Техническое задание ТЭО индустриального парка

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
на разработку технико-экономического обоснования (ТЭО)
внутрикластерного проекта создания Индустриального парка Байкальского
фармацевтического кластера
1. НАИМЕНОВАНИЕ, ОСНОВАНИЕ И СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ
1.1. Наименование работы: разработка ТЭО Индустриального парка Байкальского
фармацевтического кластера (далее –Кластер)
1.2. Основания для выполнения работ:
1.2.1. Техническое задание на выполнение работ.
1.3. Заказчик: Центр кластерного развития Фонда «Центр поддержки субъектов малого и
среднего предпринимательства в Иркутской области.
1.4. Срок выполнения работ: до 25 декабря 2015 года.
2. ЦЕЛЬ ВЫПОЛНЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ
2.1. Целью исследования является подготовка ТЭО проекта для его возможного
финансирования и решения следующих задач:
- приоритизация проектов Кластера
человеческих и прочих ресурсов;
в
условиях
ограниченных
финансовых,
- создание бизнес-кейса проекта, выбор места осуществления проекта и проведение
первичных исследований;
- определение совокупности организационно-технологических
обеспечению успешности реализации проекта;
мероприятий
по
- оценка целесообразности и возможности реализации проекта.
2.2. Цель проекта: создание объекта инновационной инфраструктуры - Индустриального
парка, функционально являющегося частью Кластера и направленного на реализацию
внутрикластерных проектов и развитие малого и среднего предпринимательства в Кластере.
3. ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ РАБОТ
3.1. ТЭО должно содержать следующие разделы:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
резюме проекта создания и (или) развития Индустриального парка;
описание проекта;
информация об основных участниках проекта;
сравнительный анализ и выбор промышленной площадки для создания парка;
описание услуг управляющей компании Индустриального парка;
анализ рынка в сферах Индустриального парка;
организационный план-график создания и (или) развития Индустриального парка;
финансовый план;
анализ проектных рисков;
прогноз денежных потоков проекта;
расчет показателей экономической и бюджетной эффективности проекта.
Информация, включенная в ТЭО, должна быть объективной, основываться на
обоснованных данных и не противоречащих им разумных предположениях. Все числовые
данные и ключевые предположения должны сопровождаться ссылками на источники
информации.
1) Резюме проекта
В данном разделе рекомендуется раскрыть в сжатой форме:
цель проекта
описание месторасположения
краткую характеристику объекта
описание целесообразности реализации проекта
специализацию Индустриального парка и основные группы резидентов
результаты анализа потенциала рынка;
стратегию реализации проекта (общий график реализации);
ключевые плановые финансовые показатели;
общую стоимость проекта, общую потребность в финансировании с детализацией
по источникам финансирования;
- иную ключевую информацию по проекту.
-
2) Описание проекта
В данном разделе необходимо:
- изложить суть проекта;
- указать текущее состояние проекта;
- указать краткую характеристику Кластера, проблем, на решение которых
направлен проект создания Индустриального парка;
- обосновать целесообразность реализации проекта.
3) Информация об основных участниках проекта
Должна включать следующие сведения:
- об управляющей компании Индустриального парка, ее опыте реализации проектов
девелопмента и управления аналогичными объектами;
- об инвесторах проекта, в том числе о величинах их инвестиций в проект,
подтверждении их готовности осуществить инвестиции в проект;
- о резидентах (в том числе предполагаемых) Индустриального парка,
подтвердивших свою готовность разместить производства на территории
Индустриального парка, в том числе информации о размерах их инвестирования в
проект.
В составе суммы инвестиций резидентов Индустриального парка указываются отдельно:
инвестиции в выкуп/строительство зданий (строений) на территории Индустриального парка,
приобретение оборудования, прочие статьи.
4) Сравнительный анализ и выбор промышленной площадки для создания парка
Цель разработки раздела - определить наиболее перспективные участки для размещения
индустриального парка, составить комплексную оценку по каждому варианту.
Перечень работ:
- Составление
каталога
потенциальных
площадок
под
строительство
индустриального парка, в том числе:
 действующие и нефункионирующие промышленные зоны
 включенные в кадастр земельные участки в категории земель населенных
пунктов, земель промышленности
 земли и участки зарезервированные в документах территориального
планирования под индустриальное развитие
- Отбор перспективных земельных участков и площадок для комплексной оценки, в
том числе:




сбор и поиск первичной информации по каждому участку:
месторасположение, площадь, транспортная доступность, удаленность от
населенных пунктов, энергетическое обеспечение;
составление картограммы региона на основе первичной информации с
качественной оценкой потенциала населенных пунктов для реализации
проекта;
ранжирование участков по степени соответствия базовым критериям
размещения индустриального парка;
составление короткого списка перспективных земельных участков (2-3) и
промышленных зон (2-3), для проведения углубленного исследования;
- Комплексное исследование перспективных участков, в том числе:





планировочная оценка каждого участка: учет площади, конфигурации,
наличие объектов недвижимости, наличие свободных участков,
возможности расширения;
составление списка ограничений и обременений;
ситуационный анализ энергетических возможностей для целей размещения
индустриального парка по обеспечению следующими ресурсами:
энергоснабжение,
теплоснабжение,
водоснабжение,
газоснабжение,
канализация;
описание текущего и перспективного конкурентного преимущества по
каждому участку;
юридическая проверка статуса и юридической истории каждой площадки,
юридические риски, структура собственности, категория земель и вид
разрешенного использования;
- Итоговый отчет по исследованию площадок, в том числе:



рейтинг промышленных площадок с точки зрения создания на их базе
индустриального парка;
SWOT-анализ по каждой площадке;
определение наиболее перспективной площадки для размещения
индустриального парка;
5) Разработка резидентной политики индустриального парка. Включает в себя:
 Определение приоритетной отраслевой специализации парка
 Портретная характеристика потенциального резидента индустриального парка, в
том числе: размер предприятия, страновая принадлежность, предпочитаемые
отрасли хозяйствования, в которых работают резиденты, потребности
потенциальных резидентов парка в инфраструктуре парка
 Определение требований к якорным инвесторам и резидентам
 Ограничения по размещаемым производствам, в том числе: размер предприятия,
экологические и санитарные нормы, токсичность отходов и опасность
производства, максимальный уровень потребления энергии и других ресурсов
 Определение потребностей существующих и потенциальных резидентов
промпарка, в том числе требований к Управляющей компании индустриального
парка и ее услугам:
 Описание
требований
и
ожиданий
потенциальных
резидентов
индустриального парка
 Разработка плана мероприятий по привлечению резидентов в
индустриальный парк с указанием планируемого бюджета на такие
мероприятия.
6) Анализ рынка должен включать:
- анализ рынка производственно-складской недвижимости в Иркутской области, в
том числе определение диапазона ставок арендной платы и цен продажи за
помещения производственно-складского назначения и за земельные участки
промышленного назначения;
- сравнительный анализ деятельности конкурентных индустриальных парков и
ценовой анализ их предложений резидентам.
7) Описание услуг и тарифов управляющей компании. Включает:
 Анализ рынка производственно-складской недвижимости в регионе, в том числе:
определение диапазона ставок арендной платы и цен продажи помещений
производственно-складского назначения и земельных участков промышленного
назначения;
 Обоснование ценовых условий для резидентов индустриального парка;
 Оценка возможностей предоставления льгот и скидок резидентам;
 Подготовка итоговых предложений по тарифной политике в отношении резидентов
индустриального парка (арендная плата и стоимость выкупа земли, плата за
подключение к инженерным сетям, стоимость ресурсов).
 Описание роли и функции Управляющей компании;
8) Организационный план график
В данном разделе необходимо дать описание общей стратегии реализации проекта,
привести временной график реализации проекта с указанием предполагаемого начала реализации
проекта и продолжительности основных стадий (предынвестиционная, инвестиционная,
операционная и др.).
В разделе должна содержаться информация о плане ввода объектов инвестирования в
эксплуатацию (в виде графика или блок-схемы), если применимо, с указанием критических
(контрольных) точек.
Также в разделе может содержаться план пуско-наладочных и иных работ по проекту с
указанием их продолжительности и /или календарный план выполнения работ по проекту (в виде
графика или блок-схемы), иные организационные планы и схемы.
9) Финансовый план должен включать, в том числе план финансирования проекта.
В разделе «Финансовый план» представляется следующая информация:
- основные исходные данные, допущения и предпосылки, использованные для
построения финансовых прогнозов;
- ключевые статьи доходов и затрат (в том числе инвестиционных
и эксплуатационных) по годам реализации проекта;
- результаты оценки воздействия изменений ключевых факторов риска
на финансовые прогнозы;
- иная информация, в том числе графический материал, иллюстрирующий и
детализирующий результаты финансовых прогнозов.
Кроме того, финансовый план проекта должен содержать следующую информацию:
- общая потребность в финансировании (в разбивке по основным категориям
инвестиционных затрат);
- предполагаемая структура источников финансирования;
- размер и форма участия управляющей компании;
- график предоставления, обслуживания и возврата заемных средств управляющей
компанией;
- размер, форма и условия предоставления финансирования иными участниками
проекта.
10)
Анализ проектных рисков
Раздел должен содержать типы и описание основных рисков по проекту, их оценку
(качественную оценку величины риска и/или количественную оценку вероятности реализации
риска и степени потенциального ущерба), способы управления рисками (их снижения,
распределения между участниками).
11) Прогноз денежных потоков проекта должен быть выполнен с соблюдением
следующих условий:
- срок прогнозирования должен составлять 10 лет;
- необходимо использовать индексы-дефляторы;
- для индексации ставок арендной платы использовать прогнозируемые рыночные
темпы роста цен на объекты или привести расчет ретроспективных темпов роста
указанных показателей за последние три года, предшествующие году подачи
заявки, с указанием источников информации;
- для индексации тарифов на услуги организаций коммунального комплекса следует
использовать прогнозные индексы на тарифы таких организаций, официально
публикуемые Минэкономразвития России в прогнозах социально-экономического
развития.
12) Расчет показателей экономической и бюджетной эффективности проекта должен
содержать:
расчет эффективности проекта:
расчет критериев экономической и финансовой эффективности проекта;
чистая приведенная стоимость (NPV);
внутренняя норма доходности (IRR);
рентабельность
инвестиций
(RI)
как
соотношение
NPV
проекта
и суммарной недисконтированной величины инвестиций субъекта, с точки зрения
которого составлен прогноз денежных потоков;
- дисконтированный и недисконтированный сроки окупаемости проекта;
- расчет
бюджетной
эффективности
прогноз
денежных
потоков,
с разбивкой на статьи затрат и доходов бюджетов каждого из уровней бюджетной
системы Российской Федерации;
- выводы
об
экономической
целесообразности
реализации
проекта
и обоснование использования средств субсидии (если планируется).
-
4. РЕЗУЛЬТАТ РАБОТ
Результаты работ должны быть представлены заказчику в электронном виде в форматах
MSWord, MSExcel (для табличных материалов).
Заказчик получает право собственности на все результаты проведенной научноисследовательской работы. Заказчик имеет право распространять, передавать результаты работ
или предоставлять право пользования этими результатами любым третьим лицам по своему
усмотрению.