письме Минфина России от 14.05.13 № 03-04

Вопрос: Физлицо, являющееся резидентом РФ, приобрело долю в праве собственности на
нежилое здание в 2007 г., вторым долевым собственником которого является организация-нерезидент.
В 2011 г. физлицо продало свою долю здания с внесением записи в Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на него. В 2012 г.
сделка купли-продажи доли в праве собственности была признана судом недействительной.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее
совершения.
Правомерно ли в целях НДФЛ считать, что физлицо владеет долей в праве общей долевой
собственности на нежилое здание более трех лет, учитывая, что совершенная им сделка куплипродажи признана судом недействительной и из ЕГРП исключена запись о переходе права
собственности?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 14 мая 2013 г. N 03-04-05/16586
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу
налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества и в
соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет
следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщик приобрел долю в праве собственности на
нежилое здание в 2007 г. В 2011 г. заключен договор купли-продажи указанной доли с внесением
записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) о переходе права собственности. Вступившим в силу решением суда в 2012 г. сделка куплипродажи была признана недействительной.
Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)
определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех,
которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При
недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество согласно ст. 2 Федерального
закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с Гражданским кодексом.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования
зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть
оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с положениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10,
Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание
зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков,
решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены
последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, установление факта ничтожности сделки по приобретению объекта
недвижимости не влечет автоматического прекращения права собственности на этот объект, а
является лишь основанием для прекращения вещного права, поскольку в силу п. 1 ст. 131
Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на
недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы
налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах,
полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в его
собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в
котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи.
Исходя из п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной
регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не
установлено законом.
Учитывая вышеизложенное, если судом принято решение о признании права собственности на
объект недвижимости за налогоплательщиком, течение срока владения налогоплательщиком
имуществом для целей обложения налогом на доходы физических лиц следует определять на
основании внесения записи о государственной регистрации права в ЕГРП, произведенной во
исполнение такого решения суда.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН