводство. На конец августа 2014 г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий, по расчетам, составило 431,0 тыс. голов (на 1,2% меньше по сравнению с аналогичной датой предыдущего года), из него коров – 168,2 (на 1,7), поголовье свиней – 464,8 (на 3,4), овец и коз – 47,7 (на 7,9), птицы – 5063,8 тыс. голов (на 38,7%). В структуре поголовья скота на хозяйства населения приходилось 46,5% поголовья крупного рогатого скота, 60,4 – свиней, 90,4 – овец и коз, 27,0% – птицы (на конец июля 2013 г.соответственно – 44,8%, 58,5, 82,1, 16,7%). Реализация продукции. В январе-июле 2014 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась продажа сельскохозяйственными организациями зерна. За январь-июль 2014 г. реализовано 472,9 тыс. тонн зерна (106,6% к январю-июлю 2013 г.), 40,8 тыс. тонн скота и птицы (в живом весе) (66,2), 220,6 тыс. тонн молока (98,0), 367,0 млн штук яиц (91,0%). Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», в январе-июле 2014 г. составил 66,6 млрд рублей, или 90,7% к январю-июлю 2013 г. Стройки. В соответствии с Федеральной адресной инвестиционной программой на 2014 г. предусмотрено выделение государственных инвестиций на строительство 43 строек (объектов). В 2014 г. намечено ввести в действие 17 объектов. На 1 августа 2014 г. техническую готовность от 51,0% до 99,9% имели 7 строек, или 16,3% общего количества строек. В счет годового лимита в январе-июле 2014 г. профинансировано из федерального бюджета 2273,9 млн рублей государственных инвестиций.Из них на реализации инвестиционных проектов, относящихся к таким видам экономической деятельности, как «Вспомогательная и дополнительная транспортная деятельность» – 1412,9 млнрублей, «Операции с недвижимым имуществом» – 292,9, «Государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное страхование» – 252,3, «Предоставление прочих видов услуг» – 140,9, «Образование» – 55,9, «Научные исследования и разработки» – 40,5, «Строительство» – 33,9 млн рублей. На 1 августа 2014 г. из федерального бюджета полностью профинансировано 24 объекта. Ввод в действие (эксплуатацию) зданий. Из числа введенных в действие в январе-июле 2014 г. зданий 89,1% составляют здания жилого назначения. Жилищное строительство. В январе-июле 2014 г. организациями всех форм собственности построено 6180 квартир. Населением за счет собственных и заемных средств построено 219,4 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, или 47,1% общего объема жилья, введенного в январе-июле 2014 г. (в январе-июле 2013 г. – 37,8%). Стоимость строительства жилья. Средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа (без учета индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств) в январе-июле 2014 г. составила 39925 рублей. Грузовые перевозки. В январе-июле 2014 г. перевозки грузов всеми видами транспорта снизились на 7,0% по сравнению с январем-июлем 2013 г. и составили 69,8 млнтонн грузов, грузооборот транспорта увеличился на 9,7% и составил 45,8 млрд тоннокилометров. Пассажирские перевозки. Пассажирским транспортом общего пользования в январе-июле 2014 г. перевезено 147,7 млн человек, или 100,7% к январю-июлю 2013 г., пассажирооборот составил 8029,8 млн пасс.-километров, или 166,5%. Объем услуг связи в январе-марте 2014 г. составил 6501,1 млн рублей (в январемарте 2013 г. – 6303,0 млн рублей Наличие средств подвижной радиотелефонной (сотовой) связи. В январе-марте 2014 г. число абонентских устройств подвижной радиотелефонной (сотовой) связи увеличилось по сравнению с январем-мартом 2013 г. на 218,5 тыс. штук. Оборот розничной торговли в июле 2014 г. составил 40,4 млрд рублей, что в сопоставимых ценах составляет 98,0% к соответствующему периоду предыдущего года, в январе-июле 2014 г. – 274,6 млрд рублей и 100,6%. В июле 2014 г. оборот розничной торговли на 97,4% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 2,6% (в июле 2013 г. – соответственно 97,4% и 2,6%). На 1 июля 2014 г. на территории края функционировало 28 розничных рынков (на 1 июля 2013 г. – 38 рынков), в том числе 12 универсальных и 16 специализированных. Количество торговых мест на рынках на 1 июля 2014 г. составило 6,1 тыс. По сравнению с 1 июля 2013 г. их число сократилось на 25,5%. Уровень фактического использования торговых мест на 1 июля 2014 г. составил в среднем по краю 72,1% (на 1 июля 2013 г. – 71,5%), в том числе на универсальных рынках – 75,4 (76,6), на специализированных – 66,0% (62,1%). Основными хозяйствующими субъектами на рынках по-прежнему остаются индивидуальные предприниматели. На 1 июля 2014 г. индивидуальные предприниматели арендовали5115 торговых мест, или 83,2% их общего числа. Уровень использования этих мест составил 73,8% (на 1 июля 2013 г. – 74,3%). Частные лица (население) арендовали 714 торговых мест (11,6% общего их числа), из них использовалось 52,0% (на 1 июля 2013 г. – 42,5%). Личным подсобным хозяйствам было выделено 170торговых мест (2,8% общего числа торговых мест), эти торговые места использовались на 94,7% (на 1 июля 2013 г. – на 88,4%). Самый высокий уровень использования (98,0%) был зарегистрирован по торговым местам, закрепленным за крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (0,8% общего числа торговых мест). Юридическим лицам на отчетную дату было выделено 97 торговых мест (1,6% общего их числа), из них использовалось 77,3% торговых мест. Розничные рынки обеспечивали работой 3544 индивидуальных предпринимателя, что на 26,0% меньше, чем на 1 июля 2013 г. В январе-июле 2014 г. розничные торговые сети формировали в среднем по краю 15,9% общего объема оборота розничной торговли (в январе-июле 2013 г. – 15,3%). В обороте розничной торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями удельный вес оборота торговых сетей составил 19,2% (в январе-июле 2013 г. – 18,6%). В январе-июле 2014 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 43,7%, непродовольственных товаров– 56,3%(в январе-июле 2013 г. – 42,4% и 57,6% соответственно). Оборот общественного питания (оборот ресторанов, кафе, баров, столовых при предприятиях и учреждениях, а также организаций, осуществляющих поставку продукции общественного питания) в июле 2014 г. составил 1483,8 млн рублей, или 101,2% (в сопоставимых ценах) к июлю 2013 г., в январе-июле 2014 г. – 10396,7 млн рублей, или 101,7% к соответствующему периоду предыдущего года. В январе-июле 2014 г. на долю платных услуг, оказанных населению индивидуальными предпринимателями (с учетом некорпоративных предприятий, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица), приходилось 3,6%, организациями – 96,4%. Удельный вес объема бытовых услуг, оказанных индивидуальными предпринимателями, в январе-июле 2014 г. составил 12,4%, организациями – 87,6%. В июле 2014 г. оборот оптовой торговли составил 46,8 млрд рублей, или 100,1% к соответствующему месяцу предыдущего года. На долю субъектов малого предпринимательства приходилось 36,6% оборота оптовой торговли. В январе-июле 2014 г. оборот оптовой торговли на 74,3% формировался организациями оптовой торговли, оборот которых составил 219882,4 млн рублей, или 100,0% к январю-июлю 2013. По состоянию на 1 августа 2014 г. объем запасов угля составил 2,2 млн тонн, что на 5,6% меньше запасов на 1 августа 2013 г., топочного мазута соответственно 58,4 тыс. тонн, что на 4,0% меньше По данным Сибирского таможенного управления, внешнеторговый оборот края в январе-июне 2014 г. составил в текущих ценах 4075,4 млндолларов США. Сальдо торгового баланса сложилось положительное в размере 2794,8 млн долларов США. Доля экспорта во внешнеторговом обороте составила 84,3%, импорта – 15,7%. Индекс предпринимательской уверенности (рассчитывается как среднее арифметическое «балансов» оценок изменения экономического положения в текущем квартале и ожидаемых изменений в следующем квартале, а также фактического уровня складских запасов (последний – с обратным знаком) в оптовой торговле в III квартале 2013 г. составил 7,3 процентного пункта и увеличился по сравнению со II кварталом 2013 г. на 0,6 процентного пункта. Инвестиции в нефинансовые активы. В январе-июне 2014 г. инвестиции в нефинансовые активы без субъектов малого предпринимательства и объема инвестициии, не наблюдаемых прямыми статистическими методами, составили 113390,1 млн рублей, из них 99,8% приходилось на инвестиции в основной капитал. Инвестиции в основной капитал. В январе-июне 2014 г. использовано 133562,4 млн рублей инвестиций в основной капитал (по полному кругу организаций, включая досчетына инвестиции, не наблюдаемые прямыми статистическими методами), или 86,0% к аналогичному периоду 2013 года. Индекс потребительских цен в крае в июле 2014 г. по отношению к предыдущемумесяцу составил 100,4%, в том числе на продовольственные товары – 100,4, непродовольственные товары – 100,5, услуги – 100,4%. Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен на отдельные товары, подверженные влиянию факторов административного или сезонного характера, в июле 2014 г. по отношению к предыдущему месяцу составил 100,6%, с начала года – 104,0% (в июле 2013 г. – 100,3%, с начала года – 102,0%). Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в среднем по краю в июле 2014 г. составила 11940,21рубля в расчете на одного человека и за месяц увеличилась на 0,7%, с начала года – на 6,3% (в июле 2013 г. – на 2,5%, с начала года – на 7,6%). Стоимость минимального набора продуктов питания в среднем по краю на конец июля 2014 г. составила 3592,64 рубля в расчете на 1 человека и за месяц увеличилась на 0,6%, с начала года – на 13,3% (в июле 2013 г. – на 1,9%, с начала года – на 11,0%). В среднем по России стоимость такого набора составила 3180,11 рубля. Цены на непродовольственные товары в июле 2014 г. выросли на 0,5%, с начала года – на 2,7% (в июле 2013 г. – не изменились, с начала года – увеличились на 1,8%). Индекс цен производителей промышленных товаров в июле 2014 г. относительно июня 2014 г. составил102,1%, в том числе индекс цен на продукцию добычи полезных ископаемых – 104,4, обрабатывающих производств – 100,5, производства и распределения электроэнергии, газа и воды – 101,4%. Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции в июле 2014 г. по отношению к июню 2014 г. составил101,9%, в том числе в растениеводстве – 100,1,в животноводстве – 102,5%. Сводный индекс цен строительной продукции в июле 2014 г. относительно июня 2014 г. составил 100,3%, в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) – 100,3, на машины и оборудование, используемые в строительстве, –100,0, на прочие капитальные работы и затраты – 101,9%. Индекс цен приобретения строительными организациями основных видов промышленных товаров в июле 2014 г. по отношению к предыдущему месяцу составил100,4%. Основную часть налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджетную систему в январе-июне 2014 г. обеспечили поступления налогов, сборов и регулярных платежей за пользование природными ресурсами (39,9%), налога на добавленную стоимость на товары, работы, услуги (17,2), налога на доходы физических лиц (17,1) и налога на прибыль организаций (11,3%). В консолидированный бюджет Красноярского края в январе-июне 2014 г. поступило налогов, сборов и иных обязательных платежей на сумму 62,2 млрд рублей. В январе-июне 2014 г. объем денежных доходов населения сложился в размере 398,2 млрд рублей и увеличился на 2,9% по сравнению с январем-июнем 2013 г. Население израсходовало средств на покупку товаров и оплату услуг 313,4 млрд рублей, что на 6,6% больше, чем в январе-июне 2013 г. Сбережения за этот период составили 28,4 млрд рублей, что на 1,7% меньше по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в июне 2014 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года уменьшились на 7,9%, в январе-июне – уменьшились на 1,5%. В июне 2014 г. денежные доходы сложились в сумме 68,3 млрд рублей и уменьшились по сравнению с июнем 2013 г. на 2,5%, денежные расходы населения составили 76,8 млрд рублей и увеличились на 13,2%. Превышение денежных расходов населения над доходами составило 8,5 млрд рублей. Величина прожиточного минимума. Правительством Красноярского края 15 июля 2014 г. принято Постановление № 285-п «Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социальнодемографическим группам населения Красноярского края за II квартал 2014 года». По сравнению с I кварталом 2014 г. величина прожиточного минимума увеличилась на 7,5%. При этом стоимость потребительской корзины увеличилась на 7,4%. Заработная плата. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в июне 2014 г. составила 35341,4 рубля и по сравнению с июнем 2013 г. увеличилась на 9,5%, по сравнению с маем 2014 г. – уменьшилась на 1,8%. Численность экономически активного населения в мае-июле 2014 г. составила, по итогам обследования населения по проблемам занятости 1541,1 тыс. человек, в их числе 1465,0 тыс. человек, или 95,1% экономически активного населения были заняты в экономике, и 76,1 тыс. человек (4,9%) не имели занятия, но активно его искали (в соответствии с методологией Международной Организации Труда они классифицируются как безработные). Во II квартале 2014 г. 80,6 тыс. человек, или 5,3% экономически активного населения, классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда). В государственных учреждениях службы занятости населения в качестве безработных было зарегистрировано 20,1 тыс. человек, в том числе 15,6 тыс. человек получали пособие по безработице По предварительной оценке, численность постоянного населения края на 1 июля 2014 г. составила 2855,4 тыс. человек и с начала года увеличилась на 2,6 тыс. человек. Красноярский край устойчиво входит в первую десятку субъектов Российской Федерации по производству валового внутреннего продукта. Подавляющую часть ВВП края даёт промышленность, в частности, такие отрасли, как цветная металлургия, электроэнергетика, горнодобывающая и химическая промышленность, лесодобыча и лесопереработка. Преимущества экономики края связаны с использованием местной электроэнергии и сырьевых ресурсов, современным технологическим уровнем горнодобывающих предприятий края, явно выраженной экспортной составляющей. Красноярский край постоянно входит в число 10 регионов России с наивысшим объёмом производства. Удельный вес края в промышленности России составляет 4%, Восточно-Сибирского экономического района - 40%. В структуре валового регионального продукта края около 53% составляет промышленность и порядка 7% - сельское хозяйство. Ведущими отраслями промышленности Красноярского края являются чёрная и цветная металлургия, топливно-энергетический комплекс, машиностроение и металлообработка, горнодобывающая, лесная, деревообрабатывающая, целлюлозно-бумажная, химическая, лёгкая и пищевая. Красноярский край входит в число 15 субъектов Российской Федерации, которые обеспечивают в совокупности более 70% её товарообмена с иностранными контрагентами. Экспорт и импорт. Красноярский край традиционно является одним из крупнейших экспортно-ориентированных регионов страны. Значительная часть продукции лесопереработки, цветной металлургии, химической промышленности вывозится из страны. Доля Красноярского края во внешнеторговом обороте России постоянно увеличивается. Структуру экспорта края определяют в большей степени сырьё и продукты его переработки. В основу экспорта входят цветные металлы (алюминий, никель, медь), лес и лесоматериалы. Основные потребители этой продукции - Япония, Италия, Египет, Турция. Экспортируются также чёрные металлы, нефть и нефтепродукты, уголь, удобрения азотные и калийные, синтетический каучук, механическое и электрическое оборудование. Ведущее положение во внешней торговле Красноярского края занимают несколько крупных промышленных предприятий, таких, как АО "Красноярский алюминиевый завод", АО "Норильский комбинат", ПО "Электрохимический завод", ОАО "Норильская горная компания", АО "КраМЗ", ЗАО "Лесосибирский ЛДК №1", ЗАО "Новоенисейский ЛДК". Также активными участниками экспортных операций являются химкомбинат "Енисей", АО "Красноярская угольная компания", АО "Красноярский целлюлозно-бумажный комбинат". Эти предприятия имеют устойчивые связи с зарубежными партнёрами и большой опыт осуществления внешнеэкономических сделок. Основную долю в структуре импорта занимает продукция нефтехимического комплекса. Эта группа товаров представлена в основном продуктами неорганической химии, а именно оксидом алюминия (глинозём), пластмассами и изделиями из них. На втором месте находится продукция машиностроения. Ввоз машиностроительной продукции производится из США, Германии, Австрии, Швеции. Импорт продукции топливно-энергетического комплекса составляет 4,2% от общего объёма. Крупнейшими предприятиями-импортёрами в крае выступают ОАО "Красноярский алюминиевый завод", АО "Норильский комбинат", ПО "Электрохимический завод", ОАО "Цемент", ООО "Кока-Кола Красноярск Боттлерс", Железная дорога, НПО "Прикладная механика", Химзавод ФПГ "Красмашзавод". Торговые связи Красноярского края во многом определяют картину внешнеэкономической деятельности всего Восточно-Сибирского региона. В последние годы край постоянно занимает лидирующее положение по объёмам экспортноимпортных операций среди субъектов, входящих в Восточно-Сибирский регион и обеспечивает более 50% всего объёма экспорта и 40% импорта. Промышленность. Красноярский край располагает развитой промышленностью и активно участвует в российском и международном рынках. Красноярский край обладает мощным топливно-энергетическим комплексом с энергоёмкими производствами цветной металлургии, химической промышленности и машиностроения, добычей ценного минерального сырья, лесопромышленными отраслями. Удельный вес края в промышленности Восточно-Сибирского региона составляет более 40%, в промышленности России - 3%. По экспортному потенциалу край входит в пятёрку лидирующих регионов России и занимает ведущее место в Сибири. Основные отрасли промышленности: цветная металлургия (Норильский горнометаллургический комбинат, вырабатывающий медь, никель, кобальт; Красноярский алюминиевый завод, Сорский молибденовый комбинат); машиностроение и металлообработка (производство оборудования для лесной и целлюлозно-бумажной промышленности, зерноуборочных комбайнов, тяжёлых мостовых кранов, судов, бытовых холодильников, экскаваторов, контейнеров, электротехнической продукции); горнодобывающая (добыча каменного угля, железной руды, руд цветных и редких металлов, золота, графита, исландского шпата);химическая (производство химических волокон, синтетического каучука, шин, медицинских препаратов, резинотехнических изделий); лесная и деревообрабатывающая, лёгкая (текстильная, кожевенно-обувная) и пищевая. Главные промышленные центры: Красноярск, Норильск, Ачинск, Назарово, Шарыпово, Канск, Железногорск, Минусинск. Ведущие промышленные предприятия. В крае - 77 машиностроительных предприятий, в том числе и уникальных. Красноярский завод "Сибтяжмаш" единственный в России производитель тяжёлых мостовых электрических кранов грузоподъемностью свыше 200 тонн. На красноярском заводе "Краслесмаш" выпускают половину челюстных лесопогрузчиков страны, лесоперевалочные машины. Красноярский комбайностроительный завод производит 15% российских зерноуборочных комбайнов. В Красноярске находится самый крупный в России завод по производству бытовых холодильников "Бирюса", которые экспортируются в 40 стран мира. Научно-производственное объединение прикладной механики - основной разработчик и производитель российских систем космической связи. Производят в крае также речные суда (Красноярский судостроительный завод), радиоэлектронное оборудование. Топливно-энергетический комплекс. Профилирующей отраслью специализации края является энергетика. Красноярский край вырабатывает около 6% от общего объёма электроэнергии, производимой страной. На территории края расположены крупные энергетические объекты - Красноярская ГЭС, Красноярская ГРЭС-2, Назаровская ГРЭС, строящаяся Богучанская ГЭС и Берёзовская ГРЭС-1. По производству электроэнергии на одного человека Красноярский край занимает второе место в России. На Енисее построены две самые крупные в Евразии гидроэлектростанции: Красноярская и Саяно-Шушенская. На базе Канско-Ачинского угольного бассейна создан Канско-Ачинский топливно-энергетический комплекс (КАТЭК) с мощнейшими в мире Берёзовскими ГРЭС-1 и ГРЭС-2. Действующие разрезы бассейна (Бородинский, Назаровский, Березовский) ежегодно поставляют для нужд энергетиков около 55 миллионов тонн угля. Значительная часть угля поступает на тепловые станции соседних регионов - Новосибирской, Иркутской и других областей. Металлургия. Традиционно базовой отраслью промышленности в крае является металлургическая, объединяющая цветную и чёрную металлургию. Всего в крае производится более 30 тяжёлых, лёгких, легирующих и редкоземельных металлов и элементов, наиболее важными из них считаются алюминий, никель, кобальт, медь, платина и золото. Цветная и чёрная металлургия дают около 45% промышленной продукции края. На территории края расположены крупные металлургические предприятия: красноярские заводы - алюминиевый, металлургический и цветных металлов, Ачинский глинозёмный комбинат, Горевский полиметаллический горнообогатительный комбинат. Флагманом цветной металлургии не только края, но и России является самый северный в мире Норильский горно-металлургический комбинат, который производит 1/6 часть промышленной продукции края. С началом конверсии в крае получило развитие производство особо чистых металлов для радиоэлектронной промышленности, таких как теллур, германий, кремний, сверхчистый алюминий. В целом цветная и черная металлургия дают более 50% промышленной продукции края. Этим же отраслям принадлежит ведущая роль во внешнеэкономической деятельности края. Химический комплекс края представлен предприятиями химической, нефтехимической, микробиологической и медицинской промышленности. Среди основных продуктов предприятий химического комплекса прежде всего выделяются продукты нефтепереработки, синтетический каучук и продукция, создаваемая на его основе; всего около 300 видов. На предприятиях края производится 10% высококачественных искусственных каучуков России, 15% автомобильных шин, значительная доля отечественных антибиотиков, кровозаменителей. Горнодобывающая промышленность. Сырьё для металлургии поставляется предприятиями горнодобывающей промышленности. В регионе ведётся промышленное освоение месторождений золота, свинца, цинка, магнезитов и других полезных ископаемых. В настоящее время почти 90% выпускаемой продукции отрасли приходится на добычу сырья для производства цветных металлов. Второй по объёмам производимой продукции является добыча угля. Средняя годовая добыча угля составляет свыше 50 млн. тонн. Основные месторождения - Канско-Ачинский бассейн, Назаровское, Берёзовское, Ирша-Бородинское месторождения. Лесная и деревообрабатывающая промышленность. Совокупность отраслей лесопромышленного комплекса - лесозаготовительная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная - имеет общероссийское и международное значение. В крае складывается