Обзор Постановлений Президиума Высшего Арбитражного ... Российской Федерации по спорам в ...

Обзор Постановлений Президиума Высшего Арбитражного суда
Российской Федерации по спорам в сфере земли, недвижимости и
строительства, опубликованных в августе 2013 года
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013г. № 16448/12 по делу № А7620548/2011*
Участники спора: ООО «Промсельстрой» vs Администрация города Челябинска
Дата публикации на сайте ВАС РФ: 10 августа 2013 года
Спор:
о признании незаконным распоряжения администрации и отказа в
предоставлении в собственность общества земельного участка.
Исходная ситуация: ООО «Промсельстрой», владея на праве собственности объектом
незавершенного строительства и земельным участком на праве постоянного бессрочного
пользования, обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении данного участка в
собственность. Администрации, вначале приняв решение о продаже участка, в дальнейшем,
посчитав, что у общества не имеется оснований для приобретения указанного участка в
собственность, отменила свое распоряжение и отказала ООО «Промсельстрой» в
предоставлении спорного земельного участка.
Решением суда первой инстанции заявление удовлетворено, суд признал за ООО
«Промсельстрой» право на приобретение спорного земельного участка в собственность. Однако
суды апелляционной и кассационной инстанции посчитали, что к обществу не перешло право
постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, сославшись на
отсутствие государственной регистрации этого права за ООО «Промсельстрой».
Позиция ВАС РФ: Поскольку пункт 3 статьи 552 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ
содержат положения о переходе к покупателю недвижимости права пользования земельным
участком, на котором она расположена, моментом возникновения этого права является дата
государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем.
Отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего
собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя
объекта недвижимости, расположенного на этом участке, возникает с момента государственной
регистрации права собственности на недвижимость, при этом отсутствие государственной
регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в
действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» (ранее возникшее право), так и в период действия
данного Закона, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю
недвижимости.
Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013г. № 16033/12 по делу № А643894/2010*
Участники спора: ОАО «Центральные заготовительные мастерские» vs ИП Кобзев С.
В.
Дата публикации на сайте ВАС РФ: 08 августа 2013 года
Суть спора: об установлении сервитута в отношении земельного участка для
обеспечения прохода и проезда в целях обслуживания инженерных сетей канализации с
охранной зоной, находящихся на соседнем земельном участке ИП и принадлежащих ОАО
«Центральные заготовительные мастерские» на праве собственности. Ранее указанные
земельные участки находились в составе единого участка.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления отказано. Решение
подтверждено судами вышестоящих инстанций. Суд указал, что общество не представило
доказательств объективной невозможности использовать свое имущество без установления
сервитута на участке, принадлежащем предпринимателю, а также того, что последний
препятствует эксплуатации КНС. Кроме того, согласно заключению эксперта, не установлено,
что для обслуживания КНС необходима часть участка предпринимателя и что это единственно
возможный и наименее затратный вариант. Суд счел, что поскольку единый земельный участок
разделен в 2006 году по заявлению общества, без учета необходимости обслуживания и
эксплуатации КНС, в данном случае надлежащим способом защиты прав общества является не
установление сервитута, а оспаривание границ сформированных в результате деления
земельных участков.
Позиция ВАС РФ: ГК РФ предполагает исследование судом по иску лица, требующего
установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу
(господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов.
Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для
собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника
служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.
В связи с этим суд первой инстанции, установив наличие нескольких различных путей
проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи), должен привлечь к участию в деле
как соответчиков по ходатайству сторон или с согласия истца собственников иных соседних
земельных участков (альтернативных служащих земельных участков), поскольку рассмотрение
дела о предоставлении сервитута без участия таких лиц в качестве ответчиков невозможно.
По смыслу пункта 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества
(господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом,
отличным от предоставления ограниченного пользования служащим земельным участком. Суд,
в свою очередь, для установления факта отсутствия такой возможности у собственника
недвижимого имущества исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации
объекта недвижимого имущества без установления сервитута.
При новом рассмотрении спора суду следует произвести выбор из альтернативных
вариантов обеспечения обществу возможности эксплуатации объекта недвижимого имущества,
соблюдая баланс интересов сторон, а при необходимости определения размера платы за
сервитут – учесть факт продажи предпринимателю обществом «Центрсателлит» здания газовой
котельной и земельного участка площадью 1 673 кв. метра с собственным колодцем КНС.
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013г. № 1276/13 по делу № А40107777/10-82-939*
Участники спора: ООО «Пилигрим» vs Правительство Москвы
Дата публикации на сайте ВАС РФ: 14 августа 2013 года
Суть спора: иск об обязании Правительства Москвы подписать акт о реализации
инвестпроекта и встречный иск Правительства Москвы об обязании подписать акт в его
редакции.
Решением суда первой инстанции (подтверждено судом апелляционной инстанции)
первоначальный и встречный иски удовлетворены частично: суд обязал правительство Москвы,
общество «Пилигрим» подписать акт в редакции, соответствующей условиям контракта и
дополнительного соглашения о порядке раздела инвестиционного объекта. Суд кассационной
инстанции отменил судебные акты, дело направил на новое рассмотрение.
Суд кассационной инстанции, признав акт соглашением о добровольном разделе вновь
созданного объекта инвестиций, счел избранный правительством Москвы и обществом
«Пилигрим» способ защиты права в виде требования об обязании подписать акт
ненадлежащим, поскольку в судебном порядке нельзя обязать совершить добровольное
действие.
(При новом рассмотрении дела стороны с учетом указания суда кассационной
инстанции изменили предмет иска и просили выделить в натуре долю общества и долю города
Москвы в инвестиционном объекте, признать право собственности на нежилые помещения,
соответствующие его доле, право общей долевой собственности на помещения общего
пользования и инженерного назначения).
Позиция ВАС РФ: Отношения сторон в рассматриваемом деле регулируются
инвестиционным контрактом, в соответствии с которым оформление имущественных прав
сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных
соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в
эксплуатацию на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта
(пускового комплекса) согласно условиям контракта.
Уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публичноправовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет
собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам
оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения
этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных прав.
В случае удовлетворения такого иска суд, руководствуясь нормами закона,
применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта,
указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного
объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой
судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации
инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в
нем объекты.
3
Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013г. № 18221/12 по делу № А682003/12*
Участники спора: Администрация муниципального образования Ясногорский
район Тульской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом и
земельными ресурсами vs ООО «РОСТ».
Дата публикации на сайте ВАС РФ: 10 августа 2013 года
Суть спора: Между обществом и Комитетом заключен договор аренды земельного
участка для строительства многоквартирного жилого дома. Существенным условием договора
являлось передача в собственность муниципального образования 10 процентов общей площади
96-квартирного жилого дома после его ввода в эксплуатацию с целью обеспечения жильем
граждан.
В связи с неисполнением Обществом обязательства по передаче 10 процентов общей
площади 96-квартирного жилого дома в собственность муниципального образования, после
ввода дома в эксплуатацию, Администрация, Комитет обратились в суд с иском о взыскании
убытков. При этом размер убытков был рассчитан истцами на основании данных о средней
стоимости одного квадратного метра жилья по Тульской области в IV квартале 2011 года.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Решение
подтверждено судами апелляционной и кассационной инстанций. Суды пришли к выводу о
том, что стороны не согласовали предмет спорного договора в части определения объекта
недвижимого имущества, подлежащего передаче муниципальному образованию, обозначенного
как 10 процентов общей площади жилого дома, в связи с чем признали договор в указанной
части незаключенным.
Кроме того, суды пришли к выводу о том, что истцами не доказан факт причинения
убытков, поскольку обществом было принято на себя обязательство по передаче в
муниципальную собственность 10 процентов общей площади 96-квартирного жилого дома в
отсутствие какого-либо встречного предоставления со стороны муниципального образования.
Позиция ВАС РФ: Как следует из материалов дела, стороны согласовали
характеристики земельного участка, предоставленного по договору аренды, участок был
поставлен на кадастровый учет. Договор аренды в части передачи участка был исполнен.
Объект недвижимости был построен и введен в эксплуатацию. Все его характеристики, в том
числе и общая площадь, и, соответственно, 10 процентов от такой площади известны.
При возникновении соответствующего спора, установив волю сторон договора, суд
может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана на
основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре, иных
документах, или следующих из поведения сторон.
Действующее гражданское законодательство также не содержит положений,
запрещающих участникам оборота заключать договоры, предметом которых является передача
доли в праве собственности на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь, и выделение
такой доли в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи.
С учетом изложенного, то обстоятельство, что в данном случае стороны определили, что
передаче подлежит 10 процентов общей площади жилого дома, само по себе не свидетельствует
ни о несогласованности предмета договора, ни о невозможности его согласовать и
невозможности исполнить условия договора.
4
В отношении вывода судов об отсутствии встречного предоставления необходимо
отметить следующее. Спорное условие являлось частью договора аренды, о его включении в
договор было заявлено на стадии размещения информации о проведении торгов на право
заключения договора аренды земельного участка. При этом пункт 2 статьи 614 Кодекса
допускает различные возможности согласования сторонами условий об арендной плате, в
частности путем передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в
собственность. Стороны также могут предусматривать в договоре аренды сочетание различных
форм арендной платы.
*Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со
схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в
истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием,
могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
5