Единый недвижимый комплекс как новый объект вещных прав

ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС КАК НОВЫЙ ОБЪЕКТ
ВЕЩНЫХ ПРАВ
Сафрыгина Е.К., Николаева М.К.
Юридический факультет
ФГОБУ ВПО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»
Науч. рук. ст. пр. Виноградова Н.Н.
С 1 октября 2013 года вступил в силу так называемый третий блок поправок
в Гражданский кодекс РФ, а именно Федеральный закон от 02.07.2013 № 142ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации». Теперь в гражданском обороте появился
новый объект вещных прав – единый недвижимый комплекс.
Итак, что же такое ЕНК?
Под данным комплексом понимается
совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных
вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе
линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и
др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано
право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну
недвижимую вещь.
При этом единый недвижимый комплекс рассматривается в качестве
единой неделимой недвижимой вещи.
Какова цель введения нового объекта вещных прав? В первую очередь
нововведение призвано упростить оборот и отнесения к недвижимости
различных комплексных инфраструктурных объектов (например, объектов
энергетики, транспорта, связи, коммунальных объектов и т.д.), которые могут
включать в себя множество отдельных объектов, как движимых, так и
недвижимых, оформление которых ранее было возможно только путем
регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав.
Какие условия необходимы для признания совокупности вещей единым
недвижимым комплексом? Во-первых, все объекты должны иметь единое
назначение,
например,
быть
предназначенными
для
производственной
деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов
имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.
Во-вторых, все объекты должны быть либо расположенными на одном
земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически
или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких
земельных участках.
В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на
одну
недвижимую
вещь
должно
быть
зарегистрировано
в
едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(ЕГРП)1.
Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым
комплексом необходимо как их фактическое, так и юридическое объединение.
С
введением такого новшества, как ЕНК, появляется ряд вопросов и
проблем, поскольку Гражданский Кодекс Российской Федерации регулирует
только основные моменты, а техническая сторона данного вопроса остается
неурегулированной.
Например, возникает вопрос: какой документ будет отражать все
материальные и технические характеристики единого недвижимого комплекса.
Можно ли считать таковым технический паспорт? Открытым остается и вопрос
о возможности после регистрации суммы объектов в качестве ЕНК вернуть или
придать им статус самостоятельных объектов.
Актуальным является вопрос налогообложения ЕНК. На наш взгляд,
данный объект вызовет неопределенность в части взыскания налогов с ЕНК,
1
Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы
новой конструкции //Арбитражная практика. 2013. № 10. С.8
т.к. действующим налоговым кодексом предусмотрены разные ставки налогов
на недвижимое и движимое имущество, учитывая, что в состав входит
недвижимое и движимое имущество, а единый недвижимый комплекс
зарегистрирован в качестве единого объекта, то скорее всего налоговые органы
будут полагать, что следует взимать налоги со всей стоимости комплекса, что
будет существенно повышать сумму налогов.
С нашей точки зрения, следует, все-таки исчислять налоги как с
недвижимого имущества, так и с движимого, но как будут решать на практике,
покажет время, но следует внести изменения в налоговый комплекс, в котором
четко бы определялось взимание налога с ЕНК.
А пока данные вопросы не будут урегулированы в НК РФ, данные вопросы
будут решаться, исходя из общих начал.
Какой будет запись в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним в отношении единого недвижимого комплекса тоже пока не известно, как
неизвестно и то, кто и в каком порядке будет определять, связаны или нет
отдельные
составляющие
комплекса
физически
или
технологически.
Предполагается, что единый недвижимый комплекс будет описан через каждый
объект недвижимого имущества, входящий в его состав. Что касается
отнесения той или иной группы объектов, к единому недвижимому комплексу,
то скорее всего, в пакет документов, подлежащих передаче в регистрирующий
орган, будет входить обоснование собственника того, что группа объектов
связана так, как это говорится в ст. 133.1 ГК РФ. Отказ регистрирующего
органа по мотиву отсутствия признаков единого недвижимого комплекса может
быть обжалован в суд.
Проблемы судебной практики
В судебных актах также встречаются попытки определить условия для
признания совокупности вещей единым имущественным комплексом. В числе
таких условий назывались:
— наличие единого хозяйственного назначения;
— связанность единым технологическим процессом;
— участие в едином неделимом производственном процессе.
В отдельных случаях суды также указывали, что имущественный
комплекс должен иметь один технический паспорт, один инвентарный и
кадастровый номер, одну дату постройки и ввода в эксплуатацию объекта.
Также в судебной практике встречается мнение о необходимости
государственной регистрации имущественного комплекса в качестве единого,
неделимого объекта недвижимого имущества.
Как видно, во главу угла ставится именно единое назначение вещей,
возможность их использования для достижения общей цели.
Предприятие как имущественный комплекс
и единый недвижимый
комплекс
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить
из Гражданского кодекса понятие «предприятие» и оставить только «единый
недвижимый комплекс», поскольку, по мнению авторов Концепции развития
гражданского законодательства РФ, не понятно, что именно включает в себя
предприятие. Но как мы видим, в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие
„предприятие“ сохранено.
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав
могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом
признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе
с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым,
в частности, можно отнести следующие:

ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие
может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;

в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят
имущественные права и обязанности, а также исключительные права;

обязательным
для осуществления
признаком
предприятия
предпринимательской
является
его использование
деятельности,
как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
в то время

в
отношении
совершения
предприятия
отдельных
видов
законом
сделок,
прямо
установлен
в то время
порядок
как правовой
статус
различий
между
ЕНК регулируется только общими положениями.

несмотря
на наличие
вышеуказанных
ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным
оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия
по вопросам
кадастрового
учета,
регистрации
прав,
налогообложения
и бухгалтерского учета2.
Итак, по большому счету, ЕНК призвано упростить проблему оборота и
отнесения
к
недвижимости
различных
линейных,
комплексных
и
инфраструктурных объектов, которые могут включать в себя множество
отдельных объектов – как движимых, так и недвижимых. Ранее для их
оформления необходимо было регистрировать права на отдельные объекты
недвижимости. Теперь же собственники получили возможность группировать
юридически разрозненное имущество, да и волокиты поубавиться.
В то же время нельзя не отметить, что законодатель сохранил положения ст.
132 ГК РФ, согласно которым предприятие в целом как имущественный
комплекс признается недвижимостью. В связи с этим возникает вопрос, как на
практике будут соотноситься «единый недвижимый комплекс» и названный
«имущественный» комплекс.
Таким
образом,
практическая
востребованность
и
эффективность
применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом
определяться
положений
уточнением
земельного
и
усовершенствованием
соответствующих
и
градостроительного
законодательства,
законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на
недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского
учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для
использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению
2
Рабиева Н. Единый недвижимый комплекс – новый вид недвижимой вещи// СПС «Гарант».
дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при
применении данной конструкции.