лесопромышленная и лесоэкспортная база страны. Леса занимают 168,2 миллионов гектаров, что составляет 45% территории края. Среди основных лесообразующих пород представлены лиственница сибирская, кедр, сосна, осина, берёза. Ежегодно в крае заготавливается 55 миллионов кубометров древесины. По объёмам лесозаготовок Красноярский край занимает третье место в России, по производству пиломатериалов занимает ведущее место в стране. Транспортировка древесины осуществляется водным путём по крупным рекам края и железнодорожным транспортом. Сельское хозяйство. Красноярский край по праву считается крупнейшим сельскохозяйственным регионом Центральной и Восточной Сибири, полностью обеспечивающим потребности населения в основных продуктах питания. На долю края в Восточно-Сибирском регионе приходятся более половины общих объёмов производства зерна, более 40% картофеля, 37% овощей, 43% молока, 36-43% мяса и яиц. Из-за суровых климатических условий Красноярского края сельское хозяйство развито в основном в южных районах. Ведущие отрасли сельского хозяйства - растениеводство, мясомолочное скотоводство и птицеводство. На юге развито тонкорунное овцеводство, в средней полосе разводят коров, свиней, овец, на севере преобладает оленеводство и звероводство, пушной промысел. Красноярский край является важным пушным регионом страны. В среднем на его территории добывается до 15 тыс. белых песцов, более 50 тыс. промысловых соболей, 400 тыс. белок. Среди отраслей лёгкой промышленности развиты текстильная и кожевеннообувная. Пищевая промышленность, связанная в основном с переработкой местного сельскохозяйственного сырья (маслозаводы, заводы сгущённого и сухого молока, мясокомбинаты, мелькомбинаты, фабрики мучных и макаронных изделий, ликёроводочные и пивоваренные заводы и др.), сосредоточена главным образом в городах южной части края. Крупнейшие предприятия отрасли: ЗАО "Краскон", ОАО "Канский ликёроводочный завод", ОАО "Пикра", "Красноярская продовольственная компания", ООО "Сибирская губерния", ООО "Делси", ОАО "Назаровское молоко", ОАО "Филимоновское молоко", ООО "Милко". Транспорт. Основные виды транспорта - железнодорожный (в южной части края) и водный (по Енисею и его крупным притокам). Главная транспортная артерия Транссибирская магистраль. От Транссибирской магистрали отходят линии: АчинскАбакан и Ачинск-Абалаково-Лесосибирск, дающая выход лесу Приангарья. Для вывоза нефелиновой руды построена железная дорога Кия-Шалтырь (Белогорск) - Красная Сопка. В Красноярском крае находится самая северная в России железная дорога Дудинка-Норильск. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ Объектом анализа в рамках данной работы является вторичный рынок продажи и аренды объектов в АЗС и земельных участков. Исследуемый период –с 01.01.2014 года по дату оценки. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О БОЛЬШЕМУРТИНСКОМ РАЙОНЕ Большемурти́нскийрайо́н — муниципальный район в центральной части Красноярского края, образован 4 апреля 1924 года.Административный центр — посёлок городского типа Большая Мурта. Сопредельные территории: север: Казачинский район восток:Тасеевский район юг: Сухобузимский и Емельяновский районы Красноярского края запад: Бирилюсский район северо-запад: Пировский район Площадь территории — 6856 км². Численность населения 2009[3] 2010[4] 2011[3] 2012[5] 2013[6] 2014[1] 19 078 ↗19 115 ↘19 007 ↘18 900 ↘18 710 ↘18 503 Национальный состав Наиболее многочисленную часть представляют русские (81.3 %), второе место по численности занимают татары (4.8 %), третьи — чуваши (4.5 %), также проживают немцы (3.5 %), украинцы (1.8 %) и белорусы (0.6 %)[7][8]. Административное устройство В Большемуртинском районе 38 населённых пунктов в составе одного городского и 11 сельских поселений: № Городское и сельские поселения Городское поселение посёлок Административный центр Количество населённых Население пунктов пгт Большая Мурта 1 7811[1] 2 Айтатский сельсовет село Айтат 2 512[1] 3 Бартатский сельсовет село Бартат 3 1109[1] село Верх-Казанка 2 755[1] село Еловка 2 442[1] 1 Большая Мурта 4 Верх-Казанский сельсовет 5 Еловский сельсовет 6 Ентаульский сельсовет посёлок Красные 3 484[1] село Межово 5 1684[1] 8 Предивинский сельсовет посёлок Предивинск 4 1649[1] 9 Раздольненский сельсовет посёлок Раздольное 5 926[1] 10 Российский сельсовет село Российка 4 1062[1] 11 Таловский сельсовет село Таловка 3 971[1] 12 Юксеевский сельсовет село Юксеево 4 1098[1] 7 Межовский сельсовет Ключи АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА БОЛЬШЕМУРТИНСКОГО РАЙОНА Основным источником информации для проведения анализа послужили следующие Интернет сайты: http://hghltd.yandex.net/yandbtm?fmode=inject&url=http%3A%2F%2Fkrasnoyarsk.stepo.ru%2Fadv%2Fprodamnezhiloe-otdelno-stoyaschee-zdanie-v-p.taezhnyy-boguchanskogo-rayona-rayon-zhd-vokzala-st.kara-N52962&tld=ru&lang=ru&text=%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%BC%20%D0%BD%D0% B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B5%20%D0%B2%20%D0%B1%D0%BE%D0%B3%D1%83 %D1%87%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%BC%20%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0% BE%D0%BD%D0%B5%20%20%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%B0&l10n=ru&mime=html&sign=1544f9e9 0b67fdd8a4804405f22572bd&keyno=0 http://posad.ru/business/exclusive/details/?id=1000233 http://krsk.24au.ru/3023292/ http://www.rosrealt.ru/Boguchany/kommercheskaja/prodam/Boguchany/ http://krsk.24au.ru/2430376/ http://www.rosrealt.ru/Boguchany/kommercheskaja/82413 http://www.avito.ru/boguchany/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_proizvodstvo_gotovyy_biznes_selo_chu noyar_235665459 Анализ рынка недвижимости Большемуринского района позволил сделать вывод о том, что основными объектами купли-продажи являются объекты жилой недвижимости: квартиры, дома и коттеджи. Рынок коммерческой недвижимости в поселках и селах Богучанского района находится в стадии развития. В процессе мониторинга, оценщикам удалось определить, что объявления по нежилой недвижимости и земельным участкам имеются, и в качестве аналогов взяты три наиболее подходящих. При этом оценщикам не удалось определить существенного стоимостного различия при предложении к продаже производственных и коммерческих объектов. Поэтому в месте расположения объектов оценки всю недвижимость следует рассматривать в двух аспектах: как жилую и нежилую. В отношении земельных участков рынок района представлен в основном предложениями на покупку земель сельскохозяйственного назначения и землями ИЖС. Обычно основными ценообразующими факторами земельных участков являются: Место расположения, чем ближе расположен объект к основным железнодорожным и автотранспортным магистралям, районному центру и лесозаготовительным комплексам, тем выше цена предложения. Оцениваемый земельный участок расположен в селе Бартат, на 81 км автодороги КрасноярскЕнисейск, что должно положительно сказывается на его рыночной стоимости. Наличие коммуникаций (электричество, вода, отопление): участки, снабженные коммуникациями (или имеющие возможность их подведения) обычно предлагаются дороже на 25% -30%, чем «голые».Оцениваемый участок снабжен электричеством, что так же может увеличить его стоимость. Категория и разрешенный вид использования: в процессе анализа рынка было выявлено, что самые дешевые предложения относятся к участкам сельскохозяйственного назначения. Стоимость предложения таких участков составляет от 3 до 20 руб. за 1 кв. метр. Более дорогими следует считать земли ИЖС и ЛПХ. Такие участки предлагаются к продаже за 80 руб. до 156 руб. В отношении промышленных и коммерческих земель, к которым относится оцениваемый участок, стоимость предложения составляет от 200 руб. до 260 руб. Предложений к продаже участков под эксплуатацию АЗС в процессе анализа рынка не выявлено. Наличие улучшений в виде объектов недвижимости: участки, застроенные промышленными объектами, обычно продаются единым лотом вместе с улучшениями. Оцениваемый участок застроен объектом недвижимости в виде сооружения АЗС, поэтому его реализация с имущественным комплексом АЗС для потенциальных покупателей будет более привлекательным, чем приобретение участка без улучшений. ОБОСНОВАНИЕ УРОВНЯ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Оцениваемый участок предназначен для производственной деятельности. Уровень ликвидности таких объектов зависит от срока реализации на свободном рынке по рыночной цене. При этом срок экспозиции объектов оценки зависит от множества факторов: Техническое состояние улучшений. Наличие вторичного рынка земельных участков. Наличие потенциальных покупателей. Как свидетельствует оценочная практика (http://www.valnet.ru/m7-125.phtml): минимальный срок реализации оцениваемого участка может составлять от 3 до 6 месяцев и более в зависимости от платежеспособного спроса потенциальных покупателей. Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации2 ликвидность имеет следующие градации: Под сроком реализации понимается период времени с момента выставления объекта на рынок до достижения договоренности между продавцом и покупателем, выраженную в подписании соглашения о намерениях, без учета времени на проведение DueDilligence (если это необходимо), оформление и регистрацию сделки. 2 Показатель ликвидности Примерный месяцы срок реализации, Высокая Средняя Низкая 1-2 3-6 7-18 Следуя данной градации, оцениваемый объект относятся к объектам средней ликвидности. ОСОБЕННОСТИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ Местоположение: Окружающая застройка: Природные климатические условия: Состояние окружающей среды: Транспортная доступность объекта: Развитость инфраструктуры: Объекты оценки расположены в Красноярском крае, в Большемуртинском районе, недалеко от села Бартат на 81 км автодороги КрасноярскЕнисейск. Качество окружающей застройки: в 200 -350 м расположены жилые объекты 1970 –1990 г. в идее частных домов и построек. Основным материалом застройки является дерево и кирпич. Район относится к 1 климатической зоне, средняя зимняя температура 310С, нормальная глубина сезонного промерзания –285 см. Снеговая нагрузка 150 кг-с/кв. м. Климат: резко континентальный. Преобладающее направление ветров: западное. Зоны затопляемости отсутствуют. В связи с тем, что объекты находятся за чертой поселка, воздух не бывает загрязнен выхлопами газов от автомобилей и прочими вредными веществами. В район месторасположения объекта можно попасть на автомобиле или до поселка Бартат автобусом. Инфраструктура территории застройки соответствует требованиям существующего назначения. ОПИСАНИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТОВОЦЕНКИ Объектами оценки настоящего раздела являются земельный участок, находящийся в собственности ООО «Регион -Альянс» и имущественный комплекс АЗС, состоящий , состоящий из: нежилого помещения площадью 115,6 кв.м, из трех металлических резервуаров объемом 75 куб. м, из трех металлических резервуаров объемом 50 куб. м и шести топливораздаточных колонок. ОПИСАНИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ Для проведения оценочных мероприятий оценщиками документы, предоставленные Заказчиком: Копия справки о балансовой стоимости объектов оценки; Копии свидетельств о государственной регистрации права, Технический паспорт сооружения АЗС, Кадастровый паспорт на земельный участок. использовались Описание количественных характеристик имущественного комплекса АЗС (по данным технического паспорта сооружение) Нежилое помещение с подвалом 115,6 кв.м Площадь здания с подвалом, кв. м Кадастровый номер здания Литер здания Литер подвала Этажность Строительный объем здания, куб. м Строительный объем подвала, куб. м Год постройки Группа капитальности Основной материал постройки Высота этажей здания, м Высота подвала, м Материал фундаментов: Материал стен: Чердачное перекрытие: Крыша: Адрес здания: 115,6 24:08:2601002:0001: 7485 В В1 Одноэтажное, с подвалом 246 200 1997 2 Кирпич 3,2 2,8 Бутобетонные ленточные Бетон, кирпич Железобетонное Железная Россия, Красноярский край, Большемуртинский район, вблизи с. Бартат, 81 км автодороги Красноярск –Енисейск. Описание резервуаров 75 куб.м Наименование: Резервуар для хранения ГСМ Объем, куб.м 75 Материал стен Металл Количество резервуаров 3 ед. Описание резервуаров 50 куб.м Наименование: Резервуар для хранения ГСМ Объем, куб.м 50 Материал стен Металл Количество резервуаров 3 ед. Тип/модель Описание колонок «Нара» Количество колонок: 6 Описание количественных характеристик земельного участка Площадь участка, кВ. м Кадастровый номер участка: Категория земель: Разрешенное использование: Удельный показатель кадастровой стоимости, руб. Кадастровая стоимость участка, руб. Рельеф участка : Адрес участка: Земельный участок: 2818,0 24:08:0202004:180233 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального разрешения. Для эксплуатации АЗС 82 231076 Без особенностей Россия, Красноярский край, Большемуртинский район, вблизи с. Бартат, 81 км автодороги Красноярск –Енисейск ОПИСАНИЕ КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В процессе осмотра объектов оценки были сделаны следующие выводы: Право собственности на оба объекта оценки заказчиком оформлено, при этом на объекты оценки имеются все необходимые технические и правовые документы. Объекты оценки введены в эксплуатацию в 1997 году, срок фактической эксплуатации составляет 17 лет. В настоящее время объекты оценки эксплуатируются не полностью, часть здания оцениваемого здания находится в режиме консервации. Стены бетонные, обшиты металлическим сайтингом. Емкость № 1 используется для бензина А95, № 2- А92, А93, №6- ДТ .Емкости 1,2, и6 исправны, находятся в эксплуатации. Емкость № 3 не используется, так как залита сточными водами. Емкости № 4 и № 5 не исправны, поэтому не эксплуатируются. Вместо шести колонок «Нара» используются три колонки «Ливенка». Колонка № 164 год выпуска 2003, колонка № 59 -2001 г., колонка № 383 -2007 г. Состояние фундаментов хорошее, дефектов нет. Стены, перекрытия и перегородки дефектов не имеют. Объекты оценки снабжены только электричеством, водопровода и отопления не предусмотрено. Септик местный – рабочий. Трубопроводы в рабочем состоянии, дефектов не выявлено. Благоустройство площадки состоит из бетонных плит на песчаной основе. Осветительные опоры- железобетонные столбы с двумя светильниками, состояние хорошее. Помещение подвала залито грунтовыми водами на 10 -15 см, поэтому не используется по назначению. Эксплуатируемая часть здания пребывает в хорошем техническом состоянии, законсервированная часть здания находится в неудовлетворительном состоянии. Общее техническое состояние объекта оценки следует признать удовлетворительным. Сооружение эксплуатируется частично, коэффициент загрузки 50%. ОПИСАНИЕ ПРАВ И ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ НА ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ Основные данные свидетельства на АЗС Серия 24 ЕК № 185347 Основания Субъект права Договор купли-продажи имущества от 15.08.2011 г. ООО «Регион-Альянс», ИНН 2463209050, ОГРН 1082468047804 зарегистрировано 08.10.2008 г. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 23 по Красноярскому краю КПП 246301001, Адрес: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.9, офис 10/3. Собственность Сооружение- автозаправочная станция, состоящая из нежилого помещения общей площадью 115,6 кв. м, N1-резервуар р-75 мет., N2-резервуар р-75 мет., N3-резервуар р-75 мет., N4-резервуар р-50 мет местонахождения объекта : Производственная база, стр. 21 примерно в 2 км по направлению на юг от ориентира п. Таежный , расположенного за пределами участка , адрес ориентира : Красноярский край, Богучанский район. Вид права Объект права Кадастровый (условный номер) Существующие ограничения (обременения) права 24:07:5101001:1893 Не зарегистрировано. Основные данные свидетельства на земельный участок Серия 24 ЕК № 185348 Основания Субъект права Вид права Договор купли-продажи имущества от 15.08.2011 г. ООО «Регион-Альянс», ИНН 2463209050, ОГРН 1082468047804 зарегистрировано 08.10.2008 г. Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 23 по Красноярскому краю КПП 246301001, Адрес: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр.9, офис 10/3. Собственность Объект права Кадастровый (условный номер) Существующие ограничения (обременения) права Земельный участок площадью 2818,00 кв.м.. Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального разрешения. Разрешенный вид использования : для эксплуатации АЗС. 24:08:0202004:0233 Не зарегистрировано. Свидетельства о государственной регистрации прав на объекты недвижимости не содержат какого-либо обременения, однако в процессе анализа документов было выяснено, что объекты оценки находятся в залоге, залоговая стоимость составляет 13 450 000 руб. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться разумное объяснение, оправдывающее его мнение о вероятности подобного использования. После того, как в результате анализа были выявлены один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием. Применение этого принципа позволяет оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки. Понятие «Наиболее эффективное использование», принимаемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансовоприемлемых, должным образом обеспеченных и юридически доступных видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли. Таким образом, процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование называется «Наиболее эффективное использование». Любое имущество может использоваться не одним, а несколькими способами. Применительно к оцениваемым объектам, учитывая их специфичность и техническое состояние можно предположить, что наилучшим их использованием является текущее использование. Прочие виды использования оценщиками не анализировались, так как объекты оценки расположены за жилой зоной и не могут быть использованы прочим образом. При этом в качестве более эффективного использования и увеличения стоимости, оцениваемые объекты должны быть проданы единым лотом, т. е. земельный участок и имущественный комплекс АЗС, включая все его составляющие. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. 3 Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости, так и на непосредственную ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный подход, доходный подход и сравнения подход. Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными способами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод наиболее соответствует объекту. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа. Затратный подход применяется в оценке производственных, специализированных зданий и сооружений и так же является предпочтительным в оценке незавершенного строительства и зданий и сооружений, физическое состояние которых не позволяет сдавать их в аренду или реализовывать. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход оценки предпочтителен в отношении готовых к сдаче в аренду зданий и помещений, имеющих арендную историю, способных приносить коммерческий доход. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж предпочтителен в отношении объектов недвижимости, относительно которых на рынке имеется рыночная информация о продаже аналогичных по своей полезности объектов и этой информации вполне достаточно для составления общих тенденций рынка. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать Ст. 130 Гражданского кодекса РФ 3 определенный подход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации или метод дисконтирования денежных потоков. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и общей ставки капитализации на момент оценки или другую дату сделать вывод о стоимости объекта. Метод дисконтирования денежных потоков позволяет перевести все будущие выгоды, включая доход от продаж, в настоящую стоимость путем дисконтирования каждого денежного потока соответствующей ставкой дисконтирования (нормой отдачи). В процессе анализа рынка оценщиками не было обнаружено ни единого аналога сдачи в аренду объектов составляющих имущественный комплекс АЗС и земельный участок не только в с. Бартат, но и во всем Большемуртинском районе. Использование для расчета предложений к аренде жилой недвижимости с последующей корректировкой, оценщики сочли некорректным, поэтому отказались от применения доходного подхода. ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Как свидетельствует оценочная практика: сравнительный подход применяется в оценке производственных, специализированных зданий и сооружений, когда в отношении аналогичных объектов имеется доказательная многочисленная информация. Поэтому для расчета земельного участка был применен сравнительный подход. Для оценки имущественного комплекса АЗС сравнительный подход не применялся в силу отсутствия на рынке аналогичных предложений. ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА Затратный подход обычно применяется в оценке производственных, специализированных зданий и сооружений, когда в отношении аналогичных объектов нет рыночной информации. Данный подход является предпочтительным в оценке незавершенного строительства, зданий и сооружений, физическое состояние которых не позволяет сдавать их в аренду или реализовывать. Так как объектами оценки являются земельный участок, здание АЗС и набор оборудования, оценщики сочли необходимым применение затратного подхода для имущественного комплекса АЗС, в силу следующих обстоятельств: Невозможность применения доходного подхода, т. к. нет предложений по аренде имущественных комплексов АЗС. Отсутствие на вторичном рынке предложений к продаже зданий АЗС и оборудования АЗС. При этом земельный участок оценивался сравнительным подходом. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ – ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АЗС ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ Восстановительная стоимость (reproduction cost) есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение. Расчет производился с использованием в программного комплекса ValMaster™ А. Методика построена на реализации одного из возможных подходов к определению стоимости замещения (восстановления) при оценке объектов недвижимости затратным подходом. Общие положения Под стоимостью нового строительства (СС) в методике понимается сумма всех затрат, сопутствующих возведению здания в современных рыночных условиях. Учитываются следующие виды затрат: прямые издержки (ПИ), непосредственно связанные со строительными работами на объекте косвенные издержки (КИ), необходимые для организации процесса строительства и ввода построенного объекта в эксплуатацию прибыль предпринимателя (ПП), как премия инвестору за использование капитала для строительства СС = ПИ + КИ + ПП Прямые издержки (ПИ - затраты на материалы, строительные машины, заработная плата, накладные расходы и сметная прибыль) и основная часть косвенных издержек (КИосн - на подготовку территории, временные здания, зимнее удорожание, дополнительная зарплата, надзор за строительством, проектирование и др.) вычисляется как сметная стоимость строительства (Ссмет), традиционно учитываемая при строительном проектировании, равная сумме стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр) и прочих затрат (ПрЗ) ПИ + КИосн = Ссметн = Ссмр + ПрЗ Дополнительные косвенные издержки (КИдо ), включающие расходы, характерные для сопровождения строительства в современных рыночных условиях (страховка, реклама, аренда и т.п.), и в прежних системах ценообразования строительной продукции не учитывавшиеся, определяются по задаваемой самим пользователем на основании рыночной информации процентной норме (n1%) от суммы прямых и основных косвенных издержек. КИдоп = n1% ( ПИ + КИосн ) Прибыль предпринимателя (ПП) также рассчитывается по задаваемой процентной норме (n2%) из рыночных данных от суммы прямых и косвенных издержек. Величина сметной ПП = n2% ( ПИ + КИосн + КИдоп ) стоимости строительства Ссметн. для оцениваемого строительного объекта по данной методике определяется как сметная стоимость возведения объекта-аналога - типового строения с тем же, что и у оцениваемого, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением. Комплекс сборников УПВС был разработан по отраслевому принципу к первой переоценке основных фондов, проводившейся в стране. Он включает 37 отраслевых сборников выпуска 1970 года выпуска и 13 сборников выпуска 1972-1973 года для переоценки основных фондов государственном бюджете. учреждений и организаций, состоящих на В сборниках УПВС приведены данные о восстановительной стоимости (сметной стоимости строительства Ссмет ) 1м3 объема или другого единичного измерителя для зданий и сооружений различного функционального назначения. Укрупненные показатели включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, газоснабжение, водопровод, канализация, мусоропровод и пр.), электрических и слаботочных устройств (электроосвещение, радио, телефон, лифт и др.), вводов и выпусков. В показателях восстановительной стоимости учитываются прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления, вместе составляющие стоимость строительно-монтажных работ (или ПИ), а также прочие затраты ( или КИосн ) в составе: зимнее удорожание, затраты на временные здания и сооружения, затраты по применению прогрессивно-премиальной оплаты труда, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание дирекции строящегося предприятия, на непредвиденные работы и др. Определение восстановительной стоимости (сметной стоимости строительства) оцениваемого здания по настоящей методике в общем случае включает следующие этапы: выбор объекта-аналога из УПВС (из базы данных ValMaster А) корректировка показателя стоимости объекта-аналога a. на отличия инженерно-геологических, конструктивных и климатических требований, предъявляемых к зданиям в районе расположения объекта оценки по сравнению с требованиями для 2-го климатического района b. с учетом удорожания строительства в районах с повышенной сейсмической опасностью (свыше 6 баллов по картам сейсмического районирования) c. на отличия общего конструктивно-компоновочного решения объекта оценки (этажность, подвал, величина расчетного объема) d. на отличия отдельных элементов строительных конструкций объекта оценки от имеющихся в описании объекта-аналога e. на наличие или отсутствие отдельных элементов строительных конструкций и инженерных устройств у объекта оценки по сравнению с описанием состава элементов у объекта-аналога расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта по величине скорректированного показателя стоимости в базисном уровне цен 01.01.69 расчет стоимости в ценах на дату оценки добавление к сметной стоимости дополнительных косвенных издержек, прибыли предпринимателя распределение стоимости строительства объекта оценки в ценах на дату оценки на стоимость элементов, составляющих здание РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА АЗС РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЙ АЗС ПО УКРУПНЕННЫМ ПОКАЗАТЕЛЯМ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 1. Краткое описание объекта оценки Наименование объекта –Здание АЗС территориальный пояс – 4 климатический район – 1 Основные параметры объекта: Количественная характеристика, основного здания – 115,6 кв.м Единица измерения - 1 м3 здания группа капитальности – 1 Конструктивные решения основных элементов: фундаменты – бетонный ленточный стены и перегородки – бетонные и кипмчные перекрытия – ж/б кровля – металлический профлист, по металлическому каркасу основной тип полов – дощатые, линолеум оконные проёмы – стеклопакеты дверные проемы – филенчатые металлические, окрашенные внутренняя отделка- простая Инженерное оборудование и благоустройства: Электричество. 2. Методика оценки Восстановительная стоимость объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения здания-аналога. В качестве здания-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемнопланировочным и конструктивным решением. Последовательность выполнения оценки в общем случае включает: * выбор объекта-аналога из базы нормативных данных; * корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки; * определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы; * перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки. Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС. Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе. 3.Источники информации для расчетов 1. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете. -М.: Издательство «Энергия», 1971. 2. Сборник № 18 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС №18 Таблица 57). - М.: Издательство 3. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995. 4. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 №94 “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”. 5. Данные Регионального центра ценообразования в строительстве (РЦЦС). 4. Расчет стоимости нового строительства объекта оценки В качестве объекта-аналога для оцениваемого здания выбрано типовое здание Проходной пункт, имеющее следующие характеристики: Группа капитальности: 2 Этажность: 1 Конструктивные решения основных элементов: Фундамент: бетонный, железобетонный, бутобетонный и бутовый Стены и перегородки: кирпичные, крупнопанельные и крупноблочные Перекрытия: железобетонные Кровля: железная, асбестоцементная и черепичная Инженерное оборудование и благоустройства: Отопление Водопровод Канализация Электроосвещение Вентиляция Слаботочные устройства Восстановительная стоимость 1 м3 здания в ценах 1969 года для 4-го территориального пояса, 1-го климатического района составляет C1 = 28,2руб. при расчетном объеме до 500 куб.м. (УПВС № 18., табл.57, вариант а). Удельные веса конструктивных элементов по данным таблицы УПВС составляют: Наименование конструктивного элемента Фундаменты Стены и перегородки Перекрытия Кровля Полы Проемы Отделка Прочие работы Удельный вес, в % 4 20 12 15 9 11 6 5 Удельные веса инженерных систем и благоустройств по данным таблицы УПВС могут составлять: Наименование инженерной благоустройства Отопление Холодное водоснабжение Горячее водоснабжение Канализация Освещение Вентиляция Слаботочные устройства системы или Удельный вес, в % 4 2 2 2 5 2 1 4.2. Корректировка показателя стоимости объекта-аналога Оцениваемое здание не имеет отличий от выбранного объекта-аналога, следовательно корректировка не требуется. 4.2.1. Корректировка на отличия характеристик аналога и оцениваемого здания Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов. Общий поправочный коэффициент: 1,0 Скорректированное значение C1: 28,2 руб. 4.2.2. Корректировка на наличие или отсутствие отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования и благоустройств Корректировка на наличие или отсутствие отдельных элементов здания производится в зависимости от набора конструктивных элементов, инженерных систем и благоустройств в оцениваемом здании. Корректирующий коэффициент определяется отношением суммарного удельного веса конструктивных элементов, инженерных систем и благоустройств оцениваемого здания к 100% (т.е. к суммарному удельному весу элементов здания аналога). Суммарный удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем и благоустройств оцениваемого объекта по отношению к объекту-аналогу составляет 87 % = 100%-4% (отопление)- 4% (водоснабжение) – 2% (канализация) – 2% (вентиляция) -1% (слаботочное устройство) Скорректированная восстановительная стоимость 1м3 здания: C1=C1*(87/100)= 24,53 руб. Стоимость здания аналога в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле: C1969=C1*V= 10 451,5 руб. где: С1 - скорректированная стоимость 1 куб.метра объекта-аналога V - расчетный объем 4.4. Переход к уровню цен на дату оценки Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки С2014 определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов. Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года С1969 на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94. В соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента составляет: И1969/1984 = 1,17 Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И1984/2014 по состоянию на дату оценки. Для объектов, аналогичных по конструктивному решению оцениваемому зданию, значение индекса в условиях строительства в /город, регион/ составляет без учета НДС И1984/2014= 172,4 на 3кв.2014 (Приложение к письму Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 10 сентября 2014 г. № КЦ/П2014-06ТИ, http://www.ocenchik.ru/docse/1923-indexy-goryachkina-smetnoystoimosti-june14.html ) К полученному таким образом значению стоимости добавляются: * дополнительные косвенные издержки в размере 15 % (%КИ) * прибыль предпринимателя 28 % (%ПП) * налоги: 18,00 % (%НДС) Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся: Экономические и политические факторы; Социальные и региональные факторы; Предпринимательский фактор; Фактор условий строительства. Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже: ПП=Σ(R) + R безриск, где: ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта; Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта; R безрисковая – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка). Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице: Таблица . Расчет рисков. п/п Факторы риска \ ранг Экономические и политические факторы 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 Общеэкономические тенденции 2 Внешнеэкономическая деятельность 3 Инфляция 4 Инвестиции 5 Доходы и сбережения населения 6 Система налогообложения 7 Угроза передела собственности 8 Внутриполитическая стабильность 9 Внешнеполитическая деятельность 10 Угроза террористических актов Количество наблюдений Количество наблюдений * ранг фактора Сумма произведений Количество факторов Взвешенное значение Социальные и региональные факторы 1 Социальная стабильность в стране 2 Социальная обеспеченность граждан 3 Тенденции развития экономики в регионе 4 Социальная стабильность в регионе Количество наблюдений Количество наблюдений * ранг фактора Сумма произведений Количество факторов Взвешенное значение Предпринимательский фактор 1 Ликвидность актива 2 Уровень конкуренции в отрасли Инвестиционная привлекательность 3 района 4 Тенденции развития отрасли Количество наблюдений Количество наблюдений * ранг фактора Сумма произведений Количество факторов Взвешенное значение Фактор условий строительства 1 Сейсмичность района 2 Затопляемость, смерчи и прочие Климатические условия района 3 строительства Наличие сырьевых ресурсов в районе 4 строительства Уровень развития отрасли строительных 5 материалов 6 Наличие трудовых ресурсов Наличие высококвалифицированного 7 персонала в регионе Геологические особенности строительной 8 площадки Количество наблюдений Количество наблюдений * ранг фактора Сумма произведений Количество факторов Взвешенное значение Суммарный уровень риска х х х х х х х х х 0 0 0 0 0 0 1 4 х 5 25 3 18 1 7 0 0 0 0 0 0 х 2 12 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 54 10 5,4% х х х 0 0 0 0 0 0 0 0 2 10 22 4 5,5% х х х 0 0 х 1 3 0 0 2 8 1 5 16 4 4,00% х х х х х х х 0 0 0 0 2 6 4 16 х 2 10 32 8 4,0% 18,9% Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Величина безрисковой ставки доходности принимается равной 9,20 % по данным сайта http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp?date_req1=12.10.2012&r1=1&date_req2=15.1 0.2012&C_month=10&C_year=2012&rt=0&mode=1&x=87&y=9 Таким образом, прибыль предпринимателя была рассчитана и взята в размере 28%. Окончательно стоимость нового строительства оцениваемого объекта в ценах на дату оценки составит: С2014 = С1969 * И1969/1984 * И1984/2014 * (100% + %КИ) * (100% + %ПП) * (100% + %Н) = 10451,5 * 1,17 * 172,4* (100+15%) * (100+28%) *(100+ 18%) = 3 661 774,2 руб. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СИСТЕМЫ ТОПЛИВНЫХ РЕЗЕРВУАРОВ При оценке резервуаров в качестве источников информации был использован сборник УПВС № 24 таб. 38. – восстановительная стоимость 1 куб. м емкости (резервуаров) без противокоррозийного покрытия. Наименовани е Объем , куб. м Стоимос ть 1969 г., руб. Индекс удорожани я 1969-1984 Емкость № 1, 75 59,0 1,17 Индекс удорожани я 19843кв.2014 172,4 Емкость № 2, 75 59,0 1,17 Емкость № 3, 75 59,0 Емкость № 4, 50 Емкость № 5, Емкость № 6, Прибыль предпринима теля НДС Стоимость воспроизводс тва, руб. 1,28 1,18 1 348 119 172,4 1,28 1,18 1 348 119 1,17 172,4 1,28 1,18 1 348 119 74,5 1,17 172,4 1,28 1,18 1 134 856 50 74,5 1,17 172,4 1,28 1,18 1 134 856 50 74,5 1,17 172,4 1,28 1,18 1 134 856 Итого 7 148 929 Стоимость трубопровода 10 % от стоимости резервуара ИТОГО 714 893 7 863 822 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ВОЗВЕДЕНИЯ ТОПЛИВОРАЗДАТОЧНЫХ КОЛОНОК В составе АЗС имеется 3 топливозаправочные колонки ТРК "Ливенка" (6 постов, 3 вид топлива). Стоимость имеющегося аналогичного топливозаправочного оборудования, по данным поставщика ООО«Промресурс» РФ, 660048, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Калинина, 8, сайт: http://www.krprs.ru и http://is- matrix.ru/index.php?PlaceSearch=InGoods&mID=10&kmID=3&comnyID=&SearchText=%D0%A2 %D0%A0%D0%9A+%D0%9B%D0%B8%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0&regSel =0 составляет в настоящее время 129 840 руб. за единицу. http://www.ismatrix.ru/index.php?PlaceSearch=InGoods&mID=10&kmID=3&comnyID=&SearchText=%D0%A2 %D0%A0%D0%9A+%22%D0%9B%D0%B8%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B031200%D0%A1%D0%9C%22+1%D1%852&regSel=0 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА БЛАГОУСТРОЙСТВА ТЕРРИТОРИИ ПО УКРУПНЕННЫМ ПОКАЗАТЕЛЯМ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 1. Краткое описание объекта оценки Наименование объекта: Благоустройство территории- замощение дорожными бетонными плитами на песчаном основании территориальный пояс - 4 климатический район - 1 Наименование объекта: замощение бетонное Основные параметры объекта: Количественная характеристика – 200 кв.м. Единица измерения - 1 кв. м 2. Методика оценки Восстановительная стоимость объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое сооружение с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением. Последовательность выполнения оценки в общем случае включает: * выбор объекта-аналога из базы нормативных данных; * корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки; * определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы; * перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки. Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС. Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе. 3.Источники информации для расчетов 1. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете. -М.: Издательство «Энергия», 1971. 2. Сборник № 26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях. Том II. Жилые, культурно-бытовые, и административно-хозяйственные здания» (УПВС №26, том II). - М.: Издательство «Колос», 1970. 3. “Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС” - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995. 4. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 №94 “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”. 5. Данные Регионального центра ценообразования в строительстве (РЦЦС). 4. Расчет стоимости нового строительства объекта оценки 4.1. Выбор объекта-аналога В качестве объекта-аналога для оцениваемого сооружения выбрано типовое сооружение Дворовое покрытие (дорожки, площадки) - сб. ж/б плиты, имеющее следующие характеристики: Дополнительные сведения: Песчаное основание Восстановительная стоимость 1 кв. м в ценах 1969 года для 4-го территориального пояса, 1-го климатического района составляет 22,4 руб. (УПВС, сб.№26, Том 2, табл.156, вариант «г»). 4.2. Корректировка показателя стоимости объекта-аналога Оцениваемое сооружение имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости. 4.2.1. Корректировка на отличия характеристик аналога и оцениваемого здания Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов. Общий поправочный коэффициент: 1,0000 Скорректированное значение C0: 22,4 руб. 4.3. Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта в ценах 1969 года С1969 определяется путем умножения его количественной характеристики на скорректированную стоимость строительства единицы объекта-аналога: С1969 = С x V = 22,4x 200 =4 480 руб. где С - скорректированная стоимость строительства единицы оцениваемого объекта по данным УПВС; V - количественная характеристика оцениваемого объекта по данным инвентаризации и технического освидетельствования 4.4. Переход к уровню цен на дату оценки Восстановительная стоимость оцениваемого сооружения в уровне цен на дату оценки С2014 определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов. Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года С1969 на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94. В соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет с учетом территориального коэффициента, принятого на основании Приложений №1 и Приложения №2 Постановления /4/. И1969/1984 = 1,17 Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И1984/2014 по состоянию на дату оценки. Для объектов, аналогичных по конструктивному решению оцениваемому сооружению, значение индекса в условиях строительства в /город, регион/ составляет без учета НДС И1984/2014 = 172,4 3кв.2014г(Приложение к письму Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 11 сентября 2014 г. № КЦ/П2014-06ти., http://www.ocenchik.ru/docsd/1851-indexy-goryachkina-smetnoy-stoimostiapril14.html ) К полученному таким образом значению стоимости добавляются: * дополнительные косвенные издержки в размере 15 % (%КИ) * прибыль предпринимателя 28 % (%ПП) (расчет представлен ранее в определение восстановительной стоимости здания) * НДС: 18,00 % Окончательно стоимость нового строительства оцениваемого сооружения в ценах на дату оценки составит: С2014 = С1969 * И1969/1984 * И1984/2014 * (100% + %КИ) * (100% + %ПП) * (100% + %Н) = 4 4480 * 1,17 * 172,4* * (100+28%) *(100+ 18%) = 1 364 875 руб. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОПОР ОСВЕЩЕНИЯ ПО УКРУПНЕННЫМ ПОКАЗАТЕЛЯМ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 1. Краткое описание объекта оценки Наименование объекта: опоры железобетонные высотой 5 м с двумя светильниками территориальный пояс - 4 климатический район - 1 Основные параметры объекта: Количественная характеристика – 3 кв.м. Единица измерения - 1 ед. 2. Методика оценки Восстановительная стоимость объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое сооружение с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно-планировочным и конструктивным решением. Последовательность выполнения оценки в общем случае включает: * выбор объекта-аналога из базы нормативных данных; * корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки; * определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы; * перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки. Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС. Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе. 3.Источники информации для расчетов 1. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете. -М.: Издательство «Энергия», 1971. 2. Сборник № 26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в железнодорожного транспорта Том I. «Здания и сооружения производственнотехнические, служебные» , Раздел 12 грузовые и пассажирские сооружения, таб. 181 - М.: Издательство «Колос», 1970. 3. “Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС” - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995. 4. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 №94 “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”. 5. Данные Регионального центра ценообразования в строительстве (РЦЦС). 4. Расчет стоимости нового строительства объекта оценки 4.1. Выбор объекта-аналога В качестве объекта-аналога для оцениваемого сооружения выбрано типовое сооружение: опоры железобетонные высотой 5 м с двумя светильниками имеющее следующие характеристики: Дополнительные сведения: Восстановительная стоимость 1 кв. м в ценах 1969 года для 4-го территориального пояса, 1-го климатического района составляет 61 руб. (УПВС, сб.№26, Том 1 табл.181,). 4.2. Корректировка показателя стоимости объекта-аналога Оцениваемое сооружение имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости. 4.2.1. Корректировка на отличия характеристик аналога и оцениваемого здания Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов. Общий поправочный коэффициент: 1,0000 Скорректированное значение C0: 61 руб. 4.3. Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта в ценах 1969 года С1969 определяется путем умножения его количественной характеристики на скорректированную стоимость строительства единицы объекта-аналога: С1969 = С x К = 61 * 3 =183 руб. где С - скорректированная стоимость строительства единицы оцениваемого объекта по данным УПВС; К - количественная характеристика оцениваемого объекта по данным инвентаризации и технического освидетельствования 4.4. Переход к уровню цен на дату оценки Восстановительная стоимость оцениваемого сооружения в уровне цен на дату оценки С2014 определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов. Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года С1969 на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94. В соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет с учетом территориального коэффициента, принятого на основании Приложений №1 и Приложения №2 Постановления /4/. И1969/1984 = 1,17 Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И1984/2014 по состоянию на дату оценки. Для объектов, аналогичных по конструктивному решению оцениваемому сооружению, значение индекса в условиях строительства в /город, регион/ составляет без учета НДС И1984/2014 = 172,4 3кв.2014г(Приложение к письму Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 11 сентября 2014 г. № КЦ/П2014-06ти., http://www.ocenchik.ru/docsd/1851-indexy-goryachkina-smetnoy-stoimostiapril14.html ) К полученному таким образом значению стоимости добавляются: * дополнительные косвенные издержки в размере 15 % (%КИ) * прибыль предпринимателя 28 % (%ПП) (расчет представлен ранее в определение восстановительной стоимости здания) * НДС: 18,00 % Окончательно стоимость нового строительства оцениваемого сооружения в ценах на дату оценки составит: С2014 = С1969 * И1969/1984 * И1984/2014 * (100% + %КИ) * (100% + %ПП) * (100% + %Н) = 183 * 1,17 * 172,4* * (100+28%) *(100+ 18%) = 55 753 руб. Стоимость воспроизводства оцениваемого имущественного комплекса Наименование Здание площадью 115,6 кв.м Емкость № 1, 75 куб. Стоимость в ценах 2014 г. 3661774 1348119 Емкость № 2, 75 куб. Емкость № 3, 75 куб. Емкость № 4, 50 куб. 1348119 1348119 1134856 Емкость № 5, 50 куб. Емкость № 6, 50 куб. Трубопровод 1134856 1134856 714893 Колонка № 1 «ТРК "Ливенка-31200СМ" 1х2» Колонка № 2 «ТРК "Ливенка-31200СМ" 1х2» Колонка № 3 «ТРК "Ливенка-31200СМ" 1х2» Благоустройство Опоры освещения ИТОГО: 129840 129840 129840 1364875 55753 13635740 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В теории оценки выделяются три вида износа: физический – уменьшение стоимости имущества из-за утраты заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации; функциональный – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно – эстетическим, объёмнопланировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам; внешний – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. ОБОСНОВАНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ Оцениваемое сооружение АЗС введено в эксплуатацию в 1997 году. Наименование Техническое состояние Здание площадью 115,6 кв.м Емкость № 1, 75 куб. Емкость № 2, 75 куб. Емкость № 3, 75 куб. Емкость № 4, 50 куб. Емкость № 5, 50 куб. Емкость № 6, 50 куб. Трубопровод Колонка № 1 «ТРК "Ливенка31200СМ" 1х2» Колонка № 2 «ТРК "Ливенка31200СМ" 1х2» Колонка № 3 «ТРК "Ливенка31200СМ" 1х2» Благоустройство Опоры для освещения Удовлетворительное Хорошее Хорошее Условно пригодное Условно пригодное Условно пригодное Хорошее Хорошее Условно-пригодное Величина физического износа 50 26 26 70 70 70 26 26 70 Хорошее 26 Хорошее 26 Неудовлетворительное Хорошее 65 26 Оценка физического износа здания АЗС определялось в соответствии с Методикой, утвержденной приказом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-комунальному комплексу от 02 августа 202 г. № 167, установлены следующие критерии оценки износа зданий. Критерии определения физического износа зданий Оценка технического состояния Величина физического износа, % Общая характеристика Стоимость капитального ремонта в % от ПВС Хорошее 0-20 0-11 Удовлетворительное 21-40 Неудовлетворительное 41-60 Ветхое 61-80 Негодное 81-100 Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устраняемые дефекты при текущем ремонте, не влиящие на эксплуатацию конструктивного элемента. Конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта. Эксплуатация возможна только при условии значительного капитального ремонта Состояние несущих конструктивных аварийное, а ненесущих ветхое. Функционирование возможно только при по проведению охранных мероприятий или полной замены конструктивного элемента. Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. 12-36 37-90 91-120 Оценка физического износа объектов оценки в виде емкостей и колонок произведена методом экспертизы технического состояния. Метод экспертизы технического состояния для оборудования Это наиболее распространенный метод оценки физического износа. Метод предполагает проведение технической экспертизы, по результатам которой техническое состояние объекта соотносится с некоторой шкалой состояний, каждому из которых приписывается определенный диапазон износов. Предполагается, что шкала состояний сформирована на основе большого статистического материала по обесцениванию оборудования. Оценка состояния Новое Очень хорошее Хорошее Удовлетворительное Условно - пригодное Характеристика состояния Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии Практически новое, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких – либо частей Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др. Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, Коэффициент износа, % До 5 6-15 16-35 36-60 61-80 Неудовлетворительное Не пригодное к применению или лом пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, другие ответственные узлы Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь 81-90 91-100 Для обоснования величины физического износа объектов оценки к расчетам принимались средние значения рекомендованного интервала. ОЦЕНКА ФУНКЦИОНАЛЬНОГОИ ВНЕШНЕГО ИЗНОСОВ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ К функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям. Аналогично физическому износу, функциональный износ определяется стоимостью его исправления. Функциональный износ вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; “сверх улучшениями” Количественным измерителем функционального износа за счёт недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки. Виды функционального и внешнего износов в оцениваемом объекте по данным обследования объекта недвижимости носят субъективный характер, не выявленный на рынке недвижимости (не оцененный рынком), и поэтому расчеты отдельных, возможно присутствующих видов износа оценщиками принят как не влияющий на рыночную стоимость и, соответственно, не подлежащий расчету в соответствии с определяемым стандартом рыночной стоимости. ИТОГОВЫЙ РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ Наименование Стоимость воспроизводства, руб. Здание площадью 115,6 кв.м Емкость № 1, 75 куб. Емкость № 2, 75 куб. Емкость № 3, 75 куб. Емкость № 4, 50 куб. Емкость № 5, 50 куб. Емкость № 6, 50 куб. Трубопровод Колонка № 1 «ТРК «Ливенка-31200СМ» 1х2» Колонка № 2 «ТРК «Ливенка-31200СМ» 1х2» Колонка № 3 «ТРК «Ливенка-31200СМ» 1х2» Благоустройство Опоры освещения ИТОГО: 3661774,2 1348119 1348119 1348119 1134856 1134856 1134856 714893 129840 Величина физического износа 50 26 26 70 70 70 26 26 70 129840 26 Рыночная стоимость в руб. 1830887 997608 997608 404436 340457 340457 839793 529021 38952 96082 129840 26 96082 1364875 55753 65 26 477706 41257 7 030 345 РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ – ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС АЗС, ОПРЕДЕЛЕННАЯ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА, СОТАВЛЯЕТ 7 НДС 1 072 373 РУБ. 030 000 РУБ, В ТОМ ЧИСЛЕ РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ВЫБОР МЕТОДА ОЦЕНКИ Существует несколько методов оценки рыночной стоимости земельных участков. Методы общеизвестны, опубликованы в общедоступных источниках информации. Основные методы, используемые для оценки земли, сгруппированы и представлены на рис 4. Методы оценки земли Доходный подход: Сравнительный подход: -метод капитализации земельной ренты -метод остатка -метод предполагаемого использования -метод сравнения продаж -метод распределения -метод выделения При выборе метода оценки земли Оценщики исходили из информации, предоставленной Заказчиком оценки, информации, собранной с рынка земли из общедоступных источников и из сложившейся на данном рынке на дату оценки практики оценки стоимости прав на земельные участки (право аренды, право собственности). Метод сравнения продаж применяется как для застроенных так и для незастроенных земельных участков. Условия применение метода: наличие обширной информации о ценах сделок с земельными участками, при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование стоимости предложений. Алгоритм оценки земельных участков методом сравнения продаж: Выявление элементов, по которым сравниваются объекты оценки с объектами – аналогами; Установление для каждого объекта-аналога характера и степени различий от оцениваемого объекта; Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов; Корректировка по каждому из элементов сравнения каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. При наличии доступной рыночной информации метод сравнения продаж является более достоверным, так как он удовлетворяет многим критериям стоимости земельных участков: влияние рынка, намерения продавца и покупателя, наличие достоверной и полной информации. Метод распределения при оценке земельных участков используется только для застроенных земельных участков. Условия применения данного метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости (земельный участок + улучшения), наличие информации о наиболее вероятной доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта. Метод предполагает следующую последовательность: Выявление цен на сопоставимые единые объекты, являющиеся объектами – аналогами для объектов оценки; Обоснование доли земельного участка в стоимости единого объекта. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, расположенного на оцениваемом участке; Расчет рыночной стоимости земельного участка путем умножения стоимости единого оцениваемого объекта на долю земельного участка в стоимости единого объекта. Метод выделения при оценке земельных участков используется только для застроенных земельных участков. Условия применения данного метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости (земельный участок + улучшения), являющимися объектами-аналогами объекту, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Реализация данного метода проводится в следующей последовательности: Установление единых объектов-аналогов для единого объекта, включающего в себя оцениваемый земельный участок; Проведение корректировок по каждому из элементов сравнения цен для каждого аналога, сглаживающая различия от единого объекта недвижимости, который включает оцениваемый земельный участок. Расчет рыночной стоимости единого объекта, включающего оцениваемый земельный участок; Расчет стоимости замещения (воспроизводства) улучшений оцениваемого земельного участка; Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта оценки, стоимость замещения улучшения оцениваемого земельного участка. Метод капитализации дохода данный метод применяют для застроенных и незастроенных земельных участков. Условия применения метода: возможность получения земельной ренты (дохода) орт оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность: Обоснование и расчет величины земельной ренты, создаваемой земельным участком; Установление соответствующей величины коэффициента капитализации земельной ренты; Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, путем капитализации земельной ренты. Метод остатка для земли предполагает наличие возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Основные этапы метода: Рассчитывается стоимость воспроизводства улучшений в соответствии с наиболее эффективным использованием земельного участка; На основе рыночных ставок арендной платы рассчитывается чистый операционный доход от единого объекта недвижимости, Определяется чистый операционный доход как произведение стоимости воспроизводства и коэффициента капитализации доходов. Рассчитывается величина земельной ренты как разница между доходов от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения; Рассчитывается рыночная стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты. Метод предполагаемого использования основан на возможности использования земельного участка способом, приносящим доход. Определяется структура и величина расходов необходимых для доходного использования земельного участка; Прогнозируется величина доходов от использования участка наиболее эффективным методом; Рассчитывают ставку дисконтирования; Рассчитывается рыночная стоимость земельного участка методом дисконтирования доходов и расходов, связанных с предполагаемым использованием земельного участка. Проанализировав всю имеющуюся информацию, Оценщики для оценки земельных участков сочли возможным применение в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, как наиболее достоверного метода отражающего рыночные предпочтения и изменения. Информацией для расчетов послужила собственная база оценщика и информация следующих Интернет сайтов: http://land.gilcom.ru/view/5849901/#topAd http://триумф2006.рф/katovz/skycat.php?mod=cat&cat_id=49&tov_id=7 http://hghltd.yandex.net/yandbtm?fmode=inject&url=http%3A%2F%2Fdor.znatokprava.ru%2 F9%2F0747.html&tld=ru&lang=ru&la=&text=%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0% B0%D0%BC%20%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1 %8B%D0%B9%20%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA%20 %D0%B2%20%D0%91%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%88%D0%B5%D0%BC%D1%83 %D1%80%D1%82%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%BC%20%D1%8 0%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD%D0%B5&l10n=ru&mime=html&sign=6ddfba4c5b 189514423d6a1ce683a2f6&keyno=0 http://www.rosrealt.ru/Bolshaja_Murta/uchastok/180820 http://land.gilcom.ru/view/2887288/ http://uchastok24.ru/index.php?pages&id=21 В качестве объектов аналогов были использованы предложения на продажу аналогичных земельных участков, находящихся в Большемуртинском районе. В качестве единицы сравнения оценщиками принят 1 кв.метр. Краткая характеристика каждого аналога и источник информации приведены в нижеследующей таблице. Аналог 1 Аналог 2 Земельный участок ИЖС, расположенный в Большемуртинском районе (пос. Большая Мурта, ул. Школьная 11), площадью 1200 кв. м предлагается за 550 000руб.. Транспортная доступность хорошая, имеются коммуникаций: электричество, вода, отопление. Дата предложения окт. 2014 г. Источник информации: http://land.gilcom.ru/view/5849901/#topAd Земельный участок площадью 1800 кв. м в Большемуртинском районе с. Юксеево, назначение –дачное. Стоимость предложения составляет 600 000 руб. Транспортная доступность хорошая., имеются электричество, вода, отопление. Источник информации: http://www.rosrealt.ru/Bolshaja_Murta/uchastok/180820 Аналог 3 Земельный участок ИЖС в п. Большая Мурта площадью 1350 кв. м за 350 000 руб.. Имеется свет и вода. Транспортная доступность круглогодичная. Источник информации: http://uchastok24.ru/index.php?pages&id=21 Распечатки всех аналогов вынесены в Приложение. Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж Наименование фактора Местоположение Источник информации Площадь участка, кв. м Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Большемуртински й район с. Бартат Большемуртинск ий район с.Большая Мурта Большемуртинск ий район с.Большая Мурта http://land.gilcom. ru/view/5849901/# topAd Большемуртинск ий район с. Юскеево http://www.rosre alt.ru/Bolshaja_M urta/uchastok/180 820 1200 550 000 1800 600 000 1350 350 000 458 333 259 собственность 0 собственность 0 собственность 0 2 818 Стоимость предложения, руб. Стоимость предложения 1 кв.м, руб. Передаваемые права Корректировка собственность http://uchastok24. ru/index.php?page s&id=21 Стоимость после корректировки Условия финансирования Корректировка Стоимость после корректировки Факт сделки (уторговывание) Корректировка Стоимость после корректировки Вид сделки Корректировка Стоимость после корректировки Дата предложения обычные рыночная окт.14 земли промышленности, связ ….. эксплуатация объектов недвижимости (нежилых) Корректировка Стоимость после корректировки Местоположение Корректировка Стоимость после корректировки Наличие коммуникаций 259 обычные 0 обычные 0 обычные 0 458 333 259 Предложение Предложение Предложение -10,00% -10,00% -10,00% 413 рыночная 300 рыночная 0,0% 233 рыночная 0,0% 300 233 окт.14 май.14 0,00% 2,75% окт.14 0,00% 413 308 233 земли населенных пунктов земли населенных пунктов земли населенных пунктов -5% -5% -5% 392 ИЖС 293 дачное 222 ИЖС -20% -20% -20% 372 Большемуртинск ий район с.Большая Мурта -10% 278 Большемуртинск ий район с. Юскеево 0% 211 Большемуртинск ий район с.Большая Мурта -10% 335 электричество, вода, отопление 278 электричество, вода, отопление 190 Свет, вода -10,00% -10,00% -5,00% 302 250 180 круглый год 0% круглый год 0% круглый год 0% 302 нет 250 нет 180 нет 413 Корректировка Стоимость после корректировки Разрешенное использование 333 0% Корректировка Стоимость после корректировки Категория земель 458 Большемуртинск ий район с. Бартат электричество Корректировка Стоимость после корректировки Транспортная доступность Корректировка Стоимость после корректировки круглый год Наличие прочих нет факторов Корректировка Стоимость после корректировки Средняя стоимость 1 кв. м аналогов, руб. Стоимость оцениваемого участка , руб. Стоимость оцениваемого участка с округлением руб. 0,00% 0,00% 0,00% 302 250 180 243,99 687 566 690 000 ОПИСАНИЕ ПРОВЕДЕННЫХ КОРРЕКТИРОВОК Исходными данными для реализации данного метода послужила информация об объектах – аналогах, приведенная выше. Базой для внесения поправок является цена предложения/аренды объекта-аналога. Если элемент объекта-аналога превосходит по качеству тот же элемент объекта оценки, то делается понижающая корректировка, если же уступает – то вводится повышающая корректировка. Сначала последовательно вносятся по следующим пяти элементам сравнения: Состав передаваемых прав; Условия финансирования; Условия продажи; Факт сделки; Время продажи. Далее вносятся корректировки по другим ценообразующим факторам. Различают относительные (процентные и коэффициентные) и абсолютные (денежные) корректировки, которые рассчитываются одним из пяти приведенных ниже способов: Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем, за исключением одной, и если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в ценах продажи может быть приписана этому значению. Метод прямого анализа характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается: поправка на время продажи/предложения или поправка на износ. Экспертный метод расчета. Экспертные методы расчета и внесения корректировок основаны на данных о преимуществах или недостатках объектааналога по сравнению с объектом оценки. Регрессионный анализ. В развитых секторах рынка объекта оценки используются различные виды уравнений регрессии. Статистические методы. 1. Передаваемые права. Учитывая передачу идентичных прав объекта оценки и аналогов: прав собственности, корректировка по данному фактору не проводилась. 2. Условия финансирования. Предложение объектов аналогичных оцениваемому на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.д.) требует тщательного анализа и внесения корректировок к цене сделки. Учитывая отсутствие информации о наличии каких-либо особенных условий финансирования сделок к рассматриваемым объектам, условия совершения сделок принимаются, как стандартные. Корректировка на условия финансирования не проводилась. 3. Условия продажи. Условия предложения объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках, между продавцом и покупателем не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. 4. Корректировка на уторговывание. Обычно стоимость предложений отличается от цен сделки. Однако применительно к земельным участкам существует практика применения скидки на торг только в том случае, если продавец публично объявил о возможном торге. Хотя в информации о продаже собственники не предлагают торг, оценщики сочли необходимым провести минимальную корректировку по данному фактору в -5 %. В текущих условиях , продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки, http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml). Корректировка для аналогов составила 10 %, что соответствует среднему значению рекомендованного интервала. 5. Дата предложения/продажи. Корректировка учитывает изменение цен на рынке с учетом временных показателей. Данная корректировка проведена для аналогов 1 и 2 в соответствии с расчетами http://уровеньинфляции.рф/инфляционные_калькуляторы.aspx и сайта http://уровеньинфляции.рф/%D0%B8%D0%BD%D1%84%D0%BB%D1%8F%D1%86%D0%B8%D0%BE%D0 %BD%D0%BD%D1%8B%D0%B5_%D0%BA%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BA%D1%83% D0%BB%D1%8F%D1%82%D0%BE%D1%80%D1%8B.aspx 6. Корректировка на вид сделки: условия предлагаемой к продаже (аналогов) являются рыночными, как и с объектом оценки предполагается залоговая сделка по рыночной цене, поэтому корректировка не проводилась. 7. Корректировка на местоположение. Местоположение объекта, как правило, оказывает существенное влияние на стоимость. Местоположение объектов-аналогов и объекта оценки не имеют существенных отличий в плане нахождения. Все объекты расположены в Большемуртинском районе, имеющем одинаковые социальные и экономические условия. Однако аналоги 1 и 3 расположены в районном центре (п. Большая Мурта) поэтому проведена корректировка на 10%. 8. Корректировка на вид использования проводилась для всех аналогов, т. к. все аналоги являются землями ИЖС и дачными, что на 15%-25% дороже, по сравнению с промышленными землями. Приняв к расчетам среднее значение получим корректировку в 20%. 9. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций проводилась для всех аналогов. При этом аналоги 1 и 2 корректировались на 10%, а аналог 3 на 5%. Ценовое отличие участков, снабженных коммуникациями и «голых» участков составляет от 25% до 30 %. Источники информации приведены ниже. http://stol-yar.ru/articles.html?id=135 http://www.irn.ru/articles/28234.html http://place.to-build.ru/content/view/121/32/ http://www.metrinfo.ru/articles/53805.htm, http://hghltd.yandex.net/yandbtm?fmode=inject&url=http%3A%2F%2Fwww.appraiser.ru%2F default.aspx%3FSectionId%3D32%26g%3Dposts%26t%3D9595&tld=ru&lang=ru&la=&text= %D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C%20 %D0%BF%D0%BE%D0%B4%D0%B2%D0%BE%D0%B4%D0%B0%20%D0%BA%D0%B E%D0%BC%D0%BC%D1%83%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%B0%D1%86%D0%B8 %D0%B9%20%D0%BA%20%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D 0%BD%D0%BE%D0%BC%D1%83%20%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D 0%BA%D1%83&l10n=ru&mime=html&sign=a06546860546ef69c08788046fc3cf22&keyno= 0 Источник информации: http://stol-yar.ru/articles.html?id=135 Источник информации: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=9595 СТОИМОСТЬ ОЦЕНИВАЕМОГО УЧАСТКА СОСТАВЛЯЕТ 690 000 РУБ. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РЫНОЧНОЙСТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ Согласование полученных оценок рыночной стоимости, полученных различными методами оценки, заключается в определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода определяется по следующим критериям: Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца; Тип, качество и достоверность информации, на основе которых проводится анализ; Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как местоположение, размер, инвестиционная привлекательность. В силу того, что объекты недвижимости были оценены только сравнительным подходом, итоги данного подхода принимаются как рыночная стоимость. Итоговая таблица рыночной стоимости объектов оценки: Наименование объекта Рыночная стоимость, руб. В том числе НДС, руб. 7 030 000 1 072 373 690 000 - Имущественный комплекс АЗС в составе: нежилого помещения площадью 115,6 кв.м, из трех металлических резервуаров объемом 75 куб. м, из трех металлических резервуаров объемом 50 куб. м, трех топливораздаточных колонок, трубопровода, благоустройства и трех опор освещения. Земельный участок, площадью 2818 кв.м
